世界的なコロナの流行から約1年半が経過し、いまだ終わりが見えない中で、首都圏の不動産価格は総じて上昇トレンドが続いています。購入を検討する方には判断が難しい局面ですが、各種データから市況を読み解き、上昇の背景を知ることで購入判断に役立てていただければと思います。

１、なぜ不動産市況を把握する必要があるのか

そもそも不動産の価格はどうやって決まるのでしょう？企業が売主となって販売する場合、土地や建物の仕入価格に、その土地の造成費、建築・リノベーション等の工事費、広告宣伝や販売促進の費用などを勘案して算出しますが、それ以外に非常に重要な要素となるのが「市況」です。

では、市況とはいったい何なのか？どのようにして決まっているのか？について解説します。

1-1. そもそも不動産市況とは？

まず前提として、不動産価格は「定価」というものがなく、その時々の需要と供給のバランスで売買価格が決まる仕組みになっています。また、不動産は1つとして同じものがないので、比較がしにくくいわゆる「相場」がつかみにくい商品です。

そうした価格の動きや相場をつかむためには、市場に流通している物件数（供給）や、実際に成約に至った物件数（需要）や価格等を数値的に把握していくことが重要です。こうしたデータを総合的に分析したものが不動産市況と言われるものです。

1-2. 不動産価格が変動する背景とマクロ指標

不動産価格は需要と供給のバランスで決まると申し上げましたが、その需要の背景にあるのが国内の経済状況です。簡単に言えば「景気がいい」時期には不動産の需要が高まり価格も上昇しますし、「景気が悪い」時期にはその逆となります。また、不動産の購入には住宅ローンなどの借入をともなうことが多いので、金利の動向は不動産価格に大きな影響を与えます。こうした株価や金利などの経済指標はマクロ指標とも呼ばれ、不動産価格に影響を与える重要なデータとなります。

1-3. 市況がわかると買い時がわかる？

常に変動する不動産市況を把握しておくことは、住宅購入検討者にとって非常に重要です。単に価格が安いか高いかではなく、今後どのように動いていくのか、自分にとって今は買うべきタイミングなのかどうかなどを俯瞰的に検討した上で購入判断できるからです。

本コラムでは、主に業界向けに公開されているデータを元に、一般の方にもできるだけわかりやすく不動産市況を解説していきます。

２、2021年前半の「新築マンション」市況

それではまず、首都圏の新築マンション市況を見てみましょう。

2-1. 首都圏新築マンションの発売戸数

首都圏の6月の新築マンション発売戸数は、1回目の緊急事態宣言明けの前年同月1,543戸から25.7％増加の1,939戸となり、7ヶ月連続で増加しました。地域別では、東京区部730戸→861戸（+17.9%）、東京都下134戸→150戸（+11.9%）、神奈川県180戸→418戸（+132.2%増）、埼玉県69戸→208戸（+201.4%増）、千葉県430戸→302戸（▲29.8%）となっており、千葉県以外の地域で増加しています。

※「▲」はマイナスを表す（以下同様）

2-2. 首都圏新築マンションの販売価格

同様に6月の販売価格は、首都圏平均で前年同月の6,389万円から▲2.8％下落し6,211万円。地域別では、東京区部7,962万円→7,701万円（▲3.3%）、東京都下5,330万円 →4,603万円（▲13.6%）、神奈川県5,312万円→5,332万円（+0.4%）、埼玉県4,450万円→ 5,379万円（+20.9%）、千葉県4,812万円→4,551万円（▲5.4%）と、東京と千葉は下落、埼玉は上昇、神奈川はほぼ横ばいとなっていますが、価格は依然として高い水準にあります。

2-3. 首都圏新築マンションの㎡単価

専有面積1㎡あたりの価格を示す「㎡単価」の6月の首都圏平均は94.2万円で前年同月の96.9万円から▲2.8％下落しました。地域別では、東京区部128.2万円 →119.8万円（▲6.6%）、東京都下86.8万円→69.9万円（▲19.5%）、神奈川県81.7万円→77.4万円（▲5.3%）、埼玉県70.1万円→81.6万円（+16.4%）、千葉県64.4万円→68.4万円（+6.2%）となっており、東京、神奈川で下落している一方、埼玉、千葉で上昇しています。新築マンションはコロナ禍以前から価格が上昇していたため、一部地域で値下がりしているように見えますが、全体としては高止まりが継続しており、上昇の波は都心部から郊外に波及していると言えるでしょう。

