データで見る不動産購入【埼玉県 川口市】

不動産売買_関連 市場/相場_関連 暮らし/法律/その他

川口市は、埼玉県でさいたま市に次ぐ2番目に大きな市であると同時に、新宿、渋谷、池袋など都心へも30分以内でアクセスできる人気の高いエリアです。また川口駅周辺は再開発により大型商業施設やスーパーなども多く、近年ではタワーマンションなども多く供給されています。そんな川口市での不動産購入について、データをもとに見ていきましょう。

 

1、川口市は人口・世帯数ともに大幅な増加傾向

2017年の川口市の人口は約56万人、世帯数は26万世帯となっており、最近10年間で約78,000人(約16%)、51,000世帯(約25%)の増加となっています。年間の転入・転出者数は年22,000~23,000人でほぼ均衡しています。

 

1-1. 人口・世帯数(2017/1/1現在)

人口 565,506人
世帯数 260,093世帯

 

1-2. 人口・世帯数の推移

 

1-3. 転入・転出(2016年中)

転入者数 22,803人
転出者数 22,345人

※出典:川口市ホームページ(https://www.city.kawaguchi.lg.jp)

 

2、川口市の不動産価格相場

 

2-1. 川口市の土地価格は近年上昇傾向。特にJRの駅周辺が人気

土地の価格(地価)については、毎年1月1日を基準とした「公示地価」と7月1日を基準とした「基準地価」が発表されています。川口市における公示地価と基準地価の平均は以下の通りです。川口市全体の平均地価としては㎡あたり24万円前後となっています。最近10年間の推移を見てみると、2012年ごろまでは緩やかな下降傾向が続いていましたが、アベノミクスの影響を受け、2013年ごろから緩やかな上昇へと転じています。また2016年、2017年に平均基準地価の上昇率が増加しているのは、各年に地価の高い駅前の商業地が基準地点に追加されているためです。

■公示地価、基準地価とは?
公示地価とは、地価公示法に基づき、国(国土交通省)が、毎年1月1日時点の土地価格を判定して、1㎡あたりの単価として公表するものです。基準地価とは、国土利用計画法に基づき、都道府県が毎年7月1日時点の土地価格を判定して、1㎡あたりの単価として公表するものです。
同年の価格を比較した場合、公示地価よりも基準地価の方が半年遅れで公表されるため、より直近の取引価格を反映していると見ることができます。なお公示地価、基準地価はともに一般の土地の取引価格の指標等として使われていますが、あくまで指標であり、実際の取引価格とは異なりますのでご注意ください。

 

川口市全体の地価平均(㎡あたり)

公示地価(2018年) 246,091円
基準地価(2017年) 237,872円

 

公示・基準地価の推移(平均/㎡)

マップでご覧いただけるように、JR線の各駅(川口駅、東川口駅、西川口駅)に近いエリアの地価が高くなっています。また川口市に隣接する蕨駅、南浦和駅、東浦和駅が最寄駅となるエリアも地価の高いエリアとなります。一方で、東京メトロ南北線に接続する埼玉高速鉄道の沿線は比較的安くなっています。

  

2-2. 新設住宅着工戸数は分譲と賃貸を中心に高い伸び

国土交通省が発表している新設住宅着工戸数について見てみましょう。川口市で2017年中に新築された建物は6,288戸でした。内訳としては、貸家(賃貸住宅)と分譲住宅(分譲マンション・分譲戸建て)がそれぞれ40%を超え、持ち家(注文住宅)は14%程度にとどまっています。川口市は、若年層をターゲットとした賃貸住宅と、東京都内に通勤するサラリーマンの一次取得者層(初めて住宅を購入する層)をターゲットとした分譲住宅中心のエリアと言えるでしょう。

 

2-3. 住宅着工戸数の推移

川口市の最近7年間の住宅着工数は全体で約30%増と高い伸びとなっています。持ち家は2014年の消費税増税(5→8%)のタイミングで一時的に増加していますが、駆け込み需要が落ち着いた後は、年800戸台で横ばいとなっています。一方で伸びているのが、分譲住宅(16%増)と賃貸住宅(68%増)です。 川口市は都心へのアクセスがよく、都心に比べて価格もリーズナブルなことから、比較的若い層(2030歳台)の一次取得者層をターゲットとした分譲マンションや一戸建の供給が多いエリアで、昨今、低金利等の追い風を受けて分譲住宅の供給が増加しているものと考えられます。

また、2015年の相続税法の改正でそれまで相続税対策の必要がなかった富裕層にも対策が必要となり、賃貸住宅の供給が急激に増えたものと思われます。

※出典:国土交通省 住宅着工統計

 

3、川口市の住宅価格相場。中古マンションなら平成初期の物件が狙い目か?

