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静岡県浜松市の住まいと不動産市況

1.浜松市の人口・世帯数

浜松市は静岡県の西部にある政令指定都市で、静岡県最大の都市です。南北に広がる市の面積は全国で2番目に広く、南部は平野、北部は明石山系の山々が連なり、西には浜名湖とエリアによってそれぞれの顔をもつ自然豊かな都市です。 そんな浜松市の人口は、約80万人、世帯数は約34万世帯。最近10年間で、人口は約2%減少、世帯数は約6%増加しています。年間の転入出者数は年約33,000~35,000人で転出数が2,000人ほど上回っています。

1-1.人口・世帯数(2019/1/末 現在)

人口 804,780人
世帯数 337,705世帯

1-2.人口・世帯数の推移

2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年
人口 822,716 819,842 818,089 815,614 812,286 810,317 809,027 807,893 807,013 804,780
世帯数 317,877 317,455 318,113 320,085 321,993 324,835 327,909 331,062 334,256 337,705

※(各年1月1日 浜松市ホームページ)

1-3.転入・転出(2018年中)

転入者数 33,859人
転出者数 35,821人
※出典:総務省 住民基本台帳人口移動報告(2018年)

2. 浜松市の不動産情報

2-1.土地の価格

土地の価格(地価)については、毎年1月1日を基準とした「公示地価」と7月1日を基準とした「基準地価」が発表されています。浜松市における公示地価と基準地価の平均は以下の通りです。直近の平均地価としては、約8万円~9万円/㎡となっており、最近10年間では、2012年まで下落基調が続きましたが、2013年からほぼ横ばいとなっています。2012年の基準地価が上昇しているのは、この年に浜松駅前の地価の高い(608,000円/㎡)商業地が基準地点として追加された影響によるものです。 浜松市は非常に市域が広いため、市全体の平均地価だけでなく、区ごとの平均地価を参考にした方がよいでしょう。区別に見ると中区の地価が突出して高く、次いで東区、浜北区と続いています。 ■公示地価、基準地価とは? 公示地価とは、地価公示法に基づき、国(国土交通省)が、毎年1月1日時点の土地価格を判定して、1㎡あたりの単価として公表するものです。基準地価とは、国土利用計画法に基づき、都道府県が毎年7月1日時点の土地価格を判定して、1㎡あたりの単価として公表するものです。 同年の価格を比較した場合、公示地価よりも基準地価の方が半年遅れで公表されるため、より直近の取引価格を反映していると見ることができます。なお公示地価、基準地価はともに一般の土地の取引価格の指標等として使われていますが、あくまで指標であり、実際の取引価格とは異なりますのでご注意ください。

浜松市全体の地価平均(㎡あたり)
公示地価(2018年) 87,861円
基準地価(2018年) 81,989円

公示・基準地価の推移(平均/㎡)

2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年
公示 地価 88,922円 87,089円 86,037円 86,705円 86,618円 86,504円 86,529円 86,283円 86,932円 87,861円
基準 地価 79,388円 78,445円 83,283円 82,115円 81,494円 81,670円 81,047円 81,246円 81,989円

浜松市の区別平均地価(円)

行政区 地価(㎡) 地価(坪) 前年比
中区 123,169 407,171 +1.19%
東区 74,261 245,491 +0.46%
南区 70,100 231,735 -1.09%
浜北区 61,925 204,710 +0.19%
西区 58,352 192,902 -0.43%
北区 43,714 144,510 -0.30%
天竜区 39,275 129,834 -4.52%
(2019年 公示地価) ※1坪≒3.30578㎡

浜松市の公示地価(2019年)・基準地価(2018年)

(円)

