データで見る不動産購入 【千葉県 千葉市】

不動産売買_関連 市場/相場_関連 暮らし/法律/その他 注文建築_関連 資金/ローン/税制_関連

千葉市は千葉県の中央部に位置する県庁所在地で、人口約200万人の政令指定都市です。千葉県最大の都市であると同時に、幕張メッセ、日本三大貿易港である千葉港を有する国際都市でもあります。

そんな千葉市の人口は、約196万人、世帯数は約87万世帯。最近10年間で、人口は約2%増加、世帯数は約8%増加しています。年間の転入出者数は年約77,000~87,000人で転出数が約10,000人上回っています。

1、千葉市の人口・世帯数

1-1.人口・世帯数(2019/1/1 現在)

人口 1,955,504人
世帯数 870,824世帯

 

1-2.人口・世帯数の推移

 

1-3.転入・転出(2018年中)

転入者数 87,276人
転出者数 77,278人

※出典:総務省 住民基本台帳人口移動報告(2018年)

 

 

2、千葉市の不動産情報 

 

2-1.土地の価格 

土地の価格(地価)については、毎年1月1日を基準とした「公示地価」と7月1日を基準とした「基準地価」が発表されています。千葉市における公示地価と基準地価の平均は以下の通りです。直近の平均地価としては、約14万円~15万円/㎡となっており、最近10年間では、2012~2013年まで下落基調が続きましたが、その後横ばいから上昇に転じています。千葉市は6つの区からなり市域が広いため、市全体の平均地価だけでなく、区ごとの平均地価を参考にした方がよいでしょう。区別に見ると中央区が最も高く、次いで美浜区、稲毛区と続いており、すべての区で前年比プラスとなっています。

 

■公示地価、基準地価とは?

公示地価とは、地価公示法に基づき、国(国土交通省)が、毎年1月1日時点の土地価格を判定して、1㎡あたりの単価として公表するものです。基準地価とは、国土利用計画法に基づき、都道府県が毎年7月1日時点の土地価格を判定して、1㎡あたりの単価として公表するものです。

同年の価格を比較した場合、公示地価よりも基準地価の方が半年遅れで公表されるため、より直近の取引価格を反映していると見ることができます。なお公示地価、基準地価はともに一般の土地の取引価格の指標等として使われていますが、あくまで指標であり、実際の取引価格とは異なりますのでご注意ください。

 

千葉市全体の地価平均(㎡あたり)

公示地価(2018年) 147,547円
基準地価(2018年) 150,123円

 

千葉市の区別平均地価(円)

行政区 地価(㎡) 地価(坪) 前年比
中央区 197,991 654,516 +2.31%
美浜区 163,430 540,264 +1.74%
稲毛区 146,794 485,269 +1.55%
花見川区 131,057 433,246 +0.94%
若葉区 87,150 288,099 +0.19%
緑区 67,988 224,754 +0.24%

(2019年 公示地価) ※1坪≒3.30578㎡

 

 

千葉市にはJR総武線、総武本線、内房線、外房線、京葉線、京成線、千葉モノレールなど非常に多くの路線が乗り入れており、路線バスも発達しています。その中でも人気なのはJR総武線、京葉線沿線で15~20万円/㎡程度、総武本線沿線やバスエリアだと10~15万円/㎡前後、都心から離れる外房線、内房線、千葉モノレールのエリアだと10万円/㎡を切る地点も存在します。京成線はJR総武線とほぼ並行して走っているため、両駅が使えるケースも多く、価格差はほとんどありません。

 

2-2.新設住宅着工戸数(2018年)

国土交通省が発表している新設住宅着工戸数について見てみましょう。千葉市で2018年中に新築された建物は6,246戸でした。内訳としては、持ち家(注文住宅)が25%、貸家(賃貸住宅)が49%、分譲住宅が25%となっています。分譲住宅の内訳は、一戸建が1,180戸、マンションが380戸と一戸建が多く供給されています。千葉市は注文住宅、分譲ともに一戸建中心のエリアだと言えそうです。

 

持ち家 1,563戸
貸家 3,081戸
給与住宅 42戸
分譲住宅 1,560戸

 

2-3.住宅着工戸数の推移

千葉市の住宅着工数は最近8年間でプラス1%とほぼ横ばいです。内訳としては、注文住宅がマイナス21%、分譲住宅がマイナス23%、賃貸がプラス42%と、注文住宅と分譲住宅の大きなマイナス分を賃貸住宅がカバーする形になっています。分譲住宅の内訳を見ると、一戸建は安定的に年1,200戸程度供給されているのに対して、マンションは年ごとの上下が大きく、2017年は2,371戸だったのに対し、2018年は380戸と大幅に減少しています。都心部のマンション価格高騰が千葉市のような郊外エリアにも波及してきたことが一因と考えられます。


2-4.千葉市の不動産価格相場

千葉市で販売されている新築マンションは3,000万円台後半~4,000万円台半ばがボリュームゾーンで、㎡単価は50~60万円くらいが相場のようです。中古マンションは、築15年以内で平均3,274万円(42.1万円/㎡)、築15~25年で平均2,589万円(32.8万円/㎡)、築25年超で平均1,059万円(15.6万円/㎡)前後が相場です。

一戸建については、新築で3,150万円前後、中古は築15年以内で平均2,946万円、築25年以内で2,797万円、築25年超で2,153万円前後となっています。一戸建は新築と中古でそれほど価格差がないのに対し、マンションは新築価格が上がっている分、中古に割安感があり、築15年を超えると新築の3~4割下がるので、立地のよい中古マンションを探してみるのもよい選択肢かもしれません。

