鎌倉市は三浦半島の西側に位置する、京都と並ぶ古都の街です。日本で初めての武家政権が置かれた、多くの人が一度は訪れる歴史ある街で、どちらかと言えば観光地のイメージが強い街ですが、実は暮らす街としても非常に高い人気を誇っています。

1.鎌倉市の人口はほぼ横ばい、世帯数は5％増

そんな鎌倉市の人口は、約17万人、世帯数は約7万7,000世帯。最近10年間の人口はほぼ横ばい、世帯数は5％増となっています。年間の転入出者数は、転入が約850人上回っています。

1-1.人口・世帯数（2023/1/1 現在）

人口	172,107人
世帯数	76,864世帯

1-2.人口・世帯数の推移

	2014年	2015年	2016年	2017年	2018年	2019年	2020年	2021年	2022年	2023年
人口	173,448	173,223	172,786	172,279	172,129	172,254	172,293	172,700	172,698	172,107
世帯数	73,304	73,630	72,949	73,172	73,705	74,340	74,933	75,824	76,470	76,864

※各年1月1日 現在（鎌倉市ホームページ）

1-3.転入・転出（2022年中）

転入者数	7,154人
転出者数	6,299人

※出典：2022年人口移動報告（総務省）

2.神奈川県鎌倉市の不動産情報

2-1.土地の価格は、㎡あたり約25～30万円。最近10年で16％の上昇

土地の価格（地価）については、毎年1月1日を基準とした「公示地価」と7月1日を基準とした「基準地価」が発表されています。鎌倉市における公示地価と基準地価の平均は以下の通りです。直近の平均地価としては、㎡あたり約25～30万円で、最近10年間は、緩やかな上昇傾向が続き、10年で約16％上昇しています。（基準地価ベース）

■公示地価、基準地価とは？

公示地価とは、地価公示法に基づき、国（国土交通省）が、毎年1月1日時点の土地価格を判定して、1㎡あたりの単価として公表するものです。基準地価とは、国土利用計画法に基づき、都道府県が毎年7月1日時点の土地価格を判定して、1㎡あたりの単価として公表するものです。

同年の価格を比較した場合、公示地価よりも基準地価の方が半年遅れで公表されるため、より直近の取引価格を反映していると見ることができます。なお公示地価、基準地価はともに一般の土地の取引価格の指標等として使われていますが、あくまで指標であり、実際の取引価格とは異なりますのでご注意ください。

鎌倉市全体の地価平均（㎡あたり）

公示地価（2023年）	253,910円
基準地価（2023年）	304,280円

公示・基準地価の推移（平均/㎡）

	2014年	2015年	2016年	2017年	2018年	2019年	2020年	2021年	2022年	2023年
公示   地価	228,768円	229,791円	228,175円	229,093円	230,216円	231,787円	234,624円	241,892円	243,692円	253,910円
基準   地価	262,640円	265,320円	268,040円	271,160円	274,680円	280,520円	282,120円	281,080円	288,120円	304,280円

マップでご覧いただけるように、鎌倉市にはJR横須賀線、江ノ島電鉄、湘南モノレールの3線が乗り入れています。横須賀線の大船駅、鎌倉駅周辺は30万円台/㎡を超える地点も見られますが、江ノ島電鉄沿線では20万円/㎡台、湘南モノレール沿線では10万円/㎡台の地点もあり、十分検討できる水準だと思います。

2-2.新設住宅着工戸数は約1,390戸。注文住宅、分譲住宅がバランスよく供給

国土交通省が発表している新設住宅着工戸数について見てみましょう。鎌倉市で2022年中に新築された建物は1,390戸でした。内訳としては、持ち家（注文住宅）が34％、貸家（賃貸住宅）が38％、分譲住宅が28％と、バランスよく供給されています。分譲住宅の内訳としては、一戸建が228戸（59％）、マンションが160戸（41％）となっており、マンションは年によりばらつきがありますが、分譲一戸建は年200～300戸ほど安定して供給されています。

■鎌倉市の新設住宅着工戸数（2022年）

持ち家	479戸
貸家	521戸
給与住宅	2戸
分譲住宅	388戸
計	1,390戸

2-3.鎌倉市の住宅着工数は10年間でマイナス13％。

鎌倉市の住宅着工数は最近10年間でマイナス13％となっています。内訳としては、注文住宅がマイナス16％、分譲住宅がマイナス13％、賃貸住宅がマイナス11％とすべてのカテゴリーで減少しています。

