不動産の売却にかかる税金と特例、節税のためのポイントとは

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大きな金額が動く不動産の売却。多額の税金がかかるのではないかと心配している人も多いのではないでしょうか。しかし、特例を適用すれば税金がゼロになることも少なくありません。税金の計算方法や特例について詳しく見ていきましょう。

 

1、不動産を売却したときにかかる税金は3つ

不動産を売却したときにはどのような税金がかかるのでしょうか。

 

1-1. 売却時にかかる税金は「印紙税」「所得税」「住民税」の3つ

不動産の売却時にかかる税金は、「印紙税」「所得税」「住民税」の3つと覚えておきましょう。

まず印紙税とは売買契約書に貼付する印紙代のことで契約金額によって決まります。

 

■印紙税の税額(抜粋)

契約金額 本則税率 軽減税率
500万円超 1千万円以下 1万円 5千円
1千万円超 5千万円以下 2万円 1万円
5千万円超 1億円以下 6万円 3万円

※2020年3月31日までに作成された契約書については軽減税率が適用されます
※詳細は国税庁ホームページをご確認ください(https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/inshi/08/10.htm

 

次に所得税と住民税は、どちらも不動産を売却したときの「利益(もうけ)」に対してかかる税金です。つまり利益がなければ税金はかかりません。では利益や税額はどのように計算すればよいのでしょうか。

 

1-2. 利益(譲渡所得)の求め方

税務では、不動産を売却して得られた利益を「譲渡所得」と言います。譲渡所得は、以下の計算式によって求められます。

譲渡価額とは不動産を売った金額のことです。取得費とは、その不動産を購入した金額と購入にかかった費用の合計です。ただし、建物の取得費については、所有期間に応じた「減価償却費」を差し引いて計算します。減価償却費とは、所有期間中の老朽化等により価値が減少した分と考えればよいでしょう。譲渡費用とは、売却にかかった費用のことを言います。

 

1-3. 取得費、譲渡費用になるもの、ならないもの

取得費、譲渡費用は購入と売却にかかった費用が含められますが、具体的にどのような費用が該当するのか確認しておきましょう。

 

取得費となるもの 譲渡費用となるもの
(取得時の)購入代金、仲介手数料、登記費用、不動産取得税、印紙代、測量費用、造成費用、立退料、古家の解体費用 など (売却時の)仲介手数料、印紙代、測量費用、立退料、解体費用 など

※詳細は国税庁ホームページをご確認ください。(https://www.nta.go.jp/m/taxanswer/3252.htm , https://www.nta.go.jp/m/taxanswer/3255.htm

 

1-4. 建物の減価償却費の求め方

取得費の計算で少しややこしいのが建物の減価償却費ですが、減価償却には計算のルールがあり、以下の計算式に当てはめて求めることができます。

※取得価額は買った時の金額、償却率は、建物の構造によって異なります。

 

■建物の償却率(事業に使われていなかった建物の例)

建物の構造 償却率
木造 0.031
軽量鉄骨造 0.025
鉄筋コンクリート造 0.015

※詳細は国税庁ホームページをご確認ください(https://www.nta.go.jp/m/taxanswer/3261.htm

 

1-5. 譲渡所得の計算例

それでは具体的に「2,000万円で購入した木造の建物を10年間所有した後、1,800万円で売却した場合の譲渡所得金額」を計算してみましょう。

 

■購入時にかかった費用:158万円、売却時にかかった費用:100万円 とする。

 

①減価償却費 = 2,000万円 × 0.9 × 0.031 × 10年 = 558万円

②取得費 = 2,000万円-558万円(減価償却費)+158万円(購入時費用)=1,600万円

③譲渡所得 = 1,8000万円(売却価額)-1,600万円(取得費)-100万円(譲渡費用)= 100万円が譲渡所得金額(=不動産を売却して儲けた金額)となります。

 

 

2、所得税・住民税の計算方法

譲渡所得の額が求められたらいよいよ税額の計算です。

 

2-1. 税額は「課税譲渡所得×税率」で求める

譲渡所得から様々な控除を差し引いたものを「課税譲渡所得」と言い、税額は課税譲渡所得に税率を掛けることによって求められます。

 

2-2. 不動産の所有期間が5年超かどうかで税率が異なる

 

そして、不動産を売ったときの税金の大きなポイントは、不動産の所有期間により税率がことなるということです。

所得税 住民税
長期譲渡所得(所有期間5年超) 15% 5%
短期譲渡所得(所有期間5年以下) 30% 9%

※所有期間は売却した年の1月1日現在で計算します
※復興特別所得税として、所得税額×2.1%が別途課税されます

 

 

■不動産を売却した時の課税イメージ

 

 

3、実はほとんど税金はかからない? 覚えておきたい3つの軽減特例

ここまで見てくると不動産の売却にはかなり多額の税金がかかるのではないかと心配される方もおられると思います。しかし、実際には居住用の一般的な住宅で多額の税金がかかることはあまりありません。それはマイホームの売却には軽減特例があるからなのです。

 

