9月20日、国土交通省は令和4年（2022年）の基準地価を発表しました。今回の基準地価では、コロナ禍の規制が緩和され経済の正常化が進んだことで、住宅地がバブル以来31年ぶりにプラス転換し大きな話題となりました。今回は関東・東北エリアの地価動向を解説します。
※「前年比」の算出について
2章以降の「前年比（％）」は、市区町村ごとの平均地価をベースに算出しています。基準地点ごとの前年比を平均した数値ではありませんのでご留意ください。
目次
１、全国平均（全用途）は3年ぶりの上昇。住宅地は31年ぶりの上昇
2022年の基準地価は、全国平均（全用途）で0.3％の上昇、住宅地の全国平均は実に31年ぶりの上昇となりました。約3年間続いたコロナの影響が和らぎ、徐々に経済が正常化していること、都市部や生活利便性に優れた地域の住宅需要が堅調であることが要因とされています。また、テレワークなど生活スタイルの変化により、郊外にも上昇範囲が拡大しているのが今年の特徴です。なお、商業地もコロナの規制緩和やインバウンドの回復期待などにより3年ぶりの上昇となっています。
1-1. そもそも基準地価とは
基準地価とは、都道府県地価調査とも言われ、国土利用計画法に基づき、全国2万ヶ所以上の基準値の標準価格を、不動産鑑定士が調査し公表するものです。毎年7月1日時点の価格を9月下旬に発表しています。公示地価と同様、正常な地価形成を目的とし、土地取引の指標となる価格として活用されています。
1-2. 三大都市圏と地方四市は2年連続の上昇となり、上昇幅は拡大
まず、基準地価の変動率を見てみましょう。（▲はマイナス）
■2022年基準地価の変動率（前年比％）
| 全用途 | 住宅地 | 商業地 | ||||
| 2021年 | 2022年 | 2021年 | 2022年 | 2021年 | 2022年 | |
| 全国 | ▲0.4 | 0.3 | ▲0.5 | 0.1 | ▲0.5 | 0.5 |
| 三大都市圏 | 0.1 | 1.4 | 0.0 | 1.0 | 0.1 | 1.9 |
| 地方四市 | 4.4 | 6.7 | 4.2 | 6.6 | 4.6 | 6.9 |
| その他地方圏 | ▲0.8 | ▲0.4 | ▲0.8 | ▲0.5 | ▲1.0 | ▲0.5 |
三大都市圏（東京圏・名古屋圏・大阪圏）は全用途平均で1.4％の上昇となり、前年の0.1％から上げ幅を拡大しました。用途別に見ると住宅地が1.0％（前年0.0％）、商業地では1.9％（前年0.1％）と力強い回復が見られます。
また、地方四市（札幌・仙台・広島・福岡）では、住宅地が6.6％（前年4.2％）、商業地は6.9％（前年4.6％）と、三大都市圏を超える大幅な上昇となっています。
このように今回の基準地価では、コロナ禍で下落に転じた地価が、都市部を中心に回復していることが鮮明になりました。その他の地方圏でも、全用途平均で下落幅が▲0.8％から▲0.4％に縮小しており、地価全体の底上げが見られます。
1-3. 半年ごとの推移は三大都市圏で回復が顕著
2022年の地価指標としては、1月1日時点の「公示地価」が発表されていますので、上記の結果と合わせて、半年ごとの動きを見てみましょう。
■ 公示地価と基準地価の変動率推移（前年比 %）
| 住宅地 | 商業地 | |||||
| 2021年 基準地価 |
2022年 公示地価 |
2022年 基準地価 |
2021年 基準地価 |
2022年 公示地価 |
2022年 基準地価 |
|
| 全国 | ▲0.5 | 0.6 | 0.9 | ▲0.5 | 0.5 | 1.1 |
| 三大都市圏 | 0.0 | 0.6 | 1.0 | 0.1 | 0.7 | 1.5 |
| 地方四市 | 4.2 | 2.8 | 2.9 | 4.6 | 3.6 | 3.3 |
| その他地方圏 | ▲0.8 | 0.5 | 0.7 | ▲1.0 | 0.0 | 0.3 |
※公示地価は1月1日時点、基準地価は7月1日時点
上表の通り、三大都市圏では半年ごとに上げ幅が拡大し、急速に地価が回復していることが分かります。一方地方四市は、上昇率は高いものの上げ幅は縮小しており、上昇にややブレーキがかかっている傾向が見られます。
２、首都圏の上昇率トップは浦安市。近郊～郊外エリアが上位に
ここで、住宅購入に最も影響がある「住宅地」の地価について見ていきましょう。
