データで見る不動産購入 【神奈川県 鎌倉市】

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1、神奈川県鎌倉市の人口・世帯数

 

鎌倉市は三浦半島の西側に位置する、京都と並ぶ古都の街です。日本で初めての武家政権が置かれた、多くの人が一度は訪れる歴史ある街で、どちらかと言えば観光地のイメージが強い街ですが、実は暮らす街としても非常に高い人気を誇っています。

そんな鎌倉市の人口は、約17万人、世帯数は約7万6,000世帯。最近10年間の人口はほぼ横ばい、世帯数は4%増となっています。年間の転入出者数は、転入が約1,400人上回っています。

 

1-1、人口・世帯数(2021/4/1 現在)

人口 172,932人
世帯数 76,217世帯

 

1-2、人口・世帯数の推移

 

1-3、転入・転出(2020年中)

転入者数 7,741人
転出者数 6,362人

※出典:2020年 人口移動報告(総務省)

 

2、神奈川県鎌倉市の不動産情報

 

2-1、土地の価格

土地の価格(地価)については、毎年1月1日を基準とした「公示地価」と7月1日を基準とした「基準地価」が発表されています。鎌倉市における公示地価と基準地価の平均は以下の通りです。直近の平均地価としては、㎡あたり24~28万円、最近10年間は上昇傾向が続いており、10年間で約6%の上昇となっています(公示地価ベース)。

 

■公示地価、基準地価とは?

公示地価とは、地価公示法に基づき、国(国土交通省)が、毎年1月1日時点の土地価格を判定して、1㎡あたりの単価として公表するものです。基準地価とは、国土利用計画法に基づき、都道府県が毎年7月1日時点の土地価格を判定して、1㎡あたりの単価として公表するものです。

同年の価格を比較した場合、公示地価よりも基準地価の方が半年遅れで公表されるため、より直近の取引価格を反映していると見ることができます。なお公示地価、基準地価はともに一般の土地の取引価格の指標等として使われていますが、あくまで指標であり、実際の取引価格とは異なりますのでご注意ください。

 

鎌倉市全体の地価平均(㎡あたり)

公示地価(2021年) 241,892円
基準地価(2020年) 282,120円


マップでご覧いただけるように、鎌倉市にはJR横須賀線、江ノ島電鉄、湘南モノレールの3線が乗り入れています。横須賀線の大船駅、鎌倉駅周辺は30万円台/㎡の地点も見られますが、江ノ島電鉄沿線では20万円/㎡台、湘南モノレール沿線では10万円/㎡台の地点もあり、十分検討できる水準だと思います。

 

2-2、新設住宅着工戸数(2020年)

国土交通省が発表している新設住宅着工戸数について見てみましょう。鎌倉市で2020年中に新築された建物は944戸でした。内訳としては、持ち家(注文住宅)が46%、貸家(賃貸住宅)が33%、分譲住宅が21%と、注文住宅の比率が高くなっています。また、分譲住宅は、一戸建が年200~300戸安定して供給されているのに対して、マンションは年による変動が大きく、2020年の着工はゼロとなっています。

 

持ち家 430戸
貸家 311戸
給与住宅 0戸
分譲住宅 203戸

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2-3、住宅着工戸数の推移

鎌倉市の住宅着工数は最近10年間でマイナス36%となっています。内訳としては、注文住宅がマイナス31%、分譲住宅がマイナス53%、賃貸住宅がマイナス25%とすべてのカテゴリーで減少しています。特に分譲住宅が大きくマイナスになっていますが、これは分譲マンションの供給が減少したためです。

 

2-4、鎌倉市の不動産価格相場

鎌倉市で販売されている新築マンションは、供給数が非常に少ない上に、価格も3,000万円台~7,000万円台まで幅があり、「相場」というのが難しいですが、平均的な㎡単価は70~80万円くらいのようです。中古マンションは、築15年以内で平均4,644万円(59.4万円/㎡)、築15~25年で平均4,325万円(46.6万円/㎡)、築25年超で平均2,623万円(33.7万円/㎡)前後となっています。

一戸建については、新築が4,875万円、中古は築15年以内で平均7,756万円、築25年以内で6,625万円、築25年超は8,734万円となっています。マンション・一戸建いずれも、「鎌倉」というブランドや流通量が少ないことによる希少価値により、不動産の相場としては割高と言えます。また億を超えるような高級物件も含まれ、平均価格と個別の物件価格には大きな開きがありますので、不動産情報サイトや現地の不動産会社で情報収集してみることをおすすめします。

