データで見る不動産購入 【神奈川県 川崎市】

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1、川崎市の人口・世帯数

 

川崎市は神奈川県の北東部に位置し、東京都と横浜市に挟まれた政令指定都市です。神奈川県では横浜市に次いで人口が多く、県庁所在地以外では全国最大の市です。市内にはJR、東急、京王、京急、小田急など多くの路線が乗り入れ、都心近郊のベッドタウンとしてとても人気のある街ですが、東京湾沿岸の埋立地は大規模な工業地帯となっているなど多様な面をもつ街でもあります。

そんな川崎市の人口は、約153万人、世帯数は約74万世帯。最近10年間の人口は約7%増、世帯数は12%増となっています。年間の転入出者数は、約10,000人の転入超過となっています。

 

1-1、人口・世帯数(2020/1/1 現在)

人口 1,531,646人
世帯数 740,983世帯

 

1-2、人口・世帯数の推移

 

1-3、転入・転出(2019年中)

転入者数 101,602人
転出者数 90,984人

※出典:2019年 住民基本台帳人口移動報告(総務省)

 

 

2、川崎市の不動産情報

 

2-1、土地の価格

土地の価格(地価)については、毎年1月1日を基準とした「公示地価」と7月1日を基準とした「基準地価」が発表されています。川崎市における公示地価と基準地価の平均は以下の通りです。直近の平均地価としては、㎡あたり36~37万円台で、最近10年間は、ほぼ右肩上がりの推移が続いており、10年間で約17%の上昇となっています。なお、川崎市は、7つの行政区からなる市で、区ごとに地価水準が大きく変わります。

 

■公示地価、基準地価とは?

公示地価とは、地価公示法に基づき、国(国土交通省)が、毎年1月1日時点の土地価格を判定して、1㎡あたりの単価として公表するものです。基準地価とは、国土利用計画法に基づき、都道府県が毎年7月1日時点の土地価格を判定して、1㎡あたりの単価として公表するものです。

同年の価格を比較した場合、公示地価よりも基準地価の方が半年遅れで公表されるため、より直近の取引価格を反映していると見ることができます。なお公示地価、基準地価はともに一般の土地の取引価格の指標等として使われていますが、あくまで指標であり、実際の取引価格とは異なりますのでご注意ください。

 

川崎市全体の地価平均(㎡あたり)

公示地価(2019年) 367,438円
基準地価(2019年) 378,068円

公示・基準地価の推移(平均/㎡)

川崎市の区別平均地価 (2019年 基準地価)

(円)

順位 行政区 地価平均(㎡) 地価平均(坪) 変動率
1位 中原区 572,941 1,894,020 4.0%
2位 川崎区 563,100 1,861,487 3.6%
3位 高津区 358,055 1,183,654 3.2%
4位 幸区 349,727 1,156,123 2.5%
5位 多摩区 308,666 1,020,385 2.9%
6位 宮前区 299,125 988,842 1.6%
7位 麻生区 247,562 818,388 0.6%

マップでご覧いただけるように、川崎市は南北に長い市で7つの区があります。地価水準が高いのは中原区と川崎区で56~57万円/㎡程度。中原区には近年タワーマンションが多く供給されている武蔵小杉や元住吉などの人気エリアがあり、人口が急増しています。川崎区は市の南部に位置し、JR・京急の川崎駅南側のエリアとなります。

市の中部に位置する高津区、幸区、宮前区は、30~35万円/㎡と比較的リーズナブルな価格帯となります。高津区ではJRと東急線のクロスターミナルである溝の口、宮前区では東急田園都市線の宮崎台、宮前平などが、人気の高いエリアです。北部の麻生区、多摩区は、小田急線、京王線が乗り入れる自然豊かな郊外エリアで、地価は25~30万円/㎡と、さらにリーズナブルになります。

 

2-2、新設住宅着工戸数(2019年)

国土交通省が発表している新設住宅着工戸数について見てみましょう。川崎市で2019年中に新築された建物は16,965戸でした。内訳としては、持ち家(注文住宅)が10%、貸家(賃貸住宅)が49%、分譲住宅が41%と、分譲と賃貸でほぼ9割を占めます。分譲住宅はマンション一戸建ともに多く供給されていますが、特にマンションの着工が多く、2019年には約4,200戸が供給されています。

 

持ち家 1,758戸
貸家 8,247戸
給与住宅 80戸
分譲住宅 6,880戸

2-3、住宅着工戸数の推移

川崎市の住宅着工数は最近9年間でほぼ横ばいとなっています。内訳としては、注文住宅がプラス6%、分譲住宅がマイナス19%、賃貸住宅がプラス22%なっています。一時のタワーマンションブームは一息ついたものの、依然として年12,000~17,000戸程度の新築がコンスタントに供給されており、中古を含め、物件の流通量は非常に多いエリアだと言えるでしょう。

