1.浜松市の人口・世帯数
浜松市は静岡県の西部にある政令指定都市で、静岡県最大の都市です。南北に広がる市の面積は全国で2番目に広く、南部は平野、北部は明石山系の山々が連なり、西には浜名湖とエリアによってそれぞれの顔をもつ自然豊かな都市です。
そんな浜松市の人口は、約80万人、世帯数は約34万世帯。最近10年間で、人口は約2％減少、世帯数は約6％増加しています。年間の転入出者数は年約33,000～35,000人で転出数が2,000人ほど上回っています。
1-1.人口・世帯数（2019/1/末 現在）
| 人口 |
804,780人 |
| 世帯数 |
337,705世帯 |
1-2.人口・世帯数の推移
|
2010年 |
2011年 |
2012年 |
2013年 |
2014年 |
2015年 |
2016年 |
2017年 |
2018年 |
2019年 |
| 人口 |
822,716 |
819,842 |
818,089 |
815,614 |
812,286 |
810,317 |
809,027 |
807,893 |
807,013 |
804,780 |
| 世帯数 |
317,877 |
317,455 |
318,113 |
320,085 |
321,993 |
324,835 |
327,909 |
331,062 |
334,256 |
337,705 |
※（各年1月1日 浜松市ホームページ）
1-3.転入・転出（2018年中）
| 転入者数 |
33,859人 |
| 転出者数 |
35,821人 |
※出典：総務省 住民基本台帳人口移動報告（2018年）
2. 浜松市の不動産情報
2-1.土地の価格
土地の価格（地価）については、毎年1月1日を基準とした「公示地価」と7月1日を基準とした「基準地価」が発表されています。浜松市における公示地価と基準地価の平均は以下の通りです。直近の平均地価としては、約8万円～9万円/㎡となっており、最近10年間では、2012年まで下落基調が続きましたが、2013年からほぼ横ばいとなっています。2012年の基準地価が上昇しているのは、この年に浜松駅前の地価の高い（608,000円/㎡）商業地が基準地点として追加された影響によるものです。
浜松市は非常に市域が広いため、市全体の平均地価だけでなく、区ごとの平均地価を参考にした方がよいでしょう。区別に見ると中区の地価が突出して高く、次いで東区、浜北区と続いています。
■公示地価、基準地価とは？
公示地価とは、地価公示法に基づき、国（国土交通省）が、毎年
1月1日時点の土地価格を判定して、1㎡あたりの単価として公表するものです。基準地価とは、国土利用計画法に基づき、都道府県が毎年
7月1日時点の土地価格を判定して、1㎡あたりの単価として公表するものです。
同年の価格を比較した場合、公示地価よりも基準地価の方が半年遅れで公表されるため、より直近の取引価格を反映していると見ることができます。なお公示地価、基準地価はともに一般の土地の取引価格の指標等として使われていますが、あくまで指標であり、実際の取引価格とは異なりますのでご注意ください。
浜松市全体の地価平均（㎡あたり）
| 公示地価（2018年） |
87,861円 |
| 基準地価（2018年） |
81,989円 |
公示・基準地価の推移（平均/㎡）
|
2010年 |
2011年 |
2012年 |
2013年 |
2014年 |
2015年 |
2016年 |
2017年 |
2018年 |
2019年 |
| 公示
地価 |
88,922円 |
87,089円 |
86,037円 |
86,705円 |
86,618円 |
86,504円 |
86,529円 |
86,283円 |
86,932円 |
87,861円 |
| 基準
地価 |
79,388円 |
78,445円 |
83,283円 |
82,115円 |
81,494円 |
81,670円 |
81,047円 |
81,246円 |
81,989円 |
－ |
浜松市の区別平均地価（円）
| 行政区 |
地価（㎡） |
地価（坪） |
前年比 |
| 中区 |
123,169 |
407,171 |
+1.19% |
| 東区 |
74,261 |
245,491 |
+0.46% |
| 南区 |
70,100 |
231,735 |
-1.09% |
| 浜北区 |
61,925 |
204,710 |
+0.19% |
| 西区 |
58,352 |
192,902 |
-0.43% |
| 北区 |
43,714 |
144,510 |
-0.30% |
| 天竜区 |
39,275 |
129,834 |
-4.52% |
（2019年 公示地価） ※1坪≒3.30578㎡
浜松市の公示地価（2019年）・基準地価（2018年）
（円）
| 住居表示 |
種別 |
地価（㎡） |
地価（坪） |
| 浜松市西区舘山寺町字阿原２０３１番９ |
公示地価 |
53,400 |
176,529 |
| 浜松市西区湖東町字気賀谷１１６９番４３ |
公示地価 |
47,600 |
157,355 |
| 浜松市西区志都呂２－１１－８ |
公示地価 |
105,000 |
347,107 |
| 浜松市西区篠原町字與久１７９４番２ |
公示地価 |
43,500 |
143,802 |
| 浜松市西区神ケ谷町字東４４２１番 |
公示地価 |
37,000 |
