2020年公示地価 は5年連続の上昇。上昇しているエリアはどこだ?(関東・東北編)

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2020年3月19日、平成31年の公示地価が発表されました。全国平均は5年連続の上昇となり、回復基調が地方を含む全国に広がっています。今回は、首都圏、北関東、東北エリアの地価動向を探ってみました。

 

 

1、全国平均は5年連続の上昇。地価上昇の波は都市部から地方へ

全国(全用途)平均は、5年連続の上昇となり上昇基調を強めています。用途別では、住宅地が3年連続、商業地は5年連続の上昇となっています。

 

1-1. そもそも公示地価とは

公示地価とは、地価公示法に基づき、国(国土交通省)が、毎年1月1日時点の土地価格を判定して、1㎡あたりの単価として公表するものです。公示地価は、一般の土地取引価格の指標となるだけでなく、公共用地の取得価格の算定基準ともなっています。

 

1-2. 三大都市圏で上昇が継続。地方にも上昇エリアが広がる

三大都市圏(東京・名古屋・大阪)では、住宅地、商業地ともに上昇が継続しています。地方においては、地方四市(札幌・仙台・広島・福岡)の上昇基調がさらに強まり、地方四市を除く「その他地方圏」でも全用途平均・商業地が28年ぶりに上昇に転じるなど、上昇基調が都市圏から地方圏に拡大していることが確認されました。

■2020年公示地価の変動率(単位:%)

全用途平均 住宅地 商業地
2019年 2020年 2019年 2020年 2019年 2020年
全国 1.2 1.4 0.6 0.8 2.8 3.1
三大都市圏 2.0 2.1 1.0 1.1 5.1 5.4
地方四市 5.9 7.4 4.4 5.9 9.4 11.3
その他地方圏 ▲0.2 0.1 ▲0.2 0.0 0.0 0.3

 

1-3. 上昇の要因は低金利とインバウンド。コロナの影響で今後はどうなる?

このような地価上昇の大きな要因は、長期にわたる低金利政策とインバウンド需要によるホテルや商業施設の開発です。

公示地価の基準日である1月1日時点では上記のような上昇トレンドでしたが、2020年2月ごろから世界的な新型コロナウィルスの感染拡大により、海外からの訪日客は激減し、東京オリンピックも延期になるなど大きな影響が出ています。金利は依然として低水準で推移していますが、インバウンド期待で上昇していた商業地、観光地などでは、今後上昇にブレーキがかかることが予想されます。

 

 

2、首都圏エリアの住宅地は2極化が続き、都心部は軒並み上昇

一般の方の住宅購入に最も影響があるのは「住宅地」の地価です。首都圏エリアの住宅地に絞って詳しく見てみましょう。

 

2-1. 6割以上のエリアが上昇基調を継続

首都圏エリアを市区町村(政令指定都市は区別)に見てみると、前年比で上昇・下落しているエリアは次の通りです。

首都圏では、全体の6割以上が上昇していることがわかります。

 

2-2. 上昇エリアは都心部から周辺エリアへ拡大

それでは、首都圏で上昇しているエリアと下落しているエリアのトップ10を見てみましょう。

※公示地価は市区町村ごとの住宅地の公示地価の平均で、㎡あたりの金額です(以下同様)

上昇率トップ10 下落率トップ10
市区町村 公示地価 変動率 市区町村 公示地価 変動率
東京都荒川区 508,882 9.0% 神奈川県三浦市 63,821 ▲3.6%
東京都豊島区 631,783 8.2% 神奈川県伊勢原市 107,489 ▲3.5%
東京都文京区 999,583 7.5% 神奈川県山北町 37,550 ▲3.0%
東京都新宿区 803,517 7.0% 神奈川県真鶴町 52,800 ▲2.9%
東京都北区 531,719 6.9% 神奈川県南足柄市 63,190 ▲2.8%
東京都渋谷区 1,311,500 6.5% 神奈川県箱根町 27,950 ▲2.8%
埼玉県川口市 209,478 6.4% 神奈川県大井町 65,867 ▲2.6%
東京都港区 2,009,310 6.3% 神奈川県愛川町 51,450 ▲2.5%
東京都台東区 916,333 6.1% 神奈川県清川村 38,800 ▲2.5%
東京都足立区 314,176 5.9% 神奈川県二宮町 94,214 ▲2.4%