鎌倉市の新設着工戸数

	2013年	2014年	2015年	2016年	2017年	2018年	2019年	2020年	2021年	2022年
持ち家	570戸	446戸	479戸	498戸	478戸	413戸	420戸	430戸	535戸	479戸
貸家	586戸	335戸	411戸	590戸	600戸	500戸	418戸	311戸	370戸	521戸
給与住宅	0戸	0戸	1戸	1戸	1戸	0戸	0戸	0戸	1戸	2戸
分譲住宅	448戸	218戸	285戸	493戸	323戸	884戸	307戸	203戸	301戸	388戸
総計	1,604戸	999戸	1,176戸	1,582戸	1,402戸	1,797戸	1,145戸	944戸	1,207戸	1,390戸

※出典：国土交通省 住宅着工統計

2-4.神奈川県鎌倉市の不動産価格。新築は4,000万円台～億ションまで

鎌倉市で販売されている新築マンションは、供給数が少ない上に、価格も4,000万円台～1億円超まで幅があり、「相場」というのが難しく、㎡単価も立地やグレードにより80万円～150万を超えるものまでかなり幅があります。

中古マンションは、築15年以内で平均7,115万円（85.5万円/㎡）、築15～25年で平均5,606万円（66.4万円/㎡）、築25年超で平均4,502万円（50.5万円/㎡）前後となっています。

一戸建については、新築が5,883万円、中古は築15年以内で平均9,737万円、築25年以内で8,124万円、築25年超は8,906万円となっています。マンション・一戸建いずれも、ここ数年で大きく値上がりしていることに加え、「鎌倉」というブランドや流通量が少ないことによる希少価値により、不動産の相場としては割高と言えます。また億を超えるような高級物件も含まれ、平均価格と個別の物件価格に開きがありますので、不動産情報サイトや現地の不動産会社で情報収集してみることをおすすめします。

最後に土地の相場については、最寄駅から徒歩10分以内で平均36.0万円/㎡、徒歩20分以内なら29.2万円/㎡、徒歩20分超で16.2万円/㎡となっています。

（1）中古マンション

	販売価格（万円）			専有面積（㎡）			㎡単価（万円）
	最大	最小	平均	最大	最小	平均	平均
築15年以内	14,900万円	4,080万円	7,115万円	120㎡	69㎡	82㎡	85.5万円
築15～25年	15,500万円	2,480万円	5,606万円	114㎡	66㎡	84㎡	66.4万円
築25年 超	13,000万円	900万円	4,502万円	206㎡	52㎡	85㎡	50.5万円

（2）一戸建

	販売価格（万円）			土地面積（㎡）			建物面積（㎡）
	最大	最小	平均	最大	最小	平均	最大	最小	平均
新築	32,000万円	3,880万円	5,883万円	261㎡	51㎡	121㎡	260㎡	77㎡	104㎡
築15年以内	22,800万円	3,180万円	9,737万円	714㎡	33㎡	198㎡	222㎡	60㎡	118㎡
築15～25年	28,000万円	3,980万円	8,124万円	505㎡	58㎡	173㎡	231㎡	75㎡	120㎡
築25年 超	33,000万円	698万円	8,906万円	3,717㎡	70㎡	493㎡	468㎡	59㎡	159㎡

（3）土地

	販売価格（万円）			土地面積（㎡）			㎡単価（万円）
	最大	最小	平均	最大	最小	平均	平均
徒歩10分以内	135,000万円	1,880万円	12,246万円	3,308㎡	73㎡	375㎡	36.0万円
徒歩10分～20分	19,000万円	680万円	6,259万円	1,491㎡	46㎡	265㎡	29.2万円
徒歩20分超・バス	30,000万円	400万円	5,479万円	7,631㎡	100㎡	534㎡	16.2万円

※REINS（不動産流通標準情報システム） 2023年9月のデータをもとに集計

～　神奈川県鎌倉市の物件を見る　～

3.鎌倉市の待機児童数は県内ワースト2位。大学は都内への通学も可能

鎌倉市には、16校の公立小学校、9校の公立中学校、4校の公立高校と6校の私立高校があります。大学は市内に鎌倉女子大学と、湘南鎌倉医療大学の2校がありますが、神奈川県内、都内へ通学も十分可能です。未就学児については、幼稚園・保育園・認定こども園等あわせて約60施設があります。