122,314 |
| 浜松市西区村櫛町字保令３８５４番２外 |
公示地価 |
27,800 |
91,901 |
| 浜松市西区大久保町１３４９番１０ |
公示地価 |
32,400 |
107,107 |
| 浜松市西区大平台４－１０－２３ |
公示地価 |
118,000 |
390,083 |
| 浜松市西区入野町字石荒山１６４１６番９外 |
公示地価 |
89,000 |
294,215 |
| 浜松市西区入野町字彦尾前７２６番３外 |
公示地価 |
108,000 |
357,025 |
| 浜松市西区馬郡町字新出来道４２０４番１外 |
公示地価 |
44,800 |
148,099 |
| 浜松市西区舞阪町浜田１６４番２外 |
公示地価 |
38,000 |
125,620 |
| 浜松市西区舞阪町舞阪字十王１６番２ |
公示地価 |
35,500 |
117,355 |
| 浜松市西区雄踏１－１８－２７ |
公示地価 |
67,000 |
221,488 |
| 浜松市西区雄踏町宇布見字谷田６００番１５８ |
公示地価 |
57,300 |
189,421 |
| 浜松市西区雄踏町宇布見字領家４９７３番４ |
公示地価 |
55,800 |
184,463 |
| 浜松市西区和地町字下之谷１４９４番 |
公示地価 |
31,900 |
105,455 |
| 浜松市中区葵西５－２０－４０ |
公示地価 |
76,200 |
251,901 |
| 浜松市中区曳馬３－２４－４ |
公示地価 |
89,300 |
295,207 |
| 浜松市中区栄町３０２番１６外 |
公示地価 |
128,000 |
423,140 |
| 浜松市中区下池川町２０－４ |
公示地価 |
108,000 |
357,025 |
| 浜松市中区海老塚１－６－６ |
公示地価 |
109,000 |
360,331 |
| 浜松市中区海老塚２－２１－１２ |
公示地価 |
90,000 |
297,521 |
| 浜松市中区鴨江１－１０－３ |
公示地価 |
113,000 |
373,554 |
| 浜松市中区鴨江２－３５－３７ |
公示地価 |
95,000 |
314,050 |
| 浜松市中区鴨江４－３４－１６ |
公示地価 |
87,900 |
290,579 |
| 浜松市中区元城町２１６番１９ |
公示地価 |
207,000 |
684,297 |
| 浜松市中区元浜町３２番１ |
公示地価 |
135,000 |
446,281 |
| 浜松市中区向宿２－２３－１２ |
公示地価 |
83,000 |
274,380 |
| 浜松市中区幸１－４－１９ |
公示地価 |
98,700 |
326,281 |
| 浜松市中区幸２－３７－１０ |
公示地価 |
85,300 |
281,983 |
| 浜松市中区幸４－２４－９ |
公示地価 |
80,000 |
264,463 |
| 浜松市中区広沢２－４３－３２ |
公示地価 |
143,000 |
472,727 |
| 浜松市中区高丘西３－５２－２１ |
公示地価 |
90,300 |
298,512 |
| 浜松市中区高丘西４－７－１９ |
公示地価 |
52,600 |
173,884 |
| 浜松市中区高丘東１－９－３７ |
公示地価 |
63,000 |
208,264 |
| 浜松市中区高丘東５－１－２６ |
公示地価 |
68,700 |
227,107 |
| 浜松市中区紺屋町３０８番４ |
公示地価 |
125,000 |
413,223 |
| 浜松市中区佐藤１－２４－２ |
公示地価 |
96,800 |
320,000 |
| 浜松市中区佐藤３－７－６ |
公示地価 |
107,000 |
353,719 |
| 浜松市中区佐鳴台２－９－５ |
公示地価 |
129,000 |
426,446 |
| 浜松市中区佐鳴台５－１１－４ |
公示地価 |
103,000 |
340,496 |
| 浜松市中区砂山町３２５番８外 |
公示地価 |
435,000 |
1,438,016 |
| 浜松市中区砂山町３４０番１０ |
公示地価 |
128,000 |
423,140 |
| 浜松市中区砂山町３５３番３外 |
公示地価 |
254,000 |
839,669 |
| 浜松市中区山下町字山下９４番２ |
公示地価 |
105,000 |
347,107 |
| 浜松市中区山手町３７－３ |
公示地価 |
161,000 |
532,231 |
| 浜松市中区寺島町字十王西２１４番２ |
公示地価 |
93,100 |
307,769 |
| 浜松市中区住吉１－１５－７ |
公示地価 |
104,000 |
343,802 |
| 浜松市中区住吉３－１２－３１ |
公示地価 |
105,000 |
347,107 |
| 浜松市中区助信町４１－３７ |
公示地価 |
104,000 |
343,802 |
| 浜松市中区上島３丁目７１６番１０外 |
公示地価 |
99,500 |
328,926 |
| 浜松市中区新津町字北浦１７６番 |
公示地価 |
84,000 |
277,686 |
| 浜松市中区森田町字畷東６０番外 |
公示地価 |
47,800 |
158,017 |
| 浜松市中区神田町字中畑１３６番６外 |
公示地価 |
74,000 |
244,628 |
| 浜松市中区泉３－２－１８ |
