歴史ある街並みが残る「小江戸」で暮らす。埼玉県川越市の魅力と不動産市況│住まいの情報館

川越市は埼玉県の南西部、都心から約30kmに位置する中核市です。首都圏のベッドタウンでありながら、市内には歴史的な街並みも多く残り、「小江戸」と言われるほど歴史情緒あふれる観光の街でもあります。

1.川越市の人口はほぼ横ばい、世帯数は11％増

そんな川越市の人口は、約35万人、世帯数は約17万世帯。最近10年間の人口はほぼ横ばい、世帯数は11％増となっています。年間の転入出者数は、転入者が約1,500人上回っています。

1-1.人口・世帯数（2026/1/1 現在）

人口	352,607人
世帯数	171,542世帯

1-2.人口・世帯数の推移

	2017年	2018年	2019年	2020年	2021年	2022年	2023年	2024年	2025年	2026年
人口	351,654	352,433	353,115	353,301	353,260	353,235	353,183	352,717	352,805	352,607
世帯数	154,017	156,029	158,032	160,036	162,101	164,005	165,838	167,364	169,532	171,542

※各年1月1日現在（川越市ホームページ）

1-3.転入・転出（2024年中）

転入者数	14,319人
転出者数	12,813人

※出典：2024年人口移動報告（総務省）

2.埼玉県川越市の不動産情報

2-1.土地の価格は、㎡あたり18～20万円。緩やかな上昇傾向が続く

土地の価格（地価）については、毎年1月1日を基準とした「公示地価」と7月1日を基準とした「基準地価」が発表されています。川越市における公示地価と基準地価の平均は以下の通りです。直近の平均地価としては、㎡あたり18～20万円で、最近10年間は、緩やかな上昇傾向が続き、コロナ後の2022年から上昇幅が大きくなっています。

■公示地価、基準地価とは？

公示地価とは、地価公示法に基づき、国（国土交通省）が、毎年1月1日時点の土地価格を判定して、1㎡あたりの単価として公表するものです。基準地価とは、国土利用計画法に基づき、都道府県が毎年7月1日時点の土地価格を判定して、1㎡あたりの単価として公表するものです。

同年の価格を比較した場合、公示地価よりも基準地価の方が半年遅れで公表されるため、より直近の取引価格を反映していると見ることができます。なお公示地価、基準地価はともに一般の土地の取引価格の指標等として使われていますが、あくまで指標であり、実際の取引価格とは異なりますのでご注意ください。

川越市全体の地価平均（㎡あたり）

公示地価（2025年）	181,424円
基準地価（2025年）	200,182円

公示・基準地価の推移（平均/㎡）

2016年

2017年

2018年

2019年

2020年

2021年

2022年

2023年

2024年

2025年

公示

地価

159,402円

161,068円

163,514円

162,259円

164,998円

163,100円

164,301円

168,508円

173,500円

181,424円

基準

地価

161,134円

171,723円

174,914円

178,502円

177,541円

177,720円

181,358円

187,267円

193,788円

200,182円

川越市にはJR川越線（埼京線直通）、東武東上線、西武新宿線の3路線が乗り入れています。マップでご覧いただけるように、市の中心である川越駅（JR・東武）、川越市駅（東武）、本川越駅（西武）から徒歩圏内のエリアだと20～30万円/㎡となる地点があるものの、それ以外の駅や徒歩15分を超えるエリアでは10万円台/㎡となっており、比較的リーズナブルだと言えそうです。

2-2.新設住宅着工戸数は約2,800戸。分譲住宅が全体の約半数を占める

国土交通省が発表している新設住宅着工戸数について見てみましょう。川越市で2024年中に新築された建物は2,818戸でした。内訳としては、持ち家（注文住宅）が25％、貸家（賃貸住宅）が24％、分譲住宅が51％と、分譲住宅が全体の半数以上を占めています。分譲住宅の内訳は、一戸建が758戸（52％）、マンションが689戸（48％）と、非常にバランスよく供給されています。一戸建は年700～800戸程度が安定して供給されており、マンションも2023年、2024年は500戸を超える供給がありました。