2-4、川崎市の不動産価格相場

川崎市で販売されている新築マンションは全平均が4,000万円台後半くらいで、㎡単価は概ね75~80万円台が相場のようです。中古マンションは、築15年以内で平均4,417万円(79.1万円/㎡)、築15~25年で平均3,484万円(49.9万円/㎡)、築25年超で平均2,033万円(37.8万円/㎡)前後です。新築だけでなく、中古の流通も非常に多いので、新築と築浅のマンションを並行して探してみるのもよいかも知れません。

一戸建については、新築で4,457万円、中古は築15年以内で平均4,463万円、築25年以内で4,342万円、築25年超は3,672万円となっています。価格に占める土地の割合が高いので、築年数による値下がりはそれほどないようです。

最後に土地の相場については、最寄駅から徒歩10分以内で平均45.2万円/㎡、徒歩20分以内なら34.0万円/㎡、徒歩20分超で21.6万円/㎡となっています。

川崎市は、マンション、一戸建、土地ともに、エリアによって相場が大きく変わるので、平均価格だけでなく、区ごともしくは個別の物件を当たって見ることをおすすめします。

 

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3、川崎市の教育環境

川崎市には、114校の公立小学校、52校の公立中学校、19校の公立高校と6校の私立高校があります。(2020年1月現在)。川崎市からは市内はもちろん、都内や横浜市への通学も十分可能で、教育環境は非常によいと言えるでしょう。

 

3-1、幼稚園・保育園・学校の数

公立 私立
幼稚園・保育園・認定こども園等 86施設 591施設
小学校 114校 4校
中学校 52校 6校
高等学校 19校 6校
大学・短大 1校 8校

 

3-2、待機児童数(2019年4月現在)

 

待機児童数(国基準) 14人

 

川崎市の2019年4月現在の待機児童数は14人で、前年(18人)から4人減少しました。2017年には待機児童ゼロを達成した川崎市ですが、人口・世帯数の増加により保育ニーズが高まり、2019年の利用申請者数は過去最大の33,471 人(前年比 1,702 人増)となり、一部のエリアで待機児童が発生しています。なお、待機児童のほとんどは幸区と中原区に集中しているため、このエリアに購入を検討している方は注意しておいた方がよいかも知れません。

 

■待機児童数の区別の状況 (各年4月1日)

川崎区 幸区 中原区 高津区 宮前区 多摩区 麻生区 合計
2015年 0人 0人 0人 0人 0人 0人 0人 0人
2016年 0人 0人 6人 0人 0人 0人 0人 6人
2017年 0人 0人 0人 0人 0人 0人 0人 0人
2018年 0人 0人 15人 0人 1人 2人 0人 18人
2019年 0人 8人 5人 0人 1人 0人 0人 14人

出典:川崎市発表資料 「平成 31 年4月1日現在の保育所等利用待機児童数について」

 

4、川崎市の不動産市場と住宅購入について

川崎市は、東京都と横浜市と接し、市内にはJR、東急、京急、京王、小田急の5事業者、14路線が乗り入れ、都心まで、どの路線を使っても30分前後でアクセスできる、非常に利便性の高い街です。かつては工場やギャンブルなど悪いイメージがあった川崎市ですが、近年では再開発やタワーマンションの建設などで、過去のイメージは払拭され、若いファミリー層を中心に、住みたい街ランキングで常に上位にランクインする人気の街となっています。

 

川崎市は7つの行政区からなる政令指定都市で、各区に中心となる駅・エリアがあり、それぞれ異なる路線が乗り入れていますので、区・エリアによって、交通アクセス・雰囲気・価格相場が大きく変わります。物件探しにおいては、「川崎市」というよりは「武蔵小杉エリア」とか「東急 田園都市線沿線」など、駅や路線を絞り込んで探す傾向が強いようです。川崎市の物件探しは、まず各エリアの特徴をつかむところから始めてみましょう。

出典:川崎市ホームページ(区名は筆者が加筆)

■中原区

中原区の中心となる駅は武蔵小杉です。JR武蔵小杉駅(南武線・横須賀線・湘南新宿ライン)と、東急武蔵小杉駅(東横線・目黒線)があり、相互乗り入れを含めると、13路線が利用可能で、東京方面にも横浜方面にも、非常にアクセスのよいエリアです。JRを利用すれば、品川駅まで約10分、東京駅・新宿駅まで約20分、横浜駅まで約10分、東急線を利用すれば、渋谷駅まで約15分で行くことができます。

近年、駅周辺の再開発にともない、タワーマンションや大型商業施設が建設され、若いファミリー層の人気が高まっており、川崎市で最もホットなエリアのひとつと言えるでしょう。

一方で中原区には自然を感じられる広大な緑地「等々力緑地」や、博物館と美術館の複合文化施設「川崎市市民ミュージアム」、川崎フロンターレのホームグラウンドでもある等々力陸上競技場、とどろきアリーナなどの運動施設・文化施設も充実しています。

