2019年の路線価は4年連続の上昇。でも、そもそも路線価ってナニ?

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2019年7月1日 国税庁は2019年分の路線価を発表しました。路線価は4年連続の上昇となり、地価の上昇が継続していることが確認されましたが、そもそも路線価って何なのでしょうか?その調べ方や読み方を解説しました。

 

1、路線価の全国平均は4年連続で上昇した要因とは?

2019年の路線価は、全国約32万地点の標準宅地の平均で前年比1.3%の上昇となりました。上昇率も拡大しており、4年連続での上昇となっています。

 

1-1. 東京の路線価は6年連続の上昇。訪日客の増加や再開発などが影響

路線価上昇の大きな要因のひとつはインバウンド効果、つまり訪日外国人の増加です。外国人観光客の増加によりホテルや商業施設の需要が高まり、東京都は6年連続の上昇、上げ幅も全国平均を大きく上回る4.9%となっています。また東京オリンピックを控え、各地で再開発が行われていることも要因のひとつと考えられます。

 

1-2. 大分、秋田など地方都市も上昇に転じる

都道府県別に見ると、上昇率トップの沖縄(8.3%)、2位の東京(4.9%)をはじめ、大阪、愛知、宮城など19都道府県で上昇しているほか、格安航空会社(LCC)が増便され、観光客が増加している大分や、駅前再開発や秋田犬人気などで観光客数が伸びている秋田がマイナスからプラスに転じ話題となりました。

 

1-3. 上昇エリアと下落エリアが分かれ、地価は二極化の傾向に

一方で地価は二極化の傾向が続いています。二極化とは、上昇するエリアと下落するエリアがはっきり分かれ、価格差が大きくなっていくということです。首都圏ではこちらの記事(「2019年公示地価は4年連続上昇!首都圏「住宅地」の上昇エリアはどこだ?」)でもお伝えしたように、都心からの距離により上昇エリアと下落エリアが鮮明になっており、今後もその傾向が続くと思われます。全国的に見ても、観光資源のある地域とそうでない地域で、地価の格差はますます大きくなっていくでしょう。

 

2、そもそも路線価ってナニ?その意味と調べ方を知ろう

2019年路線価については上昇傾向が継続していることがわかりましたが、そもそも路線価ってどのように決められて、何に使われるものなのでしょうか。改めておさらいしておきましょう。

 

2-1. 路線価は何に使われるもの?

路線価は主に相続税、贈与税などを算出するために使われます。不動産を評価して税額を算出するときには、適正な取引価格(時価)をもとに算出するのが原則ですが、一般の人が不動産の時価を知ることは困難なので、基準となる価格として路線価が定められているわけです。

 

2-2. 路線価はどこで調べられるの

路線価は年1回、国税庁から発表されます。したがって、不動産の所在地を管轄する税務署で路線価図を閲覧することができますが、国税庁のサイトから全国の路線価を調べることもできます。

 

■財産評価基準書 路線価図・評価倍率表(国税庁)

http://www.rosenka.nta.go.jp/

 

2-3. 路線価図の見方

次に路線価図の見方について学んでいきましょう。路線価はその名の通り路線(=道路)に対して価格が決められており、一般的な住宅地の路線価図は以下のようになっています。

■路線価図(例)

 

この路線価図では、⑨番地と⑩番地の間の路線に「140D」という数字と記号が記されています。

これが何を意味するかというと、「140」は1㎡あたりの価格(千円単位)です。つまりこの路線に接する土地の評価額は「1㎡あたり14万円」と読み取ることができます。

また「D」という記号は「借地権割合」を表しています。借地権割合とは、その土地が借地である場合に、借地としての評価が土地の評価の何パーセントに当たるかを表しており、記号はA~Gまであります。

記号 借地権割合
A 90%
B 80%
C 70%
D 60%
E 50%
F 40%
G 30%

 

2-4. 路線価を使った評価方法

仮に、この「140D」の路線に接する100㎡の土地があった場合、その土地の評価額は14万円×100㎡=1,400万円ということになります。もしその土地を借地として借りているとすると、借地権割合はD(=60%)ですので、借地としての評価額は1,400万円×60%=840万円になります。

逆に土地を貸している地主から見ると、借地権分の評価が差し引かれますので、1,400万円×(100%-60%)=560万円ということになります。

<span style=”font-size: small;”>※事例をわかりやすくするために、補正・加算等は考慮しておりません</span>

 

