【2022年版】東京23区が転出超過に!「子育て世帯に人気の街」ランキング(関東・東北編)

不動産売買_関連 市場/相場_関連 暮らし/法律/その他

2022年1月に「「令和3年(2021年)住民基本台帳人口移動報告」が発表されました。2021年はコロナの影響で東京への人口流入が激減し、23区では初めての「転出超過」となるなど、大きな変化が見られました。今回はこのデータをもとに、関東・東北エリアにおける子育て世帯の人口移動について考察します。

目次

1. 2021年の人口移動報告。東京23区は初めての転出超過に

1-1. そもそも人口移動報告とは?

人口移動報告とは、市区町村が管理する「住民基本台帳」に基づき,国内における人口移動の状況を明らかにしたもので、世代別の転入・転出、転入出前の居住地などが集計され毎月発表されています。

本コラムでは、2022年1月に発表された「住民基本台帳人口移動報告 令和3年(2021年)結果」をもとに、昨年1年間の首都圏(東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県)、北関東圏(茨城県・栃木県・群馬県)、東北圏(宮城県・福島県)の人口移動ついて考察します。

1-2. 東京都の転入超過数は前年から5万人以上の減少。転出先は近隣県が約半数

まず首都圏の全体傾向から見ていきましょう。都道府県別に見ると、東京都への転入超過数(※)は前年から約2万6,000人減少しました。2019年に約8万3,000人だった転入超過数が、わずか5,400人に激減し、コロナの影響がいかに大きかったかがわかります。また、東京23区では、統計開始の2014年以来、初めての転出超過(-1万4,828人)となりました。

一方、神奈川県・埼玉県・千葉県では前年を上回る転入超過となっており、首都圏全体で見れば1万7,544人の減少にとどまっています。ニュース等では「コロナによる東京離れ」が多く報じられていますが、実際には23区から近隣エリアへの移動が増えただけで、遠方への移住やUターンなどはさほど増えていないと見られます。

■首都圏の転入超過数(人)

※転入超過数:転入者数から転出者数を引いたもの。転入者数より転出者数が多いときは「転出超過」となる。マイナスは転出超過を表す。

ちなみに東京23区から首都圏内の転出先トップ5は以下の通りです。都心へのアクセスがよく、利便性の高い郊外エリアへの転出が上位で、コロナ前から大きな変化はありません。

■東京23区からの転出先上位(首都圏・市区町村別)

続いて北関東圏を見てみましょう。北関東圏では2019~2020年と転出超過が続いていましたが、2022年は茨城県と群馬県で転入超過となり、栃木県でも転出超過が大幅に減少しています。その結果、北関東全体で約1,783人のプラスに転じています。

■北関東圏の転入超過数(人)

東北圏では、宮城県で転出超過数が241人から728に増え、福島県は減少しています。

福島県では長引くコロナの影響で都市部への転出が減少した可能性があり、宮城県では、日本人だけの移動が転入超過となっていることから、外国人留学生が就職等で首都圏に移動した可能性があると推測されています。

■東北圏の転入超過数(人)

1-3. 年少者の人口移動から子育て世帯に人気の街を探ってみた

このように、全体で見ればコロナにより人口移動そのものが減少し、東京への一極集中が抑制されたと見ることができます。しかし住宅購入という観点から見るとまた違った傾向も見られます。

今回は、年少者(0~14歳)の人口移動にスポットを当て、子育て世帯が増えている街をランキングしてみました。子育て世帯の転入が多い街は、不動産価格、子育て環境、利便性など何らかの魅力がある街だと考えられます。これから住まいを購入する方のエリア選び、物件探しのヒントなれば幸いです。

2. 子育て世帯に人気の街ランキング(首都圏)

それではさっそく首都圏(東京・神奈川・埼玉・千葉)のランキングを見ていきましょう。

2-1. 首都圏トップ3は町田市。千葉県北西部と湘南エリアも上位に

首都圏の市区町村別に、年少者の転入(転出)超過が多い街トップ10をランキングしました。

■首都圏 年少者(0~14歳)の転入超過数               (人)

