データで見る不動産購入【千葉県 松戸市】

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松戸市は千葉県の北西部に位置し、都心から約20km、電車で約30分という恵まれた立地にあり、市内にはJR常磐線、JR武蔵野線、新京成電鉄、東武鉄道、流鉄、北総鉄道の6本の鉄道が走っています。2015年3月には、上野東京ラインが開通し、常磐線から東京・新橋・品川方面に乗り換えなしで行けるようになり、ますます便利になりました。また、2017年には「共働き子育てしやすい街ランキング」で1位を獲得するなど、子育て支援にとても力を入れている市でもあります。そんな松戸市の不動産購入について見ていきましょう。

1、松戸市の人口は50万人弱で横ばい傾向。世帯数は約7%増加

松戸市の人口は約49万人、世帯数は23万世帯。最近10年間で、世帯数が約15,000世帯(約7%)の増加、人口はほぼ横ばいとなっています。年間の転入・転出者数は年20,000人前後で、2017年は約1,500人、転入が上回っています。

1-1、人口・世帯数(2018/1/1現在)

人口 490,559人
世帯数 225,805世帯

 

1-2、人口・世帯数の推移

1-3、転入・転出(2017年中)

転入者数 20,181人
転出者数 18,619人

※出典:松戸市ホームページ(https://www.city.matsudo.chiba.jp/)

 

2、松戸市の不動産情報

2-1、松戸市の土地価格は、㎡あたり17万円強で横ばい

土地の価格(地価)については、毎年1月1日を基準とした「公示地価」と7月1日を基準とした「基準地価」が発表されています。松戸市における公示地価と基準地価の平均は以下の通りです。直近の平均地価としては、約17万円/㎡となっており、最近10年間では、2013年まで緩やかに下落した後、金融緩和の影響を受け2014年からやや持ち直したものの、2016年から再び横ばい傾向となっています。

■公示地価、基準地価とは?

公示地価とは、地価公示法に基づき、国(国土交通省)が、毎年1月1日時点の土地価格を判定して、1㎡あたりの単価として公表するものです。基準地価とは、国土利用計画法に基づき、都道府県が毎年7月1日時点の土地価格を判定して、1㎡あたりの単価として公表するものです。 同年の価格を比較した場合、公示地価よりも基準地価の方が半年遅れで公表されるため、より直近の取引価格を反映していると見ることができます。なお公示地価、基準地価はともに一般の土地の取引価格の指標等として使われていますが、あくまで指標であり、実際の取引価格とは異なりますのでご注意ください。

 

松戸市全体の地価平均(㎡あたり)

公示地価(2018年) 173,141円
基準地価(2017年) 176,802円

 

公示・基準地価の推移(平均/㎡)

マップでご覧いただけるように、松戸市の中心である松戸駅や、JR常磐線とJR武蔵野線が接続する新松戸駅など、JR沿線で20万円/㎡を超える地点があるものの、新京成線、北総線などJR以外の沿線では、駅近でも10万円台/㎡となっており、比較的求めやすい価格帯と言えるでしょう。

 

2-2、新設住宅着工戸数は、賃貸住宅がほぼ半数。分譲住宅は一戸建がメイン

国土交通省が発表している新設住宅着工戸数について見てみましょう。松戸市で2017年中に新築された建物は3,858戸でした。内訳としては、貸家(賃貸住宅)が最も多く全体の48%を占めます。次いで分譲住宅(分譲マンション・分譲戸建)が35%、持ち家(注文住宅)が17%となっています。分譲住宅の内訳としては、マンションが228戸、一戸建が1,137戸となっており、新築一戸建が多く供給されているエリアだと言えます。

