1.小田原市の人口・世帯数

小田原市は神奈川県西部の中心都市で、戦国時代には「城下町」として発展し、江戸時代には東海道の「宿場町」として栄え、明治期には政財界人や文化人たちの「別荘、居住地」としても愛されてきた歴史ある街です。

山や海が近く、雄大な自然と温暖な気候に恵まれた小田原市は、東海道新幹線をはじめ、JR東海道線、小田急線、伊豆箱根鉄道、箱根登山鉄道など多くの在来線も乗り入れており、住まいとしてはもちろん別荘地や観光地としても、とても人気がある街です。

そんな小田原市の人口は、約19万人、世帯数は約8万世帯。最近10年間で、人口は約6,500人（約3％）の減少、世帯数は3,300世帯（約4％）の増加となっています。年間の転入出者数は年7,000人前後で転出がやや上回っています。

1-1.人口・世帯数（2018/1/1 現在）    

人口	192,116人
世帯数	80,685世帯

1-2.人口・世帯数の推移

	2009年	2010年	2011年	2012年	2013年	2014年	2015年	2016年	2017年	2018年
人口	198,586	198,523	198,256	197,431	196,692	195,958	194,818	193,944	193,245	192,116
世帯数	77,401	78,205	77,910	78,329	79,027	79,782	80,322	79,214	80,100	80,685

※各年1月1日

　

　

1-3.転入・転出（2017年中）

転入者数	6,801人
転出者数	7,069人

※出典：総務省統計局 住民基本台帳人口移動報告 平成29年(2017年)

　

　

2.小田原市の不動産情報  

2-1.土地の価格  

土地の価格（地価）については、毎年1月1日を基準とした「公示地価」と7月1日を基準とした「基準地価」が発表されています。小田原市における公示地価と基準地価の平均は以下の通りです。直近の平均地価としては、約13万円/㎡となっており、最近10年間は緩やかな下落傾向で、10年間で15％～20％下がっています。

■公示地価、基準地価とは？

公示地価とは、地価公示法に基づき、国（国土交通省）が、毎年1月1日時点の土地価格を判定して、1㎡あたりの単価として公表するものです。基準地価とは、国土利用計画法に基づき、都道府県が毎年7月1日時点の土地価格を判定して、1㎡あたりの単価として公表するものです。

同年の価格を比較した場合、公示地価よりも基準地価の方が半年遅れで公表されるため、より直近の取引価格を反映していると見ることができます。なお公示地価、基準地価はともに一般の土地の取引価格の指標等として使われていますが、あくまで指標であり、実際の取引価格とは異なりますのでご注意ください。

　

小田原市全体の地価平均（㎡あたり）

公示地価（2018年）	131,377円
基準地価（2018年）	130,303円

　

公示・基準地価の推移（平均/㎡）

	2009年	2010年	2011年	2012年	2013年	2014年	2015年	2016年	2017年	2018年
公示 地価	167,510円	162,357円	159,134円	156,715円	150,711円	149,883円	148,883円	139,956円	133,633円	131,377円
基準 地価	154,727円	151,222円	141,985円	139,104円	134,221円	134,920円	133,924円	133,211円	131,303円	130,303円

　

　

