2020年基準地価発表。地価上昇にブレーキ、コロナで地価はどう動いた? (関西・東海編)

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9月29日、令和2年(2020年)基準地価が発表されました。コロナ後、初めての地価発表となりますが、ここ数年上がり続けてきた地価はどう動いたのでしょうか。関西・東海エリアの地価の動きを探ってみました。

 

 

1、全国平均は3年ぶりの下落。商業地・住宅地とも大きな変化が

基準地価の全国(全用途)平均は、2017年以来3年ぶりに下落に転じ、住宅地の下落幅が拡大しました。また、商業地も2015年以来5年ぶりに下落に転じるなど、新型コロナウィルスの影響により、大きな変化が見られました。

 

1-1. そもそも基準地価とは

基準地価とは、国土利用計画法に基づき、全国約2万1,500地点(基準地)の7月1日時点の土地価格を都道府県が調査し、毎年9月下旬に公表される地価指標です。都道府県などが価格審査の基準として用いるほか、一般の土地取引の目安にもなっています。

今回は、新型コロナウィルスの影響を反映した最初の地価発表でもあり、動向が注目されていました。

 

1-2. 三大都市圏でも住宅地は下落に転じ、商業地も上昇幅が縮小

三大都市圏の住宅地では、東京、大阪圏が2015年以来、名古屋圏が2014年以来の下落に転じました。商業地も東京、大阪圏で上昇幅が大幅に縮小し、名古屋圏では下落に転じています。また、地方4市(札幌・仙台・広島・福岡)は、住宅地、商業地ともに上昇を継続したもの、上昇幅が縮小し、それ以外の地方圏では、下落幅が拡大しました。

 

■2020年基準地価の変動率 (単位:%)

全用途 住宅地 商業地
2019年 2020年 2019年 2020年 2019年 2020年
全国 0.4 ▲0.6 ▲0.1 ▲0.7 1.7 ▲0.3
三大都市圏 2.1 0.0 0.9 ▲0.3 5.2 0.7
地方四市 6.8 4.5 4.9 3.6 10.3 6.1
その他地方圏 ▲1.0 ▲1.4 ▲0.7 ▲1.0 ▲0.2 ▲1.0

出典:国土交通省

 

1-3. 新型コロナの影響を受け、ここ数年の地価上昇にブレーキ

低金利とインバウンド増加などにより、ここ数年、地価は順調に回復していましたが、2020年2月ごろから新型コロナウィルスの影響により訪日客は減少、東京オリンピックも延期になるなど、商業地の地価上昇に大きなブレーキとなりました。また、外出自粛などの影響で景気が悪化するとの見通しから、住宅市場にも様子見ムードが広がり、住宅地においても下落傾向が強まりました。

今回は東海エリア(静岡県・岐阜県・愛知県)と関西(大阪府)の住宅地に絞って詳しく見てみましょう。

 

 

2、東海エリアは静岡、岐阜の全エリアで下落。下落傾向が鮮明に

東海エリアは、愛知県が辛うじて横ばいで推移したものの、静岡県、岐阜県では下落傾向が鮮明になりました。

 

2-1. 東海エリアでは9割超が下落。上昇したのはわずか4%

東海エリアを市町村(政令指定都市は区)別に見てみると、前年比で上昇・下落しているエリアは次の通りです。

 

上昇 6エリア
下落 145エリア
変化なし 3エリア

東海エリアでは、ほとんどの市区町村で下落傾向が強まっており、上昇したのはわずか6エリアしかありませんでした。

 

2-2. 地価が上昇したのは愛知県の一部のみ。静岡県、岐阜県はすべて下落

それでは、東海エリアで上昇しているエリアと下落しているエリアのトップ10を見てみましょう。

※基準地価は市区町村ごとの住宅地の基準地価の平均で、㎡あたりの金額(円)です。(以下同様)

 

■2020年基準地価 上昇率・下落率ランキング(東海圏)

