日銀の新総裁就任、日経平均株価の最高値更新など様々なトピックがあった2023年上半期、不動産市況はどのように変化したのでしょうか。今回も前回に引き続き、首都圏の成約数、価格、在庫などの最新データから大きな市況の流れを探ってみましょう。

1. なぜ不動産市況を把握する必要があるのか

そもそも不動産の価格はどうやって決まるのでしょう？企業が売主となって販売する場合、土地や建物の仕入価格に、その土地の造成費、建築・リノベーション等の工事費、広告宣伝や販売促進の費用などを勘案して算出しますが、それ以外に非常に重要な要素となるのが「市況」です。

では、市況とはいったい何なのか？どのようにして決まっているのか？について解説します。

1-1. そもそも不動産市況とは？

前提として、不動産価格は「定価」というものがなく、その時々の需要と供給のバランスで価格が決まる仕組みになっています。また不動産は1つとして同じものがないので、比較がしにくくいわゆる「相場」がつかみにくい商品です。

そうした価格の動きや相場をつかむためには、市場に流通している物件数（供給）や、実際に成約に至った物件数（需要）や価格等を数値的に把握していくことが重要です。こうしたデータを総合的に分析したものが不動産市況と言われるものです。

1-2. 不動産価格が変動する背景とマクロ指標

不動産価格は需要と供給のバランスで決まると申し上げましたが、その需要の背景にあるのが国内の経済状況です。簡単に言えば「景気がいい」時期には不動産の需要が高まり価格も上昇しますし、「景気が悪い」時期にはその逆となります。また、不動産の購入には住宅ローンなどの借入をともなうことが多いので、金利の動向は不動産価格に大きな影響を与えます。こうした株価や金利などの経済指標はマクロ指標とも呼ばれ、不動産価格に影響を与える重要なデータとなります。

1-3. 市況がわかると買い時がわかる？

常に変動する不動産市況を把握しておくことは、住宅購入検討者にとって非常に重要です。単に価格が安いか高いかではなく、今後どのように動いていくのか、自分にとって今は買うべきタイミングなのかどうかなどを俯瞰的に検討した上で購入判断できるからです。

本コラムでは、主に業界向けに公開されているデータを元に、一般の方にもできるだけわかりやすく不動産市況を解説していきます。

2. 2023年上半期の首都圏「新築マンション」市況

それではまず、首都圏の新築マンション市況を見てみましょう。

■首都圏の新築マンション市況（2023年上半期）

※カッコ内は前年同月比 ※▲はマイナス

2-1. 首都圏新築マンションの発売戸数は2年連続の減少

首都圏の2023年上半期（1～6月）の新築マンション発売戸数は10,502戸で、前年同期の12,712 戸から17.4％減少しました。

エリア別に見ると、東京23区が5,386戸→4,902戸（▲9.0%）、東京都下が1,023戸→834戸（▲18.5%）、神奈川県が3,066戸→1,954戸（▲36.3%）、埼玉県が1,685戸→1,295戸（▲23.1%）、千葉県が1,552戸→1,517戸（▲2.3%）と全エリアで減少となっています。中でも東京都下、神奈川県、埼玉県は二桁減となっています。

2-2. 首都圏新築マンションの販売価格は最高値を大きく更新

一方、販売価格は前年同期と比べ、首都圏平均で6,510万円→8,873万円（+36.3%）、東京23区で8,091万円→1億2,962万円（+60.2%）、東京都下で5,418万円→5,609万円（+3.5%）、神奈川県で5,343万円→5,748万円（+7.6%）、埼玉県で5,887万円→5,019万円（▲14.7%）、千葉県で4,727万円→4,766万円（+0.8%）と、東京23区と神奈川県で大きく上昇しています。

ただし23区の上昇は、3～5月に高額物件の新規分譲が相次いだことが影響しており、6月の平均価格は7,703万円と前年並みまで下がっています。

2-3. 首都圏新築マンションの㎡単価も高額物件の増加で大きく上昇

専有面積1㎡あたりの価格を示す「㎡単価」の推移も見てみましょう。首都圏全体では97.7万円→132.1 万円（+35.2%）、東京23区で127.0万円→192.4万円（+51.5%）、東京都下で78.4万円→84.6万円（+7.9%）、神奈川県で81.4万円→86.9万円（+6.8%）、埼玉県で83.9万円→77.2万円（▲8.0%）、千葉県で64.6万円→67.9万円（+5.1%）となっています。23区は、販売価格と同様に高額物件の影響で大きく上昇しましたが、6月には落ち着きを取り戻しています。