出典:「住民基本台帳人口移動報告 令和3年結果(総務省)」 より作成

子育て世帯の転入超過トップは、前年の5位から順位を上げた町田市でした。2位~4位には千葉県の3都市(流山市、千葉市美浜区、柏市)がランクインしています。いずれも都心へのアクセスがよく、大型ショッピング施設や公園なども多い子育て世帯に人気の街です。また、神奈川方面では湘南エリアの藤沢市と茅ヶ崎市がランクインしています。茅ヶ崎市は、前年はランク外でしたが、藤沢市の人気が高まったことにより、近年流入が増えている街です。

また八王子市、印西市は、都心から少し距離がありますが、より自然が豊かで価格もリーズナブルなことから本ランキングの常連となっています。

一方、ワースト10の傾向はあまり変わらず、東京23区と川崎市で占められています。これらのエリアは10代後半~20代の流入数は非常に多いものの、年少者と30代以降の流出が多いという特徴があります。推測にはなりますが、大学進学や就職で東京に転居した方が、結婚や出産のタイミングで郊外に転出するケースが多いと考えられます。

2-2. 子育てファミリーの転居のタイミングは「4歳まで」が約7割

さらに、首都圏トップ10エリアの転入超過数を年齢別に見てみると、全体の67%が0~4歳、25%が5~9歳に集中していることがわかります。

■首都圏トップ10エリアの年齢割合(合計)

つまり、約2/3の家庭で子どもが小学校に上がる前に、1/4の家庭で小学校低学年の時期に転居していると予測されます。これは子どもが成長してからの転園・転校を避けたいという親の意向の現れで、一般的な住宅購入の時期とも重なります。推測にはなりますが、子どもの誕生によって部屋が手狭となり、住宅購入を検討する中で、価格が手頃で子育て環境もよい郊外の街を選ぶケースが多いのではないかと思います。

2-3. 低年齢の転入比率が高いのは千葉県印西市

さらに、市区町村別に年齢の割合を見てみましょう。各エリアとも0~4歳の割合が60~70%を占めますが、その中でも特に多いのが千葉県印西市(78%)です。一方、10~14歳での転入が多いのはさいたま市緑区(15%)と八王子市(14%)です。

■首都圏トップ10エリアの年齢割合と転入超過数(市区町村別)

2-4. 首都圏の転入超過数トップ10エリアの不動産価格

最後に首都圏トップ10エリアの不動産価格について見てみましょう。

※公示地価は2022年の平均公示地価(1㎡あたり)

トップ10エリアのほとんどが㎡あたり10~20万円台となっています。この価格帯のエリアであればマンション、一戸建とも相場は3,000~4,000万円台が中心となります。仮に3,500万円を金利1.44 %(※)、35年ローンで返済したとすると、月々の返済額は約10万7,000円。

※フラット35(2022年4月)の最低金利

都心の賃貸マンションとさほど変わらない支出(エリアによっては家賃以下)で、しかも固定金利で住まいを購入できると考えれば、魅力的に映るのもうなずけます。

子どもが生まれ、今までの家が手狭になる一方、今後の教育費などを考えると住宅の負担はなるべく軽くしておきたいものです。そうした子育て世帯のニーズにマッチするのが、利便性と価格のバランスがよく、自然豊かで子育て環境のよい郊外エリアなのでしょう。

3. 子育て世帯に人気の街ランキング(北関東)

続いて北関東圏(茨城・栃木・群馬)のランキングを見ていきましょう。

3-1. 北関東圏トップは2年連続でつくば市がダントツ

北関東圏の市区町村別に、年少者の転入(転出)が多い街トップ10をランキングしました。

出典:「住民基本台帳人口移動報告 令和3年結果(総務省)」 より作成

北関東圏ではTX(つくばエクスプレス)の始発駅で、日本一の学園都市でもあるつくば市が2年連続の1位でした。同じくTX沿線の2位守谷市以下を引き離し、ダントツのトップとなっています。トップ10の顔ぶれは昨年とあまり変わらず、TX沿線、地方の主要都市と周辺のベッドタウンがランクインしています。

