データで見る不動産購入 【東京都 八王子市】

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八王子市は、東京都の多摩地域南西部にある人口約56万人のベッドタウンで、東京都で唯一の中核市に指定されています。多摩ニュータウンに代表される大規模住宅団地、都心から移転した大学が数多く集まる学園都市、そして高尾山、陣馬山などの雄大な自然と、様々な顔をもつ多摩エリアを代表する都市です。

1、八王子市は人口・世帯数ともに増加傾向。2018年も転入超過

八王子市の人口は、約56万人、世帯数は約27万世帯。最近10年間で、人口は約2%、世帯数は約10%増加しています。年間の転入出者数は年約22,000~23,000人で転入数が1,000人ほど上回っています。

1-1.人口・世帯数(2019/1/末 現在)

人口 562,073人
世帯数 267,534世帯

 

1-2.人口・世帯数の推移

1-3.転入・転出(2018年中)

転入者数 23,323人
転出者数 22,228人

※出典:総務省 住民基本台帳人口移動報告(2018年)

 

2、八王子市の不動産情報

2-1.土地の価格は㎡あたり15~16万円。ここ数年は横ばい傾向

土地の価格(地価)については、毎年1月1日を基準とした「公示地価」と7月1日を基準とした「基準地価」が発表されています。八王子市における公示地価と基準地価の平均は以下の通りです。直近の平均地価としては、約15万円~16万円/㎡となっており、最近10年間では、2013年まで下落基調が続きましたが、2014年からやや持ち直し、ここ数年は横ばい傾向にあります。

■公示地価、基準地価とは?

公示地価とは、地価公示法に基づき、国(国土交通省)が、毎年1月1日時点の土地価格を判定して、1㎡あたりの単価として公表するものです。基準地価とは、国土利用計画法に基づき、都道府県が毎年7月1日時点の土地価格を判定して、1㎡あたりの単価として公表するものです。

同年の価格を比較した場合、公示地価よりも基準地価の方が半年遅れで公表されるため、より直近の取引価格を反映していると見ることができます。なお公示地価、基準地価はともに一般の土地の取引価格の指標等として使われていますが、あくまで指標であり、実際の取引価格とは異なりますのでご注意ください。

 

八王子市全体の地価平均(㎡あたり)

公示地価(2018年) 152,553円
基準地価(2018年) 160,220円



マップでご覧いただけるように、八王子市にはJR中央線、横浜線、八高線と京王線が乗り入れています。中でも人気が高いのは、快速(京王線は特急)で新宿まで約40分で行くことができる中央線、京王線の八王子駅周辺で、20~30万円台/㎡となっています。またその沿線の途中駅や横浜線、八高線、京王相模原線の沿線では概ね10万円台/㎡、駅から離れると10万円/㎡を切るエリアも存在します。

 

2-2.新設住宅着工戸数。注文住宅よりも分譲一戸建てが多く供給されるエリア

国土交通省が発表している新設住宅着工戸数について見てみましょう。八王子市で2018年中に新築された建物は4,349戸でした。内訳としては、貸家(賃貸住宅)が43%、持ち家(注文住宅)が16%、分譲住宅が41%となっています。

分譲住宅の内訳は、一戸建が1,058戸、マンションが748戸と一戸建が多く供給されています。

持ち家 691戸
貸家 1,851戸
給与住宅 1戸
分譲住宅 1,806戸

 

2-3.住宅着工戸数の推移。注文住宅が25%減少、新築マンションの供給が増える

八王子市の最近8年間の住宅着工数は、全体でプラス16%となっています。内訳としては、注文住宅がマイナス25%、分譲住宅がプラス32%、賃貸がプラス28%と、注文住宅から分譲へのシフトが見られます。また分譲住宅においては、一戸建ての着工がほぼ横ばいなのに対して、マンションの着工は4倍以上となっており、新築マンションの供給が増加しているエリアということが分かります。

分譲住宅の内訳

2011年 2018年
一戸建 1,160戸 1,058戸
長屋建 36戸 0戸
共同住宅 173戸 748戸

※出典:国土交通省 住宅着工統計

 

2-4.八王子市の不動産価格相場。マンションも一戸建もリーズナブルな水準。中古なら広めの物件も狙える

八王子市で販売されている新築マンションは3,000万円台後半~4,000万円台がボリュームゾーンで、㎡単価は60万円台が相場のようです。中古マンションは、築15年以内で平均3,166万円(46.4万円/㎡)、築15~25年で平均2,379万円(29.3万円/㎡)、築25年超で平均1,007万円(22.2万円/㎡)前後が相場です。

一戸建については、新築で3,000万円台前半、中古は築15年以内で平均3,740万円、築25年以内で3,077万円、築25年超では1,729万円となっています。築15年以内の中古戸建ての価格が高く見えるのは、土地面積が新築物件と比較して平均45㎡広いためで、単価で比較すればさほど差はないと考えられます。

