データで見る不動産購入 【静岡県 静岡市】

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1、静岡市の人口・世帯数

 

静岡市は静岡県の中央部に位置する政令指定都市です。県庁所在地としては日本一広い面積をもち、静岡県内では浜松市に次いで人口が多い市ですが、市街地は駿河湾に面した平野部に集中しており、北部には南アルプスの広大な山岳地帯が広がっています。

そんな静岡市の人口は、約70万人、世帯数は約31万8,000世帯。最近10年間の人口は約4%減、世帯数は7%増となっています。年間の転入出者数は、転出者数が約1,000人上回っています。

 

1-1、人口・世帯数(2020/1/1 現在)

人口 698,275人
世帯数 317,923世帯

 

1-2、人口・世帯数の推移

 

1-3、転入・転出(2019年中)

転入者数 24,059人
転出者数 25,195人

※出典:2019年 住民基本台帳人口移動報告(総務省)

 

 

2、静岡市の不動産情報

 

2-1、土地の価格

土地の価格(地価)については、毎年1月1日を基準とした「公示地価」と7月1日を基準とした「基準地価」が発表されています。静岡市における公示地価と基準地価の平均は以下の通りです。直近の平均地価としては、㎡あたり15万円台後半から16万円台で、最近10年間は、2016年まで緩やかな下落傾向が続いていましたが、2017年から上昇傾向が見られます。

 

■公示地価、基準地価とは?

公示地価とは、地価公示法に基づき、国(国土交通省)が、毎年1月1日時点の土地価格を判定して、1㎡あたりの単価として公表するものです。基準地価とは、国土利用計画法に基づき、都道府県が毎年7月1日時点の土地価格を判定して、1㎡あたりの単価として公表するものです。

同年の価格を比較した場合、公示地価よりも基準地価の方が半年遅れで公表されるため、より直近の取引価格を反映していると見ることができます。なお公示地価、基準地価はともに一般の土地の取引価格の指標等として使われていますが、あくまで指標であり、実際の取引価格とは異なりますのでご注意ください。

 

静岡市全体の地価平均(㎡あたり)

公示地価(2019年) 157,984円
基準地価(2019年) 168,350円

 

マップでご覧いただけるように、静岡市には中心となるエリアが2つあります。ひとつは東海道新幹線の停車駅でもある静岡駅の周辺で16~20万円台/㎡、もうひとつは清水駅の周辺で10~12万円/㎡前後となっています。そしてこの2つのエリアを東西に結ぶJR東海道線と静岡鉄道沿線が10万円/㎡台前半、駅から離れた北部の市街地だと10万円/㎡を切るエリアも存在します。

 

 

2-2、新設住宅着工戸数(2019年)

国土交通省が発表している新設住宅着工戸数について見てみましょう。静岡市で2019年中に新築された建物は4,231戸でした。内訳としては、持ち家(注文住宅)が48%、貸家(賃貸住宅)が35%、分譲住宅が17%と、注文住宅が約半数を占めます。分譲住宅は一戸建が多く供給されており、マンションの供給もありますが年によりばらつきがあり、供給数も少なくなります。

 

持ち家 2,029戸
貸家 1,456戸
給与住宅 15戸
分譲住宅 731戸

 

 

2-3、住宅着工戸数の推移

静岡市の住宅着工数は最近9年間で23%減となっています。内訳としては、注文住宅がマイナス17%、分譲住宅がマイナス42%、賃貸住宅がマイナス17%なっています。静岡県はもともと注文住宅が多いエリアですが、前回の消費税増税(2014年)前をピークに着工数は減少しており、分譲住宅、賃貸住宅もここ2~3年は減少傾向となっています。

 

2-4、静岡市の不動産価格相場

静岡市で販売されている新築マンションは3,000万円台半ば~4,000万円台前半くらいの価格帯が中心で、㎡単価は概ね50~60万円が相場のようです。中古マンションは、築15年以内で平均3,139万円(40.6万円/㎡)、築15~25年で平均1,840万円(24.8万円/㎡)、築25年超で平均816万円(14.5万円/㎡)前後です。新築と中古の価格差が大きいので、マンションをお探しの方は、新築と中古を並行して検討してみるのもよいかも知れません。

一戸建については、新築で2,799万円、中古は築15年以内で平均3,211万円、築25年以内で3,018万円、築25年超は1,681万円となっており、中古の方が平均価格が高くなっていますが、これは土地面積が平均30~50㎡ほど広いためです。