公示地価 |
75,500 |
249,587 |
| 浜松市中区早出町１２２２番６ |
公示地価 |
90,500 |
299,174 |
| 浜松市中区相生町１５－５ |
公示地価 |
93,200 |
308,099 |
| 浜松市中区鍛冶町３２０番１８外 |
公示地価 |
635,000 |
2,099,173 |
| 浜松市中区池町２２１番１１ |
公示地価 |
160,000 |
528,926 |
| 浜松市中区中央１－８－２７ |
公示地価 |
282,000 |
932,231 |
| 浜松市中区中沢町２－１６ |
公示地価 |
87,200 |
288,264 |
| 浜松市中区中島３－１１－９ |
公示地価 |
79,700 |
263,471 |
| 浜松市中区田町２３１番４ |
公示地価 |
153,000 |
505,785 |
| 浜松市中区東伊場２－６－７ |
公示地価 |
105,000 |
347,107 |
| 浜松市中区萩丘２－４３－１０ |
公示地価 |
78,200 |
258,512 |
| 浜松市中区八幡町字五丁目１２５番２外 |
公示地価 |
109,000 |
360,331 |
| 浜松市中区板屋町１０２番１３外 |
公示地価 |
257,000 |
849,587 |
| 浜松市中区富塚町字狸谷２９６１番３０ |
公示地価 |
90,000 |
297,521 |
| 浜松市中区富塚町字地蔵平１３０番４１ |
公示地価 |
82,500 |
272,727 |
| 浜松市中区布橋２－２－２５ |
公示地価 |
89,500 |
295,868 |
| 浜松市中区龍禅寺町字龍ケ崎５９２番 |
公示地価 |
80,000 |
264,463 |
| 浜松市中区和合町字村東９３６番４１０ |
公示地価 |
59,600 |
197,025 |
| 浜松市中区和合北４－２９－７ |
公示地価 |
73,800 |
243,967 |
| 浜松市中区和地山２－８－１７ |
公示地価 |
95,100 |
314,380 |
| 浜松市中区蜆塚２－１３－１８ |
公示地価 |
133,000 |
439,669 |
| 浜松市天竜区山東字上市場４２５４番２ |
公示地価 |
40,000 |
132,231 |
| 浜松市天竜区船明字扇田２５２０番２０ |
公示地価 |
25,500 |
84,298 |
| 浜松市天竜区二俣町二俣字城下１４９０番 |
公示地価 |
47,600 |
157,355 |
| 浜松市天竜区二俣町二俣字和田１９８５番外 |
公示地価 |
44,000 |
145,455 |
| 浜松市東区下石田町字中芝間１０２５番２ |
公示地価 |
65,900 |
217,851 |
| 浜松市東区下石田町字中芝間９８７番１外 |
公示地価 |
77,600 |
256,529 |
| 浜松市東区市野町字場惣免１４２２番５ |
公示地価 |
72,100 |
238,347 |
| 浜松市東区市野町字別所１９５３番３ |
公示地価 |
66,700 |
220,496 |
| 浜松市東区篠ケ瀬町字下堀前９５番 |
公示地価 |
85,000 |
280,992 |
| 浜松市東区将監町字二丁目２４番１７ |
公示地価 |
97,800 |
323,306 |
| 浜松市東区小池町字江原１６０３番１外 |
公示地価 |
77,000 |
254,545 |
| 浜松市東区上西町字川田２６番８ |
公示地価 |
94,800 |
313,388 |
| 浜松市東区大蒲町９０番２ |
公示地価 |
88,000 |
290,909 |
| 浜松市東区中郡町字万斛東１８１５番１ |
公示地価 |
57,500 |
190,083 |
| 浜松市東区中田町字天白２４番２ |
公示地価 |
81,500 |
269,421 |
| 浜松市東区天龍川町字袴揃８８４番 |
公示地価 |
79,400 |
262,479 |
| 浜松市東区白鳥町字壱町田９８６番 |
公示地価 |
46,100 |
152,397 |
| 浜松市東区北島町字石畑３９６番１ |
公示地価 |
71,000 |
234,711 |
| 浜松市東区有玉台３－６－５ |
公示地価 |
84,200 |
278,347 |
| 浜松市東区有玉北町字町田１７４６番１外 |
公示地価 |
85,000 |
280,992 |
| 浜松市東区流通元町１６－２ |
公示地価 |
49,200 |
162,645 |
| 浜松市東区和田町字木舟前３３５番１ |
公示地価 |
57,900 |
191,405 |
| 浜松市南区瓜内町字西川原３６１番７ |
公示地価 |
66,500 |
219,835 |
| 浜松市南区高塚町１７８８番７外 |
公示地価 |
36,500 |
120,661 |
| 浜松市南区高塚町１８１番１ |
公示地価 |
69,300 |
229,091 |
| 浜松市南区三島町字市八８８番１外 |
公示地価 |
74,000 |
244,628 |
| 浜松市南区参野町字参東２９６番 |
公示地価 |
72,100 |
238,347 |
| 浜松市南区鶴見町字堤東１２１０番３８ |
公示地価 |
54,000 |
178,512 |
| 浜松市南区渡瀬町字村前９８番４ |
公示地価 |
74,300 |
245,620 |