 

■川崎区

川崎区は川崎駅の東側(海側)のエリアで、中心となるのは、JR川崎駅(東海道本線)と京急川崎駅です。

駅周辺には、ラゾーナ川崎などの大型商業施設やオフィスビルが集中している賑わいのあるエリアですが、関東三大本山のひとつである川崎大師もあり、新年には多くの初詣客が訪れる、風情ある街でもあります。

中原区と同様に都心へのアクセスは申し分なく、主要駅に約15~20分で行くことができます。また羽田空港へのアクセスも非常に便利なエリアです。

 

■高津区

高津区の中心となるのは、溝の口駅(東急田園都市線・大井町線)です。武蔵溝ノ口駅(JR南武線)とのクロスターミナルとなっており、田園都市線を使えば渋谷まで急行で約15分、東京メトロ半蔵門線と相互乗り入れしているので、表参道や大手町駅などにもダイレクトアクセスできます。駅近辺にはノクティプラザ、イトーヨーカドー、MIZONOKUCHI BLOCKSなど商業施設も豊富で、交通便、生活便ともに申し分ない環境です。近年開発が進み、川崎市の副都心と位置づけられる溝の口エリアですが、周辺には多摩川など自然も豊かで、子育てファミリーにはとても人気の高い街となっています。

 

■幸区

幸区の中心となるのは、JR・京急の川崎駅です。駅を挟んで川崎区の反対側に位置するのが幸区で、駅前には川崎市最大級のショッピングモール「ラゾーナ川崎」をはじめ、商業施設や飲食店などの商業施設が充実しています。川崎駅前の繁華街がちょっと苦手という方は、南武線沿線の矢向駅、鹿島田駅や、湘南新宿ライン・横須賀線の新川崎駅なども合わせて検討してみるとよいと思います。特に鹿島田駅・新川崎駅エリアは、隣接する2駅が利用できるため交通便もよく、川崎駅と武蔵小杉駅の間に位置する閑静な住宅地としてファミリー層に人気があります。

 

■宮前区

宮前区は市の西側、多摩丘陵に位置するエリアで、閑静な住宅街が広がっています。中心となるのは、急行停車駅でもある鷺沼駅(東急田園都市線)です。鷺沼駅からは急行で渋谷まで約17分、表参道や大手町駅などにもダイレクトアクセスできます。田園都市線は特に若いファミリーに人気の沿線で、学校も多く教育環境がよいので、子育てファミリー層にはおすすめです。駅周辺には医療施設やショッピングセンターが揃っており、生活しやすい環境ですが、坂道が多いため、自転車での移動はちょっと辛いかも知れません。

 

■多摩区

多摩区は、多摩丘陵に位置する自然豊かなエリアです。中心となるのは、小田急線とJR南武線のクロスターミナルである登戸駅と、隣の向ヶ丘遊園駅(小田急線)です。登戸駅からは小田急線快速急行で新宿駅まで約17分、また東京メトロ千代田線に乗り入れているため、表参道や大手町など都心部にダイレクトアクセスできます。また、千代田線直通電車のほとんどは、向ヶ丘遊園駅始発なので、都心部に座って通勤できるというメリットもあります。

多摩区は利便性の高い街でありながら、里山環境が保全された「生田緑地」や、「よみうりランド」などのレジャー施設もあり、多摩丘陵の自然を感じながらゆったりと暮らしたいファミリーにおすすめです。

 

■麻生区

麻生区は、市の北西部に位置する閑静な住宅街が広がるエリアです。中心となるのは新百合ヶ丘駅(小田急線)です。新百合ヶ丘駅からは、小田原線快速急行で新宿まで約23分、東京メトロ千代田線に乗り入れているので、都心部にダイレクトアクセスできます。駅周辺には大型のマンションもあり、商業施設、医療施設などが充実していますが、少し駅から離れると、農地や山林が残る自然豊かな住宅地が広がっています。都心へのアクセスや利便性は重視しつつ、自然が残るのどかな環境で、のびのび子育てしたいファミリーにおすすめのエリアです。

 

川崎市は都心へのアクセスもよく、再開発にともない人気が高まっているエリアですが、区や沿線によって環境や雰囲気が大きく変わります。都会的なライフスタイルを志向し、マンションを中心に物件を探すなら川崎区・幸区・中原区、都会的な雰囲気でありながら、少し落ち着いた環境を求めるなら高津区・宮前区、利便性を重視しつつ自然豊かな環境を求めるなら多摩区・麻生区と、ご自身のライフスタイルや重視するポイントを整理しながらエリア選び、物件選びを進めていくとよいと思います。

駅近のタワーマンションから広々した一戸建まで、住まいの選択肢が非常に多い川崎市。詳しい街の情報や価格相場など、不動産会社に相談してみてはいかがでしょうか?

 

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