3月22日、令和4年（2022年）の公示地価が発表されました。新型コロナの影響で下落が続いていた地価は、全国平均で0.6％の上昇となり2年ぶりにプラス転換し、都市部を中心に回復基調となりました。今回は関東・東北エリアの地価動向を詳しく見ていきましょう。

1. 全国平均（全用途）は2年ぶりに上昇。コロナの影響が和らぎ上昇エリアが拡大

2022年公示地価の変動率は、全国平均（全用途）で前年の▲0.5％から0.6％へと上昇に転じました。用途別に見ても、住宅地（▲0.4％ → 0.5％）、商業地（▲0.8％ → 0.4％）ともにプラスに転じており、新型コロナの影響が和らいでいることがうかがえます。

特に、都市部の希少性が高い住宅地や、交通利便性や住環境に優れた住宅地では地価の上昇が継続しており、さらにテレワークなどの生活スタイルの変化により、バス圏や都心から通勤圏内の郊外エリアにも上昇エリアが拡大しています。

1-1. そもそも公示地価とは

公示地価とは、地価公示法に基づき、全国2万ヶ所以上の基準値の標準価格を、不動産鑑定士が調査し公表するものです。毎年1月1日時点の価格を3月下旬に発表しています。都道府県地価（基準地価）と同様、適正な地価形成を目的とし、土地取引の指標となる価格として活用されています。

1-2.三大都市圏と地方四市の地価は急回復。商業地もプラスに転じる

三大都市圏（東京圏・名古屋圏・大阪圏）は全用途平均で0.7％の上昇となり、前年の▲0.7％から大きく回復しています。用途別に見ると、住宅地が▲0.6％ → 0.5％、商業地は▲1.3％ → 0.7％と住宅地、商業地ともに急回復しています。

また、地方四市（札幌・仙台・広島・福岡）でも、住宅地が2.7％ → 5.8％、商業地が3.1％ →5.7％と上昇率が拡大しており、住宅地はほぼコロナ前の水準まで戻しています。

このように今回の公示地価では、コロナ禍で2年にわたり下落傾向だった地価が、大きく回復していることが確認されました。

コロナ前にインバウンド期待で大きく上昇していた観光地や商業地では、まだ回復が鈍い地域もありますが、都市部～近郊エリアでは住宅地・商業地ともに回復基調に入ったと言えるでしょう。

2022年公示地価の変動率                                        （前年比％）

	全用途平均		住宅地		商業地
	2021年	2022年	2021年	2022年	2021年	2022年
全国	▲0.5	0.6	▲0.4	0.5	▲0.8	0.4
三大都市圏	▲0.7	0.7	▲0.6	0.5	▲1.3	0.7
地方四市	2.9	5.8	2.7	5.8	3.1	5.7
その他地方圏	▲0.6	▲0.1	▲0.6	▲0.1	▲0.9	▲0.5

※出典：国土交通省　（前半）2021年1月1日～2021年7月1日の変動率　（後半）2021年7月1日～2022年1月1日の変動率

1-3. 半年ごとの動きでは2021年後半に上昇が加速

また2021年の前半・後半に分けて見ると、前半よりも後半の上昇率が高く、新型コロナのワクチン接種が進み、先行き不安が解消されつつあった秋～年末に向けて、地価も回復に向かったと見ることができます。

公示地価の半年ごとの変動率推移                                              

	住宅地			商業地
	2021年 前半	2021年 後半	2021年 年間	2021年 前半	2021年 後半	2021年 年間
全国	0.4	0.6	1.0	0.0	0.5	0.5
三大都市圏	0.2	0.6	0.8	0.1	0.7	0.7
地方四市	2.4	2.8	5.3	2.2	3.5	5.8
その他地方圏	0.4	0.5	0.9	▲0.3	0.0	▲0.3

※出典：国土交通省

上表の通り、2021年前半にはすでに住宅地では上昇、商業地でも横ばいまで回復していましたが、後半に入ってさらに上げ幅を拡大したということがわかります。

また、首都圏の住宅地における上昇地点トップ3は、千葉県浦安市（京葉線・新浦安駅）、神奈川県横浜市西区（相鉄線・平沼橋駅）、千葉県我孫子市（常磐線・我孫子駅）の3地点となっています。23区のような都心部ではなく、都心から10～30kmの近郊エリアの人気が高まっていることにも注目しておく必要があるでしょう。

