データで見る不動産購入 【千葉県 市原市】

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市原市は千葉県中央部に位置する工業都市です。千葉県で一番面積の広い市区町村で、最近では「チバニアン(地球磁場逆転期の地層)」でも有名になりました。東京湾に面するエリアには大規模な工業地帯があり、石油化学プラントの数は全国トップ。またゴルフ場の数が日本一の自治体でもあります。そんな市原市の不動産購入について見ていきましょう。

 

1、市原市の人口は約27万人。人口はわずかに減少、世帯数は10年間で1割増加

市原市の人口は、約27.6万人、世帯数は約12.6万世帯。最近10年間で、人口はほぼ横ばい、世帯数は1万1,000世帯(約10%)の増加となっています。年間の転入出者数は年1万人弱で転出が500人ほど上回っています。

 

1-1.人口・世帯数(2018/10/1現在)

人口 276,827人
世帯数 126,095世帯

 

1-2.人口・世帯数の推移

 

1-3.転入・転出(2017年中)

転入者数 9,380人
転出者数 9,866人

※出典:市原市ホームページ

 

2、市原市の不動産情報

2-1.市原市の土地価格は㎡あたり4万円台後半で下落傾向

土地の価格(地価)については、毎年1月1日を基準とした「公示地価」と7月1日を基準とした「基準地価」が発表されています。市原市における公示地価と基準地価の平均は以下の通りです。直近の平均地価としては、約4万円台後半/㎡となっており、最近10年間では5%ほど下落しています。

■公示地価、基準地価とは?

公示地価とは、地価公示法に基づき、国(国土交通省)が、毎年1月1日時点の土地価格を判定して、1㎡あたりの単価として公表するものです。基準地価とは、国土利用計画法に基づき、都道府県が毎年7月1日時点の土地価格を判定して、1㎡あたりの単価として公表するものです。

同年の価格を比較した場合、公示地価よりも基準地価の方が半年遅れで公表されるため、より直近の取引価格を反映していると見ることができます。なお公示地価、基準地価はともに一般の土地の取引価格の指標等として使われていますが、あくまで指標であり、実際の取引価格とは異なりますのでご注意ください。

 

市原市全体の地価平均(㎡あたり)

公示地価(2018年) 49,586円
基準地価(2018年) 45,119円

 

公示・基準地価の推移(平均/㎡)

 

マップでご覧いただけるように、市原市は西側が工業地帯、南部がゴルフ場や農地であるため、住宅地として取引されるのは主にJR内房線沿線と京成線ちはら台駅周辺となります。そのエリアに限ってみると平均値よりもやや高い、5〜6万円台/㎡の相場となるでしょう。

 

2-2.新設住宅着工戸数は注文住宅と賃貸が約8割。分譲戸建、注文住宅など一戸建中心のエリア

国土交通省が発表している新設住宅着工戸数について見てみましょう。市原市で2017年中に新築された建物は2,063戸でした。内訳としては、持ち家(注文住宅)と貸家(賃貸住宅)がそれぞれ約40%、残りの20%が分譲住宅となっています。分譲住宅はすべて一戸建となっており、注文住宅と建売を中心とした一戸建中心のエリアだと言えそうです。

持ち家 802戸
貸家 841戸
給与住宅 1戸
分譲住宅 419戸

 

2-3.住宅着工戸数は7年で18%増。注文住宅も分譲住宅も増加している珍しいエリア

市原市の最近7年間の住宅着工数は、全体でプラス18%となっています。内訳としては、賃貸が30%増、分譲が38%増、注文住宅が5%増となっています。分譲住宅が大幅に増加しているエリアでは注文住宅が減少する傾向がありますが、市原市は分譲も注文住宅も増えている珍しいケースと言えそうです。

※出典:国土交通省 住宅着工統計

 

2-3.市原市の不動産価格相場。新築でも2,000万円台から購入可能な非常にリーズナブルなエリア

市原市で販売されている新築マンションはほとんどないため相場というのが難しいのですが、過去に販売されたマンションでは2,000万円台後半~3,000万円台前半、㎡単価は50万円台後半くらいが相場のようです。中古マンションは、築15年以内で平均2,087万円(30.1万円/㎡)、築15~25年で平均1,220万円(17.4万円/㎡)、築25年超で平均384万円(9.7万円/㎡)前後が相場です。

一戸建については、新築で2,000万円台前半、中古は築15年以内で平均2,651万円、築25年以内で1,776万円、築25年超では1,395万円となっています。マンションも一戸建も立地(駅からの距離等)によってかなり価格に幅があります。