2-5. 土地の形状による評価の増減

このように土地が接する道路の路線価がわかれば、おおよその評価額は簡単に算出することができます。しかし、実際には土地は一つひとつ異なるものであり、形状等によって利用価値が大きく変わります。そこで評価時に以下のような補正や加算が行われます。

ここでは細かい計算方法等は割愛しますが、以下のような形状の土地の場合、補正・加算により評価額の増減があり得るということは覚えておきましょう。

 

①評価額の補正(減額)

以下のような形状に当てはまる場合に補正(減額)されます。

・奥行価格補正:標準的な宅地に比べて奥行が長いまたは短い

・不整形地補正:宅地の形状が正方形や長方形でなくいびつである

・間口狭小補正:間口(道路に接する部分)が狭い

・奥行長大補正:間口に対して奥行が長い

・がけ地補正:宅地に斜面(崖)がある

 

②評価額の加算(増額)

以下のような形状に当てはまる場合に加算(増額)されます。

・側方路線影響加算:土地が交差点の角などにある(いわゆる「角地」)

・二方路線影響加算:土地の正面と裏面が道路に接する(いわゆる「二方道路」)

 

<span style=”font-size: small;”>※詳細は国税庁ホームページをご確認ください。</span>

No.4604 路線価方式による宅地の評価

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/hyoka/4604.htm

 

2-6. 路線価がない場合の評価(倍率方式)

ここまでご説明したような評価方法を「路線価方式」と呼びます。しかし、地域によっては路線価が定められていないこともあり、そのような地域では「倍率方式」という方法で評価をおこないます。倍率方式とは、後述する固定資産税評価額に一定の倍率を掛けて評価額を算出する方法で、倍率は路線価と同様に国税庁のサイトで調べることができます。

 

■倍率表(例)

※実際の評価や税務申告等にあたっては、税理士等の専門家にご相談ください。

 

3、路線価以外の4つの地価指標とそれぞれの違いとは?

次に路線価以外の地価評価について見てみましょう。現在、国や自治体が公表している地価は路線価を含めて4つあります。それぞれに目的や管轄が異なりますので概要を知っておきましょう。

 

3-1. 公示価格

公示価格とは、地価公示法に基づき、国(国土交通省)が、毎年1月1日時点の土地価格を判定して、1㎡あたりの単価として公表するものです。公示価格は、土地の適正な価格形成に寄与することを目標とし、一般的な土地取引の指標や公共事業地の取得価格算定の基準とされています。

 

3-2. 基準地価

基準地価とは、正式には「都道府県基準地標準価格」と呼ばれ、国土利用計画法に基づき、都道府県が毎年7月1日時点の土地価格を判定して、1㎡あたりの単価として公表するものです。地価の適正な価格を知る目安となり、また地価の動向を把握することを目標とします。

 

3-3. 固定資産税評価額

固定資産税評価額は、固定資産税、都市計画税、登録免許税、不動産取得税の課税の際に適用される価格で、土地の固定資産税評価は、総務大臣の定めた固定資産評価基準に基づき行われています。市町村が1月1日現在の価格を3年に1度見直し、土地・建物の所有者に通知します。固定資産税評価額は公示価格の70%を目安に決められています。

 

3-4. 路線価

路線価は前述の通り、相続税、贈与税の財産を評価に適用され、毎年1月1日現在の価格を国税庁が公表しています。路線価は公示価格の80%を目安に決められています。

 

4つの地価指標をまとめると以下のようになります。


この4つの地価を地図から簡単に調べられるサイトがありますのでご紹介します。

ご自宅や購入エリアの情報収集に活用してみてはいかがでしょうか。

 

■全国地価マップ

https://www.chikamap.jp/chikamap/portal

 

4、まとめ

普段あまり馴染みのない路線価ですが、ご理解いただけましたでしょうか?

もともとは相続税や贈与税に適用するための価格ですが、地価の相場やトレンドを知る上でもとても参考になる価格です。他の指標も含めて、ぜひ調べてみるとよいでしょう。

また、このような地価指標は不動産会社も常にウォッチしていますので、自分で調べるのが大変だと思ったら、お近くの不動産会社に聞いてみてはいかがでしたでしょうか。