2021年公示地価。コロナ禍で大阪圏・名古屋圏とも8年ぶりの下落に (東海・関西編)

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3月23日、令和3年(2021年)公示地価が発表されました。コロナ後の地価としては、2020年9月発表の基準地価で下落傾向が確認されましたが、今回の公示地価はどう動いたのでしょうか。

前回の関東・東北エリアに続き、東海・関西エリアの地価動向を見ていきましょう。

 

 

1、全国平均(全用途)は6年ぶりの下落。下落幅は地域や用途により異なる

2021年の公示地価は、全国平均(全用途)で6年ぶりに、住宅地で5年ぶりに、商業地で7年ぶりに下落となり、コロナの影響による下落傾向が続いていることが確認されました。しかし全体として弱含みでありながらも、変動幅は地域や用途によって異なり、上がる地域と下がる地域がより鮮明になってきたとも言えるでしょう。

 

1-1. そもそも公示地価とは

公示地価とは、地価公示法に基づき、全国約2万6,000地点の1月1日時点の土地価格を不動産鑑定士が調査し、毎年3月下旬に公表される地価指標です。自治体などが価格審査の基準として用いるほか、一般の土地取引の目安にもなっています。

 

1-2. 3大都市圏は下落に転じ、地方4市は上昇を維持。商業地の下落幅が大きい

3大都市圏では、東京圏、大阪圏、名古屋圏のいずれも、8年ぶりに下落に転じました。中でも店舗やホテルの需要が縮小した商業地で下落幅が大きくなっています。中でも名古屋圏の変動率は、全用途(1.9%→▲1.1%)、住宅地(1.1%→▲1.1%)、商業地(4.1%→▲1.7%)とマイナス転換し、下落率は3大都市圏の平均を上回っています。

地方4市(札幌・仙台・広島・福岡)では、上昇が継続していますが、上昇幅は小さくなっています。

 

1-3. コロナで地価は下落傾向が続く。都市圏での下落幅は拡大傾向に

コロナ後の地価としては、2020年7月時点の地価である「基準地価」がすでに発表されていますので、変動率を比較してみましょう。

※出典:国土交通省

※基準地価は7月1日時点、公示地価は1月1日時点

 

上表の通り、1回目の緊急事態宣言後である7月時点の地価と比較しても下落傾向が拡大していることがわかります。3大都市圏では名古屋圏が7月時点ですでにマイナスに転じており、今回の公示地価でさらにマイナス幅を広げています。また地方4市は上昇を維持していますが上昇幅が縮小しています。本記事を執筆中の2021年5月現在においても、第4波による緊急事態宣言が続いており、この傾向はしばらく継続すると見られます。

 

 

2、東海圏の住宅地は95%が下落。上昇はわずか4%にとどまる

ここで、住宅購入に最も影響がある「住宅地」の地価について見ていきましょう。

今回は東海圏(静岡・岐阜・愛知)、関西(大阪)の住宅地について解説します。

 

2-1. 東海圏で上昇したのはわずか6エリア。前年の63エリアから大きく減少

東海圏を市町村(政令指定都市は区)別に見てみると、前年比で上昇・下落しているエリアは次の通りです。

東海圏では、上昇エリアが前年の63エリアから6エリアに大きく減少し、下落エリアが、79エリアから137エリアに拡大しました。

2年連続で上昇した5エリア(名古屋市南区、港区、東区、中区、愛知県長泉町)でも、平均上昇率は前年の5.5%から0.2%と大きく下がり、上昇にブレーキがかかっていることがわかります。

 

2-2. 上昇率トップ10は名古屋市と独自性のある郊外都市

それでは、東海圏で上昇しているエリアと下落しているエリアのトップ10を見てみましょう。

※公示地価は市区町村ごとの住宅地の公示地価の平均で、㎡あたりの金額(円)です。(以下同様)

上昇エリアトップは、リニア中央新幹線の「岐阜県駅(仮称)」から約2キロに位置する岐阜県中津川市で、開発期待から地価が上昇しています。3位の静岡県長泉町は、三島駅からほど近く、首都圏への新幹線通勤者の移住が見られるほか、3世代同居の補助金や子育て支援制度が充実しており、人口が増えている地域です。

一方、下落エリアトップ10には愛知県の知多半島や、岐阜県の山間部、静岡県の沿岸町村などがランキングされています。

 

2-3. 東海圏の都道府県別 上昇率トップ5

さらに、都道府県別に上昇(変動)率トップ5をピックアップすると以下のようになります。

東海圏では、すべての県で平均地価が下落しており、静岡・岐阜では上昇しているのはわずか1エリア。名古屋市中心に上昇を続けていた愛知も今回は下落に転じており、トップ5のエリアでも横ばいを維持するのがやっとという状況です。