住居表示 種別 地価(㎡) 地価(坪)
浜松市西区舘山寺町字阿原2031番9 公示地価 53,400 176,529
浜松市西区湖東町字気賀谷1169番43 公示地価 47,600 157,355
浜松市西区志都呂2-11-8 公示地価 105,000 347,107
浜松市西区篠原町字與久1794番2 公示地価 43,500 143,802
浜松市西区神ケ谷町字東4421番 公示地価 37,000 122,314
浜松市西区村櫛町字保令3854番2外 公示地価 27,800 91,901
浜松市西区大久保町1349番10 公示地価 32,400 107,107
浜松市西区大平台4-10-23 公示地価 118,000 390,083
浜松市西区入野町字石荒山16416番9外 公示地価 89,000 294,215
浜松市西区入野町字彦尾前726番3外 公示地価 108,000 357,025
浜松市西区馬郡町字新出来道4204番1外 公示地価 44,800 148,099
浜松市西区舞阪町浜田164番2外 公示地価 38,000 125,620
浜松市西区舞阪町舞阪字十王16番2 公示地価 35,500 117,355
浜松市西区雄踏1-18-27 公示地価 67,000 221,488
浜松市西区雄踏町宇布見字谷田600番158 公示地価 57,300 189,421
浜松市西区雄踏町宇布見字領家4973番4 公示地価 55,800 184,463
浜松市西区和地町字下之谷1494番 公示地価 31,900 105,455
浜松市中区葵西5-20-40 公示地価 76,200 251,901
浜松市中区曳馬3-24-4 公示地価 89,300 295,207
浜松市中区栄町302番16外 公示地価 128,000 423,140
浜松市中区下池川町20-4 公示地価 108,000 357,025
浜松市中区海老塚1-6-6 公示地価 109,000 360,331
浜松市中区海老塚2-21-12 公示地価 90,000 297,521
浜松市中区鴨江1-10-3 公示地価 113,000 373,554
浜松市中区鴨江2-35-37 公示地価 95,000 314,050
浜松市中区鴨江4-34-16 公示地価 87,900 290,579
浜松市中区元城町216番19 公示地価 207,000 684,297
浜松市中区元浜町32番1 公示地価 135,000 446,281
浜松市中区向宿2-23-12 公示地価 83,000 274,380
浜松市中区幸1-4-19 公示地価 98,700 326,281
浜松市中区幸2-37-10 公示地価 85,300 281,983
浜松市中区幸4-24-9 公示地価 80,000 264,463
浜松市中区広沢2-43-32 公示地価 143,000 472,727
浜松市中区高丘西3-52-21 公示地価 90,300 298,512
浜松市中区高丘西4-7-19 公示地価 52,600 173,884
浜松市中区高丘東1-9-37 公示地価 63,000 208,264
浜松市中区高丘東5-1-26 公示地価 68,700 227,107
浜松市中区紺屋町308番4 公示地価 125,000 413,223
浜松市中区佐藤1-24-2 公示地価 96,800 320,000
浜松市中区佐藤3-7-6 公示地価 107,000 353,719
浜松市中区佐鳴台2-9-5 公示地価 129,000 426,446
浜松市中区佐鳴台5-11-4 公示地価 103,000 340,496
浜松市中区砂山町325番8外 公示地価 435,000 1,438,016
浜松市中区砂山町340番10 公示地価 128,000 423,140
浜松市中区砂山町353番3外 公示地価 254,000 839,669
浜松市中区山下町字山下94番2 公示地価 105,000 347,107
浜松市中区山手町37-3 公示地価 161,000 532,231
浜松市中区寺島町字十王西214番2 公示地価 93,100 307,769
浜松市中区住吉1-15-7 公示地価 104,000 343,802
浜松市中区住吉3-12-31 公示地価 105,000 347,107
浜松市中区助信町41-37 公示地価 104,000 343,802
浜松市中区上島3丁目716番10外 公示地価 99,500 328,926
浜松市中区新津町字北浦176番 公示地価 84,000 277,686
浜松市中区森田町字畷東60番外 公示地価 47,800 158,017
浜松市中区神田町字中畑136番6外 公示地価 74,000 244,628
浜松市中区泉3-2-18 公示地価 75,500 249,587
浜松市中区早出町1222番6 公示地価 90,500 299,174
浜松市中区相生町15-5 公示地価 93,200 308,099
浜松市中区鍛冶町320番18外 公示地価 635,000 2,099,173
浜松市中区池町221番11 公示地価 160,000 528,926
浜松市中区中央1-8-27 公示地価 282,000 932,231
浜松市中区中沢町2-16 公示地価 87,200 288,264