小田原市の公示地価（2018年）・基準地価（2018年）                 

   （円）

住所	種別	地価（㎡）	地価（坪）
小田原市久野字南舟原二３３０３番ロ外	公示地価	37,400	123,636
小田原市久野字家路戸石４４０８番	公示地価	1,440	4,760
小田原市風祭字中瀬２３５番	公示地価	84,000	277,686
小田原市北ノ窪字立畑２９８番８	公示地価	91,600	302,809
小田原市根府川字平戸５１９番６外	公示地価	36,800	121,653
小田原市早川３丁目１８番１６	公示地価	94,800	313,388
小田原市新屋字川久保１６番６外	公示地価	101,000	333,884
小田原市栢山字土手庭２８５７番７外	公示地価	117,000	386,776
小田原市栢山字大丸２６８５番５	公示地価	143,000	472,727
小田原市久野字兎河原８５０番９	公示地価	118,000	390,082
小田原市飯田岡字下河原３６７番１５	公示地価	104,000	343,801
小田原市穴部字仲ノ町１５３番５	公示地価	94,100	311,074
小田原市城山４－８－６	公示地価	151,000	499,173
小田原市蓮正寺字杉田２３番８	公示地価	115,000	380,165
小田原市城山３－５－２１	公示地価	184,000	608,264
小田原市南町１－９－２６	公示地価	147,000	485,950
小田原市久野字川端１８９番３	公示地価	130,000	429,751
小田原市城山１－２７－７	公示地価	177,000	585,123
小田原市南町２－４－２８	公示地価	138,000	456,198
小田原市城山１－１４－１	公示地価	203,000	671,073
小田原市蓮正寺字鶴野４７０番１９７	公示地価	116,000	383,470
小田原市栄町２－１－２９	公示地価	692,000	2,287,600
小田原市扇町１－３３－２６	公示地価	130,000	429,751
小田原市扇町５－１４－１２－２３１	公示地価	115,000	380,165
小田原市栄町２－９－１０	公示地価	459,000	1,517,353
小田原市栄町１－１３－１８	公示地価	214,000	707,437
小田原市成田字宗沢９４６番外	公示地価	57,000	188,429
小田原市栄町２－１２－４	公示地価	235,000	776,858
小田原市栄町２－１５－２２	公示地価	167,000	552,065
小田原市扇町４－４－１０	公示地価	59,000	195,041
小田原市成田字中ノ町７０６番９	公示地価	106,000	350,413
小田原市浜町４－１－１０	公示地価	137,000	452,892
小田原市飯泉字下河原１００７番５外	公示地価	65,000	214,876
小田原市成田字八反田４７５番７	公示地価	122,000	403,305
小田原市飯泉字丹花前５８５番２６	公示地価	91,000	300,826
小田原市東町１－４－１６	公示地価	112,000	370,247
小田原市東町１－３０－２５	公示地価	124,000	409,917
小田原市鴨宮字稲荷森８５０番４	公示地価	123,000	406,611
小田原市成田字土井ノ下５２番９	公示地価	101,000	333,884
小田原市永塚字長森２３３番９外	公示地価	77,300	255,537
小田原市鴨宮字前耕地２６２番３外	公示地価	185,000	611,569
小田原市南鴨宮２－３１－７	公示地価	159,000	525,619
小田原市矢作字福寿１４７番２４	公示地価	104,000	343,801
小田原市南鴨宮３－４４－３８	公示地価	181,000	598,346
小田原市曽我原字神戸５６０番８	公示地価	109,000	360,330
小田原市千代字東町２６７番４	公示地価	81,600	269,752
小田原市中里字反町２８７番３	公示地価	159,000	525,619
小田原市酒匂５－１１－２３	公示地価	107,000	353,718
小田原市酒匂４－１１－１３	公示地価	99,000	327,272
小田原市田島字尾崎７４０番２外	公示地価	41,200	136,198
小田原市国府津字三ツ寄２７７４番４	公示地価	105,000	347,107
小田原市小八幡３－６－４８	公示地価	111,000	366,942
小田原市国府津字下辻川１８２０番３６	公示地価	105,000	347,107
小田原市国府津５－１１－１５	公示地価	99,600	329,256
小田原市小船字永福８８番２３外	公示地価	64,000	211,570
小田原市前川字右近屋敷７３８番４	公示地価	76,300	252,231
小田原市曽比字上屋敷２８０８番	基準地価	52,000	171,901
小田原市曽比字桑木畑２４５６番２	基準地価	108,000	357,024
小田原市板橋字香林寺山９０５番１３	基準地価	91,000	300,826
小田原市板橋字中瀬１８０番７	基準地価	135,000	446,280
小田原市久野字北窪下８８０番４	基準地価	110,000	363,636
小田原市栢山字中新田２４０１番１６	基準地価	118,000	390,082
小田原市堀之内字薊田１７番５外	基準地価	116,000	383,470
小田原市久野字川端１８９番３	基準地価	130,000	429,751
小田原市栄町１－６－２７	基準地価	376,000	1,242,973
小田原市本町２－１０－２４	基準地価	164,000	542,148
小田原市栄町２－１２－４	基準地価	234,000	773,553
小田原市中町１－８－２	基準地価	145,000	479,338
小田原市西大友字栄４６０番１外	基準地価	44,500	147,107
小田原市東町４－３－２６	基準地価	98,500	325,619
小田原市鴨宮字前耕地２６２番３外	基準地価	185,000	611,569
小田原市鴨宮字下耕地２５番６	基準地価	197,000	651,239
小田原市中里字桜屋１１０番８	基準地価	123,000	406,611
小田原市南鴨宮３－２８－８	基準地価	150,000	495,867
小田原市西酒匂３－７－２４	基準地価	154,000	509,090
小田原市高田字柳町３４５番１外	基準地価	59,700	197,355
小田原市酒匂５－５－２８	基準地価	117,000	386,776
小田原市小八幡３－６－４８	基準地価	110,000	363,636
小田原市国府津３－７－１２	基準地価	133,000	439,669
小田原市小竹字西下川原３５１番１	基準地価	35,200	116,363
小田原市小竹字神福５８６番１４	基準地価	71,000	234,710
小田原市荻窪字飛海道５３７番１０	基準地価	131,000	433,057

