最大5,500万円まで非課税に。親からの資金援助と贈与税の非課税特例とは

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住宅を購入するときに親や祖父母から資金援助を受けると、原則として贈与税がかかります。しかし、住宅取得資金の贈与には特例があり、最大5,500万円まで非課税で贈与を受けることができます。これらの特例を受けるためには知っておくべき事・条件がありますので、今回は、この贈与税の非課税特例について学びましょう。

 

1、そもそも贈与税ってどんな税金?

1-1. 贈与税とは

贈与税とは、個人から財産をもらったときにかかる税金です。金品をもらったときはもちろん、自分が保険料を負担していない生命保険金を受け取った場合や、借金の返済を免除してもらった場合なども贈与があったとみなされ贈与税が課税されます。

 

1-2. 実際どのくらいの税金がかかるの?

贈与税は1年間(1月1日~12月31日)にもらった金額により課税されます。これを暦年贈与といいます。暦年贈与には年間110万円の基礎控除がありますので、贈与額が年110万円以内であれば贈与税はかかりません。暦年贈与による贈与税は以下の計算式によって求められます。

【 贈与税額 】=(1年間の贈与額 - 基礎控除(110万円)) × 税率 - 控除額

 

■贈与税(暦年課税)の税率

贈与税は「誰から」「いくら」贈与されたかにより、以下の2つの税率に分類されます。

・特例税率

特例税率は、親や祖父母から20歳以上の子や孫に贈与があった場合に適用されます。

基礎控除後の課税価格 税率 控除額
200万円以下 10%
400万円以下 15% 10万円
600万円以下 20% 30万円
1,000万円以下 30% 90万円
1,500万円以下 40% 190万円
3,000万円以下 45% 265万円
4,500万円以下 50% 415万円
4,500万円超 55% 640万円

※2019年12月現在

 

・一般税率

一般税率は、特例税率に該当しない贈与があった場合に適用されます。

基礎控除後の課税価格 税率 控除額
200万円以下 10%
300万円以下 15% 10万円
400万円以下 20% 25万円
600万円以下 30% 65万円
1,000万円以下 40% 125万円
1,500万円以下 45% 175万円
3,000万円以下 50% 250万円
3,000万円超 55% 400万円

※2019年12月現在
出典:国税庁ホームページ(https://www.nta.go.jp/m/taxanswer/4408.htm

 

もし親から年1,000万円の贈与を受けたとすると、下記の通り、子に177万円の贈与税が課税されます。

【 贈与税額 】=(1,000万円-110万円) × 30% - 90万円 = 177万円

 

1-3. 住宅取得資金の贈与には特例がある

上記のように贈与税は税率が高く、贈与額が大きくなるほど税率が高くなる「累進課税」なので、住宅資金など多額の贈与にはあまり向きません。そこで国は親や祖父母からの資金援助を受けやすくするために、「住宅取得等資金贈与の非課税特例」と「相続時精算課税」という2つの特例を設けています。

2、「住宅取得等資金贈与の非課税特例」を使って贈与する方法

「住宅取得等資金贈与の非課税特例」とは、親または祖父母から住宅取得資金(購入・新築・リフォーム)のための資金を援助してもらった場合、最大3,000万円まで贈与税が非課税になる制度です。非常にメリットの大きい制度なので、住宅資金援助を検討する際には、まずこちらの特例が使えるかどうか確認しましょう。

 

2-1. 特例を使えば最大3,000万円まで非課税になる

この特例による非課税枠は、2019年10月に消費税が10%に引き上げられた時に、制度が拡大されたため、消費税の税率が10%かそうでないかで、限度額が変わってきます。

 

■住宅取得等資金贈与の特例による非課税限度額

 

①価格に含まれる消費税の税率が10%の場合

住宅用家屋の新築等に係る契約の締結日 省エネ等住宅 左記以外の住宅
2019年4月1日~2020年3月31日 3,000万円 2,500万円
2020年4月1日~2021年3月31日 1,500万円 1,000万円
2021年4月1日~2021年12月31日 1,200万円 700万円

 