出典：首都圏新築マンション市場動向（株式会社不動産経済研究所）より抜粋・作成

３、2021年前半の「中古マンション」市況

次に中古マンションの市況について見ていきます。6月の首都圏全体の市況は、1回目の緊急事態宣言の影響を受けた前年6月と比べ、成約件数が5.0％増、成約価格が9.4％増、㎡単価が11.1％増となっており、件数は4ヶ月連続、価格は13ヶ月連続、㎡単価は14ヶ月連続で前年同月を上回りました。マンション市場はコロナ禍以前から新築・中古とも長期間に渡り活況が続いています。

■首都圏中古マンション市況（2021年）

	4月	5月	6月
成約件数	3,428件（1,629件）	3,297件（1,692件）	3,262件（3,107件）
成約価格	3,826万円（3,201万円）	3,813万円（3,296万円）	3,873万円（3,541万円）
成約㎡単価	59.1万円（50.88万円）	58.59万円（52.03万円）	59.42万円（53.48万円）
在庫件数	34,184件（46,251件）	33,801件（46,507件）	33,641件（45,555件）

※カッコ内は前年

3-1. 首都圏中古マンションの成約件数

首都圏の中古マンション成約件数を見ると、1～3月の繁忙期を過ぎ、4月以降はやや落ち着いた動きとなっていますが、埼玉県では6ヶ月連続、千葉県では4ヶ月連続で前年同月を上回っています。

6月の前年同月比は、首都圏全体で3,107件→3,262件（+5.0％）、都道府県別では東京都1,615件→1,609件（▲0.4％）、神奈川県748件→841件（+12.4％）、埼玉県359件→373件（+3.9％）、千葉県385件→439件（+14.0％）と東京よりも周辺3県が活況だったことがわかります。

3-2. 首都圏中古マンションの成約価格

成約価格も同様に、昨年からの上昇基調が継続しており、首都圏全体の6月の前年同月比は3,541万円→3,873万円（+9.4％）。都道府県別では、東京都4,394万円→5,007万円（+14.0%）、神奈川県2,988万円→3,116万円（+4.3%）、埼玉県2,277万円→2,409万円（+5.8%）、千葉県2,211万円→2,409万円（+8.9%）とすべての都道府県で上昇しています。

3-3. 首都圏中古マンションの成約㎡単価

「㎡単価」についても、同様に上昇基調が続いています。6月の首都圏全体の前年同月比は、53.5万円→59.4万円（+11.1％）。都道府県別に見ると、東京都70.2万円→81.9万円（+16.7%）、神奈川県43.9万円→46.4万円（+5.8%）、埼玉県32.5万円→35.0万円（+7.4%）、千葉県29.9万円→32.9万円（+10.3%）と全域で上昇しています。

一方、専有面積は首都圏全体で66.20㎡から65.18㎡へと1㎡ほど小さくなっており、価格は上昇しつつも専有面積が縮小したことが、㎡単価の上昇につながっていることがわかります。また、同じ予算でより広い物件を求めて、需要が郊外に広がっていくことが予想されます。

3-4. 首都圏中古マンションの在庫件数

最後に、中古マンションの在庫件数を見てみましょう。グラフの通り、昨年から継続して在庫件数は減り続けており、首都圏全体で▲26.2％、都道府県別に見ると東京都▲21.9%、神奈川県▲32.5%、埼玉県▲32.6%、千葉県▲27.1%と、市場に流通する物件が大幅に減っていることがわかります。

理由としては、コロナ禍により不動産会社のスタッフ等との接触を避けたいという心理がはたらき、売却時期が先送りされていること。また新築マンションの高騰で中古市場に買い手が流入していることなどが考えられます。このように、旺盛な需要（買い手）に対して供給（売却物件）が追いついていないことが、価格上昇の主な要因と推測されます。

