データで見る不動産購入 【静岡県 浜松市】

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1、浜松市の人口・世帯数

浜松市は静岡県の西部にある政令指定都市で、静岡県最大の都市です。南北に広がる市の面積は全国で2番目に広く、南部は平野、北部は明石山系の山々が連なり、西には浜名湖とエリアによってそれぞれの顔をもつ自然豊かな都市です。

そんな浜松市の人口は、約80万人、世帯数は約34万世帯。最近10年間で、人口は約2%減少、世帯数は約6%増加しています。年間の転入出者数は年約33,000~35,000人で転出数が2,000人ほど上回っています。

 

1-1.人口・世帯数(2019/1/末 現在)

人口 804,780人
世帯数 337,705世帯

 

1-2.人口・世帯数の推移

 

1-3.転入・転出(2018年中)

転入者数 33,859人
転出者数 35,821人

※出典:総務省 住民基本台帳人口移動報告(2018年)

2、浜松市の不動産情報

2-1.土地の価格

土地の価格(地価)については、毎年1月1日を基準とした「公示地価」と7月1日を基準とした「基準地価」が発表されています。浜松市における公示地価と基準地価の平均は以下の通りです。直近の平均地価としては、約8万円~9万円/㎡となっており、最近10年間では、2012年まで下落基調が続きましたが、2013年からほぼ横ばいとなっています。2012年の基準地価が上昇しているのは、この年に浜松駅前の地価の高い(608,000円/㎡)商業地が基準地点として追加された影響によるものです。

浜松市は非常に市域が広いため、市全体の平均地価だけでなく、区ごとの平均地価を参考にした方がよいでしょう。区別に見ると中区の地価が突出して高く、次いで東区、浜北区と続いています。

■公示地価、基準地価とは?

公示地価とは、地価公示法に基づき、国(国土交通省)が、毎年1月1日時点の土地価格を判定して、1㎡あたりの単価として公表するものです。基準地価とは、国土利用計画法に基づき、都道府県が毎年7月1日時点の土地価格を判定して、1㎡あたりの単価として公表するものです。

同年の価格を比較した場合、公示地価よりも基準地価の方が半年遅れで公表されるため、より直近の取引価格を反映していると見ることができます。なお公示地価、基準地価はともに一般の土地の取引価格の指標等として使われていますが、あくまで指標であり、実際の取引価格とは異なりますのでご注意ください。

 

浜松市全体の地価平均(㎡あたり)

公示地価(2018年) 87,861円
基準地価(2018年) 81,989円

 

浜松市の区別平均地価(円)

行政区 地価(㎡) 地価(坪) 前年比
中区 123,169 407,171 +1.19%
東区 74,261 245,491 +0.46%
南区 70,100 231,735 -1.09%
浜北区 61,925 204,710 +0.19%
西区 58,352 192,902 -0.43%
北区 43,714 144,510 -0.30%
天竜区 39,275 129,834 -4.52%

 

 

 

浜松市には東海道新幹線の停車駅でもある浜松駅を中心に、JR東海道線が東西に、また浜松駅を起点に遠州鉄道が南北をつないでいます。この2つの沿線が住まい探しのメインエリアになりますが、駅前の商業地を除けば高くても㎡あたり10万円台前半~半ば、浜松駅から(もしくは駅から)離れれば、10万円以下のエリアも存在します。また駅から遠くても区画整理された住宅地は駅近エリアとほぼ同じ価格帯となっています。市の北部を走る天竜浜名湖鉄道は、どちらかと言うと観光列車のイメージが強い路線と言えます。

 

2-2.新設住宅着工戸数(2018年)

国土交通省が発表している新設住宅着工戸数について見てみましょう。浜松市で2018年中に新築された建物は5,487戸でした。内訳としては、持ち家(注文住宅)が49%、貸家(賃貸住宅)が29%、分譲住宅が21%となっています。分譲住宅の内訳は、一戸建が809戸、マンションが373戸と一戸建が多く供給されています。浜松市は一戸建中心であり、その中でも注文住宅が多く供給されているエリアだと言えそうです。

 

持ち家 2,688戸
貸家 1,585戸
給与住宅 32戸
分譲住宅 1,182戸

 

2-3.住宅着工戸数の推移

浜松市の住宅着工数は最近8年間でマイナス7%となっています。内訳としては、注文住宅がマイナス23%、分譲住宅がプラス48%、賃貸がプラス1%と、もともと注文住宅の供給が多いエリアでしたが、近年では分譲住宅へのシフトが見られ、中でも分譲一戸建(建売住宅)の供給が伸びています。

分譲住宅の内訳

2011年 2018年
一戸建 520戸 809戸
長屋建 0戸 0戸
共同住宅 278戸 373戸

※出典:国土交通省 住宅着工統計

 

2-4.浜松市の不動産価格相場

浜松市で販売されている新築マンションは2,000万円台半ば~3,000万円台半ばがボリュームゾーンで、㎡単価は40万円台前半が相場のようです。中古マンションは、築15年以内で平均3,286万円(37.3万円/㎡)、築15~25年で平均1,788万円(22.5万円/㎡)、築25年超で平均716万円(12.2万円/㎡)前後が相場です。

一戸建については、新築で2,600万円強、中古は築15年以内で平均3,000万円弱、築25年以内と築25年超はともに2,100万円前後となっています。新築の物件はエリアや土地・建物面積がある程度一定なのに対して、中古物件は立地、広さともに幅が大きく、価格の高い物件と安い物件が混在するので、平均値はあくまでも参考として個別の物件情報を当たっていただくのがよいと思われます。