| 浜松市南区東若林町６７０番１ |
公示地価 |
68,500 |
226,446 |
| 浜松市南区東若林町８番 |
公示地価 |
89,000 |
294,215 |
| 浜松市南区頭陀寺町字三丁目３３０番２１ |
公示地価 |
80,000 |
264,463 |
| 浜松市南区頭陀寺町字三丁目３３２番１９外 |
公示地価 |
79,000 |
261,157 |
| 浜松市南区本郷町字祢宜島１３５９番８外 |
公示地価 |
78,000 |
257,851 |
| 浜松市浜北区於呂字立丁１９８２番２外 |
公示地価 |
47,500 |
157,025 |
| 浜松市浜北区横須賀字川原１３８４番２ |
公示地価 |
73,100 |
241,653 |
| 浜松市浜北区貴布祢字川田１０３番１３外 |
公示地価 |
90,700 |
299,835 |
| 浜松市浜北区小松４１７番 |
公示地価 |
77,500 |
256,198 |
| 浜松市浜北区染地台４－６－２５ |
公示地価 |
68,500 |
226,446 |
| 浜松市浜北区中条７１０番６ |
公示地価 |
67,500 |
223,140 |
| 浜松市浜北区中瀬字大平７１３６番１３９外 |
公示地価 |
58,400 |
193,058 |
| 浜松市浜北区中瀬字大平７１８５番９ |
公示地価 |
59,000 |
195,041 |
| 浜松市浜北区中瀬字大平７７７６番５外 |
公示地価 |
28,000 |
92,562 |
| 浜松市浜北区東美薗１３２４番２外 |
公示地価 |
47,500 |
157,025 |
| 浜松市浜北区平口４８３番 |
公示地価 |
43,000 |
142,149 |
| 浜松市浜北区本沢合１６４番１ |
公示地価 |
82,400 |
272,397 |
| 浜松市北区引佐町井伊谷字田中２５５０番９ |
公示地価 |
41,000 |
135,537 |
| 浜松市北区引佐町横尾字六地蔵前８７５番５ |
公示地価 |
24,700 |
81,653 |
| 浜松市北区引佐町金指字東金指１０２９番６ |
公示地価 |
44,100 |
145,785 |
| 浜松市北区細江町気賀字上気賀８５３番２外 |
公示地価 |
40,100 |
132,562 |
| 浜松市北区細江町広岡字外平８３番１ |
公示地価 |
36,400 |
120,331 |
| 浜松市北区細江町中川字川久保４９１１番１４外 |
公示地価 |
35,400 |
117,025 |
| 浜松市北区細江町中川字不動平７１７２番１５２０ |
公示地価 |
39,900 |
131,901 |
| 浜松市北区三ヶ日町三ヶ日字浜崎５７８番５外 |
公示地価 |
40,600 |
134,215 |
| 浜松市北区三ヶ日町都筑字紺屋門２１５４番６ |
公示地価 |
27,900 |
92,231 |
| 浜松市北区三方原町１４９４番３ |
公示地価 |
57,900 |
191,405 |
| 浜松市北区初生町１３３６番３ |
公示地価 |
80,600 |
266,446 |
| 浜松市北区新都田２－３－６ |
公示地価 |
65,500 |
216,529 |
| 浜松市北区新都田４－４－３ |
公示地価 |
31,900 |
105,455 |
| 浜松市北区都田町字前原８０１７番６ |
公示地価 |
46,000 |
152,066 |
| 浜松市西区舘山寺町字将監畑２４５５番１ |
基準地価 |
35,000 |
115,702 |
| 浜松市西区桜台１－８－１ |
基準地価 |
33,600 |
111,074 |
| 浜松市西区桜台３－１５－２３ |
基準地価 |
66,500 |
219,835 |
| 浜松市西区志都呂町字東平３００番９１ |
基準地価 |
75,000 |
247,934 |
| 浜松市西区篠原町字西前２０５６０番 |
基準地価 |
48,500 |
160,331 |
| 浜松市西区西山町字当り１０５５番８４ |
基準地価 |
59,200 |
195,702 |
| 浜松市西区坪井町字中組北５４１１番 |
基準地価 |
43,300 |
143,140 |
| 浜松市西区入野町字村前９７８４番１外 |
基準地価 |
92,700 |
306,446 |
| 浜松市西区入野町字彦尾前７９２番３ |
基準地価 |
88,100 |
291,240 |
| 浜松市西区舞阪町浜田６９８番 |
基準地価 |
39,700 |
131,240 |
| 浜松市西区舞阪町舞阪字仲町１９７６番１ |
基準地価 |
38,100 |
125,950 |
| 浜松市西区舞阪町弁天島字千鳥園３１５４番４ |
基準地価 |
26,800 |
88,595 |
| 浜松市西区雄踏町宇布見字小山４７６１番１ |
基準地価 |
56,700 |
187,438 |
| 浜松市西区雄踏町山崎字村前３５４２番２外 |
基準地価 |
38,400 |
126,942 |
| 浜松市中区葵東２－１３－３ |
基準地価 |
98,300 |
324,959 |
| 浜松市中区海老塚２－１５－３ |
基準地価 |
105,000 |
347,107 |
| 浜松市中区元浜町字三丁目１８０番２外 |
基準地価 |
107,000 |
353,719 |
| 浜松市中区元目町１２７番２５ |
基準地価 |
116,000 |
