固定金利の住宅ローンはこれ一択?フラット35のメリットとは

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史上空前の低金利が続く現在、住宅ローン選びの最有力候補は「フラット35」と言っても過言ではありません。社会情勢の変化が激しいこの時代に「返済額が変わらない」という安心感は大きなメリットです。今回はフラット35について学んでいきましょう。

1.フラット35とは

1-1.フラット35の概要

フラット35とは、民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供している、全期間固定金利型の住宅ローンです。都市銀行、地方銀行、信用金庫などはもちろん、ネットバンクや住宅ローン専門の金融機関(モーゲージバンク)など全国の金融機関で取り扱っています。

1-2.住宅金融支援機構とは

住宅金融支援機構は、2007年4月に発足した独立行政法人で、かつては住宅金融公庫という名称で、住宅ローン利用者に直接貸付をしていましたが、住宅金融支援機構に改組されてからは、自ら貸付はせず、民間金融機関の住宅ローン債権の買い取りと回収業務に移行しています。

1-3.フラット35の特徴

フラット35の特徴は、何と言っても「低金利」と「全期間固定金利」です。最長35年間金利が変わらないので、返済額は常に一定となり、将来のリスクに対してとても安心感のある住宅ローンと言えます。一方で民間金融機関にはない条件や費用などもありますので、一般的な住宅ローンと比較しながらメリット・デメリットなどを整理していきましょう。

 

2.フラット35のメリット

2-1.低金利で全期間固定金利の住宅ローンである

現在は史上まれに見る低金利時代ですから、この金利水準で全期間固定金利の住宅ローンが利用できるのは、非常に大きなメリットです。民間金融機関にも全期間固定金利の商品はありますが、以下のように金利に差がありますので、固定金利を希望する人にとって、フラット35は有力な選択肢となります。

■大手金融機関との金利比較(35年間固定金利)

フラット35 三菱東京UFJ銀行 みずほ銀行 三井住友銀行
1.06% 1.31% 1.13% 1.63%

※2017年5月の実行金利

※フラット35は最多金利。

2-2.住宅ローンの審査基準が比較的ゆるやか

フラット35の利用にあたっては、住宅金融支援機構の審査を受けなければなりませんが、民間金融機関と比べて、フラット35は審査基準がゆるやかです。例えば、勤務先や勤続年数についての基準がないため、転職したばかりの方や、個人事業主の方も比較的利用しやすい住宅ローンです。

2-3.団体信用生命保険(団信)への加入義務がない

ほとんどの民間金融機関の住宅ローンでは、団信への加入が義務づけられています。これは万一、借主が返済中に死亡してしまった場合に、金融機関が保険金から返済を受けるためです。したがって、加入時の健康状態や、持病などが理由で団信に加入できなかった場合、民間金融機関では住宅ローンを利用することができません。一方、フラット35は団信の加入が任意なので、団信に加入できない方でも住宅ローンを利用することができます。

(2017年10月の申し込み分から新制度へ移行となり、原則、団信への加入が条件となります。健康上の理由その他の事情等で団信に加入されない方も利用は可能です。)

2-4.保証料がかからない

民間金融機関の住宅ローンでは、一般的に保証料として借入額の2%程度を支払う必要がありますが、フラット35は保証料がかかりません。

 

3.フラット35のデメリット

3-1.変動金利に比べると金利が高い

フラット35は全期間固定金利という大きなメリットがありますが、将来の金利上昇リスクを織り込んでいるため、変動金利に比べて金利が高く設定されています。仮に現在の金利水準がしばらく続くとすると、この金利差がデメリットになることもあり得ます。

3-2.物件の検査を受ける必要がある

フラット35の融資を受けるためには、住宅金融支援機構で定めた技術基準に基づく物件検査を受けた上で、検査機関から発行された「適合証明書」を提出する必要があり、この検査を受けるための手数料がかかります(ご利用の際は、あらかじめご確認されることをおすすめします)。しかし、この審査を受けることによって、優良な住宅を購入することができるともいえます。

3-3.団信保険料が自己負担

民間金融機関の住宅ローンでは団信への加入が義務づけられているので、保険料は金利に含まれている(=金融機関が負担する)ことがほとんどですが、フラット35は団信への加入が任意ですので、加入する場合には保険料(団信特約料)を負担しなければなりません。仮に、借入金額3000万円、35年返済、金利1.06%の場合、団信特約料の総額は、2,036,600円になります。

 

4.フラット35の利用条件

フラット35の申込みをするためには、大まかに以下のような条件があります。さほど厳しい条件ではありませんが、他の細かい規定を含め、住宅金融支援機構や不動産会社に確認してみるとよいでしょう。

4-1.申込時の年齢が満70歳未満で日本国籍を保有していること

ただし、親子リレー返済を利用する場合は、満70歳以上でも申込みできます。

4-2.年収に占めるすべての借入の返済額(総返済額)の割合が以下の基準を満たしていること

例えば、ボーナス返済なしの場合、年収400万円の方は月々の返済が10万円以下、年収600万円の方は月々の返済が17万5,000円以下ということになります。なお、総返済額にはフラット35以外の返済(例えば自動車ローンやカードローン)も含まれます。

