データで見る不動産購入 【千葉県 船橋市】

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船橋市は千葉県北西部に位置する中核市で、千葉県では千葉市に次ぎ2 番目に人口の多い市です。都心へは総武線快速で東京駅まで約30 分。通勤に便利なだけでなく、市内にはららぽーと、IKEA などの大型商業施設もあり、都心で働く人たちのベッドタウンとして発展し続けています。

1、船橋市の人口は4300 人の転入超過。世帯数は10 年で15%増

船橋市の人口は、約64 万人、世帯数は約30 万世帯。最近10 年間で、人口は約7%、世帯数は約15%増加しています。年間の転入出者数は年約30,000~35,000 人で転入数が4300 人ほど上回っています。

1-1.人口・世帯数(2019/1/1 現在)

人口 639,598人
世帯数 301,667世帯

1-2.人口・世帯数の推移

1-3.転入・転出(2018年中)

転入者数 35,305人
転出者数 30,947人

※出典:船橋市ホームページ

2、船橋市の不動産情報

2-1.土地の価格は㎡あたり18~19 万円。2013 年の底値から約1割上昇
土地の価格(地価)については、毎年1 月1 日を基準とした「公示地価」と7 月1 日を基準とした「基準地価」が発表されています。船橋市における公示地価と基準地価の平均は以下の通りです。直近の平均地価としては、約18 万円~19 万円台/㎡となっており、最近10 年間では、基準地価が7%ほど上昇しています。2013 年まで下落基調でしたが、金融緩和の影響等もあり、2014 年から上昇に転じ、底値から1 割前後上昇しています。
■公示地価、基準地価とは?
公示地価とは、地価公示法に基づき、国(国土交通省)が、毎年1 月1 日時点の土地価格を判定して、1 ㎡あたりの単価として公表するものです。基準地価とは、国土利用計画法に基づき、都道府県が毎年7 月1 日時点の土地価格を判定して、1 ㎡あたりの単価として公表するものです。
同年の価格を比較した場合、公示地価よりも基準地価の方が半年遅れで公表されるため、より直近の取引価格を反映していると見ることができます。なお公示地価、基準地価はともに一般の土地の取引価格の指標等として使われていますが、あくまで指標であり、実際の取引価格とは異なりますのでご注意ください。

船橋市全体の地価平均(㎡あたり)

公示地価(2018年) 186,695円
基準地価(2018年) 196,814円

公示・基準地価の推移(平均/㎡)

マップでご覧いただけるように、船橋市にはJR 総武線・武蔵野線・京葉線、京成線・新京成線、東武野田線、東葉高速鉄道など非常に多くの路線が乗り入れていますが、人気が高いのはJR 総武線沿線と東葉高速鉄道沿線で、20 万円台/㎡前後、京成・新京成線、東武野田線沿線は10 万円台/㎡が相場です。また駅から離れたエリアでは10 万円/㎡を切るエリアも存在します。

2-2.新設住宅着工戸数は約半数が賃貸住宅。分譲住宅は一戸建てが多いエリア

国土交通省が発表している新設住宅着工戸数について見てみましょう。船橋市で2017 年中に新築された建物は5,503戸でした。内訳としては、貸家(賃貸住宅)が47%、持ち家(注文住宅)が20%、分譲住宅が33%となっています。たくさんの路線が乗り入れ、都心へのアクセスがよい船橋市は賃貸需要も旺盛で、年間着工の半数近くが賃貸で占められています。分譲住宅の内訳は、一戸建が1,261 戸、マンションが584 戸と一戸建が多く供給されています。

持ち家 1,076戸
貸家 2,582戸
給与住宅 0戸
分譲住宅 1,845戸

 

2-3.住宅着工戸数の推移。分譲マンションと注文住宅が減少、分譲一戸建ては横ばい

船橋市の最近7 年間の住宅着工数は、全体でプラス3%となっています。内訳としては、分譲住宅がマイナス20%、注文住宅がマイナス8%、賃貸がプラス41%と、分譲と注文住宅の減少分を賃貸がカバーしています。分譲住宅が減少した要因は主に分譲マンションの減少によるもので、分譲一戸建の供給数はこの7 年間あまり変わっていませんが、分譲マンションの供給数は7 年前から半減しており、マンションから一戸建へのシフトが見られます。

※分譲住宅の内訳

2011年 2017年
一戸建 1,262戸 1,261戸
長屋建 6戸 0戸
共同住宅(マンション) 1,039戸 584戸

※出典:国土交通省 住宅着工統計

2-4.船橋市の不動産価格相場。マンションは新築と中古の価格差が大きく中古+リノベもよい選択肢になる

船橋市で販売されている新築マンションは3,000 万円台後半~4,000 万円台がボリュームゾーンで、㎡単価は60 万円前後が相場のようです。中古マンションは、築15 年以内で平均3,052 万円(44.5 万円/㎡)、築15~25 年で平均2,287 万円(33.0 万円/㎡)、築25 年超で平均1,456 万円(22.6 万円/㎡)前後が相場です。新築マンション価格が高騰し、中古マンションとの価格差が広がっているため、築20 年前後の中古を買ってリノベーションするのもよい選択肢かもしれません。
一戸建については、新築で3000 万円強、中古は築15 年以内で平均3,159 万円、築25 年以内で2,818 万円、築25 年超では1,433 万円となっています。一戸建てについてはマンションほど大きな価格差がないため、新築・中古にこだわらず、立地や利便性重視で探してみるのもよいでしょう。
最後に土地の相場については、最寄駅から徒歩10 分以内なら平均17.0 万円/㎡、徒歩20 分以内なら11.5 万円/㎡、徒歩20 分を超えると9.8 万円/㎡となっています。