383,471 |
| 浜松市中区向宿１－１６－６ |
基準地価 |
81,400 |
269,091 |
| 浜松市中区幸１－１－２５ |
基準地価 |
82,400 |
272,397 |
| 浜松市中区幸２－３７－１０ |
基準地価 |
85,000 |
280,992 |
| 浜松市中区幸３－１６－４３ |
基準地価 |
81,000 |
267,769 |
| 浜松市中区高丘北１－３２－６ |
基準地価 |
86,800 |
286,942 |
| 浜松市中区高林３－１２－３５ |
基準地価 |
99,800 |
329,917 |
| 浜松市中区高林５－６－１５ |
基準地価 |
101,000 |
333,884 |
| 浜松市中区佐藤１－３４－３ |
基準地価 |
91,100 |
301,157 |
| 浜松市中区佐鳴台５－２８－２ |
基準地価 |
118,000 |
390,083 |
| 浜松市中区佐鳴台６－２５－６ |
基準地価 |
121,000 |
400,000 |
| 浜松市中区肴町３１６番３８ |
基準地価 |
318,000 |
1,051,240 |
| 浜松市中区山手町３７－３ |
基準地価 |
159,000 |
525,620 |
| 浜松市中区鹿谷町３７－５ |
基準地価 |
85,100 |
281,322 |
| 浜松市中区小豆餅１－３６－２１ |
基準地価 |
79,000 |
261,157 |
| 浜松市中区小豆餅３－１１－１８ |
基準地価 |
75,000 |
247,934 |
| 浜松市中区松城町２１５番２７ |
基準地価 |
130,000 |
429,752 |
| 浜松市中区上浅田１－９－３８ |
基準地価 |
81,000 |
267,769 |
| 浜松市中区上島２－２１－２３ |
基準地価 |
88,200 |
291,570 |
| 浜松市中区城北２－１３－１５ |
基準地価 |
109,000 |
360,331 |
| 浜松市中区常盤町１３２番１２外 |
基準地価 |
161,000 |
532,231 |
| 浜松市中区新津町字下組６９５番外 |
基準地価 |
112,000 |
370,248 |
| 浜松市中区西伊場町２８－２０ |
基準地価 |
92,000 |
304,132 |
| 浜松市中区千歳町字後道７１番１ |
基準地価 |
368,000 |
1,216,529 |
| 浜松市中区鍛冶町３２０番１８外 |
基準地価 |
617,000 |
2,039,669 |
| 浜松市中区中央２－１０－２２ |
基準地価 |
270,000 |
892,562 |
| 浜松市中区中島１－３６－３ |
基準地価 |
91,600 |
302,810 |
| 浜松市中区天神町１２－１９ |
基準地価 |
88,400 |
292,231 |
| 浜松市中区田町３２４番７ |
基準地価 |
250,000 |
826,446 |
| 浜松市中区東伊場２－８－１５ |
基準地価 |
103,000 |
340,496 |
| 浜松市中区萩丘４－１５－２８ |
基準地価 |
84,900 |
280,661 |
| 浜松市中区板屋町１０２番１３外 |
基準地価 |
254,000 |
839,669 |
| 浜松市中区富塚町字石田１２９９番３４ |
基準地価 |
84,000 |
277,686 |
| 浜松市中区文丘町１８－８ |
基準地価 |
80,500 |
266,116 |
| 浜松市中区野口町字宮東２５７番１ |
基準地価 |
115,000 |
380,165 |
| 浜松市中区和合町字中平２３７番３外 |
基準地価 |
68,600 |
226,777 |
| 浜松市中区蜆塚３－４－２１ |
基準地価 |
130,000 |
429,752 |
| 浜松市天竜区佐久間町浦川２８４６番３２外 |
基準地価 |
12,000 |
39,669 |
| 浜松市天竜区佐久間町奥領家１６７６番２ |
基準地価 |
9,900 |
32,727 |
| 浜松市天竜区佐久間町佐久間２６６２番１ |
基準地価 |
9,500 |
31,405 |
| 浜松市天竜区春野町石打松下字堀田１５８番１１外 |
基準地価 |
5,800 |
19,174 |
| 浜松市天竜区春野町堀之内字犬居１２９番 |
基準地価 |
9,200 |
30,413 |
| 浜松市天竜区水窪町奥領家２５８１番外 |
基準地価 |
12,700 |
41,983 |
| 浜松市天竜区水窪町奥領家３３８３番１ |
基準地価 |
10,600 |
35,041 |
| 浜松市天竜区大谷９３－５ |
基準地価 |
38,800 |
128,264 |
| 浜松市天竜区二俣町鹿島字サビ１６０番１ |
基準地価 |
52,600 |
173,884 |
| 浜松市天竜区龍山町下平山字馬場２４７番９ |
基準地価 |
1,420 |
4,694 |
| 浜松市天竜区龍山町戸倉字クモリ５６２番１５ |
基準地価 |
3,700 |
12,231 |
| 浜松市東区笠井町字西浦５２３番６ |
基準地価 |
64,200 |
212,231 |
| 浜松市東区丸塚町５４３番１６ |
基準地価 |
92,500 |
305,785 |
| 浜松市東区原島町字林１２８番３ |
基準地価 |
81,500 |
269,421 |
| 浜松市東区篠ケ瀬町字西藪田１３６４番１ |