年収 400万円未満 400万円以上
基準 30%以下 35%以下

4-3.資金使途が、本人または家族が居住するための住宅の購入・建設資金であること

店舗併用住宅などの場合には、住宅部分の床面積が店舗の床面積以上であることが条件となります。

4-4.融資対象となる不動産に抵当権が設定できること

他の金融機関等の抵当権が設定されている場合は、ご利用できません。

4-5.床面積が、一戸建てなら70㎡以上、マンションなら30㎡以上

フラット35は、一定以上の床面積を条件とすることにより、優良な住宅の取得促進を支援しています。

 

5.フラット35の金利

フラット35の金利タイプは、全期間固定金利のみです。変動金利や固定期間選択型(10年固定など)は取り扱っていません。また金利は、取り扱い金融機関により若干の差があります。例えば、2017年5月現在の金利(※融資率90%以下の場合)では以下のような状況です。

※融資率=フラット35の借入額÷住宅の建設費または購入価額

■フラット35の金利水準

最低 最高 最多
1.06% 1.63% 1.06%

取り扱い金融機関によって、最大0.5%以上の差があることがお分かりいただけるでしょうか?

 

6.フラット35の商品ラインアップ

フラット35の商品には、いくつかラインアップがあり、政策支援の面から、優良な住宅の建設(購入)や中古住宅の性能向上リフォームに対して金利優遇をおこなっています。

このような金利優遇制度には年度ごとに予算枠が設けられており、予算が終了した時点で申込みできなくなりますので注意が必要です。利用を希望する方は早めに不動産会社に相談してみるとよいでしょう。

6-1.フラット35S

耐震性、省エネルギー性、耐久性などに優れた住宅を建設・購入する場合に、一定期間(5年または10年)、金利を0.3%引き下げる制度です。ただし 2017年10月以降の申込受付分については、引き下げ幅が0.25%に縮小されます。

6-2.フラット35(リフォーム一体型)

中古住宅の購入時にリフォーム工事をおこなう場合に、購入費用に加えてリフォーム費用の融資も受けられる制度です。リフォーム工事の内容に制限はありません。

6-3.フラット35リノベ

中古住宅購入時に、耐震性、省エネルギー性、耐久性などの「性能向上リフォーム」をおこなう場合、または性能向上リフォーム済みの中古物件を購入する場合に、一定期間(5年または10年)金利を0.6%引き下げることができる制度です。

フラット35リノベは引き下げ幅が大きく、金利は0.5~0.6%にまで下がりますので、中古住宅を購入して大規模なリノベーションを検討されている方は、不動産会社に確認してみるとよいでしょう。

 

 

 

 

 

 


出典:フラット35 Webサイト http://www.flat35.com/loan/reno/conditions.html)

 

7.銀行とフラット35どっちで借りるべき?比較するときのポイント

それでは結局のところ、銀行などの民間金融機関とフラット35どちらを利用するべきなのでしょうか?これらを比較する際には、借入から返済終了までにかかる費用を合計した「総費用」を比較してみるとよいでしょう。総費用とは「利息の総額」「保証料」「手数料」「団信保険料」です。頻繁に繰り上げ返済をする方は「繰り上げ返済手数料」も比較のポイントに加えてください。

 

8.フラット35を利用するときの注意点

最後にフラット35を利用するときの注意点をまとめておきましょう。

8-1.金融機関によって金利、手数料が違う

フラット35は、取り扱い金融機関によって、金利や手数料が異なりますので注意が必要です。フラット35の公式サイトで金融機関ごとの金利が検索できるようになっています。自分で調べるのが難しければ、不動産会社や住宅ローンアドバイザーなどの資格を持ったプロに相談してみるのもよいでしょう。

8-2原則10%以上の自己資金が必要

フラット35の融資率は、原則として90%以内です。90%を超える融資も可能ですが、その場合、審査がより厳格になるとともに、金利が0.4%程度上がることになりますのであまりおすすめしません。フラット35のメリットを最大限に活かすには10%以上の自己資金を準備することが望ましいのですが、どうしても資金が不足したり、近い将来に収入が見込めたりする場合は、フラット35の融資率を90%以内に抑え、一時的に不足分を民間金融機関の融資でまかなう方法もあります。

■フラット35の融資率と金利水準

融資率 金利の範囲 最多
90%以下 1.060%~1.630% 1.06%
90%超 1.500%~2.070% 1.50%

8-3.団信・生命保険への加入

フラット35は団信への加入が任意というメリットがありますが、団信に加入しないで、万一借主が死亡した場合、残された家族はローンを引き継いで返済を続けるか、家を売却して一括返済せざるを得なくなります。健康上の理由で団信に加入できない場合には、民間の生命保険に加入できないか検討してみましょう。住宅ローンの残高に合わせた定期保険であれば、団信保険料とさほど変わらない費用で加入できるものもあります。

 

9.まとめ

いかがでしたでしょうか?フラット35の概要ご理解いただけましたか?

史上まれに見る低金利である現在、住宅購入者にとって、フラット35の全期間固定金利は、非常に有力な選択肢となります。しかし、購入者それぞれの働き方やライフスタイルを踏まえた上で、たくさんの住宅ローンを正しく比較し、自分に最適な選択をするのはとても難しいことです。住宅購入を検討する際は、ぜひ住宅ローンアドバイザーなどの資格を持ったプロに相談することをおすすめします。

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