出典：レインズデータライブラリー（東日本不動産流通機構）より抜粋・作成

４、2021年前半の「新築一戸建」市況

続いて、新築一戸建の市況を見てみましょう。首都圏全体の6月の成約件数は前年同月比で633件→412件と32.9％も減少しています。しかし価格は3,478万円→3,981万円と14.3％上昇しています。これは市場に供給される新築一戸建が減っている（後述）ことが主な要因とみられます。背景には、コロナによる一戸建人気の上昇、マンション価格の高止まりにより一戸建ニーズへの切替えが起きていること、更にハウスメーカーの供給不足なども重なり、しばらく品薄感と先高感が続きそうな気配です。

■首都圏新築一戸建市況（2021年）

	4月	5月	6月
成約件数	472件（390件）	440件（455件）	412件（633件）
成約価格	3,956万円（3,207万円）	3,755万円（3,247万円）	3,981万円（3,478万円）
在庫件数	8,421件（19,668件）	7,802件（18,903件）	7,384件（17,927件）

※カッコ内は前年

4-1. 首都圏新築一戸建の成約件数

6月の昨年同月比の成約件数は、首都圏全体で633件   →412件（▲32.9%）、都道府県別にみると東京都142件→134件（▲3.6%）、神奈川県248件→144件（▲40.0%）、埼玉県126件→89件（▲28.2%）、千葉県117件→45件（▲59.5%）と、特に千葉県と神奈川県で大きく減少しています。昨年6月は1回目の緊急事態宣言明けで、一戸建の成約件数が大きく伸びた時期でもあり、相対的にマイナス幅が大きくなっています。

※2021年1月より、戸建住宅の集計方法が変更されたため、前年の公表件数と前年比（％）が整合しない場合があります。

4-2. 首都圏新築一戸建の成約価格

成約件数が減少する一方で、成約価格は上昇を続けています。6月の成約価格の前年同月比は、首都圏全体で3,478万円→3,981万円と14.3%上昇しました。都道府県別にみると、東京都4,509万円→4,769万円（+5.5%）、神奈川県3,455万円→4,039万円（+16.7%）、埼玉県2,915万円→3,093万円（+5.7%）、千葉県2,883万円→3,204万円（+12.2%）と全域で上昇しており、特に神奈川県の上昇率が高くなっています。

※2021年1月より、戸建住宅の集計方法が変更されたため、前年の公表価格と前年比（％）が整合しない場合があります。

4-3. 首都圏新築一戸建の在庫件数

このような、成約件数の減少と価格上昇を読み解く上でのポイントが在庫件数です。下のグラフのように、首都圏の新築一戸建の在庫件数はこの1年で大きく減少しており、首都圏全体で前年同月比▲57.1%、都道府県別では、東京都▲64.2%、神奈川県▲62.4%、埼玉県▲49.7%、千葉県▲41.0%と、前年の4～6割も減少しています。この品薄感が価格の上昇に拍車をかけ、後述する中古一戸建の成約増にもつながっていると考えられます。

出典：レインズデータライブラリー（東日本不動産流通機構）より抜粋・作成

５、2021年前半の「中古一戸建」市況

最後に首都圏の中古一戸建の6月の市況をみてみましょう。新築一戸建の品薄感と価格上昇の波が中古市場にも波及し、成約件数、価格ともに大幅に上昇しています。成約件数は12ヶ月連続で前年同月を上回り、成約価格も8ヶ月連続で前年同月を上回っています。なお、平均土地面積は前年同月比で約10㎡（▲6.9％）縮小し、建物面積は同0.4㎡（+0.4％）広くなっています。

■首都圏中古一戸建市況（2021年）

	4月	5月	6月
成約件数	1,347件（686件）	1,410件（779件）	1,329件（1,173件）
成約価格	3,406万円（2,722万円）	3,241万円（2,668万円）	3,541万円（2,975万円）
在庫件数	15,199件（22,837件）	14,654件（22,183件）	14,159件（21,632件）

※カッコ内は前年

5-1. 首都圏中古一戸建の成約件数

6月の成約件数の前年同月比は、首都圏全体で1,173件→1,329件と15.2%上昇、都道府県別では、東京都352件→443件（+26.9%）、神奈川県324件→374件（+16.9%）、埼玉県236件→273件（+19.2%）、千葉県261件→239件（▲6.6%）となっています。成約件数が減少傾向の新築一戸建に対して、中古一戸建は千葉県で減少が見られるものの全体として上昇トレンドが続いています。