※1坪≒約3.30578㎡

　

　

マップでご覧いただけるように、小田原駅の周辺の商業地域を除けば、JR線、小田急線沿線の比較的駅に近いエリアでも10万円/㎡前後となっており、土地価格は非常にリーズナブルだと言えるでしょう。

2-2.新設住宅着工戸数（2017年）

国土交通省が発表している新設住宅着工戸数について見てみましょう。小田原市で2017年中に新築された建物は1,324戸でした。内訳としては、持ち家（注文住宅）が530戸（40％）、貸家（賃貸住宅）が509戸（38％）、分譲住宅（分譲マンション・分譲戸建）が285戸（22％）、となっています。

首都圏近郊の住宅地が注文住宅から分譲戸建にシフトしていく中、小田原市はまだ注文住宅の比率が高いエリアと言えそうです。これは、他のエリアと比較して地価が安いことや、セカンドハウスとしての需要など、一般の住宅地とは異なる背景があるからだと思われます。

持ち家	530戸
貸家	509戸
給与住宅	0戸
分譲住宅	285戸

　

2-3.住宅着工戸数の推移

小田原市の最近7年間の住宅着工数は、全体でマイナス6％となっています。内訳としては、注文住宅が15％減少、賃貸が14％増、分譲が1％増となっています。賃貸の着工数が増加している背景としては2016年に実施された相続税法の改正・施行が挙げられますが、新築の賃貸物件が増えたことにより、築古の物件に空室が増える結果となっています。

　

　

	2011年	2012年	2013年	2014年	2015年	2016年	2017年
持ち家	627戸	631戸	645戸	575戸	560戸	508戸	530戸
貸家	446戸	479戸	450戸	387戸	543戸	510戸	509戸
給与住宅	54戸	0戸	1戸	0戸	0戸	0戸	0戸
分譲住宅	281戸	237戸	318戸	286戸	217戸	242戸	285戸
総計	1,408戸	1,347戸	1,414戸	1,248戸	1,320戸	1,260戸	1,324戸

※出典：国土交通省 住宅着工統計

2-3.小田原市の不動産価格相場

小田原市で販売されている新築マンションは3,000万円台半ばから4,000万円台前半、㎡単価は45～50万円くらいが相場のようです。中古マンションは、築15年以内で平均2,674万円（37.2万円/㎡）、築15～25年で平均1,978万円（28.2万円/㎡）、築25年超で平均891万円（13.2万円/㎡）前後が相場です。

一戸建については、新築で2,000万円台後半～3,000万円台前半、中古は築15年以内で平均3,506万円、築25年以内で2,971万円となっています。築25年を超す一戸建でも2,726万円とそれほど価格差はありませんが、築年数が古くなるほど土地面積が広くなります。

最後に土地の相場については、最寄駅から徒歩10分以内なら平均10.4万円/㎡、徒歩20分以内なら9.7万円/㎡です。徒歩20分を超えると平均7.3万円/㎡となっています。

小田原市はマンション、一戸建ともに中古物件の流通量が少ない上、立地による価格差も大きいため、平均値で見るよりも個別の物件情報をあたったほうが、より正確に相場が把握できます。下記のデータを目安に、不動産ポータルサイトや、地域の不動産会社で情報収集してみることをおすすめします。

　

（1）中古マンション

	販売価格（万円）	専有面積（㎡）	㎡単価（万円）
最大	最小	平均	最大	最小	平均	平均
築15年以内	4,250万円	1,680万円	2,674万円	81.7㎡	63.8㎡	72.3㎡	37.2万円
築15～25年	2,980万円	950万円	1,978万円	80.8㎡	60.5㎡	72.8㎡	28.2万円
築25年 超	1,490万円	300万円	891万円	75.4㎡	35.0㎡	64.0㎡	13.2万円

　

（2）一戸建

	販売価格（万円）	土地面積（㎡）	建物面積（㎡）
最大	最小	平均	最大	最小	平均	最大	最小	平均
新築	3,980万円	1,999万円	2,700万円	261.0㎡	77.9㎡	141.4㎡	135㎡	93.14㎡	100.89㎡
築15年以内	5,480万円	1,680万円	3,506万円	329.1㎡	75.9㎡	158.5㎡	226㎡	80.64㎡	118.34㎡
築15～25年	6,900万円	1,450万円	2,971万円	495.9㎡	101.3㎡	200.5㎡	477㎡	85.10㎡	157.58㎡
築25年 超	10,000万円	864万円	2,726万円	909.6㎡	68.2㎡	253.7㎡	265㎡	44.00㎡	129.89㎡

