データで見る不動産購入 【千葉県 浦安市】

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1、千葉県 浦安市の人口・世帯数

 

浦安市は千葉県の北西部に位置し、旧江戸川を挟んで東京都と接する市です。東京ディズニーリゾートの街として全国的に知られており、周辺には多くのリゾートホテルや商業施設などが建ち並んでいます。また、東京メトロ東西線の浦安駅、JR京葉線の新浦安駅と舞浜駅の3駅からは、都心まで約15分とアクセスも抜群で、都心に通勤するビジネスマンのベッドタウンとしても発展し続けている街です。

そんな 浦安市の人口は、約17万人、世帯数は約8万2,000世帯。最近10年間の人口は4%増、世帯数は14%増となっています。年間の転入出者数は、転出が約600人上回っています。

 

1-1、人口・世帯数(2020/12/末 現在)

人口 169,918人
世帯数 81,940世帯

 

1-2、人口・世帯数の推移

1-3、転入・転出(2020年中)

転入者数 9,452人
転出者数 10,117人

※出典: 2020年 住民基本台帳人口移動報告(総務省)

 

2、千葉県 浦安市の不動産情報

 

2-1、土地の価格

土地の価格(地価)については、毎年1月1日を基準とした「公示地価」と7月1日を基準とした「基準地価」が発表されています。 浦安市における公示地価と基準地価の平均は以下の通りです。直近の平均地価としては、㎡あたり35万円前後、最近10年間では2011年の東日本大震災の影響で下落したものの、2015年以降は、緩やかな上昇傾向が続いています。

 

■公示地価、基準地価とは?

公示地価とは、地価公示法に基づき、国(国土交通省)が、毎年1月1日時点の土地価格を判定して、1㎡あたりの単価として公表するものです。基準地価とは、国土利用計画法に基づき、都道府県が毎年7月1日時点の土地価格を判定して、1㎡あたりの単価として公表するものです。

同年の価格を比較した場合、公示地価よりも基準地価の方が半年遅れで公表されるため、より直近の取引価格を反映していると見ることができます。なお公示地価、基準地価はともに一般の土地の取引価格の指標等として使われていますが、あくまで指標であり、実際の取引価格とは異なりますのでご注意ください。

 

浦安市全体の地価平均(㎡あたり)

公示地価(2020年) 351,730円
基準地価(2020年) 358,066円

 

 

マップでご覧いただけるように、東京メトロ東西線の浦安駅、JR京葉線の新浦安駅・舞浜駅周辺で30万円/㎡を超えるエリアが見られるものの、駅から少し離れた住宅地では20万円/㎡台半ば~後半となっており、比較的検討しやすい価格帯となっています。ただし後述のように、実際の取引価格は公示(基準)価格よりやや高くなっているようですので、検討の際には、不動産会社等で実際の相場を確認してみることをおすすめします。

 

2-2、新設住宅着工戸数(2020年)

国土交通省が発表している新設住宅着工戸数について見てみましょう。 浦安市で2020年中に新築された建物は1,107戸でした。内訳としては、持ち家(注文住宅)が9%、貸家(賃貸住宅)が65%、分譲住宅が26%と、賃貸住宅が全体の6割以上を占めています。都心アクセスのよさとディズニーリゾートのブランド力により、賃貸ニーズが非常に高い街だと言えそうです。分譲住宅の内訳としては、一戸建が160戸、マンションが126戸と、バランスよく供給されています。

 

持ち家 104戸
貸家 716戸
給与住宅 1戸
分譲住宅 286戸

 

2-3、住宅着工戸数の推移

浦安市の住宅着工数は最近10年間でプラス59%と大幅な伸びとなっています。内訳としては、注文住宅がマイナス42%、分譲住宅がプラス327%(約4倍)、賃貸住宅がプラス90%(約2倍)と、分譲と賃貸が大幅な伸びとなっています。ただし、比較対象となる2011年は、東日本大震災による被害を受け、大幅に着工数が減少した年であるため、実際にはそれほどの伸びではありません。詳細については下表をご参照ください。

 

2-4、浦安市の不動産価格相場

浦安市の新築マンションは4,000万円台後半~7,000万円台まで幅広く供給されています。㎡単価も物件により70万円台後半~100万円近いものまで幅広いため、個別の物件を当たってみた方がよさそうです。中古マンションは、築15年以内で平均4,463万円(64.2万円/㎡)、築15~25年で平均5,353万円(53.8万円/㎡)、築25年超で平均3,864万円(48.7万円/㎡)前後が相場です。

一戸建については、新築で5,441万円、中古は築15年以内で平均6,960万円、築25年以内で5,315万円、築25年超は7,278万円となっています。新築、中古とも多くの物件が流通していますが、築年数が古い物件は土地面積が広くなる傾向があります。

最後に土地の相場については、最寄駅から徒歩10分以内で平均45.7万円/㎡、徒歩20分以内なら39.4万円/㎡、徒歩20分超で36.6万円/㎡となっています。

浦安市は都心に向かう鉄道が3駅利用可能で、市内のバス網も整備されているため、駅から離れたエリアでも利便性が高く、ファミリー層に人気があります。

 

 