今回は首都圏（東京・神奈川・埼玉・千葉）、北関東（群馬・栃木・茨城）、東北（福島・宮城）の3エリアの住宅地について解説します。
2-1. 首都圏の上昇エリアは全体の66%。前年の46％から20ポイント急伸
首都圏エリアを市町村（政令指定都市は区）別に見てみると、前年比で上昇・下落しているエリアは次の通りです。
| 上昇 | 163エリア（115） |
| 下落 | 71エリア（119） |
| 変化なし | 14エリア（14） |
※カッコ内は前年
首都圏では、上昇エリアが前年の115エリア（46％）から163エリア（66％）へと大きく増加し、下落エリアが前年の119エリア（48％）から71エリア（28％）へと縮小しました。地域差はあるものの、上昇の範囲が郊外まで広がっていることを示しています。
2-2. 上昇率トップ10は近郊～郊外エリアがほぼ独占。23区は中央区・新宿区のみランクイン
それでは、首都圏の上昇エリアと下落エリアのトップ10を見てみましょう。
※基準地価は市区町村ごとの住宅地の基準地価の平均で、㎡あたりの金額（円）です。（以下同様）
■2022年基準地価 上昇率・下落率ランキング（首都圏）
| 上昇率トップ10 | 下落率トップ10 | ||||
| 市区町村 | 基準地価 | 変動率 | 市区町村 | 基準地価 | 変動率 |
| 千葉県浦安市 | 319,250 | 6.6% | 埼玉県寄居町 | 19,625 | ▲2.0% |
| さいたま市浦和区 | 360,500 | 5.4% | 神奈川県大井町 | 58,867 | ▲1.7% |
| 千葉県市川市 | 233,140 | 4.9% | 千葉県勝浦市 | 17,700 | ▲1.7% |
| 東京都中央区 | 1,263,750 | 3.9% | 神奈川県南足柄市 | 53,963 | ▲1.7% |
| さいたま市中央区 | 266,000 | 3.7% | 神奈川県真鶴町 | 49,400 | ▲1.6% |
| 東京都新宿区 | 768,500 | 3.6% | 神奈川県中井町 | 42,067 | ▲1.6% |
| さいたま市大宮区 | 268,889 | 3.5% | 埼玉県東秩父村 | 8,467 | ▲1.6% |
| さいたま市南区 | 250,909 | 3.5% | 神奈川県山北町 | 40,600 | ▲1.5% |
| 千葉県我孫子市 | 87,662 | 3.5% | 埼玉県川島町 | 27,350 | ▲1.4% |
| 千葉県柏市 | 106,829 | 3.4% | 千葉県御宿町 | 14,333 | ▲1.4% |
首都圏の上昇エリアトップは、千葉県浦安市でした。東京に隣接しディズニーリゾートや新浦安など、街のブランド力も高く幅広い層に人気のある街です。千葉県からは、3位に浦安市と隣接する市川市、常磐線沿線から我孫子市（9位）と柏市（10位）がランクインしています。
また昨年はトップ10入りがなかった埼玉県ですが、今年はさいたま市から4区がランクインしています。浦和区（2位）、中央区（4位）、大宮区（7位）、南区（8位）は、すべて湘南新宿ライン沿線で、通勤・買い物などの利便性が高く暮らしやすいと定評のある街です。昨年大きな上昇が見られなかった分、今年は3％超の上昇となっています。
東京都からトップ10に入ったのは中央区（4位）、新宿区（6位）だけですが、東京都は島しょ部を除くすべてのエリアで上昇しています。
また今回、神奈川県からのトップ10入りはなく、上位は24位の茅ヶ崎市（2.7％）、26位の横浜市神奈川区（2.7％）、27位の横浜市西区（2.6％）となっています。
下落エリアトップ10は、例年神奈川県西部エリアが多くランクインしますが、今年はトップの埼玉県寄居町をはじめ埼玉県の山間部や、勝浦市、御宿町など千葉県の外房エリアもランクインしています。
2-3. 首都圏の都道府県別 上昇率トップ5
さらに、都道府県別に上昇率トップ5をピックアップすると以下のようになります。
| 都道府県 | 全体の変動率 (カッコは前年) |
上昇率上位の市区町村 | 基準地価 | 変動率 |
| 東京都 | 1.5% （0.2%） |
中央区 | 1,263,750 | 3.9% |
| 新宿区 | 768,500 | 3.6% | ||
| 中野区 | 590,600 | 3.4% | ||
| 豊島区 | 677,444 | 3.4% | ||
| 荒川区 | 574,333 | 3.2% | ||
