消費税10%まであと1年。家を買うのは増税前、増税後どちらがいいの?

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2019年10月に予定されている消費税の再増税まであと1年。予定通り実施されればいよいよ10%の大台に突入です。住宅購入を検討されている方にとっては、増税前に買うほうがいいのか増税後がいいのか、気になるところですよね。そこで、前回掲載した消費税増税に関するコラム(2017年10月公開)に続き、今回は、新築、中古、注文住宅など物件種別ごとに更に内容を掘り下げ、どのようなパターンの時に どのくらい影響を受けるのかを検証してみました。
※前回掲載コラム→→あと約2年で消費税が10%に!住宅はいつ買うのが正解なのか?

※本記事は公開時点での情報をもとに執筆されています。最新情報は税務署、管轄の役所等で必ずご確認ください。

 

1、消費税増税の影響を受けるもの、受けないもの

前回のコラムにも書いていますが、まず基本的なことをおさらいしましょう。ご存知の通り、不動産取引には物件の費用以外に、手数料・保証料・報酬などの「諸費用」や、印紙税、取得税、そして今回の主題でもある消費税などの「税金」等の費用がかかります。
人々の生活に関わりの深い「消費税」ですが、そもそも消費税とは何に対して課税される税金なのでしょう?国税庁によると「消費税の課税対象は、国内において事業者が事業として対価を得て行う資産の譲渡、貸付け及び、役務の提供と外国貨物の引取」とあります。つまり、事業者(法人)が国内でモノやサービス等を提供し、それによって得た報酬(儲け)に対して発生する税金です。
それを念頭に、住宅購入にかかわる費用のうち、消費税の影響を「受けるもの」と「受けないもの」を整理してみました。
※国税庁ホームページ「消費税のしくみ」:https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shohi/6101.htm

1-1、増税の影響を受ける(消費税がかかる)もの
①物件の価格のうち建物にかかる費用(土地については非課税)
※ 法人(課税業者)から購入する場合に課税される。個人間の取引は非課税
②土地の造成、建物の建築・リフォームなどにかかる費用
③仲介手数料(個人間取引を不動産会社が仲介した場合)
④司法書士に支払う報酬
⑤住宅ローン等の事務手数料
⑥引越し費用、家具・家電 等

1-2、増税の影響を受けない(消費税がからない)もの
①売主が個人の中古住宅
②登録免許税・印紙税等の税金
③住宅ローンの保証料 等

 

2、増税前と増税後でどのくらい差が出るの?購入する物件別に検証してみました
それでは、実際に住宅を購入した場合に、支払額にどのくらいの差がでてくるのか検証してみましょう。
※比較しやすくするため、購入物件は一律3,000万円(消費税抜き)とし、司法書士報酬・引越費用・家具・家電等は同額としています。

2-1、【ケース1】新築一戸建を不動産会社(売主)から購入
新築一戸建:価格3,000万円(土地分 1,200万円、建物分 1,800万円)を購入した場合 (単位:円)

新築の場合、増税前と増税後で、約37万円支払額が増えます。影響を受けるのは、主に建物分にかかる消費税です。新築物件は不動産会社が販売していますから、建物部分について消費税の課税対象となりますが、売主から直接購入した場合には仲介手数料がかからないというメリットがあります。

2-2、【ケース2】新築マンションを不動産会社(売主)から購入
新築マンション:価格3,000万円(土地分 1,200万円、建物分 1,800万円)を購入した場合

新築マンションも新築一戸建と同様に建物分に消費税が課税されますが、新築マンションの価格は一般的に「税込」で表示されています。したがって、税抜き3,000万円の物件(土地1,200万・建物1,800万)であれば、販売価格は「3,144万円」(税率8%の場合)と表示されます。売主から直接購入した場合には仲介手数料がかからないというメリットも新築一戸建と同様です。
また中古マンションでも、不動産会社が一度買い取ってリフォーム後に販売する、いわゆる「再販物件」「リノベーション物件」については、新築と同様に建物分に消費税が課税されるので注意しましょう。
このケースでは一戸建と同じく約37万円支払額が増えます。