浜松市中区中島3-11-9 公示地価 79,700 263,471
浜松市中区田町231番4 公示地価 153,000 505,785
浜松市中区東伊場2-6-7 公示地価 105,000 347,107
浜松市中区萩丘2-43-10 公示地価 78,200 258,512
浜松市中区八幡町字五丁目125番2外 公示地価 109,000 360,331
浜松市中区板屋町102番13外 公示地価 257,000 849,587
浜松市中区富塚町字狸谷2961番30 公示地価 90,000 297,521
浜松市中区富塚町字地蔵平130番41 公示地価 82,500 272,727
浜松市中区布橋2-2-25 公示地価 89,500 295,868
浜松市中区龍禅寺町字龍ケ崎592番 公示地価 80,000 264,463
浜松市中区和合町字村東936番410 公示地価 59,600 197,025
浜松市中区和合北4-29-7 公示地価 73,800 243,967
浜松市中区和地山2-8-17 公示地価 95,100 314,380
浜松市中区蜆塚2-13-18 公示地価 133,000 439,669
浜松市天竜区山東字上市場4254番2 公示地価 40,000 132,231
浜松市天竜区船明字扇田2520番20 公示地価 25,500 84,298
浜松市天竜区二俣町二俣字城下1490番 公示地価 47,600 157,355
浜松市天竜区二俣町二俣字和田1985番外 公示地価 44,000 145,455
浜松市東区下石田町字中芝間1025番2 公示地価 65,900 217,851
浜松市東区下石田町字中芝間987番1外 公示地価 77,600 256,529
浜松市東区市野町字場惣免1422番5 公示地価 72,100 238,347
浜松市東区市野町字別所1953番3 公示地価 66,700 220,496
浜松市東区篠ケ瀬町字下堀前95番 公示地価 85,000 280,992
浜松市東区将監町字二丁目24番17 公示地価 97,800 323,306
浜松市東区小池町字江原1603番1外 公示地価 77,000 254,545
浜松市東区上西町字川田26番8 公示地価 94,800 313,388
浜松市東区大蒲町90番2 公示地価 88,000 290,909
浜松市東区中郡町字万斛東1815番1 公示地価 57,500 190,083
浜松市東区中田町字天白24番2 公示地価 81,500 269,421
浜松市東区天龍川町字袴揃884番 公示地価 79,400 262,479
浜松市東区白鳥町字壱町田986番 公示地価 46,100 152,397
浜松市東区北島町字石畑396番1 公示地価 71,000 234,711
浜松市東区有玉台3-6-5 公示地価 84,200 278,347
浜松市東区有玉北町字町田1746番1外 公示地価 85,000 280,992
浜松市東区流通元町16-2 公示地価 49,200 162,645
浜松市東区和田町字木舟前335番1 公示地価 57,900 191,405
浜松市南区瓜内町字西川原361番7 公示地価 66,500 219,835
浜松市南区高塚町1788番7外 公示地価 36,500 120,661
浜松市南区高塚町181番1 公示地価 69,300 229,091
浜松市南区三島町字市八88番1外 公示地価 74,000 244,628
浜松市南区参野町字参東296番 公示地価 72,100 238,347
浜松市南区鶴見町字堤東1210番38 公示地価 54,000 178,512
浜松市南区渡瀬町字村前98番4 公示地価 74,300 245,620
浜松市南区東若林町670番1 公示地価 68,500 226,446
浜松市南区東若林町8番 公示地価 89,000 294,215
浜松市南区頭陀寺町字三丁目330番21 公示地価 80,000 264,463
浜松市南区頭陀寺町字三丁目332番19外 公示地価 79,000 261,157
浜松市南区本郷町字祢宜島1359番8外 公示地価 78,000 257,851
浜松市浜北区於呂字立丁1982番2外 公示地価 47,500 157,025
浜松市浜北区横須賀字川原1384番2 公示地価 73,100 241,653
浜松市浜北区貴布祢字川田103番13外 公示地価 90,700 299,835
浜松市浜北区小松417番 公示地価 77,500 256,198
浜松市浜北区染地台4-6-25 公示地価 68,500 226,446
浜松市浜北区中条710番6 公示地価 67,500 223,140
浜松市浜北区中瀬字大平7136番139外 公示地価 58,400 193,058
浜松市浜北区中瀬字大平7185番9 公示地価 59,000 195,041
浜松市浜北区中瀬字大平7776番5外 公示地価 28,000 92,562
浜松市浜北区東美薗1324番2外 公示地価 47,500 157,025
浜松市浜北区平口483番 公示地価 43,000 142,149
浜松市浜北区本沢合164番1 公示地価 82,400 272,397
浜松市北区引佐町井伊谷字田中2550番9 公示地価 41,000 135,537
浜松市北区引佐町横尾字六地蔵前875番5 公示地価 24,700 81,653