| 神奈川県 | 0.8% (▲0.2%) |
茅ヶ崎市 | 213,786 | 2.7% |
| 横浜市神奈川区 | 273,667 | 2.7% | ||
| 横浜市西区 | 267,167 | 2.6% | ||
| 相模原市緑区 | 109,633 | 2.6% | ||
| 藤沢市 | 209,323 | 2.4% | ||
| 埼玉県 | 0.8% (▲0.1%) |
さいたま市浦和区 | 360,500 | 5.4% |
| さいたま市中央区 | 266,000 | 3.7% | ||
| さいたま市大宮区 | 268,889 | 3.5% | ||
| さいたま市南区 | 250,909 | 3.5% | ||
| 蕨市 | 259,333 | 2.9% | ||
| 千葉県 | 1.0% (▲0.0%) |
浦安市 | 319,250 | 6.6% |
| 市川市 | 233,140 | 4.9% | ||
| 我孫子市 | 87,662 | 3.5% | ||
| 柏市 | 106,829 | 3.4% | ||
| 流山市 | 141,618 | 3.4% |
このように、首都圏はすべての都県で上昇となり、東京は上げ幅を拡大しました。ランキング上位には都心部～近郊エリアが多く、ここ数年上昇していたアクアライン周辺（袖ケ浦市・木更津市）や、オリンピック開催地（一宮市）などは今回圏外となっています。
３、北関東エリアはTX沿線が上位に。茨城県以外の回復は鈍い
次に北関東エリア（茨城、栃木、群馬）の住宅地の動向を見てみましょう。
3-1. 北関東エリアの上昇エリアは一部に限られ、わずか15エリアにとどまる
北関東エリアの上昇・下落の割合は以下の通りです。前年からやや回復しているものの、首都圏に比べると回復が鈍く、依然として全体の8割超が下落となっています。
| 上昇 | 15エリア（11） |
| 下落 | 86エリア（90） |
| 変化なし | 3エリア（3） |
※カッコ内は前年
北関東では、上昇エリアが前年の11エリア（11％）から15エリア（14％）に増え、下落エリアが前年の90エリア（86％）から86エリア（83％）に縮小しました。しかし、回復しているのは人気沿線や都市部に限られ、全体としては下落基調が続いていると言えるでしょう。
3-2. 北関東の上昇エリアトップ10にはTX沿線と地方主要都市がランクイン
次に北関東エリア（住宅地）の上昇・下落率トップ10を見てみましょう。
■2022年基準地価 上昇率・下落率ランキング（北関東）
| 上昇率トップ10 | 下落率トップ10 | ||||
| 市区町村 | 基準地価 | 変動率 | 市区町村 | 基準地価 | 変動率 |
| 茨城県つくばみらい市 | 45,910 | 5.1% | 群馬県草津町 | 7,900 | ▲3.7% |
| 茨城県守谷市 | 90,443 | 4.0% | 群馬県神流町 | 8,000 | ▲3.6% |
| 茨城県つくば市 | 71,492 | 3.7% | 群馬県南牧村 | 5,100 | ▲3.6% |
| 茨城県神栖市 | 17,142 | 1.6% | 群馬県下仁田町 | 13,733 | ▲3.4% |
| 茨城県牛久市 | 47,789 | 1.5% | 群馬県上野村 | 3,450 | ▲3.4% |
| 群馬県高崎市 | 50,679 | 0.8% | 群馬県中之条町 | 16,125 | ▲3.2% |
| 栃木県下野市 | 44,175 | 0.7% | 栃木県茂木町 | 13,500 | ▲3.1% |
| 栃木県宇都宮市 | 58,184 | 0.7% | 栃木県那須烏山市 | 12.167 | ▲2.8% |
| 栃木県小山市 | 40,777 | 0.7% | 群馬県みなかみ町 | 14,186 | ▲2.6% |
| 茨城県古河市 | 38,319 | 0.4% | 群馬県片品村 | 7,400 | ▲2.6% |
上昇率トップは、つくばエクスプレス（TX）沿線のつくばみらい市でした。つくばみらい市は、基準地ごとの上昇率で、首都圏1～3位を独占しており、3地点とも10％を超える大幅な上昇となっています。
2～3位もTX沿線の守谷市（4.0％）とつくば市（3.7％）で、北関東エリアでは突出した上昇率となっています。TX沿線は茨城県でありながら、東京のベッドタウンとして開発が進んでおり、都内からの移住者も多く見られます。同沿線の柏市や流山市よりも上昇率は高く、アフターコロナの郊外人気を象徴する街と言えるでしょう。
