岐阜市は岐阜県中南部に位置する県庁所在地で中核市に指定されています。市内にはJR東海道本線と名鉄線が乗り入れており、中心駅の岐阜駅から名古屋駅までは快速で約20分とアクセスは抜群。岐阜県の政治・経済の中心地でありながら、名古屋の衛星都市として発展している街でもあります。

１、岐阜市の人口は3％減、世帯数は10年で7％増

そんな岐阜市の人口は、約40万人、世帯数は約18万世帯。最近10年間の人口は3％減、世帯数は7％増となっています。年間の転入出者数は転出者が500人ほど上回っています。

１-１、人口・世帯数（2022/4/1 現在）

人口	402,965人
世帯数	183,506世帯

１-２、人口・世帯数の推移

１-３、転入・転出（2021年中）

転入者数	11,862人
転出者数	12,343人

※出典：2021年 人口移動報告（総務省）

２、岐阜県岐阜市の不動産情報

２-１、土地の価格

土地の価格（地価）については、毎年1月1日を基準とした「公示地価」と7月1日を基準とした「基準地価」が発表されています。岐阜市における公示地価と基準地価の平均は以下の通りです。直近の平均地価としては、㎡あたり8～10万円前後、最近10年間は、ほぼ横ばいとなっています。

■公示地価、基準地価とは？

公示地価とは、地価公示法に基づき、国（国土交通省）が、毎年1月1日時点の土地価格を判定して、1㎡あたりの単価として公表するものです。基準地価とは、国土利用計画法に基づき、都道府県が毎年7月1日時点の土地価格を判定して、1㎡あたりの単価として公表するものです。

同年の価格を比較した場合、公示地価よりも基準地価の方が半年遅れで公表されるため、より直近の取引価格を反映していると見ることができます。なお公示地価、基準地価はともに一般の土地の取引価格の指標等として使われていますが、あくまで指標であり、実際の取引価格とは異なりますのでご注意ください。

岐阜市全体の地価平均（㎡あたり）

公示地価（2022年）	79,450円
基準地価（2022年）	96,325円

マップでご覧いただけるように、岐阜市で地価が高いのは、中心駅である岐阜駅周辺エリアで、10～13万円/㎡前後、JR東海道本線と名鉄の沿線で5～7万円/㎡台、北部の住宅地では3～5万円/㎡のエリアも見られます。地方都市は車での移動が中心となるので、幹線道路に近いエリアも比較的高い相場となっています。

２-２、新設住宅着工戸数は約3,100戸。注文住宅、分譲住宅ともバランスよく供給

国土交通省が発表している新設住宅着工戸数について見てみましょう。岐阜市で2021年中に新築された建物は3,128戸でした。内訳としては、持ち家（注文住宅）が39％、貸家（賃貸住宅）が34％、分譲住宅が27％と、バランスよく供給されています。分譲住宅の内訳としては一戸建が584戸（69％）、マンションが257戸（31％）と、一戸建が約7割を占めています。分譲一戸建は年々供給数が伸びているのに対し、分譲マンションは年によるばらつきが大きく、平均で年200～300戸程度が供給されています。

■岐阜市の新設住宅着工戸数（2021年）

持ち家	1,206戸
貸家	1,080戸
給与住宅	1戸
分譲住宅	841戸
計	3,128戸

２-３、岐阜市の住宅着工数は10年間で36％増。分譲と賃貸が大きく伸びる

岐阜市の住宅着工数は最近10年間でプラス36％となっています。内訳としては、注文住宅がマイナス1％、分譲住宅がプラス62％、賃貸住宅がプラス95％と、分譲と賃貸が大きく伸びています。分譲住宅では、一戸建が2012年の369戸から2021年の584戸へと約1.6倍に伸びていることから、名古屋のベッドタウンとして、若いファミリー層の流入が増えていることがうかがえます。

２-４、岐阜県岐阜市の不動産価格はマンション・一戸建ともに3,000万円前後

岐阜市の新築マンションは、3,000万円台～4,000万円台が中心で、㎡単価は50万円台半ばくらいが相場のようです。

中古マンションは、築15年以内で平均3,209万円（43.4万円/㎡）、築15～25年で平均2,156万円（25.9万円/㎡）、築25年超で平均1,143万円（16.0万円/㎡）前後が相場となっています。

一戸建については、新築で2,686万円、中古は築15年以内で平均2,821万円、築25年以内で2,060万円、築25年超は1,351万円となっており、新築の平均価格は、マンションよりも一戸建の方がリーズナブルです。また、価格はここ数年上昇傾向が続いています。