浜松市北区引佐町金指字東金指1029番6 公示地価 44,100 145,785
浜松市北区細江町気賀字上気賀853番2外 公示地価 40,100 132,562
浜松市北区細江町広岡字外平83番1 公示地価 36,400 120,331
浜松市北区細江町中川字川久保4911番14外 公示地価 35,400 117,025
浜松市北区細江町中川字不動平7172番1520 公示地価 39,900 131,901
浜松市北区三ヶ日町三ヶ日字浜崎578番5外 公示地価 40,600 134,215
浜松市北区三ヶ日町都筑字紺屋門2154番6 公示地価 27,900 92,231
浜松市北区三方原町1494番3 公示地価 57,900 191,405
浜松市北区初生町1336番3 公示地価 80,600 266,446
浜松市北区新都田2-3-6 公示地価 65,500 216,529
浜松市北区新都田4-4-3 公示地価 31,900 105,455
浜松市北区都田町字前原8017番6 公示地価 46,000 152,066
浜松市西区舘山寺町字将監畑2455番1 基準地価 35,000 115,702
浜松市西区桜台1-8-1 基準地価 33,600 111,074
浜松市西区桜台3-15-23 基準地価 66,500 219,835
浜松市西区志都呂町字東平300番91 基準地価 75,000 247,934
浜松市西区篠原町字西前20560番 基準地価 48,500 160,331
浜松市西区西山町字当り1055番84 基準地価 59,200 195,702
浜松市西区坪井町字中組北5411番 基準地価 43,300 143,140
浜松市西区入野町字村前9784番1外 基準地価 92,700 306,446
浜松市西区入野町字彦尾前792番3 基準地価 88,100 291,240
浜松市西区舞阪町浜田698番 基準地価 39,700 131,240
浜松市西区舞阪町舞阪字仲町1976番1 基準地価 38,100 125,950
浜松市西区舞阪町弁天島字千鳥園3154番4 基準地価 26,800 88,595
浜松市西区雄踏町宇布見字小山4761番1 基準地価 56,700 187,438
浜松市西区雄踏町山崎字村前3542番2外 基準地価 38,400 126,942
浜松市中区葵東2-13-3 基準地価 98,300 324,959
浜松市中区海老塚2-15-3 基準地価 105,000 347,107
浜松市中区元浜町字三丁目180番2外 基準地価 107,000 353,719
浜松市中区元目町127番25 基準地価 116,000 383,471
浜松市中区向宿1-16-6 基準地価 81,400 269,091
浜松市中区幸1-1-25 基準地価 82,400 272,397
浜松市中区幸2-37-10 基準地価 85,000 280,992
浜松市中区幸3-16-43 基準地価 81,000 267,769
浜松市中区高丘北1-32-6 基準地価 86,800 286,942
浜松市中区高林3-12-35 基準地価 99,800 329,917
浜松市中区高林5-6-15 基準地価 101,000 333,884
浜松市中区佐藤1-34-3 基準地価 91,100 301,157
浜松市中区佐鳴台5-28-2 基準地価 118,000 390,083
浜松市中区佐鳴台6-25-6 基準地価 121,000 400,000
浜松市中区肴町316番38 基準地価 318,000 1,051,240
浜松市中区山手町37-3 基準地価 159,000 525,620
浜松市中区鹿谷町37-5 基準地価 85,100 281,322
浜松市中区小豆餅1-36-21 基準地価 79,000 261,157
浜松市中区小豆餅3-11-18 基準地価 75,000 247,934
浜松市中区松城町215番27 基準地価 130,000 429,752
浜松市中区上浅田1-9-38 基準地価 81,000 267,769
浜松市中区上島2-21-23 基準地価 88,200 291,570
浜松市中区城北2-13-15 基準地価 109,000 360,331
浜松市中区常盤町132番12外 基準地価 161,000 532,231
浜松市中区新津町字下組695番外 基準地価 112,000 370,248
浜松市中区西伊場町28-20 基準地価 92,000 304,132
浜松市中区千歳町字後道71番1 基準地価 368,000 1,216,529
浜松市中区鍛冶町320番18外 基準地価 617,000 2,039,669
浜松市中区中央2-10-22 基準地価 270,000 892,562
浜松市中区中島1-36-3 基準地価 91,600 302,810
浜松市中区天神町12-19 基準地価 88,400 292,231
浜松市中区田町324番7 基準地価 250,000 826,446
浜松市中区東伊場2-8-15 基準地価 103,000 340,496
浜松市中区萩丘4-15-28 基準地価 84,900 280,661
浜松市中区板屋町102番13外 基準地価 254,000 839,669