基準地価 |
90,500 |
299,174 |
| 浜松市東区上新屋町字高川１４８番外 |
基準地価 |
54,500 |
180,165 |
| 浜松市東区上西町字川田２６番８ |
基準地価 |
94,700 |
313,058 |
| 浜松市東区常光町字一丁田１９４番６ |
基準地価 |
43,200 |
142,810 |
| 浜松市東区西ケ崎町字ヲキ１６１５番１ |
基準地価 |
61,500 |
203,306 |
| 浜松市東区大瀬町字鷺宮２７番９７ |
基準地価 |
70,500 |
233,058 |
| 浜松市東区中野町字往還道北３９８番１外 |
基準地価 |
58,700 |
194,050 |
| 浜松市東区半田山５－１２－９ |
基準地価 |
85,900 |
283,967 |
| 浜松市東区薬師町字村中１０７番２外 |
基準地価 |
78,800 |
260,496 |
| 浜松市東区和田町字中島７９３番２ |
基準地価 |
120,000 |
396,694 |
| 浜松市南区安松町３３番６ |
基準地価 |
75,500 |
249,587 |
| 浜松市南区遠州浜２－１４－３ |
基準地価 |
23,500 |
77,686 |
| 浜松市南区三島町字中通５８９番３ |
基準地価 |
71,500 |
236,364 |
| 浜松市南区小沢渡町字村北５４２番２ |
基準地価 |
44,000 |
145,455 |
| 浜松市南区新橋町字村南１８５０番 |
基準地価 |
48,000 |
158,678 |
| 浜松市南区西島町字横名６９６番７ |
基準地価 |
30,700 |
101,488 |
| 浜松市南区石原町字石原２９番 |
基準地価 |
44,800 |
148,099 |
| 浜松市南区増楽町１６４０番１ |
基準地価 |
68,800 |
227,438 |
| 浜松市南区中田島町字浜新田１５３５番 |
基準地価 |
28,700 |
94,876 |
| 浜松市南区都盛町字西恩地１７０番１外 |
基準地価 |
40,500 |
133,884 |
| 浜松市南区白羽町字大畑７０１番 |
基準地価 |
40,000 |
132,231 |
| 浜松市南区芳川町字大橋前６４０番２ |
基準地価 |
67,000 |
221,488 |
| 浜松市南区本郷町字蓮の前４５２番 |
基準地価 |
81,000 |
267,769 |
| 浜松市浜北区貴布祢２１５５番 |
基準地価 |
82,800 |
273,719 |
| 浜松市浜北区宮口字町坪５８９番５外 |
基準地価 |
45,500 |
150,413 |
| 浜松市浜北区根堅字泉２３４７番１ |
基準地価 |
39,400 |
130,248 |
| 浜松市浜北区寺島２９３３番２外 |
基準地価 |
51,500 |
170,248 |
| 浜松市浜北区小松４１７番 |
基準地価 |
77,200 |
255,207 |
| 浜松市浜北区小松字大向４３４９番１１外 |
基準地価 |
85,300 |
281,983 |
| 浜松市浜北区西美薗字五本松６３３番６ |
基準地価 |
68,800 |
227,438 |
| 浜松市北区引佐町井伊谷字町西側５６８番１８ |
基準地価 |
33,600 |
111,074 |
| 浜松市北区引佐町井伊谷字町西側６５７番４外 |
基準地価 |
40,500 |
133,884 |
| 浜松市北区引佐町金指字西金指１５８０番２９ |
基準地価 |
45,000 |
148,760 |
| 浜松市北区細江町気賀字山後１６１６番５２ |
基準地価 |
37,200 |
122,975 |
| 浜松市北区細江町気賀字上堀合３５７番１ |
基準地価 |
58,300 |
192,727 |
| 浜松市北区細江町小野字走落２８９番９ |
基準地価 |
27,000 |
89,256 |
| 浜松市北区細江町中川字桜ヶ丘８８８番２２５ |
基準地価 |
45,800 |
151,405 |
| 浜松市北区三ヶ日町三ヶ日字汐田９１４番４５ |
基準地価 |
47,700 |
157,686 |
| 浜松市北区三ヶ日町大崎字蒔田１０２番１７外 |
基準地価 |
36,500 |
120,661 |
| 浜松市北区三ヶ日町日比沢字瀬尻５８２番１６外 |
基準地価 |
17,100 |
56,529 |
| 浜松市北区三方原町２１４５番１外 |
基準地価 |
61,200 |
202,314 |
※1坪≒約3.30578㎡
浜松市には東海道新幹線の停車駅でもある浜松駅を中心に、JR東海道線が東西に、また浜松駅を起点に遠州鉄道が南北をつないでいます。この2つの沿線が住まい探しのメインエリアになりますが、駅前の商業地を除けば高くても㎡あたり10万円台前半～半ば、浜松駅から（もしくは駅から）離れれば、10万円以下のエリアも存在します。また駅から遠くても区画整理された住宅地は駅近エリアとほぼ同じ価格帯となっています。市の北部を走る天竜浜名湖鉄道は、どちらかと言うと観光列車のイメージが強い路線と言えます。
2-2.新設住宅着工戸数（2018年）
国土交通省が発表している新設住宅着工戸数について見てみましょう。浜松市で2018年中に新築された建物は5,487戸でした。内訳としては、持ち家（注文住宅）が49％、貸家（賃貸住宅）が29％、分譲住宅が21％となっています。分譲住宅の内訳は、一戸建が809戸、マンションが373戸と一戸建が多く供給されています。浜松市は一戸建中心であり、その中でも注文住宅が多く供給されているエリアだと言えそうです。