■川越市の新設住宅着工戸数（2024年）

持ち家	694戸
貸家	673戸
給与住宅	4戸
分譲住宅	1,447戸
計	2,818戸

2-3.川越市の住宅着工戸数は10年でプラス8％。

川越市の住宅着工数は最近10年間でプラス8％となっています。内訳としては、注文住宅がマイナス18％、分譲住宅がプラス96％、賃貸住宅がマイナス34%と、注文住宅と賃貸住宅が減少し、分譲住宅が大きく伸びています。新築マンションの供給数が2015年の7戸から2024年の689戸に大きく伸びたことが要因です。一方、一戸建の供給数は700戸台でほとんど変わっていません。

川越市の新設着工戸数

	2015年	2016年	2017年	2018年	2019年	2020年	2021年	2022年	2023年	2024年
持ち家	850戸	868戸	745戸	888戸	762戸	908戸	796戸	887戸	714戸	694戸
貸家	1,022戸	1,386戸	1,282戸	1,146戸	557戸	611戸	684戸	597戸	718戸	673戸
給与住宅	4戸	3戸	1戸	0戸	0戸	0戸	0戸	0戸	2戸	4戸
分譲住宅	740戸	905戸	1,070戸	706戸	741戸	843戸	790戸	1,220戸	1,390戸	1,447戸
総計	2,616戸	3,162戸	3,098戸	2,740戸	2,060戸	2,362戸	2,270戸	2,704戸	2,824戸	2,818戸

※出典：国土交通省住宅着工統計

2-4.埼玉県川越市の不動産価格。マンションと一戸建の価格差が大きい

川越市の新築マンションは、4,000～5,000万円台が中心で、㎡単価は80～90万円くらいが相場のようです。

中古マンションは、築15年以内が平均5,230万円（76.6万円/㎡）、築15～25年が平均3,259万円（45.5万円/㎡）、築25年超が平均2,638万円（39.2万円/㎡）となっています。築浅のマンションは新築並みの価格となっていますが、築15年を超えると比較的買いやすい価格帯となってきます。

一戸建については、新築で3,692万円、築15年以内で平均3,248万円、築15年～25年で2,431万円、築25年超で2,494万円となっており、価格は上昇傾向ですが、マンションと比較するとかなりリーズナブルです。

最後に土地の相場については、最寄駅から徒歩10分以内なら平均28.0万円/㎡、徒歩20分以内なら13.9万円/㎡、徒歩20分超では平均12.8万円/㎡となっています。

（1）中古マンション

	販売価格（万円）			専有面積（㎡）			㎡単価（万円）
	最大	最小	平均	最大	最小	平均	平均
築15年以内	5,230万円	5,230万円	5,230万円	68㎡	68㎡	68㎡	76.6万円
築15～25年	3,990万円	1,790万円	3,259万円	91㎡	62㎡	73㎡	45.5万円
築25年超	4,480万円	1,498万円	2,638万円	147㎡	51㎡	69㎡	39.2万円

（2）一戸建

	販売価格（万円）			土地面積（㎡）			建物面積（㎡）
	最大	最小	平均	最大	最小	平均	最大	最小	平均
新築	6,499万円	2,580万円	3,692万円	207㎡	55㎡	123㎡	132㎡	61㎡	101㎡
築15年以内	4,790万円	2,500万円	3,248万円	220㎡	65㎡	130㎡	118㎡	66㎡	98㎡
築15～25年	2,780万円	2,150万円	2,431万円	150㎡	100㎡	123㎡	122㎡	83㎡	97㎡
築25年超	3,480万円	1,899万円	2,494万円	267㎡	73㎡	142㎡	145㎡	72㎡	107㎡

（3）土地

	販売価格（万円）			土地面積（㎡）			㎡単価（万円）
	最大	最小	平均	最大	最小	平均	平均
徒歩10分以内	13,250万円	984万円	5,591万円	300㎡	80㎡	182㎡	28.0万円
徒歩10分～20分	3,180万円	1,080万円	1,933万円	454㎡	96㎡	170㎡	13.9万円
徒歩20分超・バス	10,800万円	1,030万円	2,156万円	399㎡	100㎡	174㎡	12.8万円