2. 首都圏の公示地価ランキングは都心～近郊エリアが再浮上

ここで、住宅購入に最も影響がある「住宅地」の地価について見ていきましょう。

今回は首都圏（東京・神奈川・埼玉・千葉）、北関東（群馬・栃木・茨城）、東北（福島・宮城）の3エリアの住宅地について解説します。

2-1. 首都圏の上昇エリアは全体の63%。前年の21％から急伸

首都圏エリアを市町村（政令指定都市は区）別に見てみると、前年比で上昇・下落しているエリアは次の通りです。

上昇	150エリア（50）
下落	79エリア（179）
変化なし	9エリア（9）

※カッコ内は前年

首都圏では、上昇エリアが前年の50エリア（21％）から150エリア（63％）へと大きく伸び、下落エリアが前年の179エリア（75％）から79エリア（33％）へと縮小しています。また前年トップ10から姿を消した23区が再びランクインしています。

2-2. 上昇率トップは浦安市。23区とさいたま市が再びトップ10にランクイン

それでは、首都圏の上昇エリアと下落エリアのトップ10を見てみましょう。

※公示地価は市区町村ごとの住宅地の公示地価の平均で、㎡あたりの金額（円）です。

※「前年比（％）」は、市区町村ごとの住宅地の平均地価で算出しています。基準地点ごとの前年比を平均したものではありません。

2022年公示地価 上昇率・下落率ランキング（首都圏・住宅地）

上昇率トップ 10			下落率トップ 10
市区町村	公示地価	変動率	市区町村	公示地価	変動率
千葉県浦安市	298,053	3.3%	神奈川県清川村	37,000	▲2.6%
埼玉県さいたま市浦和区	362,750	3.0%	神奈川県大井町	62,300	▲2.4%
東京都中央区	1,332,222	2.8%	神奈川県三浦市	60,186	▲2.3%
神奈川県横浜市西区	305,125	2.8%	神奈川県南足柄市	60,130	▲2.3%
千葉県市川市	223,454	2.7%	神奈川県真鶴市	50,400	▲ 1.9%
東京都文京区	1,032,955	2.7%	千葉県野田市	52,519	▲ 1.9%
東京都豊島区	634,136	2.6%	神奈川県箱根町	26,600	▲ 1.8%
埼玉県さいたま市南区	269,900	2.4%	神奈川県愛川町	51,044	▲ 1.8%
東京都稲城市	237,407	2.4%	神奈川県山北町	35,900	▲ 1.6%
埼玉県和光市	261,500	2.4%	神奈川県秦野市	81,340	▲ 1.6%

上昇率トップ10は、浦安市の3.3％を筆頭に、いずれも2～3％という力強い上昇となっています。今回のランキングの特徴は、前年トップ10圏外だった東京都中央区、文京区、豊島区、和光市、さいたま市浦和区が、再びランクインしたことです。これは、コロナ前に急上昇し、コロナ禍で一時的に下落していた都心人気エリアの地価が急速に戻してきていると見ることができます。一方、前年のランキングでやや過熱感のあった戸田市、川口市などの埼玉南部エリアや君津市、木更津市などのアクアライン経済圏は今回ランク外となっています。