最後に土地の相場については、最寄駅から徒歩10分以内で平均25.4万円/㎡、徒歩20分以内なら21.6万円/㎡、徒歩20分超で16.2万円/㎡となっています。

 

 

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3、鎌倉市の教育環境

鎌倉市には、17校の公立小学校、10校の公立中学校、4校の公立高校と6校の私立高校があります。大学は市内に1校(鎌倉女子大学)ありますが、神奈川県内、都内へ通学も十分可能です。未就学児については、幼稚園・保育園・認定こども園等あわせて約80施設があります。

 

3-1、幼稚園・保育園・学校の数

公立 私立
幼稚園・保育園・認定こども園等 5施設 76施設
小学校 17校 2校
中学校 10校 6校
高等学校 4校 6校
大学・短大 0校 1校

 

3-2、待機児童数(2020年4月現在)

 

待機児童数(国基準) 59人

 

鎌倉市の、2020年4月現在の待機児童は前年より19人減の59人となっています。待機児童数は、2018年から3年連続で県内ワースト2位となっており、市では保育所の新設など、受け皿拡大を進めてきましたが、保育需要の高まりに追いつかない状況が続いています。ただ、市内の就学前児童数は減少していることから、新たに施設を設置するのではなく、既存施設の活用や、保育士確保などでの受け皿拡大を目指すとのことです。

 

 

4、神奈川県 鎌倉市の不動産市場と住宅購入について

鎌倉は言うまでもなく日本を代表する「古都」であり、たくさんの歴史・文化遺産が現存する由緒ある街です。そうした歴史ある街並みに加え、湘南の海と三方を山に囲まれた自然豊かな街でもあり、多くの人が一度は住んでみたいと思う「憧れの街」といっても過言ではありません。鎌倉に住むことそのものがひとつのステータスと言ってもよいでしょう。

一方、鎌倉市を不動産的な視点で見てみると、鎌倉駅はJR横須賀線で品川駅まで約50分、東京駅まで約1時間の立地にあります。比較のために、東京駅から約1時間圏内の他のエリアの平均地価を見てみると、神奈川県平塚市(15.3万円)、東京都八王子市(15.4万円)、埼玉県川越市(16.3万円)、千葉県佐倉市(6.4万円)など、鎌倉市(24.2万円)よりもはるかに安いことがわかります。通勤時間だけで単純比較はできませんが、鎌倉の不動産価格には「鎌倉プレミアム」とも言うべき目に見えない価値が含まれていると考えたほうがよいでしょう。

 

 

 

 

このように多少割高であることを承知した上で、やっぱり鎌倉に住みたいという方は、まずどのエリアに住むかということを検討してみましょう。最も鎌倉らしさが感じられるのはやはり横須賀線の鎌倉駅周辺です。一方、大船駅は鎌倉らしさには欠けますが、横須賀線、東海道線、京浜東北線、湘南モノレールなど6路線が乗り入れる利便性の高い駅となります。鎌倉駅を起点に、横須賀線沿線の北鎌倉や海沿いの江ノ島電鉄沿線を検討してみるか、大船駅を起点に湘南モノレール沿線の富士見町~西鎌倉方面を検討してみるかがポイントとなります。ちなみに地価は横須賀線・江ノ島電鉄沿線よりも、湘南モノレール沿線の方がリーズナブルです。

そしてもう一つはどのような物件を狙うかということです。より鎌倉らしさを求めるなら、敷地が広くゆったりとした中古一戸建などを狙ってみたいところですが、敷地が広い分価格は高めで中古だから安く買えるというわけではありません。むしろ敷地の広さや建物の趣などにそれほどこだわりのない方には、リーズナブルな新築一戸建の方がおすすめかも知れません。新築であればメンテナンスコストや保証の面でも一定の安心感があります。さらに一人暮らしやDINKSの方にはマンションという選択肢もあるでしょう。流通数はそれほど多くありませんので、新築・中古を並行して探してみるとよいでしょう。

鎌倉に住まいを購入するということは、単に家を買うということだけでなく、鎌倉という街のブランドや歴史、自然環境などを買うということであり、また1年を通じて訪れるたくさんの観光客や慢性的な交通渋滞などと付き合っていくことでもあります。観光ではなく「暮らす」という視点で一度現地を訪れ、情報収集してみることをおすすめします。

 

 

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