2-3、住宅着工戸数の推移。賃貸住宅が大幅伸長、持ち家は注文住宅から分譲一戸建へシフトが進む

松戸市の最近7年間の住宅着工数は、全体でプラス28%となっていますが、中でも賃貸がプラス83%と大きく伸びています。次いで分譲住宅がプラス17%、持ち家(注文住宅)は、マイナス24%と減少しています。松戸市に限らず郊外の住宅地においては、2014年の消費税増税による駆け込み後に持ち家の着工数が減少し、一次取得者(初めて住宅を購入する人)向けの分譲住宅が増加している傾向が見られます。

※出典:国土交通省 住宅着工統計


2-3、松戸市の不動産価格相場。流通物件が豊富で、新築も中古も幅広く検討できるエリア

松戸市で販売されている新築マンションの販売価格は3,000万円台後半から4,000万円台前半、㎡単価は60~70万円くらいが相場のようです。中古マンションは、築15年以内で平均2,698万円(42.8万円/㎡)、築15~25年で平均2,126万円(30.9万円/㎡)、築25年超で平均1,212万円(20.7万円/㎡)前後が相場です。専有面積は築15~25年の物件がもっとも広く(平均69.4㎡)となっていますが、築15年以内の物件(平均66.8㎡)とはさほど変わりません。松戸市は古くから開発されてきたこともあり、中古物件の流通が多いエリアですので、新築と並行して築浅の中古も検討してみると良いかも知れません。

一戸建については、新築で3,000万円台前半、中古も3,000万円台前半~半ばが相場となりますが、築年数が古くなるほど土地面積、建物面積とも広くなりますので、広めの一戸建を検討されている方は中古も狙い目かも知れません。

最後に土地の相場については、最寄駅から徒歩20分以内なら平均15万円/㎡前後、徒歩20分を超えると平均11.6万円/㎡になります。松戸市は多くの路線が乗り入れていて便利な一方、沿線・駅によってかなり街の雰囲気が変わるため、駅からの距離などスペックだけで判断せず、街並みや雰囲気などをご自身の目で確かめてみることをおすすめします。

(1)中古マンション

平均販売価格 平均専有面積 平均㎡単価
築15年以内 2,698万円 66.8㎡ 42.8万円
築15~25年 2,126万円 69.4㎡ 30.9万円
築25年 超 1,212万円 57.5㎡ 20.7万円

(2)一戸建

平均販売価格 平均土地面積 平均建物面積
新築 3,310万円 122.2㎡ 99.30㎡
築15年以内 3,256万円 135.9㎡ 104.10㎡
築15~25年 3,644万円 160.3㎡ 133.03㎡
築25年 超 2,077万円 155.6㎡ 98.12㎡

(3)土地

平均販売価格 平均土地面積 平均㎡単価
徒歩10分以内 2,631万円 178.1㎡ 14.8万円
徒歩10分~20分 2,352万円 155.2㎡ 14.9万円
徒歩20分超・バス 1,460万円 152.6㎡ 11.6万円

※東日本REINS 2018/8月のデータをもとに集計

 

3、松戸市の教育環境。子育て世帯にも都内への通学者にも抜群の環境

松戸市には、45校の公立小学校、20校の公立中学校、8校の公立高校、2校の私立高校があります(2016年6月現在)。また市内には千葉大学園芸学部、日本大学松戸歯学部、流通経済大学など5つのキャンパスがあり、都内への通学もしやすいことから、教育環境としてはよいと言えるでしょう。

未就学児については、幼稚園・保育園・認定こども園等あわせて100を超える施設があります。さらに2016年~2018年に3年連続で「待機児童ゼロ」を達成していることや、「共働き子育てしやすい街ランキング」全国編・第1位!(日経DUAL調査、2017年)を獲得していることから、これから結婚・出産される若いファミリー層にとっても、とても魅力的な街と言えるでしょう。

 

3-1、幼稚園・保育園・学校の数

公立 私立
幼稚園・保育園・認定こども園等 17施設 96施設
小学校 45校 1校
中学校 20校 2校
高等学校 8校 2校
大学・短大 5校

 

3-2、待機児童数(2017年)