下落率トップ10には、あまり大きな動きはなく、野田市を除く９エリアが神奈川県中西部の街となっています。

2-3. 首都圏の都道府県別 地価上昇率トップ5

さらに、都道府県別に上昇率トップ5をピックアップすると以下のようになります。

都道府県	全体の変動率 （カッコは前年）	上昇率上位の市区町村	公示地価	変動率
東京都	1.0% （▲0.6%）	中央区	1,332,222	2.80%
		文京区	1,032,955	2.70%
		豊島区	634,136	2.60%
		稲城市	237,407	2.40%
		中野区	606,643	2.30%
神奈川県	0.2% （▲0.6%）	横浜市西区	305,125	2.80%
		相模原市緑区	140,042	2.20%
		横浜市神奈川区	283,409	1.80%
		横浜市港北区	310,578	1.70%
		川崎市中原区	402,273	1.60%
埼玉県	0.5% （▲0.6%）	さいたま市浦和区	362,750	3.00%
		さいたま市南区	269,900	2.40%
		和光市	261,500	2.40%
		さいたま市中央区	276,000	2.40%
		さいたま市大宮区	266,250	2.20%
千葉県	0.7% （0.1%）	浦安市	298,053	3.30%
		市川市	223,454	2.70%
		袖ケ浦市	45,123	2.10%
		千葉市中央区	135,592	2.10%
		木更津市	36,605	1.90%

都道府県ごとに見ると、前年下落していた東京、神奈川、埼玉が上昇に転じ、千葉は上昇幅が拡大しました。エリア別ではコロナ禍で下落していた都心部～近郊エリアの上昇が目立ちます。やはりここでもコロナ禍で上昇に急ブレーキがかかっていたエリアが再び上昇基調に戻ってきたことがうかがえます。

2022年に入りオミクロン株の拡大はあったものの、現在「まん延防止措置」等はすべて解除されており、経済は正常化に向かいつつあります。今後、国内の観光やインバウンドなどが回復すれば、さらなる上昇もあり得るでしょう。

3. 北関東の上昇エリアは全体の14％にとどまる。上昇率も低く回復は鈍い

次に北関東エリア（茨城、栃木、群馬）の住宅地の動向を見てみましょう。

3-1. 北関東エリアは若干の回復が見られるものの、上昇はわずか14エリア

北関東エリアの上昇・下落の割合は以下の通りです。前年からやや回復はしているものの、全体で見れば回復ペースは鈍く、依然として全体の8割超が下落となっています。

上昇	14エリア（7）
下落	80エリア（88）
変化なし	3エリア（2）

※カッコ内は前年

3-2. 北関東の主な上昇エリアはTX沿線と地方主要都市

次に北関東エリア（住宅地）の上昇・下落率トップ10を見てみましょう。

2022年公示地価 上昇率・下落率ランキング（北関東・住宅地）

上昇率トップ 10			下落率トップ 10
市区町村	公示地価	変動率	市区町村	公示地価	変動率
茨城県守谷市	87,500	2.2%	群馬県下仁田町	19,700	▲3.9%
茨城県つくば市	59,179	1.2%	群馬県みなかみ町	18,700	▲3.5%
栃木県宇都宮市	61,338	0.8%	群馬県中之条町	25,900	▲3.2%
茨城県神栖市	16,860	0.8%	栃木県茂木町	14,050	▲3.1%
栃木県小山市	39,341	0.7%	栃木県那須烏山市	12,563	▲2.8%
茨城県つくばみらい市	32,980	0.6%	栃木県益子町	18,300	▲2.4%
栃木県下野市	40,069	0.2%	栃木県那珂川町	12,550	▲2.3%
茨城県結城市	27,914	0.2%	群馬県草津町	26,950	▲2.2%
群馬県高崎市	57,565	0.2%	栃木県市貝町	18,900	▲2.1%
茨城県阿見市	26,892	0.2%	栃木県矢板市	23,400	▲1.9%

上昇率上位は、つくばエクスプレス（TX）沿線で人気の高い茨城県守谷市とつくば市で、同沿線で6位につくばみらい市もランクインしています。栃木県では3位に県庁所在地である宇都宮市と、新幹線で都内に通える移住先として人気のある小山市が5位にランクインしています。4位の神栖市は茨城県の東南端に位置し、サッカーで有名な「鹿嶋市」に隣接する市で、生活利便性の高い中心部で地価が上昇しています。群馬県はかろうじて高崎市が9位にランクインしましたが、上昇率は0.2％とほぼ横ばいと言っていいでしょう。
一方、下落率トップ10には、前年同様に栃木県、群馬県の町村部が多くランクインしています。