　

（3）土地

	販売価格（万円）	土地面積（㎡）	㎡単価（万円）
最大	最小	平均	最大	最小	平均	平均
徒歩10分以内	3,970万円	400万円	1,712万円	532.8㎡	68.4㎡	184.6㎡	10.4万円
徒歩10分～20分	15,400万円	780万円	2,038万円	1,147.7㎡	80.9㎡	222.3㎡	9.7万円
徒歩20分超・バス	15,200万円	300万円	1,532万円	1,374.1㎡	50.9㎡	209.1㎡	7.3万円

※東日本REINS 2018年7～9月のデータをもとに集計

　

　

3. 小田原市の教育環境

小田原市には、25校の公立小学校、11校の公立中学校、4校の公立高校、2校の私立高校があります（2018年10月現在）。大学については市内に3つのキャンパスがありますが、都心への通学は新幹線や特急を使わないとやや厳しいかもしれません。未就学児については、幼稚園・保育園・認定こども園等あわせて60近い施設があります。

　

3-1.幼稚園・保育園・学校の数

	公立	私立
幼稚園・保育園・認定こども園等	12施設	47施設
小学校	25校	－
中学校	11校	1校
高等学校	4校	2校
大学・短大	－	3校

　

3-2. 待機児童数（2018年4月1日）

待機児童数

17人

出典：神奈川県 発表資料「保育所等利用待機児童数の状況について」

　

小田原市における、2018年の待機児童数は17人で、前年より7人減少しました。小田原市の資料によると、女性の就労ニーズの高まりにより、特に0～2才児の保育ニーズが増加しているため、保育施設の定員を増やすなどの対策を進めていくそうです。

　

　

4. 小田原市の不動産市場と住宅購入について

小田原市の中心駅である小田原駅からは、新幹線で東京まで約40分、在来線でも新宿まで約1時間30分で行くことができます。在来線での通勤となるとやや厳しい面もありますが、小田急線沿線の駅近物件やJR東海道・湘南ライナーの停車駅の物件であれば通勤圏内と言えるでしょう。もちろん神奈川県央部から横浜あたりまでなら1時間前後で十分通勤が可能です。

小田原での住宅購入を考えることは、住まいを買うということと同時に、自分の働き方や人生の楽しみ方など、ライフスタイルを見直すよい機会でもあります。もともと海や山に近く、温暖で自然豊かな小田原は、通勤の問題さえクリアできればとても魅力的な街で、休日には箱根、熱海、伊豆など、日帰りで温泉を楽しめる立地です。自然豊かな街でゆったりと暮らし、仕事と趣味のバランスをとりながら人生を楽しみたい。そんなライフスタイルを志向する方にとっては、まさに休日が待ち遠しくなるような楽園になる可能性を持っているわけです。

最近では「働き方改革」の影響もあり、直行・直帰、フレックスタイム、リモートワークの導入など、働き方は大きく変化しています。むしろIT化の進んだ現在では、「毎日決まった時間に会社に行く」といった考え方自体が、すでにニーズに合わなくなっているのかもしれません。このような働き方の多様化によって、「通勤」そのものの自由度が上がっていけば、下記の通り、地価が都心の半分～1/3程度の小田原はとても魅力的な街だと思います。また、フリーランスや起業を目指している方にとっても、オフィスコストが安く、東京まで40分で行ける小田原は魅力的かも知れません。

　

■平均地価の比較（㎡あたり/円）

市区町村	地価平均
東京都 中野区	819,428
東京都 世田谷区	677,081
東京都 杉並区	653,743
東京都 立川市	643,428
東京都 北区	628,173
東京都 江東区	574,333
東京都 大田区	544,022
東京都 練馬区	435,408
東京都 足立区	388,693
東京都 葛飾区	359,137
東京都 町田市	222,296
神奈川県 川崎市	378,068
神奈川県 横浜市	393,371
神奈川県 小田原市	130,303

※出典：2018年 基準地価

　

毎月の住宅ローンの返済を気にしながら都心に住むよりも、小田原でリーズナブルに暮らしながら、余ったお金で海や温泉に行く。そんなライフスタイルを考えてみるのも楽しいですね。温暖で自然が豊かな街でスローライフを楽しみたい、でもあまり田舎には行きたくない。そんな方にぜひおすすめしたい街が小田原です。ご自身のライフスタイルとともに検討してみてはいかがでしょうか。