出典：首都圏新築マンション市場動向（株式会社不動産経済研究所）より抜粋・作成

新築マンションは供給戸数が減少していることに加え、都心部で2億円を超えるような高額物件が販売されたため平均値が大きく上下しています。また近年では高額で販売できる立地にターゲットを絞って開発される傾向が強まっており、一般的なマンションニーズは新築から中古に移りつつあると言えます。

3. 2023年上半期の首都圏「中古マンション」市況

次に中古マンションの市況について見ていきましょう。2023年上半期（1～6月）の首都圏全体の成約件数は前年同期比で▲1.2％と微減、成約価格と㎡単価は上昇となりました。成約価格は37ヶ月連続、㎡単価は38ヶ月連続で前年同月を上回っています。しかし昨年10％を超えていた上昇率は、3～9％程度と徐々に下がってきており、値上がりが続く中でも上昇ペースは落ち着いてきています。

■首都圏中古マンション市況（2023年上半期）

※カッコ内は前年同月比 ※▲はマイナス

3-1. 首都圏中古マンションの成約件数は埼玉県で大きく減少

首都圏の中古マンション成約件数は前年同期比で微減となりました。上半期の合計件数では、首都圏全体で18,285件 → 18,065件（▲1.2%）。エリア別に見ると、東京都で9,643件 → 9,645件（0.0%）、神奈川県で4,308件 → 4,334件（+0.6%）、埼玉県で2,139件 → 1,944件（▲9.1%）、千葉県で2,195件 → 2,142件（▲2.4%）と、東京、神奈川はほぼ横ばい、埼玉で大きく減少しています。

3-2. 首都圏中古マンションの成約価格は全域で上昇するも、上昇率は一桁台に下がる

一方、成約価格は全エリアで前年を上回っており、首都圏全体で4,183万円→4,457万円（+6.5%）。エリア別に見ると、東京都で5,220万円→5,554万円（+6.4%）、神奈川県で3,431万円→3,612万円（+5.3%）、埼玉県で2,697万円→2,819万円（+4.5%）、千葉県で2,549万円→2,718万円（+6.6%）となっており、価格は高止まりしつつ、上昇率は前年の半分近くまで下がってきています。

※2023年上半期の各月の成約価格の平均

3-3. 首都圏中古マンションの成約㎡単価は70万円。上昇率は12.6％から6.8％まで下がる

「成約㎡単価」も同様に上昇率が縮小しています。首都圏全体では65.6万円→70.0万円（+6.8%）、東京都で87.9万円→93.3万円（+6.2%）、神奈川県で51.4万円→54.4万円（+5.8%）、埼玉県で39.6万円→41.6万円（+5.1%）、千葉県で34.8万円→37.3万円（+7.0%）と、全域で1桁台の上昇にとどまっています。前年同期の上昇率（12.6％）から約半分に縮小しています。

とは言え、昨年（2022年）は、ほとんどの月で上昇率が10％を超えていたため、今年に入り上昇ペースが落ちるのも自然と言えます。新築マンションの供給が減る中で、都市部の中古マンション需要は根強いものがありますので、このまま下落に転じる可能性は低いと思われます。

※2023年上半期の月ごとの成約㎡単価の平均

3-4. 首都圏中古マンションの在庫件数は回復が顕著

今回の中古マンション市況で特に目を引くのが「在庫数」です。2021年後半から回復基調にあった首都圏の在庫数は、2022年2月から17ヶ月連続で前年同月を上回り、2023年6月は45,872件（前年比+23.4％）の大幅増となりました。エリア別に見ても、東京都で+17.4%、神奈川県で+24.7%、埼玉県で+34.8%、千葉県で+27.0%と全域で大きく回復しています。

一般的に、在庫が増加すると価格には下落圧力がかかりますので、前述のように、成約価格や㎡単価の上昇ペースが落ちてきているのは、こうした在庫の急速な回復も一因と考えられます。

出典：レインズデータライブラリー（東日本不動産流通機構）より抜粋・作成

4. 2023年上半期の「新築一戸建」市況

続いて、新築一戸建の市況を見てみましょう。2023年上半期の首都圏全体の成約件数は+4.6％。東京と神奈川は減少、埼玉と千葉で増加となり、需要が都心から郊外に広がっていることがわかります。