2-3、【ケース3】中古物件を個人から購入してリフォーム
売主が個人の中古物件:価格2,700万円(土地分 1,200万円、建物分 1,500万円)を購入し、300万円でリフォームした場合

中古物件は、売主が個人の場合には消費税がかかりませんので、増税の影響としては約9万円にとどまります。ただし不動産会社を介して販売することにより「仲介手数料」がかかりますので、全体の支払額としては新築より多くなります。新築と中古を並行して検討する場合には、消費税だけでなく仲介手数料を含めた総額で比較するようにしましょう。

2-4、【ケース4】土地を個人から購入して注文住宅を新築
土地購入+新築注文住宅:個人から土地を購入(価格1,200万円)し、注文住宅(価格 1,800万円)を新築した場合

土地を購入して注文住宅を新築する場合には、建物の建築費用にかかる消費税の影響が大きく、約38万円の支払増となります。土地の物件価格に消費税はかかりませんが、土地分の仲介手数料については増税の影響を受けます。なお、不動産会社が売主となっている土地を選ぶことで、仲介手数料を省くといった選択肢もあります。

2-5、増税の影響が大きいのは「新築」物件
上記のように、増税の影響を受けやすいのは新築物件と注文住宅です。逆に中古物件の個人間売買については、大規模なリフォームをしない限り、さほど影響はないと言ってよいでしょう。
新築限定で検討している方、中古物件を買って大規模リフォームを検討している方は、少し急いだ方がいいかも知れません。

2-6、消費税8%を適用するにはいつまでに家を買えばよいのか
予定通り増税されれば2019年10月1日から消費税は10%になります。では逆に消費税8%を適用するためにはいつまでに購入すればよいのでしょうか?
住宅にかかる消費税の税率は、原則として「引き渡し日」が基準になります。つまり2019年9月30日までに不動産(建物)の引き渡しを受ければ税率は8%になります。逆に、契約の締結が2019年9月30日以前であっても、2019年10月1日以降に引き渡しを受ける場合は税率10%が適用されます。
しかし、注文住宅やリフォームなど請負契約をともなう住宅については「経過措置」が取られることになっています。経過措置とは、2019年3月31日(増税の半年前)までに請負契約が完了していれば、引き渡しが2019年10月以降(増税後)になっても、旧税率(8%)を適用できるというものです。
つまり、注文住宅・リフォームで旧税率(8%)を適用するためには、2019年3月31日までに契約するか、9月30日までに引き渡しを受けるか、どちらかの要件が必要になりますので、土地探しや設計期間等を考慮すると時間的な余裕はあまりないということがお分かりいただけるでしょうか。

 

3、住宅ローン控除、住まい給付金、贈与など優遇制度に与える影響

国は若年層の住宅購入を後押しするための様々な優遇制度を設けています。では増税前後でこのような優遇制度はどう変わるのでしょうか。

3-1、「住宅ローン控除」は今のところ拡充の予定なし
住宅ローン控除とは、住宅ローンを使って住宅を購入する場合に、購入者の金利負担を軽減するため、年末の住宅ローン残高に応じて所得税(住民税)から一定の税額を控除してもらえる制度です。前回の消費税アップ(5%→8%)のときには制度が拡充され、控除上限額が拡大されましたが、現在のところ、今回の増税でさらなる拡充はされない見通しです。

3-2、「住まい給付金」は給付基礎額が30万円から50万円に拡充
すまい給付金は、消費税が5%から8%に引き上げられた際に創設された、消費税アップによる住宅購入者の負担を軽減するための制度です。このすまい給付金については、今回の増税時に制度が拡充されます。具体的には、年収制限(※)が「510万円以下」から「775万円以下」に、給付基礎額が30万円から50万円にそれぞれ引き上げられます。
※ 年収額は目安であり、正確には都道府県民税の所得割額が要件となります。
※ 消費税が課税されない中古住宅の個人間売買等は給付の対象外です。

