データで見る不動産購入 【神奈川県 横浜市中区】

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不動産情報サイトSUUMOの「住みたい街ランキング2018 関東版」で、恵比寿や吉祥寺を抑えて堂々の1位にランキングされた横浜。その中でも横浜市中区は桜木町、関内周辺や元町、中華街、山下公園など、まさに「港町横浜」を象徴する人気エリアです。そんな中区での不動産市況、住宅購入についてデータをもとに見ていきましょう。

1、横浜市中区は人口・世帯数ともに増加。小規模ながら人気の高さをうかがわせるエリア

横浜市中区は、住宅地としても人気の高いエリアであると同時に、神奈川県庁、横浜市庁などの行政機関が集中するエリアで、企業や商業施設なども多く、経済の中心地でもあります。中区の人口は横浜市の全18区のうち、少ない方から4番目の比較的小規模な区ですが、最近10年間で人口は約6,000人増(約4.2%増)、世帯数は約6000世帯増(約8.6%増)となっています。

 

1-1、人口・世帯数(2017/1/1現在)

人口 149,095人
平均年齢 46.40歳
世帯数 79,506世帯

 

1-2、人口・世帯数の推移

2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年
人口 143,070 144,140 146,684 145,964 145,863 147,094 147,065 147,600 148,688 149,095
世帯数 73,168 74,434 76,496 75,657 75,777 76,612 76,886 77,587 79,096 79,506

 

1-3、転入・転出(2016年中)

転入者数 13,258人
転出者数 12,359人

※出典:横浜市統計ポータルサイト (http://www.city.yokohama.lg.jp/ex/stat/)

 

2、横浜市中区の住宅供給と不動産価格相場     

 

2-1、横浜市中区の土地価格は比較的安定。リーマンショック後は上昇を継続

土地の価格(地価)については、毎年1月1日を基準とした「公示地価」と7月1日を基準とした「基準地価」が発表されています。横浜市中区における公示地価と基準地価の平均は以下の通りです。地価の平均値としては㎡あたり40万円台後半から50万円代前半でこの10年安定しています。リーマンショックで2009年から下落したものの、アベノミクス効果により2013年以降は上昇傾向を継続しています。なお2014年の平均基準地価が上昇したのは、この年から神奈川県横浜市中区真砂町3丁目に基準地点が追加されたことに起因しており、その地点の地価が他の基準地点の地価よりも大幅に高かったことによる影響です。

■公示地価、基準地価とは
公示地価とは、地価公示法に基づき、国(国土交通省)が、毎年1月1日時点の土地価格を判定して、1㎡あたりの単価として公表するものです。基準地価とは、国土利用計画法に基づき、都道府県が毎年7月1日時点の土地価格を判定して、1㎡あたりの単価として公表するものです。
同年の価格を比較した場合、公示地価よりも基準地価の方が半年遅れで公表されるため、より直近の取引価格を反映していると見ることができます。なお公示地価、基準地価はともに一般の土地の取引価格の指標等として使われていますが、あくまで指標であり、実際の取引価格とは異なりますのでご注意ください。

 

中区全体の地価平均(㎡あたり)

公示地価(2017年) 512,506円
基準地価(2017年) 633,113円

 

公示・基準地価の推移(平均/㎡)

2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年
公示地価 527,589円 499,335円 464,989円 449,466円 442,666円 444,743円 459,820円 474,564円 479,983円 512,506円
基準地価 557,523円 518,476円 492,309円 477,519円 476,900円 495,414円 564,145円 586,454円 609,327円 633,113円


 

2-2、新設住宅着工戸数は2016年に大幅増。新築分譲が前年比2.5倍

国土交通省が発表している新設住宅着工戸数について見てみましょう。横浜市中区で2016年中に新築された建物は2,570戸でした。そのうち「持ち家」(主に注文住宅)は120戸、分譲住宅(建売・マンション)は1,603戸でした。

持ち家 120戸
貸家 847戸
給与住宅 0戸
分譲住宅 1,603戸

 

2-3、住宅着工戸数の推移

住宅着工については最近10年間の中でもっとも多くなっており、特に分譲住宅は前年比2.5倍という大幅な伸びとなっています。これは、隣接する西区から、開発エリアが少しずつ中区に移ってきたことにより、分譲マンションの供給が急激に増加したためと思われます。

※出典:「神奈川県内建築着工統計」 神奈川県 県土整備局 建築住宅部 建築指導課

 