4位以下には各県の中心都市、新幹線停車駅のある小山市などがランクインしていますが、上昇率は0～1％台と低く、上昇基調というにはちょっと物足りない結果となっています。
下落率トップ10には、前年同様に栃木県、群馬県の観光地や町村部が多くランクインしています。
3-3. 北関東の都道府県別 上昇率トップ5
北関東エリアの都道府県別に上昇率トップ5をピックアップすると以下のようになります。
| 都道府県 | 全体の変動率 (カッコは前年) |
上昇率上位の市区町村 | 基準地価 | 変動率 |
| 茨城県 | 0.0% (▲0.5%) |
つくばみらい市 | 45,910 | 5.1% |
| 守谷市 | 90,443 | 4.0% | ||
| つくば市 | 71,492 | 3.7% | ||
| 神栖市 | 17,142 | 1.6% | ||
| 牛久市 | 47,789 | 1.5% | ||
| 栃木県 | ▲0.7% (▲0.9%) |
下野市 | 44,175 | 0.7% |
| 宇都宮市 | 58,184 | 0.7% | ||
| 小山市 | 40,777 | 0.7% | ||
| 高根沢町 | 24,143 | ▲0.1% | ||
| 上三川町 | 31,633 | ▲0.3% | ||
| 群馬県 | ▲1.1% (▲1.2%) |
高崎市 | 50,679 | 0.8% |
| 吉岡町 | 32,550 | 0.2% | ||
| 玉村町 | 33,133 | 0.0% | ||
| 太田市 | 36,709 | ▲0.1% | ||
| 伊勢崎市 | 33,158 | ▲0.2% |
各県とも下落率は改善しているものの、上昇に転じた県はなく、地価回復がごく一部のエリアにとどまっていることが分かります。また1％以上の上昇が見られるのは茨城県のみ。栃木、群馬は上昇エリアが3エリアしかありません。北関東はTX沿線と主要都市を除くほとんどのエリアで下落基調が続いていると見られます。
４、東北エリアは仙台市と周辺エリアで力強い回復。他のエリアは下落傾向が続く
最後に東北エリア（宮城県・福島県）の住宅地について見てみましょう。
4-1. 東北エリアは仙台を中心に力強い上昇が続く
東北エリア（宮城県・福島県）の上昇・下落エリアは以下の通りです。
| 上昇 | 28エリア（27） |
| 下落 | 61エリア（64） |
| 変化なし | 7エリア（5） |
東北エリアでは、全体の29%が上昇しており、前年の28%からやや回復しましたが、上昇エリアは限られています。上昇率が高いのは仙台市を中心とした都市部～近郊エリアで、上昇率も5～9％台と非常に力強いものとなっています。
4-2. 上昇率上位は仙台市の周辺エリア。山間部・沿岸部では下落傾向が続く
東北エリア（住宅地）の上昇・下落率トップ10は以下の通りです。
■2022年基準地価 上昇率・下落率ランキング（東北）
| 上昇率トップ10 | 下落率トップ10 | ||||
| 市区町村 | 基準地価 | 変動率 | 市区町村 | 基準地価 | 変動率 |
| 宮城県大和町 | 41,375 | 9.5% | 宮城県川崎町 | 10,350 | ▲5.5% |
| 宮城県富谷市 | 40,625 | 9.4% | 福島県矢祭町 | 10,647 | ▲3.8% |
| 宮城県名取市 | 68,000 | 7.9% | 福島県金山町 | 3,710 | ▲3.2% |
| 仙台市宮城野区 | 110,208 | 6.8% | 宮城県蔵王町 | 10,900 | ▲3.1% |
| 宮城県岩沼市 | 47,975 | 6.6% | 宮城県色麻町 | 8,063 | ▲3.0% |
| 仙台市泉区 | 88,877 | 6.4% | 福島県西会津町 | 7,050 | ▲3.0% |
| 仙台市青葉区 | 149,957 | 5.8% | 福島県古殿町 | 6,360 | ▲2.8% |
| 宮城県利府町 | 57,175 | 5.4% | 福島県新地町 | 15,100 | ▲2.6% |
| 仙台市若林区 | 143,230 | 5.3% | 福島県只見町 | 5,337 | ▲2.6% |
| 仙台市太白区 | 112,600 | 5.1% | 宮城県気仙沼市 | 16,627 | ▲2.3% |