上昇率トップ10 下落率トップ10
市区町村 基準地価 変動率 市区町村 基準地価 変動率
名古屋市東区 329,333 1.9% 愛知県南知多町 16,533 ▲6.2%
愛知県刈谷市 144,962 0.5% 静岡県松崎町 22,000 ▲4.8%
愛知県一宮市 70,753 0.1% 静岡県西伊豆町 25,275 ▲4.4%
愛知県豊田市 76,480 0.1% 愛知県美浜町 24,120 ▲4.2%
愛知県清須市 95,357 0.1% 岐阜県養老町 22,150 ▲4.1%
愛知県安城市 128,370 0.0% 岐阜県七宗町 9,300 ▲3.9%
名古屋市中区 1,060,000 0.0% 岐阜県白川町 11,250 ▲3.8%
愛知県知立市 139,167 0.0% 岐阜県飛騨市 15,735 ▲3.7%
愛知県幸田町 79,900 0.0% 静岡県伊豆市 33,043 ▲3.6%
愛知県岡崎市 91,211 0.0% 岐阜県下呂市 12,340 ▲3.6%

※小数点2位以下四捨五入

 

上昇エリアトップ10は、名古屋市と近郊の市町村がランクインしていますが、上昇率が最も高い名古屋市東区でも1.9%。2位以下のエリアはすべて1%未満で、4位の一宮市以下はほぼ横ばいの状況です。

一方、下落エリアトップ10は愛知県の知多半島や静岡県の伊豆半島、そして岐阜県の山間部がランクインしています。下落率も3%~6%と昨年を上回っており、新型コロナによる観光の低迷などが影響していると思われます。

 

2-3. 東海エリアの都道府県別 変動率トップ5

さらに、都道府県別に変動率トップ5をピックアップすると以下のようになります。

 

都道府県

変動率(前年)

変動率上位の市区町村 基準地価 変動率
静岡県 ▲1.3%

(▲0.6%)

浜松市中区 94,017 ▲0.2%
長泉町 107,800 ▲0.2%
三島市 107,010 ▲0.3%
静岡市葵区 144,548 ▲0.5%
清水町 112,667 ▲0.5%
岐阜県 ▲1.9%

(▲1.2%)

多治見市 35,146 ▲0.3%
岐南市 54,450 ▲0.6%
瑞浪市 26,406 ▲0.7%
白川村 5,700 ▲0.7%
富加町 20,750 ▲0.7%
愛知県 ▲0.5%

(4.3%)

名古屋市東区 329,333 1.9%
刈谷市 144,962 0.5%
一宮市 70,753 0.1%
豊田市 76,480 0.1%
清須市 95,357 0.1%

※小数点2位以下四捨五入

 

静岡県、岐阜県では、すべての市区町村で下落となっており、下落幅は前年を上回っています。また愛知県は前年4.3%と大きく上昇しましたが、新型コロナの影響を受け、▲0.5%と僅かながら下落に転じました。

 

 

3、関西(大阪府)は都心部で上昇を維持。郊外では下落傾向が続く

次に関西(大阪府)の住宅地の動向を見てみましょう。

 

3-1. 大阪府全体では4割が上昇するも、上昇エリアは限定的

関西(大阪府)の上昇・下落の割合は以下の通りです。全体の約4割が上昇を維持しています。

 

上昇 28エリア
下落 39エリア
変化なし 5エリア

 

3-2. 関西(大阪府)の上昇エリアは大阪市とその近郊エリアに集中

次に関西(大阪府)における住宅地の上昇・下落率トップ10は以下の通りです。

 