②価格に含まれる消費税の税率が10%でない場合

住宅用家屋の新築等に係る契約の締結日 省エネ等住宅 左記以外の住宅
2016年1月1日~2020年3月31日 1,200万円 700万円
2020年4月1日~2021年3月31日 1,000万円 500万円
2021年4月1日~2021年12月31日 800万円 300万円

※2019年12月現在
※省エネ等住宅とは、省エネ等基準、耐震等級、高齢者等配慮対策等級で、一定以上の基準に適合する住宅のことです。
※個人間売買で中古住宅を取得する場合には、原則として消費税等がかかりませんので②に該当します。

上表のように、2020年3月までに契約すれば最大3,000万円まで非課税となりますので、メリットは非常に大きいと言えるでしょう。契約時期が遅くなるほど非課税枠が縮小されますので、親などから多額の資金援助を計画している方はできるだけ早めの検討をおすすめします。なおこの制度は、暦年贈与の基礎控除(110万円)と合わせて適用することができます。

 

2-2. 適用条件

この特例を受けるためには、いくつかの条件があります。主な条件は以下の通りです。

・受贈者(贈与を受ける人)が、贈与者(贈与する人)の直系卑属(主に子や孫)で、贈与を受けた年の1月1日において20歳以上であること

・贈与を受けた年の合計所得金額が2,000万円以下であること

・2009年分~2014年分の贈与税申告で「住宅取得等資金の非課税」の適用を受けたことがないこと

・贈与を受けた年の翌年3月15日までに住宅取得等資金の全額を充てて住宅用の家屋の新築等をし、その家屋に居住すること

・新築又は取得した住宅用の家屋の登記簿上の床面積が50㎡以上240㎡以下

・取得の日時点で、築年数が20年以内(耐火建築物の場合は25年以内) 等

※詳細は国税庁ホームページをご確認ください。
No.4508 直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4508.htm

 

3、「相続時精算課税制度」を使って贈与する方法

上記の制度の他に「相続時精算課税制度」を使って贈与税を非課税とする方法もあります。

 

3-1. 相続時精算課税制度を使えば2,500万円までが非課税

この制度を使うと2,500万円までの贈与が非課税になります。相続時精算課税とはどういった制度かというと、贈与した時点で贈与税を課税しない代わりに、贈与者に相続が発生した時に、生前の贈与分を加算して相続税を課税する制度です。したがって、節税というよりは課税の先送りといった方がわかりやすいかも知れませんが、前述の「住宅取得等資金贈与の非課税特例」と合わせて適用すれば、最大で5,500万円まで非課税で贈与することができます。

 

■相続時精算課税のイメージ

3-2. 適用条件

相続時精算課税制度では60歳以上の父母・祖父母からの贈与であることが条件となりますが、特例として、住宅取得資金の贈与を受けた場合には、親の年齢制限はなくなり、60歳未満の親からの贈与についても適用できます(2021年12月31日まで)。その場合の適用条件について見ていきましょう。

 

・受贈者が、贈与を受けた時に贈与者の直系卑属である推定相続人又は孫であり、贈与を受けた年の1月1日において、20歳以上であること。

・贈与を受けた年の翌年3月15日までに住宅取得等資金の全額を充てて住宅用の家屋の新築等をし、その家屋に居住すること。

・新築又は取得した住宅用の家屋の登記簿上の床面積50㎡以上

・取得の日時点で、築年数が20年以内(耐火建築物の場合は25年以内) 等

※詳細は国税庁ホームページをご確認ください。
No.4503 相続時精算課税選択の特例
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4503.htm

 

3-3. 相続時精算課税制度の落とし穴

相続時精算課税を選択する場合には、気をつけておきたいポイントがあります。

それは、相続時精算課税は一度選択すると撤回できないということです。したがって、選択後は暦年贈与ができなくなりますので、年110万円の基礎控除が使えなくなります。

また、贈与税がかからないというのはあくまで贈与時点での話で、いずれ相続が発生すればその時点で相続税が課税される可能性があります。

ではどのようなケースで相続時精算課税を選択するのがよいのでしょうか。それは、相続税がかからないと予測される場合です。相続税がかからないのは、被相続人(亡くなった方)の財産が、相続税の基礎控除額以内であるケースです。相続税の基礎控除は「3,000万円 + 600万円 × 法定相続人の数」で計算しますので、例えば、相続人が配偶者と子ども2人だとすると、