| 持ち家 |
2,688戸 |
| 貸家 |
1,585戸 |
| 給与住宅 |
32戸 |
| 分譲住宅 |
1,182戸 |
2-3.住宅着工戸数の推移
浜松市の住宅着工数は最近8年間でマイナス7％となっています。内訳としては、注文住宅がマイナス23％、分譲住宅がプラス48％、賃貸がプラス1％と、もともと注文住宅の供給が多いエリアでしたが、近年では分譲住宅へのシフトが見られ、中でも分譲一戸建（建売住宅）の供給が伸びています。
|
2011年 |
2012年 |
2013年 |
2014年 |
2015年 |
2016年 |
2017年 |
2018年 |
| 持ち家 |
3,512戸 |
3,141戸 |
3,579戸 |
2,922戸 |
2,851戸 |
2,769戸 |
2,810戸 |
2,688戸 |
| 貸家 |
1,571戸 |
1,737戸 |
1,759戸 |
1,907戸 |
1,649戸 |
1,832戸 |
1,607戸 |
1,585戸 |
| 給与住宅 |
33戸 |
27戸 |
114戸 |
98戸 |
18戸 |
14戸 |
54戸 |
32戸 |
| 分譲住宅 |
798戸 |
892戸 |
751戸 |
870戸 |
748戸 |
833戸 |
1,023戸 |
1,182戸 |
| 総計 |
5,914戸 |
5,797戸 |
6,203戸 |
5,797戸 |
5,266戸 |
5,448戸 |
5,494戸 |
5,487戸 |
分譲住宅の内訳
|
2011年 |
2018年 |
| 一戸建 |
520戸 |
809戸 |
| 長屋建 |
0戸 |
0戸 |
| 共同住宅 |
278戸 |
373戸 |
※出典：国土交通省 住宅着工統計
2-3.浜松市の不動産価格相場
浜松市で販売されている新築マンションは2,000万円台半ば～3,000万円台半ばがボリュームゾーンで、㎡単価は40万円台前半が相場のようです。中古マンションは、築15年以内で平均3,286万円（37.3万円/㎡）、築15～25年で平均1,788万円（22.5万円/㎡）、築25年超で平均716万円（12.2万円/㎡）前後が相場です。
一戸建については、新築で2,600万円強、中古は築15年以内で平均3,000万円弱、築25年以内と築25年超はともに2,100万円前後となっています。新築の物件はエリアや土地・建物面積がある程度一定なのに対して、中古物件は立地、広さともに幅が大きく、価格の高い物件と安い物件が混在するので、平均値はあくまでも参考として個別の物件情報を当たっていただくのがよいと思われます。
最後に土地の相場については、最寄駅から徒歩10分以内なら平均5.7万円/㎡、徒歩20分以内なら5.1万円/㎡、徒歩20分を超えると6.4万円/㎡となっています。このように地方都市は土地価格が非常にリーズナブルなので、マンションよりも一戸建て志向が強く、中でも注文住宅が人気だと考えられます。また、浜松市のように移動手段が車中心の都市では駅からの距離よりも車移動のしやすさや近隣での買い物など生活便のよさが重視されることが多く、不動産価格にもそれが反映されています。
（1）中古マンション
|
販売価格（万円） |
専有面積（㎡） |
㎡単価（万円） |
| 最大 |
最小 |
平均 |
最大 |
最小 |
平均 |
平均 |
| 築15年以内 |
4,990万円 |
1,920万円 |
3,286万円 |
120.8㎡ |
73.1㎡ |
90.2㎡ |
37.3万円 |
| 築15～25年 |
3,350万円 |
980万円 |
1,788万円 |
97.4㎡ |
62.7㎡ |
78.6㎡ |
22.5万円 |
| 築25年 超 |
2,280万円 |
88万円 |
716万円 |
92.1㎡ |
16.0㎡ |
53.3㎡ |
12.2万円 |
（2）一戸建
|
販売価格（万円） |
土地面積（㎡） |
建物面積（㎡） |
| 最大 |
最小 |
平均 |
最大 |
最小 |
平均 |
最大 |
最小 |
平均 |
| 新築 |
4,199万円 |
1,680万円 |
2,628万円 |
399.6㎡ |
106.0㎡ |
179.8㎡ |
127㎡ |
91.75㎡ |
103.59㎡ |
| 築15年以内 |
6,350万円 |
1,680万円 |
2,975万円 |
383.0㎡ |
105.4㎡ |
193.8㎡ |
180㎡ |
55.06㎡ |
110.23㎡ |
| 築15～25年 |
6,300万円 |
387万円 |
2,134万円 |
475.9㎡ |
103.0㎡ |
225.9㎡ |
340㎡ |
57.96㎡ |
143.06㎡ |
| 築25年 超 |
14,000万円 |
300万円 |
2,101万円 |
1,224.0㎡ |
59.3㎡ |
335.8㎡ |
276㎡ |
32.29㎡ |
120.54㎡ |
（3）土地
|
販売価格（万円） |
土地面積（㎡） |
㎡単価（万円） |
| 最大 |
最小 |
平均 |
最大 |
最小 |
平均 |
平均 |
| 徒歩10分以内 |
3,344万円 |
450万円 |
1,329万円 |
631.7㎡ |