(1)中古マンション

平均販売価格 平均専有面積 平均㎡単価
築15年以内 3,052万円 71.0㎡ 44.5万円
築15~25年 2,287万円 70.3㎡ 33.0万円
築25年 超 1,456万円 65.5㎡ 22.6万円

 

(2)一戸建

平均販売価格 平均土地面積 平均建物面積
新築 3,037万円 127.7㎡ 101.81㎡
築15年以内 3,159万円 121.0㎡ 102.57㎡
築15~25年 2,818万円 122.7㎡ 114.82㎡
築25年 超 1,433万円 142.3㎡ 95.74㎡

 

(3)土地

平均販売価格 平均土地面積 平均㎡単価
徒歩10分以内 2,797万円 182.6㎡ 17.0万円
徒歩10分~20分 2,165万円 358.8㎡ 11.5万円
徒歩20分超・バス 4,663万円 321.2㎡ 9.8万円

※東日本REINS 2018年10-11月のデータをもとに集計

 

3、船橋市の教育環境は良好だが、未就学児については今後の改善を期待

船橋市には、54 校の公立小学校、27 校の公立中学校、13 校の公立高校、5 校の私立高校があります(2016 年10 月現在)。中でも県立船橋高校は県内有数の進学校であり、市立船橋高校はスポーツ名門校として全国にその名を知られています。大学は日本大学、東邦大学など3 つのキャンパスがありますが都内へ通学も十分可能です。未就学児については、幼稚園・保育園・認定こども園等あわせて200 以上の施設があります。

3-1.幼稚園・保育園・学校の数

公立 私立
幼稚園・保育園・認定こども園等 27施設 193施設
小学校 54校 1校
中学校 27校 1校
高等学校 13校 5校
大学・短大 3校

3-2. 待機児童数(2018 年10 月1 日

待機児童数(国基準) 333人

出典:船橋市ホームページ

船橋市における、2018 年10 月現在の待機児童数は333 人です。船橋市では2015 年から「待機児童解消緊急アクションプラン」として、特に数の多い1~2 歳児の待機児童を解消するため、保育施設の整備、保育士の確保などの対策に取り組んでいます。特に待機児童が多く優先度の高い地域として、以下の地域が挙げられていますので未就学児のいる方は事前にチェックしておくとよいでしょう。

最優先地域 西船橋 津田沼 南船橋 法典 新船橋 塚田
優先地域 船橋 東船橋 前原 薬園台 北習志野 下総中山

 

4、船橋市の人気の理由はその利便性の高さ。市内を3 つのエリアに分けて検討してみよう

不動産情報サイトLIFULL HOME’S が発表した「2017 年 首都圏 買って住みたい街ランキング(※)」で、恵比寿や吉祥寺をおさえて堂々1 位を獲得した船橋市。このランキングはアンケート形式でなく、住宅購入検討者からの問合わせが多かった駅のランキングであるため、単なる希望や憧れではなく、現実的な検討対象として人気の街だと考えられます。ではなぜそれほど船橋が評価されたのでしょうか?
最初に挙げられるのは、やはり交通アクセスの良さでしょう。船橋市には実に9 路線、35 もの駅があります。船橋駅からJR総武線快速で東京駅まで約30 分、品川駅まで約35 分、またJR 京葉線の南船橋駅からは、東京駅まで約35 分です。さらに東葉高速鉄道は東京メトロ東西線直通で、北習志野駅から大手町駅まで約40 分です。そして東西に走るこの3 路線に交差する形でJR 武蔵野線、東武野田線、新京成線が市の南北をつないでいます。
第2 の理由としては生活利便性が挙げられます。市内には「ららぽーとTOKYO-BAY」をはじめ「IKEA Tokyo-Bay」「東武百貨店」「パルコ津田沼店」「イオンモール船橋」などの大型商業施設が点在し、また市の北部には東京ドーム約8 個分の広さを誇る、ファミリー層に大人気の「ふなばしアンデルセン公園」、市の南部には潮干狩りやバーベキューが楽しめる「ふなばし三番瀬海浜公園」など、買い物やお出かけスポットには事欠きません。

そんな船橋市での住宅購入は、まずエリア選びからスタートしてみることをおすすめします。以下のように市全体を大きく3つに分けて検討してみるとよいと思います。

① 中部エリア=JR 総武線沿線(西船橋駅~津田沼駅)
船橋市の中心で古くから商業の中心でもあるエリア。都心には直通で30 分前後。

② 南部エリア=JR 京葉線沿線(南船橋駅)
ららぽーと、IKEA など大型ショッピング施設が並ぶ湾岸エリア。都心には35 分前後。

③ 北部エリア=東葉高速鉄道、武蔵野線、京成・新京成線、東武野田線の沿線
大きな公園や農地も残る自然豊かなエリア。都心には40~60 分前後。

価格相場は①>②>③の順番で下がりますが、沿線・駅などによっても変わってきますので、ざっくりとエリアを決めたら、その地域をよく知る不動産会社などを訪ね、情報収集しながら要望を絞り込み、物件探しに進んでいくとよいでしょう。船橋市は全体としてとても便利で暮らしやすい街ですが、エリアによってかなり雰囲気が変わる街でもあります。ぜひ現地を訪れ、ご自身の目で確かめてみてください。

※「2017 年 首都圏 買って住みたい街ランキング」 (https://www.homes.co.jp/cont/s_ranking/2017_shutoken/)