上昇エリアトップ10は、ほとんどが東京23区で占められており、唯一埼玉県でランクインした川口市も荒川を挟んで東京都北区と隣接するエリアです。トップ10のうち、いわゆる都心と呼ばれるのは新宿区、渋谷区、港区の3つで、上昇の波が都心部から周辺部~近郊エリアに拡大していることがわかります。

一方、下落エリアトップ10には神奈川県西部のエリアがずらりと並びます。あくまで目安ではありますが、小田急線の本厚木駅以西、JR線の平塚駅以西は、都内への通勤圏としてはやや厳しいと見られているようです。このように都心部~近郊エリアは上昇基調、通勤圏外のエリアは緩やかな下落基調と、地価の2極化が進んでいます。

 

2-3. 都道府県別 上昇率トップ5

さらに、都道府県別に上昇率トップ5をピックアップすると以下のようになります。

都道府県 市区町村 公示地価 変動率
東京都 荒川区 508,882 9.0%
豊島区 631,783 8.2%
文京区 999,583 7.5%
新宿区 803,517 7.0%
北区 531,719 6.9%
神奈川県 相模原市緑区 131,374 4.2%
横浜市西区 291,250 3.8%
川崎市川崎区 282,647 3.5%
横浜市中区 353,600 3.2%
横浜市神奈川区 273,208 3.2%
埼玉県 川口市 209,478 6.4%
蕨市 255,167 4.3%
戸田市 238,867 4.3%
さいたま市浦和区 352,150 4.0%
さいたま市大宮区 262,313 3.7%
千葉県 君津市 39,181 4.8%
流山市 129,996 4.2%
浦安市 285,700 3.7%
木更津市 34,520 3.0%
千葉市稲毛区 146,403 2.7%

神奈川県トップの相模原市緑区は、橋本駅にリニア中央新幹線の駅ができることによる経済効果を期待して地価が上昇し、埼玉県は東京に近い川口市、蕨市、戸田市が上位を占めています。千葉県はアクラライン経済圏とも言われる君津市・木更津市や、つくばエクスプレスの良好なアクセスと子育て支援で定評のある流山市などが上位となっています。

 

 

 

3、北関東エリアは多くのエリアで下落傾向

次に北関東エリア(茨城、栃木、群馬)の住宅地の動向を見てみましょう。

 

3-1. 北関東エリアは約8割が下落。上昇率も小さい。

北関東エリアの上昇・下落の割合は以下の通りです。首都圏とは対照的に、全体の約8割が下落しており、上昇しているエリアはわずか18%しかありません。上昇率もトップのつくば市を除いて、すべて0~1%台となっており、ほぼ横ばいと言ってもいい状況です。

 

3-2. 北関東の上昇エリアは通勤圏と主要都市のみ

次に北関東エリア(住宅地)の上昇・下落率トップ10は以下の通りです。

上昇率トップ10 下落率トップ10
市区町村 公示地価 変動率 市区町村 公示地価 変動率
茨城県つくば市 57,896 8.2% 群馬県草津町 28,300 ▲26.1%
茨城県神栖市 16,839 1.4% 群馬県下仁田町 18,650 ▲4.1%
茨城県守谷市 85,277 1.1% 茨城県大子町 10,600 ▲3.6%
群馬県高崎市 56,735 1.0% 群馬県みなかみ町 20,050 ▲3.0%
栃木県小山市 38,696 0.8% 群馬県嬬恋村 3,890 ▲3.0%
茨城県鹿嶋市 18,972 0.7% 栃木県茂木町 14,950 ▲2.9%
栃木県宇都宮市 60,521 0.6% 群馬県東吾妻町 17,050 ▲2.8%
栃木県下野市 40,050 0.4% 群馬県中之条町 27,600 ▲2.8%
群馬県太田市 34,940 0.3% 栃木県那須烏山市 13,285 ▲2.7%
茨城県つくばみらい市 33,020 0.2% 栃木県矢板市 20,033 ▲2.4%

北関東エリアで上昇しているのは、茨城県つくば市・守谷市、つくばみらい市、栃木県小山市など特急や新幹線を使って都内への通勤が可能なエリア。そして、高崎市、宇都宮市などの都市部が多くランクインしています。

都道府県別に見ても、トップ10以外で上昇しているのは、古河市、ひたちなか市、阿見町、土浦市、結城市(いずれも茨城県)で、それ以外はすべて下落となっています。北関東エリアは通勤圏と都市部でさえわずかな上昇にとどまっており、それ以外は下落傾向が強いと言えるでしょう。

 

 

 

4、東北エリア(宮城県・福島県)は宮城県の都市部が大幅な上昇

最後に東北エリアの住宅地について見てみましょう。

 