3-1.幼稚園・保育園・学校の数

	公立	私立
幼稚園・保育園・認定こども園等	5施設	55施設
小学校	16校	2校
中学校	9校	6校
高等学校	4校	6校
大学・短大	0校	2校

3-2. 待機児童数（2023年4月現在）

待機児童数（国基準）

28人

鎌倉市の2023年4月現在の待機児童数は、県内ワースト2位の28人でした。20人を超えるのは座間市と鎌倉市だけで、早期の改善が望まれます。小さなお子様のいる方は市役所等に確認してみることをおすすめします。

■鎌倉市の待機児童数の推移

2020年	2021年	2022年	2023年
59人	45人	15人	28人

4.神奈川県鎌倉市の住まい探しは、鎌倉駅と大船駅どちらを起点とするか検討してみよう

鎌倉は言うまでもなく日本を代表する「古都」であり、たくさんの歴史・文化遺産が現存する由緒ある街です。そうした歴史ある街並みに加え、湘南の海と三方を山に囲まれた自然豊かな街でもあり、多くの人が一度は住んでみたいと思う「憧れの街」といっても過言ではありません。鎌倉に住むことそのものがひとつのステータスと言ってもよいでしょう。

一方、鎌倉市を不動産的な視点で見てみると、鎌倉駅はJR横須賀線で品川駅まで約50分、東京駅まで約1時間の立地にあります。比較のために、東京駅から約1時間前後の他のエリアの平均地価を見てみると、神奈川県平塚市（16.3万円）、東京都八王子市（16.4万円）、埼玉県川越市（18.7万円）、千葉県佐倉市（7.4万円）など、鎌倉市（30.4万円）よりもはるかに安いことがわかります。通勤時間だけで単純比較はできませんが、鎌倉の不動産価格には「鎌倉プレミアム」とも言うべき目に見えない価値が含まれていると考えたほうがよいでしょう。それに加えて、近年ではインバウンド人気も鎌倉の地価上昇に拍車をかけており、住む街としてのハードルはますます高くなっています。

■平均地価の比較（都心から約1時間圏内）

神奈川県 鎌倉市	30.4万円
神奈川県 平塚市	16.3万円
東京都 八王子市	16.4万円
埼玉県 川越市	18.7万円
千葉県 佐倉市	7.4万円

※2023年 基準地価（㎡あたり）

このようにマイホーム購入としては多少割高であることを承知した上で、やっぱり鎌倉に住みたいという方は、まずどのエリアに住むかを検討してみましょう。最も鎌倉らしさが感じられるのはやはり横須賀線の鎌倉駅周辺です。一方、大船駅は鎌倉らしさには欠けますが、横須賀線、東海道線、京浜東北線、湘南モノレールなど6路線が乗り入れる利便性の高い駅となります。鎌倉駅を起点に、横須賀線沿線の北鎌倉や海沿いの江ノ島電鉄沿線を検討してみるか、大船駅を起点に湘南モノレール沿線の富士見町～西鎌倉方面を検討してみるかがポイントとなります。ちなみに地価は横須賀線・江ノ島電鉄沿線よりも、湘南モノレール沿線の方がリーズナブルです。

そしてもう一つはどのような物件を狙うかということです。より鎌倉らしさを求めるなら、敷地が広くゆったりとした中古一戸建などを狙ってみたいところですが、敷地が広い分価格は高めで中古だから安く買えるというわけではありません。むしろ敷地の広さや建物の趣などにそれほどこだわりのない方には、リーズナブルな新築一戸建の方がおすすめかも知れません。新築であればメンテナンスコストや保証の面でも一定の安心感があります。さらに一人暮らしやDINKSの方にはマンションという選択肢もあるでしょう。流通量はそれほど多くありませんので、新築・中古を並行して探してみるとよいでしょう。

鎌倉に住まいを購入するということは、単に家を買うということだけでなく、鎌倉という街のブランドや歴史、自然環境などを買うということであり、また1年を通じて訪れるたくさんの観光客や慢性的な交通渋滞などと付き合っていくことでもあります。観光ではなく「暮らす」という視点で一度現地を訪れ、地域に詳しい不動産会社などから情報収集してみることをおすすめします。

神奈川県鎌倉市の物件を探す