2024年4月から、建築物の「省エネ性能表示」の義務化がスタートしました。これまでわかりにくかった住まいの省エネ性能が見える化されることにより、住まい選びの基準も大きく変わりそうです。
目次
1. いよいよ2024年4月スタート！省エネ性能表示とは？
まずは「省エネ性能表示」制度の概要を見ていきましょう。
1-1. 省エネ性能表示制度の概要
省エネ性能表示制度とは、住宅をはじめとする建築物の省エネ性能を可視化し、消費者が住まいを選ぶ際に、簡単に比較できるようにする制度です。
2024年4月以降に新築される分譲住宅、中古再販住宅、賃貸住宅などが対象となり、新聞・雑誌・チラシ・パンフレット・インターネットなどで広告する際に、事業者に「省エネ性能ラベル」を表示する「努力義務」が課せられます。なお、2024年3月以前に建築確認を取得した建物については「任意」となりますが、できるだけ表示することが好ましいとされています。
1-2. 省エネ性能表示が義務化される背景とは
この制度の目的は、政府が掲げる「2050年 カーボンニュートラル」の実現です。CO2 排出量全体の約 3 分の 1 を占める住宅・建築物について、消費者の省エネに対する意識を高め、省エネ性能の向上を図り、家庭でのエネルギー消費の低減を目指すものです。
消費者から見れば、わかりにくかった住まいの省エネ性能がひと目でわかるようになり、客観的な比較と住まい選びが可能になります。家電や車では当たり前だった「燃費」や「省エネ性」の比較が、いよいよ住宅でも可能になるわけです。
2. 住まいの省エネ性能が一目瞭然。「省エネ性能ラベル」とは
この制度に基づき、2024年4月以降に新築・再販・賃貸される住宅では、「省エネ性能ラベル」と「エネルギー消費性能の評価書」がセットで発行されます。それぞれどのようなものなのか見ていきましょう。
2-1. 省エネ性能ラベルは「自己評価」と「第三者評価」の２種類がある
まず、省エネ性能ラベルには「自己評価」と「第三者評価」の2種類があります。
自己評価とは、販売会社など事業者が専用のWEBシステムを利用して省エネ性能を計算し、ラベルを作成・表示するものです。事業者が入力したデータを元に計算されるため、やや客観性に欠ける面があります。一方、第三者評価とは、国が認めた評価機関が、「BELS」という認証制度に基づいて客観的に評価をおこなう信頼性の高い評価となります。
2-2. 省エネ性能ラベルに記載される内容
具体的に省エネ性能ラベルに記載される内容を見ていきましょう。
■省エネ性能ラベルのサンプル
出典：国土交通省資料
上図が、4月から各種広告に表示される省エネ性能ラベルで、主に5つの表示項目があります。
①エネルギー消費性能
エネルギー消費性能は、建物の一次エネルギー消費量を表したものです。一次エネルギー消費量とは、建物内で使用するエネルギー（冷暖房・給湯・換気設備など）から、建物の設備で生み出すエネルギー（太陽光発電など）を差し引いたものです。
ラベルでは、この一次エネルギー消費量が、国が定める省エネ基準からどのくらい削減できているかを★の数で示しています。太陽光発電などの再エネ設備がない住宅では、★の数は0～4、ある住宅では0～6で表示され、再エネ分のエネルギー削減量は★の形が変わります。
★の数が多いほど省エネ性能が高く、★1つにつきエネルギー消費量が約10％削減されていると覚えておくとよいでしょう。
②断熱性能
断熱性能は「建物からの熱の逃げにくさ」と「建物への日射熱の入りやすさ」を評価したものです。一般的に、窓などの開口部の断熱性を高めたり、壁・屋根などに高性能な断熱材を入れたりすることで性能が高まります。ここでは細かい計算方法は割愛しますが、ラベルでは家の形をした1～7のアイコンで表され、数が大きいほど高性能であることを示します。「4」が現在の省エネ基準適合レベル、「5」がZEHレベルと覚えておくとよいでしょう。
③目安光熱費
目安光熱費は、一定の条件にもとづいて、想定される1年間の光熱費を示したものです（太陽光発電などによる売電分は含みません）。金額で表示されるので比較しやすく、ランニングコストの目安になります。ただし金額はあくまで目安で、生活スタイルなどにより乖離する可能性があります。この項目は第三者評価のみに表示されます。また任意項目なので、表示されない物件もあります。
④ZEH水準
エネルギー消費性能が「3」以上、かつ断熱性能が「5」以上の建物は「ZEH水準」をクリアしているチェックマーク「✓ZEH水準」がつきます。
⑤ネット・ゼロエネルギー
さらにZEH水準をクリアした上で、太陽光発電などによる創エネで年間のエネルギー収支が一定以下になる住宅にはチェックマーク「✓ネット・ゼロエネルギー」がつきます。
2-3.「エネルギー消費性能の評価書」は保管用の証明書
「エネルギー消費性能の評価書」は、建築物の概要と省エネ性能評価が記載された保管用の証明書です。ラベルと同様に、自己評価の場合は事業者が、第三者評価の場合は評価機関が発行し、記載される内容はラベルとほぼ同じです。