浜松市中区富塚町字石田1299番34 基準地価 84,000 277,686
浜松市中区文丘町18-8 基準地価 80,500 266,116
浜松市中区野口町字宮東257番1 基準地価 115,000 380,165
浜松市中区和合町字中平237番3外 基準地価 68,600 226,777
浜松市中区蜆塚3-4-21 基準地価 130,000 429,752
浜松市天竜区佐久間町浦川2846番32外 基準地価 12,000 39,669
浜松市天竜区佐久間町奥領家1676番2 基準地価 9,900 32,727
浜松市天竜区佐久間町佐久間2662番1 基準地価 9,500 31,405
浜松市天竜区春野町石打松下字堀田158番11外 基準地価 5,800 19,174
浜松市天竜区春野町堀之内字犬居129番 基準地価 9,200 30,413
浜松市天竜区水窪町奥領家2581番外 基準地価 12,700 41,983
浜松市天竜区水窪町奥領家3383番1 基準地価 10,600 35,041
浜松市天竜区大谷93-5 基準地価 38,800 128,264
浜松市天竜区二俣町鹿島字サビ160番1 基準地価 52,600 173,884
浜松市天竜区龍山町下平山字馬場247番9 基準地価 1,420 4,694
浜松市天竜区龍山町戸倉字クモリ562番15 基準地価 3,700 12,231
浜松市東区笠井町字西浦523番6 基準地価 64,200 212,231
浜松市東区丸塚町543番16 基準地価 92,500 305,785
浜松市東区原島町字林128番3 基準地価 81,500 269,421
浜松市東区篠ケ瀬町字西藪田1364番1 基準地価 90,500 299,174
浜松市東区上新屋町字高川148番外 基準地価 54,500 180,165
浜松市東区上西町字川田26番8 基準地価 94,700 313,058
浜松市東区常光町字一丁田194番6 基準地価 43,200 142,810
浜松市東区西ケ崎町字ヲキ1615番1 基準地価 61,500 203,306
浜松市東区大瀬町字鷺宮27番97 基準地価 70,500 233,058
浜松市東区中野町字往還道北398番1外 基準地価 58,700 194,050
浜松市東区半田山5-12-9 基準地価 85,900 283,967
浜松市東区薬師町字村中107番2外 基準地価 78,800 260,496
浜松市東区和田町字中島793番2 基準地価 120,000 396,694
浜松市南区安松町33番6 基準地価 75,500 249,587
浜松市南区遠州浜2-14-3 基準地価 23,500 77,686
浜松市南区三島町字中通589番3 基準地価 71,500 236,364
浜松市南区小沢渡町字村北542番2 基準地価 44,000 145,455
浜松市南区新橋町字村南1850番 基準地価 48,000 158,678
浜松市南区西島町字横名696番7 基準地価 30,700 101,488
浜松市南区石原町字石原29番 基準地価 44,800 148,099
浜松市南区増楽町1640番1 基準地価 68,800 227,438
浜松市南区中田島町字浜新田1535番 基準地価 28,700 94,876
浜松市南区都盛町字西恩地170番1外 基準地価 40,500 133,884
浜松市南区白羽町字大畑701番 基準地価 40,000 132,231
浜松市南区芳川町字大橋前640番2 基準地価 67,000 221,488
浜松市南区本郷町字蓮の前452番 基準地価 81,000 267,769
浜松市浜北区貴布祢2155番 基準地価 82,800 273,719
浜松市浜北区宮口字町坪589番5外 基準地価 45,500 150,413
浜松市浜北区根堅字泉2347番1 基準地価 39,400 130,248
浜松市浜北区寺島2933番2外 基準地価 51,500 170,248
浜松市浜北区小松417番 基準地価 77,200 255,207
浜松市浜北区小松字大向4349番11外 基準地価 85,300 281,983
浜松市浜北区西美薗字五本松633番6 基準地価 68,800 227,438
浜松市北区引佐町井伊谷字町西側568番18 基準地価 33,600 111,074
浜松市北区引佐町井伊谷字町西側657番4外 基準地価 40,500 133,884
浜松市北区引佐町金指字西金指1580番29 基準地価 45,000 148,760
浜松市北区細江町気賀字山後1616番52 基準地価 37,200 122,975
浜松市北区細江町気賀字上堀合357番1 基準地価 58,300 192,727
浜松市北区細江町小野字走落289番9 基準地価 27,000 89,256
浜松市北区細江町中川字桜ヶ丘888番225 基準地価 45,800 151,405
浜松市北区三ヶ日町三ヶ日字汐田914番45 基準地価 47,700 157,686
浜松市北区三ヶ日町大崎字蒔田102番17外 基準地価 36,500 120,661
浜松市北区三ヶ日町日比沢字瀬尻582番16外 基準地価 17,100 56,529
浜松市北区三方原町2145番1外 基準地価 61,200 202,314
※1坪≒約3.30578㎡