川口市では駅近くに新築の大型マンションが多数供給されており、販売価格は4,000万円台前半、㎡単価は60万円台が相場のようです。中古マンションは、築15年以内で平均3,229万円(51万円/㎡)、築15~25年で平均2,609万円(37万円/㎡)、築25年超で平均1,466万円(29万円/㎡)前後が相場です。専有面積は築15年~25年の物件がもっとも広く(平均71.5㎡)なっており、価格もこなれてきていることから、中古マンションであれば立地がよい広めの平成初期のマンションは狙い目かも知れません。

一戸建については、新築、中古とも多くの物件が流通しています。一戸建は価格に占める土地の割合が高いことから、マンションほど築年数による差はついていませんが、やはり築15年を超える物件は、土地・建物ともに比較的広めのものが多いようです。 新築でも土地約100㎡(約30坪)の一戸建が3,000万円台ですから、低金利や税制優遇を最大限に活かしながら無理なく購入することができるエリアと言えるでしょう。

最後に土地の相場については、集計データに事業用土地も含まれることから一概には言えませんが、最寄駅からの徒歩分によりそれほど大きな価格差はついていないようです。ただし、徒歩20分を超える(またはバス便)エリアについては、大きく価格が下がっています。いずれにしても、25万円/㎡程度ですから、一戸建用地として100㎡購入しても2,500万円となり「土地+注文住宅」で検討している方にも 十分選択肢のひとつになり得るエリアだと思われます。

(1)中古マンション

平均販売価格(万円) 平均専有面積(㎡) 平均㎡単価(万円)
築15年以内 3,229万円 65.3㎡ 51万円
築15年~25年 2,609万円 71.5㎡ 37万円
築25年 超 1,466万円 52.5㎡ 29万円

 

(2)一戸建

平均販売価格(万円) 平均土地面積(㎡) 平均建物面積(㎡)
新築 3,608万円 96.7㎡ 100.94㎡
築15年以内 3,568万円 119.3㎡ 103.97㎡
築15年~25年 3,269万円 123.4㎡ 126.33㎡
築25年 超 3,062万円 154.0㎡ 122.55㎡

 

(3)土地

平均販売価格(万円) 平均土地面積(㎡) 平均㎡単価(万円)
徒歩10分以内 4,802万円 210.2㎡ 26.1万円
徒歩10分~20分 3,627万円 170.8㎡ 25.7万円
徒歩20分超

バス便

2,600万円 172.9㎡ 15.4万円

※東日本REINS 2018/4/1 ~ 2018/4/24のデータを集計

 

4、川口市の教育環境。認可整備率ほぼ100%。認可保育施設の充実を図る

川口市には、52校の公立小学校、26校の公立中学校、9校の公立高校があります。川口市内に私立の小中高校はありませんが、隣接するさいたま市には私立小学校が3校、私立中学校が8校、私立高校が10校あります。

大学、短期大学については、川口市内に埼玉学園大学、川口短期大学の2校、さいたま市には、埼玉大学、人間総合科学大学蓮田キャンパス、浦和大学、芝浦工業大学大宮キャンパス、日本大学法学部大宮キャンパスなどがありますが、都内への通学も十分可能です。(2017年5月1日現在)

未就学児については、認可保育施設の充実を図っており、認可整備率(=認可・認可外を合わせた全体の定員に対する認可保育施設・事業の定員の割合)は99.2%、2017年の入園決定率は70%となっています。

また、川口市では、両親が昼間在宅していない共働きの家庭等(小学校1年~6年生)を対象とする「放課後児童クラブ」を120ヶ所開設しており、5,000人以上の児童が利用しています。

 

4-1. 幼稚園・保育園・学校の数

公立 私立
幼稚園・認定こども園 2園 41園
小学校 52校 0
中学校 26校 0
高等学校 9校 0
大学・短大 0 2校

※出典: 川口市ホームページ

 

4-2. 待機児童数(2017年度)

待機児童数 49人

川口市の待機児童数は、2017年度49人と発表されています。2017年度に認可保育所が11施設、小規模保育が9施設増えたことにより、前年の98人から大きく改善しました。

 

5、川口市の不動産市場と住宅購入について

川口市の一番の魅力は、東京、新宿、池袋、渋谷など都内の主要エリアに30分以内というアクセスのよさに加え、大型のデパートやショッピングモールなどの商業施設が充実していることによる「利便性」でしょう。

そしてもう一つの魅力は行政サービスです。不動産情報サイトSUUMOの調査では、川口市は「埼玉県内の行政サービスがいい行政区」で1位となっており、子どもの医療費は中学校修了まで無償(所得制限なし)、私立幼稚園利用者に対する補助金などがあり、公民館や図書館の数も多く、子育て世代にはとても暮らしやすい街となっています。また、川口駅前の駅前行政センターでは、平日20:00まで、土日も17:30まで窓口での手続きをおこなっています。

その一方で、不動産価格はリーズナブルで、一戸建、マンションとも3,000万円台~4,000万円台で購入可能。土地についても川口市の平均地価は約24万円/㎡と、隣接する東京都北区(57万円/㎡)の約半分です。

さらに、2020年からは川口駅東口の銀座通り商店街を含む大型の再開発も予定されており、街の発展とともに、ますます人気が高まっていくでしょう。都内で働く子育て世代の皆さまにはぜひおすすめしたいエリアです。