待機児童数 0人

松戸市における、2018年の待機児童数(国基準)は3年連続でゼロとなっています。

松戸市では、市内全23か所の駅前・駅ナカに小規模保育施設を設置していたり、市内全45小学校区に、夜7時まで利用できる放課後児童クラブを完備したりするなど、共働き子育て支援にとても力を入れています。また、新卒保育士の家賃補助など保育士の確保にも努めています。

 

■松戸市がランキング1位を受賞したポイント

保育園を大幅新設 市内全23か所の駅前・駅ナカへ小規模保育施設を設置
保育士確保の取組み 新卒保育士の家賃補助や勤続年数に応じた松戸市独自の給料の上乗せ(松戸手当)を実施
幼稚園の積極的な活用 保護者が就労していても保育所と変わらない負担で幼稚園へ通えるように、預かり保育の充実及び預かり保育料を助成
放課後児童クラブの充実 市内全45小学校区に放課後児童クラブを完備
病児・病後児保育の充実 病気や病気の回復期のお子様を預かることできる「病児・病後児保育」が2か所、「病後児保育」が1か所
妊娠・出産・育児までの切れ目ない支援 産後ケア(宿泊型・訪問型・日帰り型)の実施、乳児家庭全戸訪問(赤ちゃん訪問)時に親子へ絵本をプレゼントする「ブックスタート」の実施、乳幼児健診の実施、任意予防接種費用の一部助成

出典:松戸市ホームページ まつどDE子育て(https://www.city.matsudo.chiba.jp/kosodate/matsudodekosodate/)

 

4、松戸市の住宅購入は常磐線沿線をメインに検討を。乗り換えがOKなら選択肢は拡大

松戸市の大きな魅力は、都心からわずか20kmという恵まれた立地と、6路線23駅という交通アクセスの良さでしょう。JR常磐線を使えば、松戸駅から上野駅(約20分)、東京駅(約25分)、品川駅(約33分)まで乗り換えなしで、渋谷駅、新宿駅までは1回の乗り換えで、1時間以内に行くことができます。また、武蔵野線、北総線、新京成線などを使えば、千葉、埼玉方面へのアクセスもよく、武蔵野線から京葉線への直通で東京ディズニーリゾートのある舞浜駅まで約40分。国内最大級のショッピングセンター越谷レイクタウンも約30分と、休日のお出かけにもとても便利な街です。

そしてもう一つの魅力は「子育て支援」の充実ではないでしょうか。2017年に「共働き子育てしやすい街ランキング」全国編・第1位を獲得しているように、単なる子育て支援ではなく、働くパパ・ママや保育士さんも含めた総合的な支援制度が高く評価されているようです。

松戸市での住宅購入を検討する場合には、まずは松戸駅、北松戸駅、馬橋駅、新松戸駅を中心とした常磐線エリアを検討してみるのがよいでしょう。交通アクセスも申し分ありませんし、周辺にはショッピングモールなどの商業施設やスーパーなども多いため生活便もよく、とても暮らしやすいエリアと言えます。また、2016年に発表された「松戸駅周辺まちづくり基本構想」では、松戸駅周辺の商店街の活性化、松戸駅東側に市民生活をサポートする新しい複合施設を整備することなどが記載されており、実現されれば将来的な資産価値の向上にもつながる可能性があります。

参考:松戸駅周辺まちづくり基本構想 https://www.city.matsudo.chiba.jp/shisei/toshiseubi/kihonkousou.html

 

一方で松戸市内には、鉄道が6路線23駅もあり、多くのエリアが駅からの徒歩圏・自転車圏でカバーされているため、乗り換えを許容できれば、新京成線や北総線沿線など選択肢は大きく広がります。さらに、都心への通勤・通学を必要としない方、移動の中心が車である方は、駅近を避けてリーズナブルな物件を探してみるのも良いかも知れません。いずれにしても、どの沿線・エリアを選ぶかで街の雰囲気が大きく変わってきますので、地域に詳しい不動産会社などで一度情報収集してみてはいかがでしょうか。