浜松市には東海道新幹線の停車駅でもある浜松駅を中心に、JR東海道線が東西に、また浜松駅を起点に遠州鉄道が南北をつないでいます。この2つの沿線が住まい探しのメインエリアになりますが、駅前の商業地を除けば高くても㎡あたり10万円台前半~半ば、浜松駅から(もしくは駅から)離れれば、10万円以下のエリアも存在します。また駅から遠くても区画整理された住宅地は駅近エリアとほぼ同じ価格帯となっています。市の北部を走る天竜浜名湖鉄道は、どちらかと言うと観光列車のイメージが強い路線と言えます。

2-2.新設住宅着工戸数(2018年)

国土交通省が発表している新設住宅着工戸数について見てみましょう。浜松市で2018年中に新築された建物は5,487戸でした。内訳としては、持ち家(注文住宅)が49%、貸家(賃貸住宅)が29%、分譲住宅が21%となっています。分譲住宅の内訳は、一戸建が809戸、マンションが373戸と一戸建が多く供給されています。浜松市は一戸建中心であり、その中でも注文住宅が多く供給されているエリアだと言えそうです。
持ち家 2,688戸
貸家 1,585戸
給与住宅 32戸
分譲住宅 1,182戸

2-3.住宅着工戸数の推移

浜松市の住宅着工数は最近8年間でマイナス7%となっています。内訳としては、注文住宅がマイナス23%、分譲住宅がプラス48%、賃貸がプラス1%と、もともと注文住宅の供給が多いエリアでしたが、近年では分譲住宅へのシフトが見られ、中でも分譲一戸建(建売住宅)の供給が伸びています。
2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年
持ち家 3,512戸 3,141戸 3,579戸 2,922戸 2,851戸 2,769戸 2,810戸 2,688戸
貸家 1,571戸 1,737戸 1,759戸 1,907戸 1,649戸 1,832戸 1,607戸 1,585戸
給与住宅 33戸 27戸 114戸 98戸 18戸 14戸 54戸 32戸
分譲住宅 798戸 892戸 751戸 870戸 748戸 833戸 1,023戸 1,182戸
総計 5,914戸 5,797戸 6,203戸 5,797戸 5,266戸 5,448戸 5,494戸 5,487戸