■首都圏新築一戸建市況（2023年上半期）

※カッコ内は前年同月比 ※▲はマイナス

4-1. 首都圏新築一戸建の成約件数は埼玉・千葉で大幅増

1～6月の成約件数は、首都圏全体で2,166件→2,266件（+4.6%）と微増、東京都で592件→554件（▲6.4%）、神奈川県で766件→722件（▲5.7%）、埼玉県492件→588件（+19.5%）、千葉県316件→402件（+27.2%）と、東京と神奈川で減少する一方、埼玉と千葉で大幅増となり、特に千葉は3割近い増加となっています。

4-2. 首都圏新築一戸建の成約価格は下落。割安感のある千葉で約6％上昇

1～6月の成約価格は、首都圏全体で4,094万円→4,066万円（▲0.7%）、東京都で4,994万円→5,000万円（+0.1%）、神奈川県で4,040万円→4,011万円（▲0.7%）、埼玉県で3,539万円→3,544万円（+0.1%）、千葉県で3,422万円→3,620万円（+5.8%）と、千葉県を除き横ばい～下落となりました。

首都圏平均で見ると、4～6月は3ヶ月連続で前年割れとなっており、上昇の勢いが衰えているのがわかります。これは一戸建の需要が、価格の安い郊外に広がったことより、平均価格を押し下げているためと考えられます。

※2023年上半期の月ごとの成約価格の平均

4-3. 首都圏新築一戸建の在庫件数は回復が続く

中古マンションと同様、新築一戸建も在庫の回復が続いています。1～6月の平均在庫数（※）は、首都圏全体で10,498件→15,529件（+47.9%）と大幅増。エリア別に見ても、東京都で+50.3%、神奈川県で+53.7%、埼玉県で+49.8%、千葉県で+33.2%と全エリアで増加し、コロナ前の水準をほぼ回復しました。

※2023年上半期の月ごとの在庫数の平均

出典：レインズデータライブラリー（東日本不動産流通機構）より抜粋・作成

5. 2023年上半期の「中古一戸建」市況

最後に首都圏の中古一戸建の市況をみてみましょう。成約件数は18ヶ月連続で前年割れし、上昇を続けていた成約価格も32ヶ月ぶりに前年を下回りました。

■首都圏 中古一戸建市況（2023年上半期）

※カッコ内は前年同月比 ※▲はマイナス

5-1. 首都圏中古一戸建の成約件数は全エリアで減少

1～6月の成約件数（前年比）は、首都圏全体で6,992件→6,509件（▲6.9%）、エリア別に見ると、東京都で2,189件→2,040件（▲6.8%）、神奈川県で1,905件→1,734件（▲9.0%）、埼玉県で1,481件→1,355件（▲8.5%）、千葉県で1,417件→1,380件（▲2.6%）と全エリアで減少しています。中でも神奈川県と埼玉県の減少幅が大きくなっています。

5-2. 首都圏中古一戸建の成約価格は全エリアで上昇

成約件数が1年以上にわたり前年割れを続ける中で、成約価格は上昇傾向を維持していましたが、2023年6月は32ヶ月ぶりに前年を下回りました。上期の平均では、首都圏全体で3,702万円→3,824万円（+3.3%）、エリア別に見ると、東京都で5,251万円→5,301万円（+1.0%）、神奈川県で3,837万円→4,103万円（+6.9%）、埼玉県で2,497万円→2,610万円（+4.5%）、千葉県で2,388万円→2,484万円（+4.0%）と全域で上昇していますが、昨年下半期の上昇率（7～10％）と比べると、上昇の勢いが衰えているのがわかります。

※2023年上半期の月ごとの成約価格の平均

5-3. 首都圏中古一戸建の在庫件数は2022年後半から回復に転じる

中古一戸建の在庫件数は、昨年の下半期から回復に転じ、1～6月も増加が続きました。平均在庫数（※）は、首都圏全体で13,143件→16,638件（+26.6%）、エリア別では東京都が+23.1%、神奈川県が+29.1%、埼玉県が+33.2%、千葉県が+22.0%と大きく回復しています。コロナ禍で新築一戸建が減少したことにより、中古のニーズが高まっていましたが、新築の在庫回復で中古のニーズはやや後退していると推測されます。