 

 

 

3、関西圏はインバウンドの減少が響き、多くの地域で下落傾向が強まる。

次に関西圏(大阪府)の住宅地の動向を見てみましょう。

 

3-1. 関西圏は全体の74%が下落。上昇エリアは前年の1/3に減少

関西エリアの上昇・下落の割合は以下の通りです。東海圏ほどではないものの、全体の7割超が下落しており、上昇しているエリアは13エリアに留まっています。昨年は上昇41エリア、下落29エリアでしたので、上昇エリアが約1/3に減少したことになります。

 

3-2. 関西(大阪)の上昇エリアは大阪市と北摂エリア。南部と奈良県寄りで下落が目立つ

次に関西エリア(住宅地)の上昇・下落率トップ10は以下の通りです。

上昇率トップ10は、大阪市と北摂エリアがランクインしています。しかし上昇率は前年と比べて、福島区(7.3%→2.8%)、都島区(1.8%→1.1%)、中央区(6.6%→0.9%)、天王寺区(5.3%→0.8%)と大幅に下がっています。大阪はコロナによるインバウンドの減少等で商業地の地価が大きく下落しており、それに引っ張られる形で住宅地も下がっているものと思われます。一方下落エリアは、大阪府の南部と奈良県よりの、もともと下落傾向だったエリアが多く、コロナの影響で下落が加速していると思われます。

 

 

4、コロナの影響はまだ続きそう。需給バランスと回復時期を見極めよう

東海圏、関西圏の2021年公示地価の動向、いかがでしたでしょうか。

2020年はコロナの影響を受け、全国的に地価上昇にブレーキがかかりましたが、2021年5月現在においても、大阪・兵庫を中心に感染者の増加が続くなど、終息の見通しが立たない状況が続いています。このような中、住宅購入を検討している方はどのようなことに注意すればよいでしょうか。

 

4-1. 希望エリアの価格動向、需給バランスに注意しておこう

地価はしばらく下落傾向が続くと思われますが、一方でようやく高齢者へのワクチン接種が本格化するなど、回復の兆しも見えてきています。

住宅購入にあたっては、一時的に大きく減少した新築物件の供給がいつ頃から回復するのか、希望エリアの需給バランスに注意しておきましょう。上記のような地価の下落は不動産価格を下げる要因にはなりますが、最終的に不動産価格は需給で決まります。2020年以降、新築マンションや新築一戸建の供給は減少していますので、回復の兆しが見えてくれば人気エリアで価格が上昇してくる可能性もあります。

住宅購入を検討している方は、常に新しい情報を入手できるよう、地域に詳しい不動産会社などに相談してみることをおすすめします。

 

4-2. 住宅ローン減税の延長、長引く低金利など、購入環境は引き続き良好

コロナの影響で、地価が下がり新築物件の供給が減る一方、購入環境としては非常によい状況が継続しています。住宅ローン減税(13年間)は、当初「2020年末までに入居」という条件がありましたが2022年末までに延長されました。最大50万円が給付される「すまい給付金」も同様に入居時期が2022年末まで延長され、さらに両制度とも対象となる住宅が、「50㎡以上」から「40㎡以上」に緩和されています。

住宅ローン金利も、固定金利1.36%(※)と、低金利が継続しています。

景気の先行きにやや不安はあるものの、住宅購入のタイミングとしては決して悪くないと言えるでしょう。

※フラット35 / 返済期間21年~35年 / 2021年5月現在の最低金利

 

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4-3. コロナ禍が落ち着けば相場は一気に回復に向かう。エリアの見極めをしっかりと

2021年の公示地価はコロナの影響を強く反映し、下落傾向が鮮明になりました。しかし、下落の原因ははっきりしているので、コロナが終息に向かい、インバウンドなどの経済活動が再開すれば、相場は一気に回復に向かうでしょう。そして回復期に入れば人気のあるエリアから価格が上がっていくのはほぼ間違いなく、将来的な値上がりも期待できるかも知れません。いずれにしても、コロナ後に上がるエリア、下がり続けるエリアの見極めがますます重要になります。

公示地価のような公的な指標は、年に1回しか発表されませんので、日々の値動きを捉えることはできません。これから住宅購入を検討される方は、不動産会社などプロの意見を聞きながら、早め早めの情報収集を心がけましょう。

 

本記事のランキングに含まれないエリアの地価や相場情報などは、お近くの住宅情報館までお気軽におたずねください。