なお、注文住宅は新築時には表示義務の対象にはなりませんが、将来的に買取・販売される際には、買取再販事業者には表示義務が課せられます。将来の売却等を考慮すると、評価書を取得しておくことが望ましいでしょう。
2-4. ラベルは誰がどこに表示するの？
省エネ性能ラベルは、販売・賃貸などをおこなう事業者が、自社の広告に表示することを前提としていますが、仲介会社や不動産情報サイトへの掲載も想定されています。法的な義務を負うのは事業者のみですが、この義務化をきっかけに、仲介会社の広告や情報サイト等でも目にする機会が多くなるでしょう。
3. 「省エネ性能表示」の義務化で何が変わるのか
ここまで制度の概要を見てきましたが、今回の省エネ性能表示の義務化で、今後の住宅市場にどのような影響があるのでしょうか。いくつかの可能性について考えてみましょう。
3-1. 省エネ性能が不動産の大きな価値に
今回の義務化で、これまであいまいだった住宅の省エネ性能が数値化・可視化されることにより、省エネ性能が不動産の価値として意識されるようになります。省エネ性能が高い住まいは、冬暖かく夏涼しい、暮らしやすい家であると同時に、光熱費が安く家計に優しい家だからです。これまで不動産の価値は「立地」、「広さ」、「デザイン」などで評価されることが多かったのですが、今後は「省エネ性能」を基準に家が選ばれる時代が来るかもしれません。消費者の環境意識の高まりとともに、家電や車と同じように「多少高くても省エネ性の高い家を買う」といったように、消費行動が変わっていく可能性があります。
3-2. 省エネ性能の低い住宅の価値が低下する
2021年の調査によると、ZEH住宅の割合は、新築注文住宅で26.8％。分譲戸建住宅ではわずか2.6％にとどまっています。しかし政府は2030年以降に新築されるすべての住宅をZEH水準に引き上げる目標を掲げていますので、今後、日本の住宅の省エネ性能は大きく向上することが見込まれています。そうなれば、省エネ性能の低い住宅の価値が相対的に下がっていく可能性があります。
3-3. 住宅の価格・資産価値に対する影響
今後、省エネ性能の高い住宅の普及が進めば、より高性能なサッシや断熱材などを使うことにより新築住宅の価格は総じて上昇することになります。しかし、高性能な建物は価値が下がりにくく、購入時の価格を維持しやすくなります。逆に、価格が安く性能の低い建物は、実態以上に価格が下がってしまう可能性もあります。
例えば、昭和56年以前に建てられた、「旧耐震」の建物は、耐震性の低さから価格が下がり、融資も受けにくくなるなどの影響があります。省エネ性においても、同様の現象が起こるかもしれません。
4. これから住まいを購入する方が気をつけるポイント
最後に、こうした流れを踏まえてこれから住まいを購入する方がどのようなことに気をつけたらいいのかポイントをまとめておきましょう。
4-1. 省エネ性能を必ず確認すること
まず新築物件を購入する方は「省エネ性能ラベル」を必ず確認しましょう。前述の通り、数年後には、国内の住宅の省エネレベルが飛躍的に高まることが予想されますので、できる限りZEH水準以上の建物を選びたいものです。
中古住宅を購入する方も、新築時の設計図書などから建物の断熱性などをチェックしておくとよいと思います。
4-2. 住宅性能表示で、省エネ性能以外の評価も確認しよう
また、省エネ以外の住宅性能、例えば耐震性やバリアフリー性なども住まい選びに重要な要素となります。これらの住宅性能を総合的に評価するのが「住宅性能表示」制度です。
全国一律の評価基準をもとに、国が指定した評価機関が客観的な評価をおこない「性能評価書」が交付されますので、とても信頼性・透明性の高い評価となります。ただ、すべての会社が対応しているわけではありませんので、購入の際には、性能表示に対応できる会社を選ぶとよいと思います。
4-4. コストアップ分は補助金を上手に活用しよう
政府は2050年カーボンニュートラル実現に向けて、住宅の省エネ化に対する支援を拡大しています。2024年は、長期優良住宅やZEHなど性能の高い建物に、最大100万円の補助金が交付される「子育てエコホーム支援事業」など、様々な補助事業や税制優遇がおこなわれています。こうした補助金を上手に使って、省エネ性能の向上を目指しましょう。
中古住宅でも、サッシ交換や断熱改修などに対して「先進的窓リノベ事業」など、手厚い支援制度がありますので、中古を購入される方も補助金を使ったリフォームを積極的に検討してみるとよいと思います。
（参考）【2024年最新版】2024年の住宅税制と補助金はどうなる？
省エネ性能表示の義務化をきっかけに、今後販売される住宅の性能は大きく向上していくことが見込まれます。これから住まいを購入する方は、「省エネ性能ラベル」を参考に、これからの時代に合った高性能な住まいを購入できるよう心がけていきましょう。