分譲住宅の内訳
2011年 2018年
一戸建 520戸 809戸
長屋建 0戸 0戸
共同住宅 278戸 373戸
※出典:国土交通省 住宅着工統計

2-3.浜松市の不動産価格相場

浜松市で販売されている新築マンションは2,000万円台半ば~3,000万円台半ばがボリュームゾーンで、㎡単価は40万円台前半が相場のようです。中古マンションは、築15年以内で平均3,286万円(37.3万円/㎡)、築15~25年で平均1,788万円(22.5万円/㎡)、築25年超で平均716万円(12.2万円/㎡)前後が相場です。 一戸建については、新築で2,600万円強、中古は築15年以内で平均3,000万円弱、築25年以内と築25年超はともに2,100万円前後となっています。新築の物件はエリアや土地・建物面積がある程度一定なのに対して、中古物件は立地、広さともに幅が大きく、価格の高い物件と安い物件が混在するので、平均値はあくまでも参考として個別の物件情報を当たっていただくのがよいと思われます。 最後に土地の相場については、最寄駅から徒歩10分以内なら平均5.7万円/㎡、徒歩20分以内なら5.1万円/㎡、徒歩20分を超えると6.4万円/㎡となっています。このように地方都市は土地価格が非常にリーズナブルなので、マンションよりも一戸建て志向が強く、中でも注文住宅が人気だと考えられます。また、浜松市のように移動手段が車中心の都市では駅からの距離よりも車移動のしやすさや近隣での買い物など生活便のよさが重視されることが多く、不動産価格にもそれが反映されています。

(1)中古マンション
販売価格(万円) 専有面積(㎡) ㎡単価(万円)
最大 最小 平均 最大 最小 平均 平均
築15年以内 4,990万円 1,920万円 3,286万円 120.8㎡ 73.1㎡ 90.2㎡ 37.3万円
築15~25年 3,350万円 980万円 1,788万円 97.4㎡ 62.7㎡ 78.6㎡ 22.5万円
築25年 超 2,280万円 88万円 716万円 92.1㎡ 16.0㎡ 53.3㎡ 12.2万円

(2)一戸建
販売価格(万円) 土地面積(㎡) 建物面積(㎡)
最大 最小 平均 最大 最小 平均 最大 最小 平均
新築 4,199万円 1,680万円 2,628万円 399.6㎡ 106.0㎡ 179.8㎡ 127㎡ 91.75㎡ 103.59㎡
築15年以内 6,350万円 1,680万円 2,975万円 383.0㎡ 105.4㎡ 193.8㎡ 180㎡ 55.06㎡ 110.23㎡
築15~25年 6,300万円 387万円 2,134万円 475.9㎡ 103.0㎡ 225.9㎡ 340㎡ 57.96㎡ 143.06㎡
築25年 超 14,000万円 300万円 2,101万円 1,224.0㎡ 59.3㎡ 335.8㎡ 276㎡ 32.29㎡ 120.54㎡

(3)土地
販売価格(万円) 土地面積(㎡) ㎡単価(万円)
最大 最小 平均 最大 最小 平均 平均
徒歩10分以内 3,344万円 450万円 1,329万円 631.7㎡ 102.7㎡ 297.8㎡ 5.7万円
徒歩10分~20分 10,000万円 208万円 1,968万円 3,616.0㎡ 102.6㎡ 534.1㎡ 5.1万円
徒歩20分超・バス 7,800万円 5万円 1,814万円 1,507.0㎡ 66.1㎡ 320.8㎡ 6.4万円
※東日本REINS 2019年3月のデータをもとに集計

3. 浜松市の教育環境

浜松市には、98校の公立小学校、51校の公立中学校、18校の公立高校、10校の私立高校があります(2018年9月現在)。大学は市内に国立の静岡大学(情報学部・工学部)、浜松医科大学のキャンパスをはじめ私立大学が6校あり、静岡市など市外の大学へも通学可能です。未就学児については、幼稚園・保育園・認定こども園等あわせて160以上の施設があります。

3-1.幼稚園・保育園・学校の数

公立 私立
幼稚園・保育園・認定こども園等 60施設 103施設
小学校 98校 4校
中学校 51校 7校
高等学校 18校 10校
大学・短大 3校 6校

3-2. 待機児童数(2018年4月1日)