3-1. 3,000万円特別控除

自宅を売却する場合には、「3,000万円特別控除」の適用を検討しましょう。

この制度を使うと、譲渡所得から3,000万円を控除することができます。つまり売却による利益が3,000万円以下なら所得税・住民税ともゼロになるわけです。

購入時期や地域にもよりますが、一般的な自宅で3,000万円超の利益が出るのは、かなり大きく値上がりしたケースなどに限られるでしょう。

※詳細は国税庁ホームページをご確認ください。
No.3302 マイホームを売ったときの特例 (https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm

 

なお、「3,000万円特別控除」と「住宅ローン控除」は併用できないので、買い替えの場合には、売却時の3,000万円控除と、新たに購入した自宅の住宅ローン控除とどちらが得になるかを検討する必要があります。

 

3-2. 長期譲渡(10年超所有)の軽減税率

3,000万円特別控除を適用後、課税譲渡所得がゼロにならない場合でも、所有期間が10年を超える場合には、以下のように軽減税率が適用されます。長期譲渡の中でも所有期間が10年を超える場合には、6,000万円以下の部分について、さらに税率が低く抑えられているわけです。

 

課税譲渡所得 所得税 住民税
6,000万円以下の部分 10% 4%
6,000万円超の部分 15% 5%

※所有期間は売却した年の1月1日現在で計算します

 

3-3. 特定の居住用財産の買い替え特例

売却する住宅の居住期間が10年以上、所有期間が10年超、売却する住まいの価額が1億円以下などの条件に該当する住宅を売って、売却金額よりも高い住宅に買い換えたときは、一定の要件のもと、譲渡益に対する課税を将来に繰り延べることができます。課税の繰り延べとは、売却した年に課税されるのではなく、新たに購入した住宅を売却するときまで課税を待ってくれるということです(非課税となるわけではありません)。

なお、前述の「3,000万円特別控除」と「買い替え特例」は併用することができませんのでご注意ください。

※詳細は国税庁ホームページをご確認ください。
No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例(https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3355.htm

 

 

4、売却で損が出た場合にはどうなる?

ここまでは不動産の売却によって利益が出た場合についてご説明しました。しかし近年では売却によって損が出る(=譲渡所得がマイナスになる)ケースも少なくありません。

そのような場合には「損益通算」および「繰越控除」という方法で、所得税・住民税を節税できることがあります。

 

4-1. 損益通算と繰越控除とは

損益通算とは、売却によって発生した損(マイナス)を、給与など他の所得(プラス)から控除し、相殺することを言います。これにより、給与所得等にかかる所得税、住民税を減らす効果があります。会社員の方なら確定申告によって税金が戻ってくるイメージです。

繰越控除とは、売却した年の損益通算では相殺し切れずに、マイナスが残ってしまう場合、そのマイナス分を翌年以降に繰り越して損益通算することを言います。

 

■損益通算のイメージ

 

4-2. 買い替えをしない場合の損益通算および繰越控除の特例

所有期間5年超かつ10年以上の住宅ローンの残債がある等の条件に該当し、この特例を適用できると、損失分を給与所得など他の所得と損益通算することができます。

売った年に相殺し切れない場合には、翌年以降3年間、繰越控除することができます。ただし、損益通算できる譲渡損失の限度額が定められており、必ずしも全額を損益通算できるわけではないことに注意しましょう。

 

■損益通算の対象となる譲渡損失の限度額

 

つまり、売却した代金でローンを完済できなかったときに、手元から出した分については、他の所得との相殺を認めるという考え方になっています。この特例は、賃貸住宅や実家への住み替えなど、新たに自宅を購入しない場合に適用することができます。

※詳細は国税庁ホームページをご確認ください。
No.3390 住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき(https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3390.htm

 

4-3.買換えをともなう譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例

同じく自宅を売却して損失が出た場合、買い替えで新たに自宅を取得するケースでは、損益通算できる譲渡損失の限度額はなく全額を損益通算できます。適用条件や繰越できる期間は買い替えをしない場合とほぼ同様です。

なお、この制度は新たに購入した住宅の住宅ローン控除と併用することができます。

※詳細は国税庁ホームページをご確認ください。
No.3370 マイホームを買換えた場合に譲渡損失が生じたとき(https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3370.htm

 

 

5、不動産を売却するときの注意点

 

5-1. 不動産の売却時には必ず確定申告すること

不動産を売却した時は、譲渡所得がプラスであってもマイナスであっても確定申告が必要です。これは不動産の売却による譲渡所得は「分離課税」であり、給与等の所得とは分けて計算しなければならないからです。申告期限は売却した年の翌年3月15日まで、期限内に申告しなければ特例の適用も受けられません。忘れずに申告するようにしましょう。

 

5-2. 売却時の特例適用は、専門家に相談・確認すること

売却時の特例には多くの適用条件があります。条件に合わなければ特例を受ける事はできませんし、どの特例を適用すれば最も節税になるのかを判断するには、専門的な知識が必要になります。また確定申告時に提出しなければいけない書類も多いので、税理士や不動産会社のスタッフなど、知識・経験のある専門家に相談することをおすすめします。