東北エリアでは仙台市と周辺のベッドタウンの上昇率が高く、トップ10はすべて宮城県となっています。1位の大和町、2位の富谷市、3位の名取市は、前年と同じ顔ぶれで、仙台市を挟んで南北に位置するベッドタウンです。また仙台市内でも中心部の青葉区よりも、宮城野区や泉区などの近郊エリアの上昇率が高くなっており、割安感のある郊外に、需要が広がっていることが分かります。
一方、人口減少や高齢化が進む沿岸部や、内陸の山間地は下落が続いており、地価の二極化が進んでいます。
4-3.都道府県別上昇率トップ5
東北エリアの県別上昇率トップ5を見てみましょう。
| 都道府県 | 全体の変動率 (カッコは前年) |
上昇率上位の市区町村 | 基準地価 | 変動率 |
| 宮城県 | 1.2% （0.3%） |
大和町 | 41,375 | 9.5% |
| 富谷市 | 40,625 | 9.4% | ||
| 名取市 | 68,000 | 7.9% | ||
| 仙台市宮城野区 | 110,208 | 6.8% | ||
| 岩沼市 | 47,975 | 6.6% | ||
| 福島県 | ▲0.5% (▲0.5%) |
郡山市 | 51,719 | 2.8% |
| 須賀川市 | 23,007 | 1.7% | ||
| 大玉村 | 14,150 | 0.8% | ||
| 福島市 | 42,935 | 0.7% | ||
| 矢吹町 | 15,283 | 0.5% |
宮城県は仙台市と周辺エリアで大きく上昇しており、前年の0.3％から1.2％に上げ幅を拡大しました。福島県では、東京に近く新幹線停車駅のある郡山市が2.8％の上昇、郡山市の南に隣接する須賀川市が1.7％の上昇となりましたが、その他のエリアではほぼ横ばい～下落となっており、県全体では、昨年と同じ▲0.5％となっています。
５、コロナ規制の緩和で地価は回復に向かう。今後重要なのは金利の動向
首都圏、北関東、東北エリアの2022年基準地価の動向、いかがでしたでしょうか。
このように、今年の基準地価では、住宅地・商業地ともに地価の回復が鮮明になりましたが、今後住宅購入を検討する方はどのようなことに気をつけたらよいでしょうか。
5-1. 地価の二極化は今後も進む。上がるエリアの特徴を知っておこう
今回のランキングでも分かる通り、地価の回復が早いのは、都市部とその近郊エリアです。毎年順位は変わるものの上位に入る街の顔ぶれはそれほど変わりません。下落エリアも同様に顔ぶれはあまり変わらず、毎年じりじりと下がり続けています。つまり、上がるエリアと下がるエリアはある程度決まっており、あまり変化しません。これを「地価の二極化」と言い、今後もこの傾向は続くと予想されます。
これから物件探しを進める方は、将来の資産価値の観点からも、地価が上がるエリアを選びましょう。上がるエリアの特徴は、大きく「利便性」と「新しさ」です。例えば、都心に隣接する近郊エリア、郊外のターミナル駅、ショッピングモールなど商業施設が充実した街など、通勤や買い物の利便性が高い街が挙げられます。またTX沿線のように、新線の開通とともに開発が進む街、再開発などで大規模な宅地や商業施設の開発が計画されている街は、新築物件の供給が多く、ファミリー層に人気高いため、地価も上がりやすい傾向にあります。こうした特徴を踏まえ、将来性の高い街を選ぶようにしましょう。
5-2. 今後重要なのは金利の動き。低金利が続けば地価は堅調に推移する
一方、マクロ的な視点で見ると、2013年に始まった大規模な金融緩和（いわゆるアベノミクス）以降、不動産価格は上昇傾向が続いています。相場の上昇を支えるもっとも大きな要因は低金利なのです。したがって、今後の不動産価格を予測するには、金利の動きがとても重要になります。
日銀の黒田総裁は、9月22日の会見で「当面（2～3年）金利は上げない」と明言しました。もしこれが本当なら地価の上昇傾向はしばらく続くことになるでしょう。しかし、世界各国で金利が引き上げられている今、低金利政策を続けているのは、もはや日本だけです。黒田総裁の任期も来年の4月にせまっています。2023年以降、新総裁のもとで金融政策の転換はあるのか？それが今後の不動産価格を占う鍵となります。日頃から金融情勢や金利の動向に注目しておきましょう。
本記事のランキングに含まれないエリアの地価や相場情報などは、お近くの住宅情報館までお気軽にお問い合わせください。