102.7㎡ |
297.8㎡ |
5.7万円 |
| 徒歩10分～20分 |
10,000万円 |
208万円 |
1,968万円 |
3,616.0㎡ |
102.6㎡ |
534.1㎡ |
5.1万円 |
| 徒歩20分超・バス |
7,800万円 |
5万円 |
1,814万円 |
1,507.0㎡ |
66.1㎡ |
320.8㎡ |
6.4万円 |
※東日本REINS 2019年3月のデータをもとに集計
3. 浜松市の教育環境
浜松市には、98校の公立小学校、51校の公立中学校、18校の公立高校、10校の私立高校があります（2018年9月現在）。大学は市内に国立の静岡大学（情報学部・工学部）、浜松医科大学のキャンパスをはじめ私立大学が6校あり、静岡市など市外の大学へも通学可能です。未就学児については、幼稚園・保育園・認定こども園等あわせて160以上の施設があります。
3-1.幼稚園・保育園・学校の数
|
公立 |
私立 |
| 幼稚園・保育園・認定こども園等 |
60施設 |
103施設 |
| 小学校 |
98校 |
4校 |
| 中学校 |
51校 |
7校 |
| 高等学校 |
18校 |
10校 |
| 大学・短大 |
3校 |
6校 |
3-2. 待機児童数（2018年4月1日）
出典：浜松市ホームページ
浜松市における、2018年4月現在の待機児童数は97人です。このうち1歳児が84人、2歳児が13人で、全体の約87％を1歳児が占めています（0歳児と3歳児以上の待機児童はゼロ）。また区別に見ると、待機児童が多いのは中区、東区、浜北区となっています。市では、待機児童の多い地区での認定こども園や保育所の整備をすすめ、定員を拡大するとともに、少人数の単位で0歳から2歳児までを対象とした小規模保育事業及び事業所内保育事業の実施により、待機児童の解消を図っているということです。
※出典：浜松市の子育て情報サイト「ぴっぴ」
4. 浜松市の不動産市場と住宅購入について
浜松市は静岡県最大の政令指定都市ですが、もともとは2005年（平成17年）に12の市町村（浜松市、浜北市、天竜市、舞阪町、雄踏町、細江町、引佐町、三ヶ日町、春野町、佐久間町、水窪町、龍山村）が合併してできた市です。したがって非常に市域が広く、区（エリア）によって環境も大きく異なります。
■合併前の浜松市
※浜松情報BOOK（
http://www.hamamatsu-books.jp/）
■合併後（現在）の浜松市
※浜松市ホームページ
その中で住宅購入のメインエリアになるのは浜松駅を中心とする中区と東区、遠州鉄道沿線の浜北区で、地価が前年比でプラスになっているのはこの3区のみです。新築物件も多く供給されていますので、浜松市の住まい探しはまずこの3区から検討してみることをおすすめします。もう少し価格が安いエリアを狙いたい方や、移動手段が車で駅が近くになくても差し支えないという方は、西区、北区まで広げて検討してみましょう。
浜松市で土地を購入や注文住宅の建築を検討する上で知っておきたいのが「大規模既存集落制度」と「市街地縁辺集落制度」とです。これらの制度は、本来建物を建てることができない「市街化調整区域」でも、一定の条件をクリアすれば建物の建築が可能になる制度です。
①大規模既存集落制度
市街化調整区域に長年居住していれば、市の指定する「大規模既存集落」内の土地に、自分が住む住宅（自己用住宅）を建築できるという制度。
②市街地縁辺集落制度
市街化調整区域で市が指定する「市街地縁辺集落」のうち、道路幅、下水道利用等、一定の要件を満たせば誰でも住宅を建築できるという制度。
市街化調整区域は、都市計画法で「市街化を抑制すべき区域」と定められており、新たに建物が建てることが非常に難しい区域です。そのため市街地と比べて安く取引されています。つまり、これらの制度を利用するメリットは、条件次第で、非常に安く土地を購入できるということです。
浜松市には合併前の市町村の中心地が既存集落として残っていますので、それらの区域の活性化を目的に、2009年（平成21年）に上記の制度が制定され対象となるエリアが拡大されました。そしてこの制度の対象となるエリアは西区、北区、浜北区など郊外エリアに多く存在するため、条件をクリアできる場合には非常にリーズナブルに土地を買えるチャンスがあるわけです。大規模既存集落や市街地縁辺集落内の土地については、地域の不動産会社で情報収集してみるとよいでしょう。購入条件をクリアできるかどうかも含めて相談に乗ってくれるはずです。
最後に、浜松市は現在「区の再編」を進めています。背景としては、人口減少、少子高齢化、インフラ更新費用や社会保障費の増大などの課題があり、市の財政が安定している今のうちに区を再編し、市政のスリム化、効率化を目指そうというものです。具体的には、現在の7区を3区に統合する案が示されており、その賛否を問う住民投票が2019年4月7日に行われました。
■浜松市 区の再編（3区案）
※浜松市ホームページ
住民投票の結果、今回の3区再編案については「反対」が過半数となりましたが、同日に行われた市長選では、区の再編を推進する現職の鈴木市長が再選を果たしているため、将来的には何らかの形で再編が進められていくものと予想されます。
住宅購入にあたっては、こうした中長期的な地域の変化も見据えながら、判断していくことが非常に重要ですので、地域の情報に詳しい不動産会社に一度相談してみることをおすすめします。