3-3. 北関東の都道府県別 上昇率トップ5

北関東エリアの都道府県別に上昇率トップ5をピックアップすると以下のようになります。

都道府県	全体の変動率 （カッコは前年）	上昇率上位の市区町村	公示地価	変動率
茨城県	▲0.4% （▲0.6%）	守谷市	87,500	2.2%
		つくば市	59,179	1.2%
		神栖市	16,860	0.8%
		つくばみらい市	32,980	0.6%
		結城市	27,914	0.2%
栃木県	▲0.7% （▲1.2%）	宇都宮市	61,338	0.8%
		小山市	39,341	0.7%
		下野市	40,069	0.2%
		大田原市	25,180	▲0.3%
		野木町	32,383	▲0.4%
群馬県	▲0.9% （▲1.0%）	高崎市	57,565	0.2%
		吉岡町	31,400	0.0%
		玉村町	33,733	0.0%
		前橋市	51,143	▲0.2%
		太田市	35,065	▲0.3%

北関東では、上昇しているエリアでも上昇率が1％を超えるのは守谷市とつくば市だけで、他はほぼ横ばいとなっています。また栃木県と群馬県で上昇しているエリアは各3エリアしかありません。北関東ではTX沿線や新幹線停車駅など限られたエリアを除き、横ばい～下落傾向が続いていると言えるでしょう。

4. 東北エリアは仙台近郊のベッドタウンで上昇加速。他のエリアは横ばい～下落傾向が続く

最後に東北エリア（宮城県・福島県）の住宅地について見てみましょう。

4-1. 東北の上昇エリアは34％から39％にやや回復。仙台周辺エリアが牽引

東北エリア（宮城県・福島県）の上昇・下落エリアは以下の通りです。東北エリアでは、全体の39%が上昇しており、前年の34%からやや回復しましたが、上昇エリアは主に仙台市とその近郊エリアで、全体としては半分以上が下落傾向となっています。

上昇	31エリア（27）
下落	42エリア（47）
変化なし	6エリア（5）

4-2. 上昇率上位は仙台近郊と郡山。仙台近郊エリアでは6～9％と力強い上昇

東北エリア（住宅地）の上昇・下落率トップ10は以下の通りです。

2022年公示地価 上昇率・下落率ランキング（東北・住宅地）

上昇率トップ 10			下落率トップ 10
市区町村	公示地価	変動率	市区町村	公示地価	変動率
宮城県大和町	35,400	9.4%	宮城県南三陸町	17,700	▲3.3%
宮城県富谷市	52,509	7.3%	宮城県川崎町	10,000	▲2.4%
宮城県名取市	67,153	6.6%	宮城県加美町	19,700	▲2.2%
宮城県仙台市泉区	95,398	5.1%	宮城県気仙沼市	34,880	▲1.9%
宮城県仙台市太白区	93,106	4.9%	福島石川町	21,300	▲1.8%
宮城県仙台市若林区	129,200	4.8%	福島県塙町	14,850	▲1.7%
宮城県仙台市青葉区	119,492	4.6%	福島県南会津町	9,775	▲1.6%
宮城県仙台市宮城野区	90,705	4.5%	福島県西会津町	7,015	▲1.4%
宮城県大衡村	27,300	3.8%	福島県平田村	6,465	▲1.4%
宮城県岩沼市	45,689	3.2%	宮城県女川町	14,645	▲1.3%

東北エリア上昇率トップ10はすべて宮城県で占められており、トップ3には仙台市の近郊エリアがランクインしています。1位の大和町と2位の富谷市は、いずれも仙台市の北側に位置するベッドタウンで、区画整理された良好な住宅地が形成されており、価格が大幅に上昇しています。3位の名取市も仙台市の南東に隣接する街で、仙台空港のある街として知られています。これらの近郊エリアは、仙台中心部の地価高騰により需要が高まっており、近年急激に地価が上昇しています。
一方、人口減少や高齢化が進む沿岸部や内陸部などは下落傾向が続いており、仙台市と周辺エリアへの集中が進んでいると見られます。