2-4、横浜市中区の不動産価格相場。築古の中古マンションには値ごろ感

 

次に横浜市中区の不動産価格相場について見てみましょう。新築マンションについてはファミリータイプ(70㎡前後)で3,000万円台から1億円を超える物件まで幅広く供給されていますが、平均価格は6,000万円台、坪(3.3㎡)単価では200万円台後半~300万円台が多いようです。

中古マンションについては、築15年以内の平均価格が4,096万円、15年超が2,352万円となっています。平均㎡単価でみると、築15年以内が75万円であるのに対し、築15年超は47万円となっています。これは隣接する西区でも同様の傾向が見られ、築年数が経過するほど価格は下がります。特に横浜の中心部である中区や西区では、戦後比較的早い時期から開発がおこなわれたこともあり、築40年を超えるマンションが今でも中古物件として流通しています。中でも1981年(昭和56年)の耐震基準改正前の建物(いわゆる旧耐震物件)は、市場での評価が低くなりやすいため、築古物件の全体の相場を押し下げていると考えられます。

一戸建については、新築の物件よりも築浅の中古の方が平均価格が高くなっていますが、販売中の物件に3億円を超えるものが含まれていることが平均を押し上げる要因となっており、一般的に同じ条件であれば、新築の方が中古よりも高くなります。しかし一戸建の価格は、建物よりも土地の価格に大きく影響されるため、立地のよい(地価の高い)中古物件の方が新築よりも高くなってしまうことはあり得ます。

土地については、全体の平均価格が7,219万円(㎡単価 約39万4700円)でしたが、徒歩10分以内と10分超に分けてみると、単価に1.3倍程度の差がありました。

 

(1)中古マンション

平均販売価格(万円) 平均専有面積(㎡) 平均㎡単価(万円)
築15年以内 4,096万円 53.89㎡ 75万円
築15年 超 2,352万円 47.57㎡ 47万円

 

(2)一戸建

平均販売価格(万円) 平均土地面積(㎡) 平均建物面積(㎡)
新築 4,536万円 82.30㎡ 101.81㎡
築15年以内 8,245万円 137.58㎡ 141.64㎡
築15年 超 9,343万円 232.25㎡ 158.52㎡

 

(3)土地

平均販売価格(万円) 平均土地面積(㎡) 平均㎡単価(万円)
徒歩10分以内 7,193万円 168.72㎡ 46万円
徒歩10分超 7,735万円 214.02㎡ 35万円

※東日本REINS 2018/1 ~ 2018/3のデータを集計

 

3、横浜市中区の教育環境は良好。中高一貫の私立校も

横浜市中区には、9校の公立小学校、5校の公立中学校、3校の公立高校があります。またいわゆる名門校といわれる中高一貫教育の私立校もあり、子どもの教育環境は非常によいと言えるでしょう。

 

3-1、幼稚園・保育園・学校の数

公立 私立
幼稚園・認定こども園 13園
小学校 9校 1校
中学校 5校 5校
高等学校 県立2校 市立1校 5校
大学・短大 1校

 

3-2、待機児童の割合(2017年10月)

就学前児童数 6,530人
施設数 37施設
定員数 2,055人
利用児童数 2,087人
保留児童数 270人
待機児童数 54人

未就学児を対象とした幼稚園・認定こども園は13園あります。また横浜市は待機児童の解消に力を入れており、2018年4月に向けて、認可保育所(分園含む)35 か所、幼保連携型認定こども園7か所、小規模保育事業18 か所などの整備が見込まれています。

※出典: 2017年12月1日 横浜市こども青少年局保育対策課 記者発表資料

 

4、横浜市中区は人気、ブランド力ともに高く、資産価値が落ちにくい安心して購入できるエリア

冒頭に申し上げた通り、横浜は非常に人気が高くブランド力のある街です。その中でも中区は海に近く異国情緒があり、まさに「港町 横浜」を感じられるエリアだと言えるでしょう。中でも山手エリアは閑静な住宅地となっており、治安もよく良好な住環境を形成しています。近くには自然を感じられる大きな公園もあり、教育環境もよいので、子育て世代には相応しいエリアです。

郊外エリアと比較すると不動産価格は高めではありますが、中古物件であれば3,000万円台から探すことができますので、初めて住宅を購入される方も、十分検討の範囲に入るのではないでしょうか。横浜という高いブランド力から、資産価値が落ちにくく安心して購入できるエリアだと思います。