上昇率トップ10 下落率トップ10
市区町村 基準地価 変動率 市区町村 基準地価 変動率
大阪市福島区 347,000 2.8% 岬町 28,250 ▲4.7%
大阪市天王寺区 537,000 2.6% 能勢町 20,500 ▲4.4%
大阪市北区 349,000 1.8% 千早赤阪村 24,500 ▲3.2%
堺市北区 182,000 1.5% 豊能町 35,733 ▲2.5%
大阪市浪速区 221,000 1.4% 泉南市 42,850 ▲1.7%
大阪市此花区 197,000 1.0% 河南町 32,550 ▲1.7%
大阪市都島区 273,000 0.9% 富田林市 73,056 ▲1.6%
豊中市 226,750 0.8% 羽曳野市 93,444 ▲1.5%
大阪市大正区 190,000 0.8% 松原市 117,867 ▲1.4%
吹田市 211,350 0.8% 太子町 53,200 ▲1.3%

※小数点2位以下四捨五入

 

関西(大阪)の上昇率トップ10には、大阪市と大阪市のベッドタウンである堺市北区や吹田市などがランクインしていますが、上昇率を昨年と比較すると、大阪市福島区(4.9% → 2.8%)、大阪市天王寺区(4.8% → 2.6%)、大阪市北区(3.8% → 1.8%)など、軒並み半分近くの水準まで減速しており、新型コロナの影響を強く受けていることがわかります。

一方、下落エリアトップ10には、南部の沿岸地域や、京都府・奈良県に近い山間部の街がランクインしており、下落率も昨年を上回っています。

ちなみに、大阪府全体の変動率は0.2%の上昇でした。辛うじて上昇を維持しましたが、昨年は1.0%の上昇でしたので、現在は上昇から横ばいへの転換局面と言えるでしょう。

 

 

4、地価はしばらく不安定な動きとなりそう。こまめな情報収集を心がけよう

東海・関西エリアの2020年基準地価の動向、いかがでしたでしょうか。

このように、2020年7月現在の地価は、新型コロナの影響を受け、全国的に上昇にブレーキがかかりました。特に名古屋市、大阪市の商業地においては、インバウンドによる地価上昇ペースが非常に早かったため、インバウンドの低迷が長引けば、さらに下落傾向が強まる可能性があります。一方で、住宅地においては一部のエリアで回復の兆しも見えてきており、しばらくは予断を許さない状況が続きそうです。このような状況の中、住宅購入を検討している方はどのようなことに注意すればよいでしょうか。

 

4-1. 回復の兆しを見逃さないよう早め早めの情報収集を

まず、今まで以上に早めの情報収集を心がけましょう。基準地価のような公的な指標は、年に1回程度しか発表されませんので、日々の値動きを捉えることはできません。地域をよく知る不動産会社に希望条件などを伝えておき、定期的に情報交換してみることをおすすめします。また、不動産価格と関連のある経済指標、例えば日経平均株価や長期金利などにも敏感になっておきましょう。

 

4-2. エリア選びはより重要に。価格下落にともない検討の幅が広がる可能性も

新型コロナで暮らし方や働き方が大きく変わり、これまで人気だった都心の駅近マンションから、広くてリーズナブルな郊外の一戸建などに関心が集まるなど、住まい選びにも変化が起こっています。また今回上昇にブレーキがかかったことによって、地価はますます二極化の傾向を強めると思われます。今回の結果からもわかるように、地価が大きく上昇しているのは、名古屋市、大阪市の中心部と周辺のベッドタウン、その中でも利便性がよく人気のあるエリアだけで、多くは横ばいを維持するのがやっとの状況です。今後、新型コロナが落ち着き上昇基調に戻ったとしても、上がるエリアと下がるエリアははっきりと分かれてくるでしょう。住宅購入におけるエリア選びがこれまで以上に重要になっていくことは間違いありません。

しかし逆にこれをチャンスと捉えるならば、価格的にあきらめていたエリアも含め、再度しっかり情報収集してみましょう。相場の下落によって、検討できる範囲が広がるかもしれません。いずれにしても、これから住宅購入を検討される方は、タイミングを逃さないためにも、不動産会社などとこまめにやり取りし、最新の情報を集めておくことを心がけましょう。