4-3.都道府県別上昇率トップ5

東北エリアの県別上昇率トップ5を見てみましょう。

都道府県	全体の変動率 （カッコは前年）	上昇率上位の市区町村	公示地価	変動率
宮城県	2.8% （1.0%）	大和町	35,400	9.4%
		富谷市	52,509	7.3%
		名取市	67,153	6.6%
		仙台市泉区	95,398	5.1%
		仙台市太白区	93,106	4.9%
福島県	0.3% （▲0.1%）	郡山市	57,175	3.1%
		須賀川市	28,404	1.2%
		大玉村	17,250	1.2%
		浪江町	13,200	1.1%
		福島市	48,476	1.0%

宮城県は、仙台市を中心に大きく上昇していますが、沿岸部や山間部ではマイナスとなっており、全体としては前年の1.0％から2.8％の上昇にとどまっています。福島県では、東京に近く新幹線停車駅のある郡山市が前年の1.1％から3.1％に大きく上昇。郡山市に隣接する須賀川市も前年の0.1％から1.2％に上昇するなど、県南部で上昇が見られますが、沿岸部や山間部ではマイナスとなっており、県全体では0.3％の小幅な上昇に留まっています。

5. 2022年、地価は上昇局面入り。今後の不動産価格を占うのは「金利」と「インフレ」

首都圏、北関東、東北エリアの2022年公示地価の動向、いかがでしたでしょうか。

2020～2021年はコロナ禍により、多くのエリアで地価が下落しました。しかし今年の公示地価は、都市部と近郊エリアを中心に2年ぶりの上昇となりました。今後住宅購入を検討する方はどのようなことに気をつけたらよいのでしょうか。

5-1. コロナの落ち着きとともに、人気エリアの価格は再び上昇基調に

この記事を執筆している2022年4月現在、新型コロナの感染者数は1日あたり4,000～9,000人程度と、いわゆる第6波は落ち着きを取り戻しつつあります。今後、第7波の懸念もないわけではありませんが、不動産価格に対する影響は限定的で、基本的に相場は回復局面に入ったと言えるでしょう。

そうした中で、今回の発表からも分かる通り、まず価格が上昇するのは都心部および近郊エリアです。また、郊外でもターミナル駅や再開発が進められているエリア等は人気が高く、価格が上がりやすい傾向があります。

公示地価はあくまでも1月1日時点の価格ですので、実際の取引価格はさらに上昇している可能性もあります。希望エリアの値動きについてこまめに情報収集し、チャンスを逃さないよう心がけましょう。

5-2. 今後の住宅購入は、地価よりも「金利」と「インフレ」に注意

新型コロナが落ち着きを取り戻しつつある今、今後の不動産価格を予測する上で重要なのが「金利」と「インフレ」（物価の上昇）です。

2021年から世界的なインフレ圧力の高まりとともに、欧米では政策金利を上げる動きが続いています。日本ではまだ政策的に金利を上げる動きは見られませんが、長期金利は上昇傾向にあり、フラット35の金利（※）は、1月の1.30％から4月は1.44％に上昇しました。

借入期間21年～35年・融資率９割以下・団信付きの最低金利

■借入金額4,000万円の場合の返済額

	月々の返済額	返済総額
金利 1.30％	11万9,000円	4,981万円
金利 1.44％	12万2,000円	5,095万円

※元利均等35年返済・ボーナス返済なし。千円未満（返済総額は1万円未満）四捨五入

上表のように、今はまだ小刻みな上昇ではありますが、仮に金利が2.0％に上昇すると、月々の返済額は13万3,000円、返済総額は5,566万円まで跳ね上がります。このように金利上昇はローン返済額に直結しますので、価格に大きな影響を与える可能性があります。

そして、もうひとつの要因はインフレです。新型コロナによる半導体不足や物流の混乱で、これまでも木材や建材、住宅設備などの値上がりが続いていましたが、現在それに加えて円安が進んでおり、海外からの輸入品はさらに価格が上がりそうです。またロシアのウクライナ侵攻により、今後輸入木材やエネルギー価格が上がる可能性が高く、建築価格の上昇は避けられない状況です。

これから住宅購入を検討される方は、地価だけでなく金利や物価などの動向を見ながらタイミングを見極め、適切な資金計画を練ることが重要です。ぜひ早めに動き出すことをおすすめします。

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