3月18日、令和7年（2025年）の公示地価が発表されました。全国平均は4年連続の上昇となり上昇幅は拡大しました。しかし、人気の高かった一部エリアで上昇率が前年を下回るなど、過熱感がやや和らいできた兆しも見られます。今回は首都圏の地価動向を詳しく見ていきましょう。

1. 全国平均（全用途）は住宅地・商業地とも4年連続で上昇が加速

2025年公示地価の変動率は、全国平均（全用途）で前年の2.3％から2.7％へと上昇幅を拡大しました。用途別に見ても、住宅地（2.0％ → 2.1％）、商業地（3.1％ → 3.9％）とも大きく上昇し、バブル以降最大の上げ幅だった前年を上回る上昇となりました。

住宅地では、景気の緩やかな回復、低金利の継続などにより、都市部や、利便性・住環境に優れたエリアの住宅需要は依然として旺盛です。

また商業地も、観光・インバウンドの増加による店舗・ホテル需要、コロナ終息にともなうオフィス回帰などに支えられ、高い上昇率となっています。

1-1. そもそも公示地価とは

公示地価とは、地価公示法に基づき、全国2万ヶ所以上の基準値の標準価格を、不動産鑑定士が調査し公表するものです。毎年1月1日時点の価格を3月下旬に発表しています。都道府県地価（基準地価）と同様、適正な地価形成を目的とし、土地取引の指標となる価格として活用されています。

1-2.三大都市圏は上昇幅を拡大。名古屋圏と地方四市では上昇率が鈍化

次に圏域別に直近1年間の地価動向を見てみましょう。

三大都市圏（東京圏・名古屋圏・大阪圏）は、全用途平均で前年の3.5％から4.3％に上昇幅を拡大しています。用途別に見ると、住宅地が2.8％ → 3.3％、商業地は5.2％ → 7.1％と力強い上昇となっています。

しかし、東京圏（4.0％→5.2％）と大阪圏（5.1％→6.7％）で上昇が拡大しているのに対し、名古屋圏は4.3％→3.8％と上昇率が前年を下回っています。

また、地方四市（札幌・仙台・広島・福岡）も、2023年の8.5％をピークに、2024年は7.7％、2025年は5.8％と上昇が鈍化しています。（いずれも全用途平均）

1-3. 半年ごとの動きでは前半よりも後半の上昇がやや高い

また2024年の地価動向を前半・後半に分けて見ると、総じて前半よりも後半の上昇率が高く、上昇の勢いが維持されていることがわかります。しかし前年、前々年と比べると伸びはわずかで、上昇ペースは緩やかになってきています。

また地点ごとの上昇率を見ると、東京圏ではトップ10のうち6つを千葉県流山市の地点が占め、残りの３つが目黒区、足立区、北区という結果になりました。後述する市区町村別のランキングを見ても、前年まで上昇率の高かった郊外エリアの上昇が落ち着き、23区が上位に返り咲いています。コロナ以降、上昇幅が大きかった郊外エリアは、価格の調整局面に入り、インバウンドやオフィス需要の大きい都心部に上昇の波が戻りつつあるというのが今年の公示地価の特徴と言えるでしょう。

2. 首都圏住宅地の公示地価ランキング。上昇率上位は郊外から都心部へ

次に、住宅購入に最も影響がある「住宅地」の地価について詳しく見ていきましょう。今回は首都圏（東京・神奈川・埼玉・千葉）の住宅地の地価動向について解説します。

※公示地価は市区町村ごとの住宅地の公示地価の平均で、㎡あたりの金額（円）です。

※「前年比（％）」は、市区町村ごとの住宅地の平均地価で算出しています。地点ごとの前年比を平均したものではありません

2-1. 首都圏の上昇エリアは全体の80%。前年の79％から続伸

首都圏エリアを市町村（政令指定都市は区）別に見てみると、前年比で上昇・下落しているエリアは次の通りです。

首都圏では、上昇エリアが前年の188エリアから189エリアへ広がり、下落エリアは前年の35エリアから34エリアへと減少しました。変動はごくわずかで、全体としてはほぼ横ばいと言えます。

2-2. 上昇率トップは千葉県流山市。2位以降には23区がずらりと並ぶ

それでは、首都圏の上昇エリアと下落エリアのトップ10を見てみましょう。

首都圏の上昇率トップは千葉県流山市で、前年の2位からランクアップし14％の上昇となりました。2位の東京都中央区以下は、目黒区、港区など23区がずらりと並び、いずれも二桁上昇となっています。

一方、前年トップだった千葉県市川市は34位にダウンし、上昇率は11.6％から6.0％に縮小。3位だった千葉県浦安市も20位にダウンし、上昇率は9.9%から7.7%に縮小しました。4～5位だった常磐線沿線の柏市、我孫子市もそれぞれ45位、60位に大きく順位を落としています。なお、神奈川県のトップは横浜市西区で+6.6％（27位）、埼玉県のトップは戸田市で+6.2％（31位）となっています。