※2023年上半期の月ごとの在庫数の平均

出典：レインズデータライブラリー（東日本不動産流通機構）より抜粋・作成

6. 今後の不動産価格を占うマクロ指標

不動産価格と相関性が高いと言われている2つの指標と建築費について見ていきましょう。

6-1. 日経平均株価は年初から約3割の上昇。バブル後最高値を更新

1つ目は日経平均株価です。株価は不動産価格と相関関係にあると言われていますが、日々の株価の動きと同じように不動産価格が変動するわけではなく、株価の動きから半年くらい遅れて不動産価格に影響を与えると言われています。 2023年上半期の日経平均株価は、昨年末の26,094円から6月末の33,189円まで約27％上昇し、33年ぶりに33,000円台を回復しました。背景には海外からの投資が日本に向かっていることが挙げられますが、急激な株高に警戒感を抱く意見も多く、今後の推移を見守っていく必要があるでしょう。

6-2. 住宅ローン金利は固定金利の上昇が一服。変動型は低水準を維持

そして、もう一つの指標が住宅ローン金利です。ここでは全期間固定金利の「フラット35」（※）の金利推移をみてみましょう。2023年は利上げへの警戒感から固定金利が上昇し、3月に1.96％まで上昇しましたが、日銀の新総裁就任後に「低金利政策を維持する」と明言したことから、金利の先高観が後退し、1.7％台まで下がっています。また変動金利は、依然として0.5％前後の低水準で推移しています。

※フラット35とは：住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して融資をおこなう、全期間固定金利の住宅ローン。

6-3. 建築工事費は引き続き高値圏が続く

次に建築費を見てみましょう。エネルギー価格や資材価格の上昇、円安などにより、大きく上昇した建築費は、2023年に入り落ち着いてはいるものの、いまだ高値圏で推移しています。また資材価格に加えて、インフレや人手不足により人件費が上昇傾向にあることから、建築費は高値が続くと予想されます。新築物件の購入を検討している方は建築費の動きにも注意しましょう。

7. 今年後半は価格上昇ペースの鈍化に注目。値下がりのきっかけとなるイベントとは？

2023年上半期の不動産市況、いかがでしたでしょうか？

住宅購入を検討する方にとって重要なのは、価格が高いか安いかではなく「これからどう動くのか」「自分にとって今は買い時なのか」ということです。未来を正確に予測するのは難しいことですが、このようなデータや指標を継続的に見ていくことによって、ある程度の予測は立てることができます。

2023年上半期の市況としては、一戸建の成約件数と価格上昇率が縮小し、在庫が急速に回復していることが確認されました。これは、昨年来の価格上昇により、消費者の購入意欲が下がっていることが要因と思われ、価格のピークが近いことを示唆しています。また、新築マンションは高価格帯へのシフトが進み価格は上昇。その影響で、中古マンションの価格も上昇しましたが、上昇率は昨年より下がってきており、在庫も回復していることから、マンション価格も徐々に横ばいに変わっていくと予想されます。

こうした中で、価格は今の水準を維持するのか、あるいは何かのきっかけで下落に向かうのか。今年後半に注目しておくべきは、国内の金融政策と世界情勢でしょう。

4月に就任した日銀の植田総裁は、「従来の低金利政策を維持する」としていますが、10年国債の金利操作（イールドカーブ・コントロール）を、近々修正するのではないかという憶測も飛び交っています。もしそうなれば、長期金利は上昇しますので、固定金利の住宅ローンに影響が及ぶことになります。また金利が上がり円高になれば、輸入建材の値下がりから建築費が下がる方向に向かうかも知れません。

世界情勢としては、ウクライナ情勢や米国の景気後退が挙げられます。ウクライナ情勢はいまだ沈静化の兆しがありませんが、何らかの解決が図られれば資源価格は安定に向かい、建築費が下がる要因になります。また、米国の景気はいまだ強い状態が続いていますが、景気後退の懸念はくすぶったままです。うまくソフトランディングできるのか、急激な景気後退に陥るのか注目しておく必要がありそうです。

現在は、物価、不動産価格、株価など軒並み上昇しています。金利や景気に変化がなければこのまま高値圏を維持すると思われますが、市場が過熱していることに対する警戒感も高まっており、もしこれらの情勢に変化があれば、大きく変動する可能性もあります。

いずれにしても、これから住まいの購入を検討される方は、金利や価格の動きをしっかりチェックするとともに、不動産会社などからこまめに情報収集するよう心がけましょう。

価格相場や金利の最新データ、今後の見通しなどはお近くの住宅情報館までお気軽にご相談ください。

次回の市況データは2024年1月ごろ公開の予定です。