一方、ワーストトップも2年連続の宇都宮市でした。2位の神栖市とともに20代の流入が多い市ではありますが、子育て世帯は転出超過となっています。またワースト10のうち、伊勢崎市と大田原市を除く8市では、総数でも転出超過となっており、全世代で転出が多いことがわかります。

3-2. 北関東トップ10エリアでも転入超過の65%が4歳以下

北関東エリアも首都圏と同じく、年少者の転入時期は0~4歳がもっとも多く65%。5~9歳が26%となっており、小学校低学年までの転入が全体の9割を占めています。

■北関東圏トップ10エリアの年齢割合(合計)

3-3. 北関東のエリア別転居年齢は、エリアによるばらつきが大きい

北関東の年齢別・エリア別の転入超過数を見てみると、首都圏よりもエリアによるばらつきが大きいことがわかります。0~4歳の比率がもっとも高いのは栃木市(94%)、もっとも低いのはつくば市と守谷市(ともに58%)と大きな開きがあります。逆に10~14歳の比率が高いのは、取手市(29%)、守谷市(16%)となります。

■北関東トップ10エリアの年齢割合と転入超過数(市区町村別)

3-4. 北関東の転入超過数トップ10エリアの不動産価格

最後に北関東圏の転入超過数トップ10エリアの不動産価格について見てみましょう。

■北関東圏トップ10エリアの公示地価

※公示地価は2022年の平均公示地価(1㎡あたり)

トップ10エリアの地価は、守谷市を除きすべて10万円未満となっています。変動率も守谷市を除きほとんどの市で横ばい~マイナス傾向となっており、非常にリーズナブルです。

なお上記の公示地価は商業地と住宅地を含めた平均価格ですが、住宅地に限れば、守谷市は北関東エリアトップの+2.2%、つくば市は2位の+1.2%です。子育て世帯に人気の街は住宅地の価格も大きく上昇していることがわかります。

4. 子育て世帯に人気の街ランキング(東北)

最後に東北圏(宮城県・福島県)のランキングを見ていきましょう。

4-1. 東北圏はトップ・ワーストともに仙台市が上位に

東北圏の市区町村別に、年少者の転入(転出)が多い街トップ10をランキングしました。

■東北圏 年少者(0~14歳)の転入超過数                (人)

出典:「住民基本台帳人口移動報告 令和3年結果(総務省)」 より作成

東北圏の1位は仙台市青葉区、2位は宮城県富谷市でした。青葉区は仙台市の中心エリアで、富谷市は仙台市の北側に位置するベッドタウンです。3位、4位の福島市、郡山市は、ともに福島県の経済の中心地で、総数では転出超過ですが、年少者と35~45歳の親子世代で転入超過となっています。

一方、ワースト上位の仙台市宮城野区、若葉区は、仙台駅の東側から海につながるエリアで2年連続のワースト2です。ともに年少者は転出傾向ですが、20~30代の転入は県内でもトップクラスです。仙台市では、子どもの出生~幼少期は、青葉区、太白区などのベッドタウンへの転入が多く、20代になると宮城野区、若林区への転入が多くなる傾向があります。若い単身者や2人世帯は職場に近い宮城野区や若林区に住み、子どもが小さいファミリー層が住まいの購入とともにベッドタウンに移り住む傾向があるのではないかと思われます。

近年、仙台市の不動産価格が上昇していることから、近隣市での住宅開発が進み、市外への転出も増加しています。

4-2. 東北トップ10エリアでは5歳以降の転入が増加

東北エリアでは昨年までの傾向に変化が見られました。0~4歳の比率が昨年の60%から46%に低下し、5~9歳は29%から34%に増加、10歳以降の比率も11%から20%に増加しています。つまり、子どもがある程度大きくなってから転居した人が増えたということになります。