4-1. 東北エリアは、上昇・下落エリアがほぼ拮抗。

東北エリア(宮城県・福島県)の上昇・下落エリアは以下の通りです。上昇と下落がほぼ拮抗しています。

 

4-2. 仙台市では大幅な上昇が継続

東北エリア(住宅地)の上昇・下落率トップ10は以下の通りです。

上昇率トップ10 下落率トップ10
市区町村 公示地価 変動率 市区町村 公示地価 変動率
宮城県仙台青葉区 110,034 8.4% 宮城県石巻市 31,983 ▲6.4%
宮城県仙台市太白区 84,891 8.2% 宮城県丸森町 11,700 ▲4.5%
宮城県名取市 61,180 7.9% 宮城県南三陸町 19,100 ▲3.5%
宮城県大和町 30,820 7.2% 宮城県川崎町 10,550 ▲3.2%
宮城県仙台市泉区 88,544 5.9% 宮城県加美町 20,550 ▲2.6%
宮城県仙台市若林区 120,848 5.8% 福島県塙町 15,350 ▲1.6%
宮城県柴田町 29,800 5.3% 福島県石川町 22,100 ▲1.6%
宮城県富谷市 47,455 5.2% 宮城県大郷町 12,650 ▲1.6%
宮城県大河原町 34,150 5.1% 福島県磐梯町 10,525 ▲1.5%
宮城県仙台市宮城野区 85,256 5.0% 宮城県蔵王町 10,100 ▲1.1%

前述の通り、地方都市は首都圏を上回る上昇率となっており、東北エリアでは仙台市と宮城県主要エリアの上昇率が高く、上昇率トップ10はすべて宮城県となっています。

一方、下落しているのは山間部・沿岸部のエリアが多く、都市部とは対照的な結果となっています。

 

4-3. 都道府県別 上昇率トップ5

東北エリア(宮城・福島)の県別上昇率トップ5を見てみましょう。

都道府県 市区町村 公示地価 変動率
宮城県 仙台青葉区 110,034 8.4%
仙台市太白区 84,891 8.2%
名取市 61,180 7.9%
大和町 30,820 7.2%
仙台市泉区 88,544 5.9%
福島県 富岡町 21,000 4.5%
郡山市 55,031 2.1%
福島市 47,558 2.1%
浪江町 12,900 2.0%
大玉村 16,950 1.5%

宮城県は、上昇率が5%~8%と非常に高くなっていますが、福島県は主要都市である郡山市、福島市などでも2%程度の上昇にとどまっています。ちなみに1位の富岡町はエリア内に公示地点が1箇所しかないため、あくまで参考としてご覧ください。

 

 

 

5、地価は今後大きく変動する可能性がある。焦らず落ち着いて対処しよう。

首都圏、北関東、東北エリアの2020年公示地価の動向、いかがだったでしょうか。

このように、1月1日時点では、全国的に上昇基調が続いていることが確認されたわけですが、新型コロナウィルスの影響により、今後地価は大きく変動する可能性があります。どのような点に注意すればよいのでしょうか。

 

5-1. 情報収集は早め早めに。不動産会社と定期的に情報交換を

まず、今まで以上に情報収集を早めに行うことが重要です。公示地価のような公的な指標は、年に1回程度しか発表されませんので、日々の値動きを捉えることはできません。不動産情報サイトなど、インターネットで情報収集する方法もありますが、一番確実なのは地域をよく知る不動産会社の情報です。一度店舗を訪れて、希望条件などを伝えておき、定期的に情報交換してみることをおすすめします。

 

5-2. 大幅な値下がりを期待するよりも、じっくり希望に合う物件を探そう

今後、景気が後退し不動産価格が大きく値下がりするとも言われていますが、実際にどうなるかは誰にもわかりません。今回はリーマンショックの時にように金融システムがダメージを受けたわけではありませんので、資金の供給は充分に行われていますし、金利も低水準を保っています。景気の先行き不安などから一時的な変動はあると思われますが、新型コロナウィルスの終息とともに、徐々に落ち着きを取り戻すのではないかと思います。

住まいは大きな買い物ですから、安い時に買いたいのが人情ですが、あまりに価格に執着しすぎると、購入のタイミングを逃してしまうこともあります。

住まい探しは、自分や家族の希望に合う物件が買えるかどうかが大事です。こんな時期だからこそ、価格に一喜一憂せずじっくり物件探しを進めましょう。

 

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