最後に土地の相場については、最寄駅から徒歩10分以内で平均6.1万円/㎡、徒歩20分以内なら6.4万円/㎡、徒歩20分超で5.3万円/㎡となっています。

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３、岐阜市は3年連続で待機児童ゼロを達成。名古屋市内への通学も十分可能

岐阜市には、46校の公立小学校、23校の公立中学校、12校の公立高校と6校の私立学校があります。大学は市内に岐阜大学（国立）、岐阜薬科大学（国立）、岐阜聖徳学園大学、岐阜女子大学など7校のキャンパスがありますが、名古屋市内への通学も十分可能です。

３-１、幼稚園・保育園・学校の数

	公立	私立
幼稚園・保育園・認定こども園等	19施設	100施設
小学校	46校	1校
中学校	23校	4校
高等学校	12校	6校
大学・短大	2校	5校

３-２、 待機児童数（2022年4月現在）

待機児童数（国基準）

0人

岐阜市は2022年4月現在、3年連続で待機児童ゼロを達成しています。

４、岐阜県岐阜市の住まい探しは、エリアを3つに分けて物件探しを進めてみよう

岐阜市は愛知・岐阜・三重の東海三県の中では、名古屋市についで2番目に大きな市です。中心となる岐阜駅（JR・名鉄）から快速を利用すれば、名古屋まで約20分。空の玄関口である中部国際空港（セントレア）まで1時間ほどで行くことができます。

一方、人口40万人を超える大都市でありながら、車で10分くらい走ると長良川や金華山など豊かな自然が残る街でもあります。長良川は「日本の水浴場88選」に選ばれた唯一の河川（他はすべて海）で、水質・環境の良さは折り紙付き。1,300年以上続くと言われる伝統漁法「鵜飼」には、全国から多くの観光客が訪れます。また金華山には、NHK大河ドラマ「麒麟がくる」の舞台のひとつにもなった「岐阜城」など、戦国時代の名所・旧跡も点在しています。岐阜市は、都会的な生活と豊かな自然、そして歴史と伝統が共生するとても魅力的な街なのです。

■長良川の鵜飼

出典：岐阜市ホームページ

岐阜市での住まい探しは、まず岐阜市内を3つのエリアに分けて検討してみてはいかがでしょうか。

・岐阜駅周辺～南部エリア

まず車を持たない方であれば、岐阜駅周辺～南部エリアをおすすめします。岐阜駅にはJR、名鉄の各線が乗り入れバスの発着も多いのでどこに行くにも便利ですし、駅直結のショッピング施設もあり、買い物などの利便性も申し分ありません。電車で名古屋市内に通勤される方は、まず岐阜駅を中心に、JR・名鉄沿線の各駅から徒歩圏の物件を探してみるのがよいでしょう。予算や条件によっては、隣接する岐南町や笠松町、さらには愛知県の一宮市あたりまで広げてみてもよいと思います。物件としては一戸建が中心となりますが、岐阜駅北口エリアの再開発等にともないマンションの供給も多いエリアです。

・長良川周辺エリア

岐阜駅から少し離れた長良川の周辺エリアは、賑やかな駅周辺とは異なり、長良川や金華山などの自然がより身近に感じられる落ち着いた住宅街となります。岐阜市は、JR線より北に鉄道がないため、このエリアを選ぶなら、やはり車があったほうが便利です。休日のお出かけやショッピングも、市内の「マーサ21」などをはじめ、隣接する各務原市の「イオンモール」、本巣市の「モレラ岐阜」などにも足を伸ばすことができます。予算や条件により、各務原市、瑞穂市、大垣市あたりまでエリアを広げて探してみるのもよいでしょう。物件としては、やはり一戸建が中心になりますが、岐阜駅周辺エリアよりは相場が下がるので、車での移動がメインで、広めの一戸建をお求めの方にはおすすめのエリアです。

・北部エリア

岐阜市の北部エリアは、山林が多く、鉄道も通っていないため車での移動が必須となりますが、より自然豊かで価格もぐっと下がります。北部エリアには大洞団地、三田洞団地など、山を切り開いてつくられた住宅地があり、周辺には商業施設も点在していますので日常の買い物などに困ることはありません。名古屋市内への通勤はやや厳しい面がありますが、岐阜市内にお勤めの方や、広い土地を買って注文住宅を建てたい方などにはおすすめできるエリアです。

岐阜市は北部から南部に移動するために、必ず長良川を渡らなければならないため、通勤時間帯は必ず橋で渋滞が発生します。北部から岐阜市中心部に車で通勤される方は注意しておきましょう。

名古屋までわずか20分という好立地にありながら、長良川や金華山などの豊か自然に恵まれた岐阜市。再開発にともない、今後の発展が楽しみな街でもあります。ぜひ一度現地をよく知る不動産会社に相談してみてはいかがでしょうか。

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