3-3、住宅取得資金の贈与は非課税限度額が拡大
住宅取得等資金の贈与とは、住宅を取得(購入・新築・増改築)するための資金を、父母や祖父母などから贈与してもらう場合に、一定額までは非課税で贈与できるという制度で、親から子や孫への資金援助をしやすくするための制度です。この制度も今回の増税時に、非課税限度額が現在の700万円から2,500万円に大幅に拡大されます(※)。親御さんから多額の資金援助を予定されている方は、増税後の購入も合わせて検討したほうがよいでしょう。
※ 消費税がかからない個人間売買については、非課税限度額は拡大されません。
※ 金額は、契約締結が2020年3月31日まで。かつ良質な家屋に該当しない場合。

3-4、優遇制度はさらなる拡充が検討される見込み
このように増税による景気の冷え込み等に配慮し、住宅購入にかかわる優遇制度は、ある程度拡充されることが決まっていますが、2019年度税制改正ではさらなる拡充が検討される見込みです。
2019年の年明けごろに発表があると思われますので注目しておきましょう。

 

4、増税前後の物件価格の変動と金利動向にも注意が必要
増税による税額アップの影響はここまで見てきた通りですが、税額以外にも注意して置かなければならないことがあります。それが駆け込み需要による物件価格の変動と金利の動向です。

4-1、増税直前の「駆け込み需要」による物件価格の変動
過去2回の増税では、増税前にいわゆる「駆け込み需要」が発生しました。増税前に買いたいという人が増えれば、価格の上昇につながりますし、駆け込み後には価格の急落などもあるかもしれません。
不動産会社などに相談しながら、常に最新の情報をつかんでおきましょう。

4-2、住宅ローン金利はじわっと上昇。金利は消費税よりも影響が大きい
また、消費税とは直接関係ありませんが、住宅購入に大きな影響があるのが住宅ローンの金利です。2018年7月に日銀が「長期金利の変動幅拡大を容認する」と発表したことで、長期金利がじわじわと上がり、2018年9月には大手銀行の住宅ローン金利が一斉に0.05%程度上昇しました。とは言え、現在の金利は依然としてかなり低い水準にあるため、今後段階的に上昇していくことも十分考えられます。

※<フラット35> 返済期間21年以上の最多金利 (融資金額9割以下)

下記の通り、金利は1%上昇すると総返済額が600万円以上増えますので、実は消費税よりも影響が大きいのです。金利の動きにも細心の注意をしておきましょう。

■借入金額3,000万円 元利均等35年返済(ボーナス返済なし)の返済額(概算)

 

 

 

 

5、増税前か後かはケースバイケース。早めに行動を起こしておいて損はない
前回のコラムでも書いていますが、消費税増税の影響を大きく受けるのは新築分譲物件と注文住宅、そして大規模なリフォームです。中古住宅については、新築ほど大きな影響はないものの、引越し費用や家具・家電などにも消費税はかかりますから、できれば8%のうちに買いたいところです。しかし一方で、増税後には優遇制度の拡充もあるので、いつ買ったらいいのかとても迷うところです。

本コラムのテーマである「増税前か、後か」については、実のところ年収、家族構成、住宅ローンの借入額などによっても変わってきますので、購入物件を想定しながら個々にシミュレーションしてみないと正確な答えは出せません。さらに、住まいの購入判断は、消費税だけで決められるものではなく、自身やご家族が満足できる物件に巡り会えるかどうかが重要なポイントです。

住宅購入者の多くが消費税を意識し始め、いよいよ物件の動きが速くなってくる今だからこそ、早いタイミングでプロに相談してみることをおすすめします。不動産会社のアドバイザーは、物件価格の動きや金利の動向などを常にウォッチしていますし、お客様の状況を踏まえたシミュレーションも可能です。
そうしたプロのアドバイスを受けながら物件を探し、内見し、シミュレーションを重ねながら自分にとってのベストタイミングを計っていくことが、満足感、納得感のある購入につながります。

前述のように、すでに住宅ローン金利は上昇しはじめています。さらに2018年9月に発表された基準地価は「全国平均がバブル末期以来、27年ぶりにプラスに転じた」と報じられています。消費税増税まであと1年。「善は急げ」ではありませんが、早めに行動を起こしておいて損はないと思います。

 

※2019年10月の消費増税にともなう住宅取得支援策が発表されました。

詳細についてはこちらをご覧ください。

消費税10%をチャンスに変える!住宅購入4つの支援策