このように、前年まで都心から郊外へと拡大していた首都圏の上昇エリアは、再び都心部へと戻る兆しが見られます。

なお下落率トップは、3年連続で千葉県銚子市でした。下落率トップ10はほぼ千葉県の房総エリアと埼玉県の秩父エリアで占められています。

2-3. 首都圏の都道府県別 地価上昇率トップ5

さらに、都道府県別に上昇率トップ5をピックアップすると以下のようになります。

都道府県ごとに見ると、埼玉県が横ばい、その他の都県は上昇幅を拡大しており、特に東京都の上昇率が高くなっています。 神奈川県の上昇率トップは横浜市西区。2位以下は都内からの移住者に人気の湘南エリアが占めています。埼玉県は東京に近接する戸田市、蕨市、川口市がトップ３となり、千葉県は、2位の成田市が前年の25位からジャンプアップしています。

3. 2024年と2025年で変化の大きかったエリアはどこ？

このように2025年の公示地価は、これまでの郊外エリアの上昇が落ち着き、再び都心部の上昇が加速しているのが特徴です。前年と比べて変化の大きかったエリアをピックアップしてみましょう。

①上昇傾向が加速したエリア

前年と比較して上昇幅が大きかったエリアトップ10は以下の通りです。

トップ10のうち8エリアは東京都心部、2エリアは千葉県の成田市と松戸市となっています。都心部の上昇率は前年の7％前後から12～13％に上がっており、地価上昇の都心回帰が起こっていることがうかがえます。また千葉県成田市は、成田空港があることによるインバウンド需要や、圏央道の開通に向けた期待感などが上昇の要因になっているようです。

一方、前年と比べて上昇幅が縮小したエリアは以下の通りです。

トップ4の千葉県市川市、我孫子市、柏市、浦安市は、これまで上昇率の非常に高かったエリアで、市川市は2021年の基準地価で、我孫子市は2023年の基準地価で東京圏トップになっています。これらのエリアは、ここ数年の大きな上昇による過熱感や建築費の上昇などにより需要がやや減退し、上昇が緩やかになっているものと見られます。

4. 2025年の公示地価は、地価上昇は郊外エリアで落ち着きを取り戻しつつある

首都圏の2025年公示地価の動向、いかがでしたでしょうか。ご覧いただいた通り、地価は4年連続の上昇となり上昇率は拡大していますが、上昇エリアに変化が見られます。

こうした状況のもと、これから住宅購入を検討する方が気をつけたいポイントについて解説します。

4-1.郊外エリアの地価上昇は落ち着きを取り戻しつつある

コロナ明けから昨年までの地価動向は、都心部から郊外エリアへと上昇が拡大していく傾向が強く見られましたが、2025年は過熱感のあった郊外エリアの上昇率がやや縮小し、都心部の上昇率が再び拡大する結果となりました。

要因としては、ここ数年の地価や建築費の上昇で、郊外といえどもやや買いにくい水準まで価格が上昇していたことや、日銀の利上げにより住宅ローン金利が上昇傾向にあることなどが挙げられます。一方、都心部はインバウンドやオフィス需要が強く、円安により海外マネーも多く流入することから再び上昇の勢いを増しています。

4-2. 今後の傾向を占うのは「金利」と「世界景気」

このような地価の動向が来年以降も続くのかどうか、それを占う2つのポイントは「金利」と「世界景気」です。

日銀は2025年1月に政策金利を0.25％引き上げ、年末までにあと1～2回の利上げを想定していました。1月の利上げを受けて、金融機関の多くは4月から住宅ローン金利を引き上げていますが、もし日銀の利上げが当初の想定通り実施されれば、今年末の住宅ローン金利は１％前後の水準となるため、不動産価格には下落圧力がかかることになります。その場合、ここ数年上昇率が高かったエリアや、都心から遠く利便性の低いエリアなどがもっとも下落圧力を受けやすくなります。

しかし、もうひとつの大きな要因は「世界景気」です。2025年4月にアメリカが相互関税を導入したことにより、世界経済の不確実性が高まっています。追加関税については、一部の国を除き90日間の猶予期間が設けられたものの、これをきっかけとしたインフレの再燃や、景気後退が懸念され、米国債や株価が大きく変動しています。

こうした状況の中で、国内においても、今後の景気はどうなるのか、利上げは実施されるのかなど不確実性が高まっており、地価の動向も予測しにくい状況にあります。

これから住宅を購入する方は、こうした情勢の変化に素早く対応できるよう、経済指標や金利などをしっかり情報収集し、購入のタイミングを見極めていきましょう。

本記事のランキングに含まれないエリアの地価や相場情報、資金計画や住宅ローンのご相談は、お近くの住宅情報館までお気軽にお問い合わせください。