最後に土地の相場については、最寄駅から徒歩10分以内で平均9.4万円/㎡、徒歩20分以内なら10.5万円/㎡、徒歩20分超で10.8万円/㎡となっています。静岡市はエリアによって相場が大きく変わることに加え、も車やバスによる移動も多いことから、平均価格だけでなく個別の物件を当たって見た方がよさそうです。

 

 

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3、静岡市の教育環境

静岡市には、86校の公立小学校、43校の公立中学校、14校の公立高校と18校の私立高校があります。(2019年4月現在)。静岡市は静岡県内でも保育施設や学校の数が多く、大学も国立静岡大学をはじめ、静岡県立大学、東海大学など5つの大学があり、教育環境は充実していると言えるでしょう。

 

3-1、幼稚園・保育園・学校の数

公立 私立
幼稚園・保育園・認定こども園等 62施設 150施設
小学校 86校 3校
中学校 43校 11校
高等学校 14校 18校
大学・短大 2校 3校

 

3-2、待機児童数(2019年4月現在)

 

待機児童数(国基準) 0人

 

静岡市は、2018年に続き2年連続の待機児童ゼロを達成しています。市によると、保育需要は年々高まっているものの、2014年から段階的に、認定こども園や小規模保育事業所の新設、既存保育施設の定員増加などの対策を講じており、今後も保育士の確保などに努め、待機児童ゼロを目指していくとのことです。

 

 

4、静岡市の不動産市場と住宅購入について

 

静岡市は、2003年に旧静岡市と旧清水市が合併してできた市で、現在は、葵区、駿河区、清水区の3区で構成されています。市の北側は南アルプスと接しており、市域の約90%が山間部です。そのため市域の10%という比較的狭いエリアに、コンパクトに市街地が形成されており、商業地域や文化・教育施設と居住エリアが近く、とても住みやすい都市構造となっています。市内には、JR(新幹線・在来線)と静岡鉄道が東西に走り、東名・新東名高速のインターチェンジも多数あるため、市街地における交通の便は申し分ありません。

前述の通り、静岡市の中心となるのは、JRの静岡駅と清水駅です。静岡市での物件探しはまず、この2つのエリアを中心に検討してみるとよいでしょう。静岡駅エリアは、江戸時代に駿府城の城下町として栄えた政治・経済の中心で、交通の要所でもあります。都市型のライフスタイルを志向する方は、まず静岡駅を中心とした物件探しをおすすめします。

一方、清水エリアは、かつて東海道の宿場町として栄えた、清水港を中心とした漁業・海運・工業の街で、「まちと港が融合する都心」をキャッチフレーズにウォーターフロントの魅力を活かした街づくりが進められています。また世界遺産である「三保の松原」、Jリーグ清水エスパルスのホームタウンとしても広く知られています。それぞれに特徴のある2つのエリアを比較しながら物件探しを進めてみるとよいと思います。

静岡市では上記2エリアに東静岡駅を加えた3エリアを「都市拠点」、草薙駅、安倍川駅、駿河区役所周辺を「地域拠点」と位置づけています。人口減少や高齢化に備え、拠点エリアに人口を集中させ、コンパクトで継続性の高い都市を作ろうとしているわけです。

都市部で利便性の高い暮らしを求めるなら都心(静岡・東静岡・清水)のマンションや一戸建、利便性を重視しつつゆとりのある一戸建を探したいなら地域拠点(草薙・安倍川・駿河区役所周辺)、さらに自然環境や広さを求めるなら駅から離れた郊外の一戸建、というように、ライフスタイルに合わせて検討を進めてみるとよいと思います。

出典:静岡市都市計画マスタープラン(概要版) https://www.city.shizuoka.lg.jp/000719034.pdf

 

静岡市は、富士山や南アルプスなど豊かな自然に囲まれ、伊豆や熱海などの観光地も近く、気候も温暖でとても住みやすい街です。また少し前の調査ではありますが、日経DUAL「共働き子育てしやすい街2015 地方都市編」では、全国1位にランキングされるなど、子育てファミリーにもおすすめの街です。ぜひ観光を兼ねて訪れてみてはいかがでしょうか?

 

(参考)日経DUAL「共働き子育てしやすい街2015」( https://dual.nikkei.com/article/075/43/

 

 

 

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