3,000万円 + 600万円 × 3 = 4,800万円となります。つまりこのケースだと、贈与額を含めた資産の合計額が4,800万円以内であれば、相続時精算課税を積極的に選択してもよいことになります。

 

4、贈与税の非課税特例を使う注意点とデメリット

このように住宅取得資金の贈与には大きな特例があるので積極的に利用したいところですが、利用する際の注意点とデメリットについても知っておきましょう。

 

4-1. どちらの制度も必ず申告が必要

ご紹介した2つの制度は、特例の適用を受けるために申告が必要です。「非課税になるなら申告しなくてもいいのでは?」と考える人もいるようですが大きな間違いです。申告期間は贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日まで。1日でも遅れると特例を受けることはできませんので注意してください。

 

4-2. 非課税となるのは直系尊属から贈与を受けた場合のみ

贈与税の非課税特例を適用できるのは「直系尊属」からの贈与のみです。直系尊属とは、実の父母、祖父母などで、配偶者の親や祖父母は対象になりませんので注意しましょう。

逆に、自分と配偶者がそれぞれの親から贈与を受けて、共有名義で住宅を購入する場合にはそれぞれに対して非課税枠を適用することができます。

 

4-3. 贈与のタイミングによっては特例が受けられないことも

特例の適用を受けるための条件に「翌年3月15日までに取得かつ自宅として居住すること」というものがあります。贈与のタイミングを間違えるとこの条件をクリアできなくなる可能性があるので注意しましょう。例えば、2019年12月に贈与を受けて購入した住宅は2020年3月15日までに引き渡しを受けなければなりません。引き渡しが間に合わない場合には、贈与の日を翌年にずらすか、通常の暦年贈与で110万円までに抑えるなどの方法が考えられます。

 

4-4. 相続税が大幅に増えることがある

親が亡くなった際に相続税がかかる場合には一層の注意が必要です。

相続税には「小規模宅地の特例控除」という制度があり、これを適用できると、同居していた配偶者や子どもが自宅を相続する場合に評価額が大幅に低く(=相続税が安く)なります。故人に同居の親族がいない場合には「別居かつ、3年以上自分の持家に住んでいない子ども」等、いくつかの条件を満たした子どももこの特例の対象になるのですが、住宅を取得してマイホームを持ってしまうと対象から外れてしまいます。その結果、自宅の評価減が受けられなくなり多額の相続税が課税される可能性もありますので十分注意してください。


※「小規模宅地の特例」の詳細は国税庁ホームページをご確認ください。
No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例(小規模宅地等の特例)
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4124.htm

 

5、贈与以外で資金援助を受けるには

親から資金援助を受けるには贈与が一般的ですが、その他の方法もあります。

 

5-1. 親から融資を受ける

贈与ではなく、親から資金を「借りる」という方法があります。メリットとしては、住宅ローンでは手数料や保証料など様々なコストがかかりますが、親子間ではそれがかかりません。親から融資を受けるときは、贈与とみなされないように、借入額、返済期間、金利などを明記した契約書を作成し、契約通りにきちんと返済していくことが重要です。銀行振込など記録が残る形で返済するようにしましょう。

 

5-2. 親と共有名義で購入する

親から資金を援助してもらうのではなく、共有名義で住宅を購入する方法もあります。親が負担した割合に応じて共有持分登記すれば、基本的に贈与税が課税されることはありません。親と同居するための住宅や、二世帯住宅などではよい方法だと思います。共有持分はいずれ自分が相続すればよいわけですが、きょうだいなど他の相続人ともめないように、事前に話し合い了承を得ておくことが重要です。

 

親・祖父母からの住宅資金援助と贈与税、ご理解いただけましたでしょうか。

贈与税、相続税はその制度そのものが非常に難しく、特例の適用条件なども複雑なので、実行する前に必ず税理士などの専門家や不動産会社のスタッフなどにご相談することをおすすめします。