待機児童数(国基準) 97人
出典:浜松市ホームページ

浜松市における、2018年4月現在の待機児童数は97人です。このうち1歳児が84人、2歳児が13人で、全体の約87%を1歳児が占めています(0歳児と3歳児以上の待機児童はゼロ)。また区別に見ると、待機児童が多いのは中区、東区、浜北区となっています。市では、待機児童の多い地区での認定こども園や保育所の整備をすすめ、定員を拡大するとともに、少人数の単位で0歳から2歳児までを対象とした小規模保育事業及び事業所内保育事業の実施により、待機児童の解消を図っているということです。

※出典:浜松市の子育て情報サイト「ぴっぴ」

4. 浜松市の不動産市場と住宅購入について

浜松市は静岡県最大の政令指定都市ですが、もともとは2005年(平成17年)に12の市町村(浜松市、浜北市、天竜市、舞阪町、雄踏町、細江町、引佐町、三ヶ日町、春野町、佐久間町、水窪町、龍山村)が合併してできた市です。したがって非常に市域が広く、区(エリア)によって環境も大きく異なります。

■合併前の浜松市

※浜松情報BOOK(http://www.hamamatsu-books.jp/

■合併後(現在)の浜松市

※浜松市ホームページ

その中で住宅購入のメインエリアになるのは浜松駅を中心とする中区と東区、遠州鉄道沿線の浜北区で、地価が前年比でプラスになっているのはこの3区のみです。新築物件も多く供給されていますので、浜松市の住まい探しはまずこの3区から検討してみることをおすすめします。もう少し価格が安いエリアを狙いたい方や、移動手段が車で駅が近くになくても差し支えないという方は、西区、北区まで広げて検討してみましょう。

浜松市で土地を購入や注文住宅の建築を検討する上で知っておきたいのが「大規模既存集落制度」と「市街地縁辺集落制度」とです。これらの制度は、本来建物を建てることができない「市街化調整区域」でも、一定の条件をクリアすれば建物の建築が可能になる制度です。

①大規模既存集落制度 市街化調整区域に長年居住していれば、市の指定する「大規模既存集落」内の土地に、自分が住む住宅(自己用住宅)を建築できるという制度。

②市街地縁辺集落制度 市街化調整区域で市が指定する「市街地縁辺集落」のうち、道路幅、下水道利用等、一定の要件を満たせば誰でも住宅を建築できるという制度。

市街化調整区域は、都市計画法で「市街化を抑制すべき区域」と定められており、新たに建物が建てることが非常に難しい区域です。そのため市街地と比べて安く取引されています。つまり、これらの制度を利用するメリットは、条件次第で、非常に安く土地を購入できるということです。 浜松市には合併前の市町村の中心地が既存集落として残っていますので、それらの区域の活性化を目的に、2009年(平成21年)に上記の制度が制定され対象となるエリアが拡大されました。そしてこの制度の対象となるエリアは西区、北区、浜北区など郊外エリアに多く存在するため、条件をクリアできる場合には非常にリーズナブルに土地を買えるチャンスがあるわけです。大規模既存集落や市街地縁辺集落内の土地については、地域の不動産会社で情報収集してみるとよいでしょう。購入条件をクリアできるかどうかも含めて相談に乗ってくれるはずです。

最後に、浜松市は現在「区の再編」を進めています。背景としては、人口減少、少子高齢化、インフラ更新費用や社会保障費の増大などの課題があり、市の財政が安定している今のうちに区を再編し、市政のスリム化、効率化を目指そうというものです。具体的には、現在の7区を3区に統合する案が示されており、その賛否を問う住民投票が2019年4月7日に行われました。

■浜松市 区の再編(3区案)

※浜松市ホームページ

住民投票の結果、今回の3区再編案については「反対」が過半数となりましたが、同日に行われた市長選では、区の再編を推進する現職の鈴木市長が再選を果たしているため、将来的には何らかの形で再編が進められていくものと予想されます。 住宅購入にあたっては、こうした中長期的な地域の変化も見据えながら、判断していくことが非常に重要ですので、地域の情報に詳しい不動産会社に一度相談してみることをおすすめします。

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