最後に土地の相場については、最寄駅から徒歩10分以内なら平均23.8万円/㎡、徒歩20分以内なら15.2万円/㎡、徒歩20分を超えると8.9万円/㎡となっています。

 

(1)中古マンション

平均販売価格 平均専有面積 平均㎡単価
築15年以内 3,166万円 71.5㎡ 46.4万円
築15~25年 2,379万円 82.4㎡ 29.3万円
築25年 超 1,007万円 43.9㎡ 22.2万円

 

(2)一戸建

平均販売価格 平均土地面積 平均建物面積
新築 3,162万円 137.8㎡ 99.88㎡
築15年以内 3,740万円 183.3㎡ 116.14㎡
築15~25年 3,077万円 168.1㎡ 100.78㎡
築25年 超 1,729万円 155.0㎡ 104.13㎡

 

(3)土地

平均販売価格 平均土地面積 平均㎡単価
徒歩10分以内 5,701万円 272.1㎡ 23.8万円
徒歩10分~20分 2,538万円 224.7㎡ 15.2万円
徒歩20分超・バス 1,858万円 260.5㎡ 8.9万円

※東日本REINS 2019年2月のデータをもとに集計

3、八王子市は国内有数の学園都市。都心への通学も可能で抜群の教育環境

八王子市には、70校の公立小学校、38校の公立中学校、8校の公立高校、10校の私立高校があります(2016年6月現在)。そして1960年台から大学の移転が増加し、現在、市内には大学・短大が21校、10万人以上の学生が学ぶ、国内有数の学園都市となっています。もちろん都内への通学も可能で、教育環境としては良いと言えるでしょう。未就学児については、幼稚園・保育園・認定こども園等あわせて150以上の施設があります。

 

3-1.幼稚園・保育園・学校の数

公立 私立
幼稚園・保育園・認定こども園等 17施設 136施設
小学校 70校
中学校 38校 9校
高等学校 8校 10校
大学・短大 2校 19校

 

3-2. 待機児童数(2018年4月1日)

待機児童数(国基準) 56人

※出典:八王子市ホームページ

八王子市における、2018年10月現在の待機児童数は56人(前年より51人減)です。

八王子市では民間保育所の施設設備費用の一部を補助するなど、待機児童の解消に向けた対策をしており、入所申込児童数が増加しているにもかかわらず、待機児童数は減少傾向にあります。

 

4、買って住みたい街 第2位にランクインした八王子の魅力は「利便性」と「豊かな自然」

八王子は多摩エリアでは立川と並びとても人気のある街で、LIFULL HOME’Sが発表した「買って住みたい街 首都圏ランキング」では、2018年に初ランクインで3位、2019年にひとつ順位を上げ、目黒に次ぐ堂々の2位に輝いています。

八王子市は市域が広く、エリアによって様々な顔をもつ都市ですが、住宅購入を検討するとすれば市の南部になります。

中心となる八王子駅を中心に、東西にJR中央線と京王線、南北にJR横浜線と八高線の4つの路線が乗り入れており、新宿駅まで40分前後、東京駅へも1時間弱でアクセスすることができます。また八王子駅には、駅直結のセレオ八王子をはじめ、東急スクエア、ヨドバシカメラ、ドン・キホーテ、ビックカメラなど多くの商業施設や飲食店があり、生活利便性の高い街です。この都心へのアクセスの良さと生活利便性の高さが上位にランキングされる大きな理由となっています。

そしてもうひとつの魅力は、自然環境のすばらしさでしょう。中でも代表的なのはやはり「高尾山」で、ミシュランが選ぶ三つ星観光地に選ばれています。高尾山以外にも多摩エリアの低山は日帰り登山やハイキングに最適ですし、「多摩森林科学園」「平山城址公園」など公園も多くあり、少し足をのばせば八ヶ岳や清里までも1~2時間で行くことができます。

八王子市には昭和40年代に開発・整備された「多摩ニュータウン」と、平成初期に開発・整備された「八王子ニュータウン」という2つの大規模住宅団地があります。どちらも商業地と住宅地がバランスよく整備され、きれいな街並みで人気があるエリアです。

八王子市での住まい探しは、中心となる八王子駅を起点に中央線の西八王子駅~高尾駅、多摩ニュータウンエリアなら京王相模原線の南大沢駅、京王堀之内駅、八王子ニュータウンエリアなら、JR横浜線の八王子みなみの駅と、まずは3つのエリアに分けて検討してみてはいかがでしょうか。南大沢駅前には三井アウトレットパークなど商業施設も充実しています。また駅近の物件はどうしても価格が高めですので、ご予算を抑えたい方、車での移動が多い方はバス便の物件も検討してみるとよいでしょう。八王子はバスの発達した街で、主要駅のバス路線の数は多く、思ったほど不便を感じないと思います。多摩エリアの中心都市であり自然も豊かな八王子、ぜひ週末のお出かけを兼ねて情報収集してみてはいかがでしょうか。

「買って住みたい街 首都圏ランキング」 ( https://www.homes.co.jp/cont/s_ranking/shutoken/ )