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3、浦安市の教育環境

浦安市には、17校の公立小学校、9校の公立中学校、公立高校と私立高校が2校ずつあります。また市内には明海大学、順天堂大学、了徳寺大学の3つのキャンパスがありますが、都内への通学も十分可能です。未就学児については、幼稚園・保育園・認定こども園等あわせて約70施設があります。

 

3-1、幼稚園・保育園・学校の数

公立 私立
幼稚園・保育園・認定こども園等 18施設 53施設
小学校 17校 0校
中学校 9校 2校
高等学校 2校 2校
大学・短大 0校 3校

 

3-2、待機児童数(2020年4月現在)

 

待機児童数(国基準) 34人

 

浦安市における、2020年4月現在の待機児童数は34人となっています。子育て世代の流入により利用希望者が増える中、市では保育施設の定員を増やしており、2020年度には前年より108人減少するなど大幅な改善が見られました。

 

 

 

4、千葉県 浦安市の不動産市場と住宅購入について

 

浦安市は東京ディズニーリゾートのある街として全国的に知られています。しかし、たまに遊びに行くリゾートの街というだけでなく、住み暮らす街としてもたくさんの魅力をもっています。かつて小さな漁村だった浦安は、昭和40年代に始まった公有水面埋め立て事業によって、市域を約3倍に拡大するとともに、計画的な街づくりを進めてきました。地下鉄東西線の開通、東京ディズニーリゾートのオープン、JR京葉線の開通など段階的に発展を続け、東京に近接するベッドタウンとして人口が急激に増加しました。

市内には、東京メトロ東西線とJR京葉線が乗り入れており、東京(大手町)駅までは15~20分とアクセスは申し分ありません。また市のほぼ全域が市街化されており、ショッピングモールやスーパーなども多く、日常の買い物などに困ることはありません。また、少し足を伸ばせば「ららぽーとTOKYO-BAY」、「IKEA TOKYO-BAY」、「三井アウトレットパーク幕張」、「イオンモール幕張新都心」、「コストコホールセール幕張」などにも15~20分と、週末のお出かけにも便利な街です。

こうした利便性の高さに加え、浦安市は生産年齢人口(15歳~65歳)の比率が高く、高齢化率が低い自治体としても全国トップレベルで、総務省が公表している「財政力指数(令和元年度)」は、千葉県では第1位、全国で7位にランキングされています。つまり、若年層の人口が多く、豊かな税収に支えられた市民サービスの充実した街と捉えることができるでしょう。

浦安市の住まい探しは、まずエリア選びから始めてみることをおすすめします。約6キロ四方とコンパクトな市域は大きく5つのエリアに分かれます。

出典:浦安市ホームページ

 

この中で住まい探しの対象となるのは「元町エリア」「中町エリア」「新町エリア」の3エリアで、それぞれに特徴があり雰囲気も大きく異なります。順番に見ていきましょう。

 

①元町エリア

元町エリアは、埋め立てによって市域が拡大する前からあった浦安の「もともとの町」で、昔ながらの漁師町の面影が残るエリアです。東西線浦安駅が最寄駅となりますが、駅周辺はマンションと一戸建が混在し、駅から少し離れると一戸建中心の住宅地が広がっています。歴史ある神社やお寺も点在し、風情のある裏路地や釣宿など浦安の原風景が残っており、趣きや地域のつながりを感じながら暮らしたいという方におすすめのエリアです。

 

②中町エリア

中町エリアは、昭和39年(1964年)からはじまった、第一期埋め立て事業により誕生したエリアです。埋め立て当初から計画的な街づくりが行われ、中高層のマンション、低層の閑静な住宅地、公園や小中学校、商業施設などが整備されています。JR新浦安駅前には、ショッピングセンター、ホテルなどもあり賑やかで、広々とした敷地に建つ高層マンション、歩道の整備された広い道路、多彩な商業施設などが魅力のエリアです。新浦安駅周辺には、1980年台にUR都市機構が開発した大型マンションが数多くあります。築年数は古くなっていますが、管理の良さと利便性の高さで人気が高く、リノベーションを前提に購入する方が多くいます。新築物件はそれほど多くないので、新浦安駅から徒歩圏を狙いたい方、中古+リノベーションで検討されている方におすすめのエリアです。

 

③新町エリア

新町エリアは、昭和47年(1972年)からはじまった、第二期埋め立て事業によって誕生したエリアです。街全体が立体的な建築群としてデザインされており、アメリカ西海岸のようなアーバンリゾート風の街並みを演出しています。広い街路に高層のマンションが建ち並ぶ近未来的な景観は、国土交通省の「都市景観100選」にも選出されました。

新町エリアは浦安市でもっとも新しいたエリアで、まだ開発途上であるため、新築物件が比較的多く供給されています。新築マンションを希望する方はまずこのエリアで探してみるとよいでしょう。計画的に整備されたリゾート地のような街並みで都市型の暮らしを求める方にはおすすめのエリアです。

 

都心へのアクセスも抜群で、利便性が高く暮らしやすく、市の財政力も高い浦安市。エリアごとに異なる顔をもつ多様性に富んだ街でもあります。ぜひ現地に足を運びご自身の目で体感していただければと思います。

 

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