※2021年1月より、戸建住宅の集計方法が変更されたため、前年の公表件数と前年比（％）が整合しない場合があります。

5-2. 首都圏中古一戸建の成約価格

6月の成約価格の前年同月比は、首都圏全体で2,975万円→3,541万円と18.2%の上昇、都道府県別では、東京都4,135万円       →4,923万円（+18.7%）、神奈川県3,314万円→3,548万円（+6.6%）、埼玉県1,928万円→2,429万円（+24.4%）、千葉県1,935万円→2,239万円（+15.0%）と全域で上昇しており、特に埼玉県と東京都の上昇率が高くなっています。

※2021年1月より、戸建住宅の集計方法が変更されたため、前年の公表価格と前年比（％）が整合しない場合があります。

5-3. 首都圏中古一戸建の在庫件数

中古一戸建の在庫件数も、マンションや新築一戸建と同様に減少が続いています。首都圏全体では前年同月比で▲33.4%、都道府県別では東京都▲30.6%、神奈川県▲38.5%、埼玉県▲30.9%、千葉県▲33.1%となっており、新築ほどではないものの、需給が逼迫していることがわかります。

背景としては、コロナの影響で供給数が減った上に、テレワークなどで一戸建の人気が高まり、新築戸建の在庫が急激に減少したことが挙げられます。その結果、希望のエリアに新築物件が見つからず、中古物件を購入して自分の好みにリフォームするといったニーズが高まっているためと思われます。

出典：レインズデータライブラリー（東日本不動産流通機構）より抜粋・作成

６、今後の不動産価格を占うマクロ指標

不動産価格と相関性が高いと言われている2つの指標について見ていきましょう。

6-1. 日経平均株価

1つ目は日経平均株価です。株価は不動産価格と相関関係にあると言われていますが、日々の株価の動きと同じように不動産価格が変動するわけではなく、株価の動きから半年くらい遅れて不動産価格に影響を与えると言われています。

2021年6月の日経平均株価（終値）は28,791円で、1年前の2020年6月の22,288円から約30％上昇しています。一方で、不動産価格はエリアによる違いはあるものの、10～20％台の上昇に留まっており、このまま株価が堅調に推移すればさらなる上昇もあり得ることを示唆しています。

※月ごとの終値

6-2. 住宅ローン金利

そして、もう一つの指標が住宅ローン金利です。ここでは全期間固定金利の「フラット35」（※）の金利推移をみてみましょう。2013年に始まった金融緩和で金利は下がり続け、直近で僅かに上昇した感はありますが、2016年後半から1％前後の非常に低い水準が続いています。

住宅ローン金利と不動産価格は逆相関（金利が下がると価格が上がる）関係にありますので、この低金利が続く限り、価格は高止まりする可能性が高いと考えられます。米国では景気回復にともない金融緩和の縮小が議論されていますが、日本ではそうした議論はまだ本格化しておらず、しばらく現在の水準が続きそうです。

※フラット35とは：住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して融資をおこなう、全期間固定金利の住宅ローン。

※融資率9割以下・借入期間21年以上35年以下・団信保険料を含まない最多金利

７、不動産市況をとらえて、購入の適切なタイミングを見極めよう

2021年前半の不動産市況、いかがでしたでしょうか？

販売中の物件価格はネットなどで簡単に調べることができますが、住宅購入を検討する方にとって重要なのは、「価格がこれからどう動くのか」「自分にとって今は買い時なのか」ということだと思います。未来を予測するのは難しいことですが、このようなデータや指標を継続的に見ていくことによって、ある程度の予測は立てることができます。

現在のデータを見る限り、首都圏の不動産価格はしばらく高止まりが続きそうです。子どもの入園・入学や仕事など、家族の状況なども考慮しつつ、適切なタイミングで購入できるよう、情報収集を続けていきましょう。

本コラムでは、今後も半期に1度くらいの頻度で最新のデータをご紹介していく予定です。

エリアごとの詳しいデータや見通しなどはぜひお近くの住宅情報館までお気軽にご相談ください。