■東北圏トップ10エリアの年齢割合(合計)

4-3. 東北圏のエリア別転居年齢。仙台市泉区は4歳未満が98%

東北圏の年齢別・エリア別の転入超過数は以下の通りです。やはり首都圏や北関東と傾向が異なり、全体として5歳以降の転出が多くなっています。0~4歳の比率がもっとも高いのは仙台市太白区で112%(※)。5~9歳の比率が高いのは郡山市(58%)、10~14歳の比率が高いのは福島市(52%)となっています。

総じて、子どもが小さい時期の転居は近郊ベッドタウン、大きくなってからの転居は都市部という傾向があるようです。はっきりとした理由はわかりませんが、中学・高校受験など子どもの進学などが影響しているのかも知れません。

※太白区では10~14歳が転出超過(マイナス)であるため、総数に対する割合が100%を超えています。

■東北トップ10エリアの年齢割合と転入超過数(市区町村別)

4-4. 東北圏の転入超過数トップ10エリアの不動産価格

最後に東北圏の転入超過数トップ10エリアの不動産価格について見てみましょう。

■東北圏トップ10エリアの公示地価

※公示地価は2021年の平均公示地価(1㎡あたり)

トップ10エリアの地価は、仙台中心部の青葉区を除き、すべて10万円未満となっています。

東北エリアでは県全体で見ると下落傾向が続いているものの、都市部(仙台や郡山)と近郊エリアの地価は大きく上昇しています。

5. 子育て世帯の住み替え傾向とコロナ後の不動産価格

ここまで見てきたデータをもとに、子育て世帯の転出傾向と、郊外に転出する理由を考察しみてみました。

5-1 都心からの転出は近隣の郊外エリアが中心。

2021年はコロナ禍でテレワークなどが普及したことにより、都心部からの移住が大幅に増えるのではないかと予想する声も多くありました。しかし蓋を開けてみると、確かに都心部(23区)は転出超過となったものの、移動先は首都圏内にとどまる方が多く、遠方への「移住」はさほど増えていないことがわかりました。これは、テレワークが進んでも完全テレワーク(出社ゼロ)という企業はほとんどなく、コロナの落ち着きとともに出社を再開させている企業も多いためです。

結果として、いざという時には出社でき、快適なワークスペースが持てる、価格のリーズナブルな郊外への転出が注目されたとも考えられます。

5-2.子育て世帯が郊外を選ぶ大きな理由は「環境」と「価格」

また「子育て」という観点で見ると、郊外エリアは自然が豊かで、子どもと一緒に遊べる広い公園やアスレチックなどのレジャー施設なども多くあります。また、大型のショッピングモールなども点在しており、日々の買い物や家族でのお出かけにも便利な環境が整っています。

また、23区の新築マンションが平均8,000万円を超える今、3,000~4,000万円台で広い一戸建が購入できる郊外エリアは、何かとお金のかかる子育て世帯の家計にもやさしい選択と言えます。

このように環境面でも価格面でも子育て世帯のニーズに合っていることが、都心からの転出が増える大きな要因となっています。特に子育て支援に力をいれている自治体は人気が高く、流入が増える傾向にあります。

5-3. コロナの落ち着きとともに、人気エリアは値上がりの兆しも

この記事を執筆している2022年4月現在、コロナによるまん延防止重点措置は全面的に解除され、経済活動は正常化に向かっています。3月末に発表された公示地価によれば、2021年に下落傾向にあった都心部から近郊エリアの不動産価格は再び上昇する兆しを見せています。特にターミナル駅や再開発など人気の高いエリアには、子育て世帯のニーズにマッチした物件が多く、今後も都心部からの流入が増えることが予想されます。

これから住宅購入を検討する方は、子どもの入園・入学のタイミングを睨みながら適切なタイミングで判断できるよう、日頃から希望エリアの値動きや物件情報に注意しておきましょう。

地域に詳しい不動産会社などと相談しながら、早めに動き出すことをおすすめします。