※住宅情報館 2025年11月の公開物件情報を元に算出

3.川越市の待機児童は9人。学校が多く、埼玉県内にも都内へも通学可能

川越市には、32校の公立小学校、22校の公立中学校、9校の公立高校と、7校の私立高校があります。その中でも県立川越女子高校は、埼玉県屈指の進学校で、市外からの志願者も多い名門校です。また、大学については、市内に東京国際大学、尚美学園大学、東洋大学などのキャンパスがありますが、都内への通学も十分可能です。未就学児については、幼稚園・保育園・認定こども園等あわせて約130を超える施設があります。

3-1.幼稚園・保育園・学校の数

	公立	私立
幼稚園・保育園・認定こども園等	20施設	113施設
小学校	32校	1校
中学校	22校	4校
高等学校	9校	7校
大学・短大	0校	4校

3-2. 待機児童数（2025年4月現在）

待機児童数（国基準）

9人

川越市の2025年4月現在の待機児童数は9人でした。年齢別に見ると、1歳児3人、2歳児4人、3歳児2人で、0歳と4歳以上の待機児童はゼロとなっています。

4.埼玉県川越市の住まい探しは、まず主要3駅をメインに物件探しをスタートしてみよう

川越市は「小江戸」とも言われる歴史的な街並みと、都心へのアクセスや充実した商業施設などを併せもつ魅力的な街で、近年人気が高まっています。JR川越駅から徒歩15分ほどの場所にある「川越一番街」や「大正浪漫夢通り」「菓子屋横丁」は、明治・大正・昭和初期の建物も多く残る、風情ある街並みが魅力で、年間700万人近い観光客が訪れます。

一方で、川越駅前には「ルミネ川越」「アトレ川越」などの商業施設や、「クレアモール」という関東有数の集客を誇る商店街もあり、暮らす人にとっても、とても便利な街です。そんな人気の街でありながら、川越駅の不動産価格はリーズナブルで、同じ埼玉県の大宮駅や川口駅と比べてかなり割安感があります。特に広めの一戸建を購入したいという方には、よい選択肢になるでしょう。

■埼玉県主要駅の平均公示地価（2025年）

	㎡単価	坪単価
大宮駅	84万2,261円	278万4,336円
川口駅	71万9,782円	237万9,446円
浦和駅	60万7,941円	200万9,722円
所沢駅	32万3,160円	106万8,297円
川越駅	30万6,054円	101万1,751円

（参考：https://tochidai.info/） ※ 1坪≒3.305785㎡

川越市の不動産探しは、まず市の中心である主要3駅、つまり川越駅（JR線・東武線）、川越市駅（東武線）、本川越駅（西武線）をメインに検討してみましょう。

東武線なら池袋まで約30分、「Fライナー」を使えば、渋谷・新宿はもちろん、横浜方面にも乗り換えなしで行くことができます。この3駅はそれぞれ徒歩10～15分圏内にあり、周辺の商業施設も充実していますので、どの駅を選んでも優劣はほとんどありません。通勤地などに合わせてどの路線にするか検討してみるとよいでしょう。

出典：川越市ホームページ

川越市は、「川越市立地適正化計画～次世代へ暮らしやすいまちを引き継ぐための都市戦略ビジョン～」の中で、「コンパクト・プラス・ネットワーク」のまちづくりを提唱しています。これは今後の人口減少や高齢化に向けて、医療・福祉・商業などの都市機能を、交通の利便性が高い地域に誘導・集中させていこうという政策で、前述した3駅を中心とするエリアを「都心核」、周辺の霞が関駅（東武線）、南大塚駅（西武線）、新河岸駅（東武線）、南古谷駅（JR線）を「地域核」と位置づけています。今後は様々な都市機能が、この都心核と地域核に誘導・集中されていきますので、利便性や資産価値の観点から、住宅購入はこの都心核、地域核のエリアを中心に検討することをおすすめします。