最後に土地の相場については、最寄駅から徒歩10分以内なら平均4.4万円/㎡、徒歩20分以内なら4.2万円/㎡、徒歩20分を超えると平均3.2万円/㎡となっています。徒歩分による価格差がそれほど大きくないのは、日常の移動が車中心であるからだと思われます。

 

(1)中古マンション

平均販売価格 平均専有面積 平均㎡単価
築15年以内 2,087万円 70.7㎡ 30.1万円
築15~25年 1,220万円 70.7㎡ 17.4万円
築25年 超 384万円 40.8㎡ 9.7万円

 

(2)一戸建

平均販売価格 平均土地面積 平均建物面積
新築 2,326万円 207.2㎡ 104.02㎡
築15年以内 2,651万円 193.3㎡ 107.94㎡
築15~25年 1,776万円 246.4㎡ 114.02㎡
築25年 超 1,395万円 351.5㎡ 1,309.33㎡

 

(3)土地

平均販売価格 平均土地面積 平均㎡単価
徒歩10分以内 1,230万円 548.1㎡ 4.4万円
徒歩10分~20分 1,281万円 410.2㎡ 4.2万円
徒歩20分超・バス 954万円 595.0㎡ 3.2万円

※東日本REINS 2018年10月のデータをもとに集計

 

3、市原市の教育環境。千葉県内への通学には便利。都内への通学は場所しだい
市原市には、41校の公立小学校、22校の公立中学校、6校の公立高校、2校の私立高校があります(2018年10月現在)。大学は市内に帝京平成大学のキャンパスがありますが、千葉県内の大学に通学は可能ですし、場所によっては都内への通学も可能です。未就学児については、幼稚園・保育園・認定こども園等あわせて50を超える施設があります。

 

3-1.幼稚園・保育園・学校の数

公立 私立
幼稚園・保育園・認定こども園等 16施設 38施設
小学校 41校 1校
中学校 22校
高等学校 6校 2校
大学・短大 1校

 

3-2. 待機児童数(2018年4月1日)

待機児童数 52人

出典:千葉県健康福祉部子育て支援課 発表資料(平成30年8月10日)

市原市における、2018年の待機児童数は52人で、前年の38人より14人増加しています。

市原市のホームページによると、市では現在、私立幼稚園の認定こども園への移行や事業所内保育所の新設、企業主導型保育事業の活用等を進めており、平成31年度には、ちはら台地区において、認可保育所の開設を予定しているとのことです。

 

4、市原市の不住宅購入は内房線沿線と新興住宅地にわかれる。まずは現地を見てみよう

市原市は、東京都内や千葉県内に通勤する人のベッドタウンとして発展してきました。中心となるJR内房線 五井駅からは、総武線快速で東京駅まで約1時間、品川駅まで約1時間15分です。また蘇我駅からJR京葉線に乗り換えれば幕張新都心エリア(海浜幕張駅)にアクセスできるほか、八丁堀駅から日比谷線に接続することもできます。

市原市の住まい探しは、この五井駅を含む内房線沿線の既存住宅地と、いわゆる新興住宅地にわかれます。内房線沿線であれば、五井駅、八幡宿駅、姉ヶ崎駅の周辺で、徒歩圏内で探すことも可能です。一方、新興住宅地は「辰巳台」「国分寺台」「ちはら台」などが人気ですが、ちはら台(京成線)以外は基本的にバス利用が前提となりますので、電車で都心方面に通勤する方はちょっと厳しいかも知れません。交通の利便性を選ぶか、新興住宅地の整った街並みを選ぶかは好みの分かれるところです。

千葉県で一番の広さをもつ市原市は、街から少し離れれば豊かな里山や渓谷が広がっており、東京近郊で田舎暮らしをしたいという方にも、移住先としてよい選択肢となるでしょう。市原市としても2017年度より市原市への移住・定住に対するシティプロモーションの一環として、市原市の魅力を発信しています。

(参考) 「いちはらに暮らすということ」フルバージョン(https://youtu.be/UZY61Bs2Wxg)

 

東京への通勤圏内でありながら、自然豊かな環境で田舎暮らしやアウトドアも楽しめる市原市。通勤圏としては地価もかなりリーズナブルですので、ちょっと広めの土地を買って、注文住宅で自分好みの家づくりもいいかも知れません。

地域の情報や価格相場は、ぜひ地域の不動産会社を訪ねてみてください。