最後に土地の相場については、最寄駅から徒歩10分以内なら平均18.5万円/㎡、徒歩20分以内なら11.5万円/㎡、徒歩20分を超えると7.9万円/㎡となっています。ただし、前述のようにエリア(区)によって大きく価格が変わるため、平均値ではなく希望エリアに絞って相場感をつかんでみるとよいでしょう。

 

3、千葉市の教育環境

千葉市には、111校の公立小学校、56校の公立中学校、22校の公立高校、9校の私立高校があります(2018年10月現在)。大学は市内に国立千葉大学をはじめ私立大学が11校ありますが、都内の大学へも十分通学可能です。未就学児については、幼稚園・保育園・認定こども園等あわせて300近くの施設があります。

 

3-1.幼稚園・保育園・学校の数

公立 私立
幼稚園・保育園・認定こども園等 60施設 235施設
小学校 111校 1校
中学校 56校 3校
高等学校 22校 9校
大学・短大 2校 11校

 

3-2. 待機児童数(2018年10月1日)

 

待機児童数(国基準) 448人

出典:千葉市ホームページ

 

千葉市における、2018年10月現在の待機児童数は、昨年度比4人増の448人です。年齢別の内訳としては、3歳未満が409人、3歳以上が39人で、全体の約91%を3歳未満が占めています。市では不足する保育施設をまかなうため、市立保育所・私立保育園のほかに、認可外保育施設のうち一定の基準を満たした施設を「千葉市先取りプロジェクト認定保育施設」、「千葉市保育ルーム」として認定し、助成をおこなっています。

 

4、千葉市の不動産市場と住宅購入について

千葉市は6つの区からなる政令指定都市です。市域が非常に広くエリアによって異なる顔をもっていますので、住宅購入を検討する際には、まずどのエリアで探すかということがテーマになります。それぞれのエリアの成り立ちや雰囲気などで分けると、大きく次の4つに分類できます。

 

① 中央区エリア・・・政治・経済の中心である千葉の都心部

中央区を中心とした千葉市の経済・商業の中心部で、JR総武線「千葉駅」、京葉線「蘇我駅」、京成電鉄「千葉中央駅」、を中心とするエリア。商業地であると同時に周辺には住宅地もあり、マンション、一戸建ともに流通しています。千葉駅からは総武線快速で東京駅まで約40分と通勤アクセスもよく、大型商業施設もたくさんあるので、通勤便、生活便ともに申し分ありませんが、千葉市内では最も価格の高いエリアとなります。

 

②稲毛区、花見川区エリア・・・既存の住宅地が多く残るベッドタウン

千葉駅から都心方面に向かう総武線沿線には、古くからの住宅地である稲毛区、花見川区があります。千葉市は戦前から戦後にかけて、海面の埋め立てが何度も行われてきた歴史がありますが、稲毛区、花見川区は埋め立て前の海岸線にあたる国道14号線の北側に市街地が形成されています。この2つの区を横断する形で総武線、京成線が走っており、中央区エリアよりも都心に近いため、ベッドタウンとして多くの住宅団地が開発されました。その中でもJR総武線の稲毛駅は快速停車駅でもあり人気の高いエリアです。

 

③美浜区エリア・・・アクセス抜群で街並みも美しい海浜エリア

美浜区はその名の通り、千葉市の海浜部に位置する埋め立てによって生まれた広大なエリアで、道路や街並みも美しく整備されています。美浜区にはJR京葉線が横断しており、幕張メッセのある海浜幕張駅からは東京駅まで約30分です。京葉線が開通する1990年以前は、いわゆる公団の大規模団地が多く供給されていましたが、開通後は都心へのアクセスが大幅に改善されたことにより、民間のマンションや一戸建も多く供給されるようになり、現在も新築~築浅の物件が多いエリアです。区内には幕張メッセやZOZOマリンスタジアムなどがあり、東京ディズニーリゾートのある舞浜駅へも京葉線で20分前後と、休日のお出かけにも便利な非常に人気の高いエリアです。

 

④若葉区、緑区エリア・・・豊かな自然が残る郊外エリア

若葉区、緑区は、自然が多く残る千葉市の郊外エリアと言えるでしょう。JR千葉駅から総武本線、内房線、外房線に乗換える(直通電車もある)かバス便となるため、ややアクセスは悪くなります。通勤圏ではありますがどちらかというと、千葉県内に通勤する人や、車中心の生活スタイルに向いているエリアと言えるでしょう。その半面、田園地帯や公園などの自然が多く、価格もリーズナブルなので、広い土地を買って注文住宅を建てたい方や、広めの一戸建を購入してゆったり暮らしたいファミリーにはおすすめしたいエリアです。

若葉区の中心はJR総武本線と千葉都市モノレールが乗り入れる「都賀駅」で、東京駅まで約50分。また緑区では区の中心となるJR外房線「鎌取駅」をはじめ、同「土気駅」、京成線「おゆみ野駅」などを中心に大規模な宅地造成が行なわれ、いわゆるニュータウンが形成されています。緑区ではこのニュータウンを中心に子育て世代の人口が大幅に増えており、年少人口割合が千葉県内で一番高いエリアです。

 

■千葉市の区制

※出典:千葉市ホームページ

 

都心からも近く、幕張新都心のような未来型の街と自然が残る郊外型の街が調和する千葉市。都心で働くビジネスマンにも、ゆったり子育てを楽しみたいファミリー層にも、たくさんの魅力と選択肢がある街です。それぞれのライフスタイルやご予算に合わせて住まい探ししてみるとよいと思います。ぜひ現地の不動産会社で情報収集してみてはいかがでしょうか。