最後に土地の相場については、最寄駅から徒歩10分以内なら平均5.7万円/㎡、徒歩20分以内なら5.1万円/㎡、徒歩20分を超えると6.4万円/㎡となっています。このように地方都市は土地価格が非常にリーズナブルなので、マンションよりも一戸建て志向が強く、中でも注文住宅が人気だと考えられます。また、浜松市のように移動手段が車中心の都市では駅からの距離よりも車移動のしやすさや近隣での買い物など生活便のよさが重視されることが多く、不動産価格にもそれが反映されています。

 

3、浜松市の教育環境

浜松市には、98校の公立小学校、51校の公立中学校、18校の公立高校、10校の私立高校があります(2018年9月現在)。大学は市内に国立の静岡大学(情報学部・工学部)、浜松医科大学のキャンパスをはじめ私立大学が6校あり、静岡市など市外の大学へも通学可能です。未就学児については、幼稚園・保育園・認定こども園等あわせて160以上の施設があります。

 

3-1.幼稚園・保育園・学校の数

公立 私立
幼稚園・保育園・認定こども園等 60施設 103施設
小学校 98校 4校
中学校 51校 7校
高等学校 18校 10校
大学・短大 3校 6校

 

3-2. 待機児童数(2018年4月1日)

待機児童数(国基準) 97人

出典:浜松市ホームページ

浜松市における、2018年4月現在の待機児童数は97人です。このうち1歳児が84人、2歳児が13人で、全体の約87%を1歳児が占めています(0歳児と3歳児以上の待機児童はゼロ)。また区別に見ると、待機児童が多いのは中区、東区、浜北区となっています。市では、待機児童の多い地区での認定こども園や保育所の整備をすすめ、定員を拡大するとともに、少人数の単位で0歳から2歳児までを対象とした小規模保育事業及び事業所内保育事業の実施により、待機児童の解消を図っているということです。

 

4、浜松市の不動産市場と住宅購入について

浜松市は静岡県最大の政令指定都市ですが、もともとは2005年(平成17年)に12の市町村(浜松市、浜北市、天竜市、舞阪町、雄踏町、細江町、引佐町、三ヶ日町、春野町、佐久間町、水窪町、龍山村)が合併してできた市です。したがって非常に市域が広く、区(エリア)によって環境も大きく異なります。

■合併前の浜松市

※浜松情報BOOK(http://www.hamamatsu-books.jp/)

■合併後(現在)の浜松市

※浜松市ホームページ

その中で住宅購入のメインエリアになるのは浜松駅を中心とする中区と東区、遠州鉄道沿線の浜北区で、地価が前年比でプラスになっているのはこの3区のみです。新築物件も多く供給されていますので、浜松市の住まい探しはまずこの3区から検討してみることをおすすめします。もう少し価格が安いエリアを狙いたい方や、移動手段が車で駅が近くになくても差し支えないという方は、西区、北区まで広げて検討してみましょう。

浜松市で土地を購入や注文住宅の建築を検討する上で知っておきたいのが「大規模既存集落制度」と「市街地縁辺集落制度」とです。これらの制度は、本来建物を建てることができない「市街化調整区域」でも、一定の条件をクリアすれば建物の建築が可能になる制度です。

①大規模既存集落制度

市街化調整区域に長年居住していれば、市の指定する「大規模既存集落」内の土地に、自分が住む住宅(自己用住宅)を建築できるという制度。

 

②市街地縁辺集落制度

市街化調整区域で市が指定する「市街地縁辺集落」のうち、道路幅、下水道利用等、一定の要件を満たせば誰でも住宅を建築できるという制度。

 

市街化調整区域は、都市計画法で「市街化を抑制すべき区域」と定められており、新たに建物が建てることが非常に難しい区域です。そのため市街地と比べて安く取引されています。つまり、これらの制度を利用するメリットは、条件次第で、非常に安く土地を購入できるということです。

浜松市には合併前の市町村の中心地が既存集落として残っていますので、それらの区域の活性化を目的に、2009年(平成21年)に上記の制度が制定され対象となるエリアが拡大されました。そしてこの制度の対象となるエリアは西区、北区、浜北区など郊外エリアに多く存在するため、条件をクリアできる場合には非常にリーズナブルに土地を買えるチャンスがあるわけです。大規模既存集落や市街地縁辺集落内の土地については、地域の不動産会社で情報収集してみるとよいでしょう。購入条件をクリアできるかどうかも含めて相談に乗ってくれるはずです。

 

最後に、浜松市は現在「区の再編」を進めています。背景としては、人口減少、少子高齢化、インフラ更新費用や社会保障費の増大などの課題があり、市の財政が安定している今のうちに区を再編し、市政のスリム化、効率化を目指そうというものです。具体的には、現在の7区を3区に統合する案が示されており、その賛否を問う住民投票が2019年4月7日に行われました。

 

■浜松市 区の再編(3区案)

※浜松市ホームページ

 

住民投票の結果、今回の3区再編案については「反対」が過半数となりましたが、同日に行われた市長選では、区の再編を推進する現職の鈴木市長が再選を果たしているため、将来的には何らかの形で再編が進められていくものと予想されます。

住宅購入にあたっては、こうした中長期的な地域の変化も見据えながら、判断していくことが非常に重要ですので、地域の情報に詳しい不動産会社に一度相談してみることをおすすめします。