データで見る不動産購入 【東京都 調布市】

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調布市は、東京都のほぼ中央、多摩エリア東部に位置する市です。中心となる京王線調布駅からは新宿まで特急で約15分、明大前から井の頭線に乗り継げば、渋谷にも約25分と都心へのアクセスは抜群です。一方、市内には深大寺などの名所旧跡や神代植物公園など手つかずの自然も残っており、便利なのにゆったり暮らせると、ファミリー世帯に人気の高い街です。

そんな調布市の人口は、約24万人、世帯数は約12万世帯。最近10年間の人口は7%増、世帯数は11%増となっています。年間の転入出者数は、転入者が約840人上回っています。

 

1、東京都調布市の人口・世帯数

 

1-1、人口・世帯数(2021/1/1 現在)

 

人口 237,815人
世帯数 121,296世帯

 

1-2、人口・世帯数の推移

 

1-3、転入・転出(2020年中)

 

転入者数 14,152
転出者数 13,315

※出典:2020年人口移動報告(総務省)

 

2、東京都調布市の不動産情報

 

2-1、土地の価格

 

土地の価格(地価)については、毎年1月1日を基準とした「公示地価」と7月1日を基準とした「基準地価」が発表されています。調布市における公示地価と基準地価の平均は以下の通りです。直近の平均地価としては、約40万円/㎡となっています。最近10年間では、緩やかな上昇傾向が続いており、2020~21年はコロナの影響でやや下落したものの、10年間で約17%上昇しています(公示地価ベース)。

 

■公示地価、基準地価とは?

公示地価とは、地価公示法に基づき、国(国土交通省)が、毎年1月1日時点の土地価格を判定して、1㎡あたりの単価として公表するものです。基準地価とは、国土利用計画法に基づき、都道府県が毎年7月1日時点の土地価格を判定して、1㎡あたりの単価として公表するものです。

同年の価格を比較した場合、公示地価よりも基準地価の方が半年遅れで公表されるため、より直近の取引価格を反映していると見ることができます。なお公示地価、基準地価はともに一般の土地の取引価格の指標等として使われていますが、あくまで指標であり、実際の取引価格とは異なりますのでご注意ください。

 

調布市全体の地価平均(㎡あたり)

公示地価(2021年) 401,425円
基準地価(2020年) 414,666円

マップでご覧いただけるように、調布市を東西に横断する京王線の沿線では、駅から近いエリアで30~40万円/㎡、駅から少し離れたエリアでは20万円/㎡台後半から30万円/㎡台前半くらいが相場となっています。中心となるのは特急停車駅である調布駅ですが、駅による価格差はそれほど大きくないようです。市の北部にはJR中央線の三鷹駅や武蔵境駅が最寄となるエリアもあります。

 

2-2、新設住宅着工戸数(2020年)

 

国土交通省が発表している新設住宅着工戸数について見てみましょう。調布市で2020年中に新築された建物は1,831戸でした。内訳としては、持ち家(注文住宅)が19%、貸家(賃貸住宅)が28%、分譲住宅が53%と、全体の半分以上を分譲住宅が占めています。分譲住宅の内訳としては一戸建が408戸(42%)、マンションが566戸(58%)とバランスよく供給されています。

 

持ち家 349戸
貸家 503戸
給与住宅 5戸
分譲住宅 974戸

 

 

2-3、住宅着工戸数の推移

 

調布市の住宅着工数は最近10年間でマイナス25%となっており、内訳としては、注文住宅がマイナス1%、分譲住宅がマイナス15%、賃貸住宅がマイナス46%となっています。全カテゴリーで減少しているように見えますが、下表の通り、分譲・賃貸ともに年によりばらつきが大きく、必ずしも減少傾向とは言えません。人口・世帯数とも増加している人気エリアなので、今後も比較的安定した供給が見込めると思われます。

2-4、調布市の不動産価格相場

 

調布市で販売されている新築マンションは4,000万円台後半~6,000万円台前半まで幅広く供給されており、㎡単価は90~100万円と非常に高い水準となっています。中古マンションは、築15年以内で平均4,376万円(79.5万円/㎡)、築15~25年で平均3,873万円(57.3万円/㎡)、築25年超で平均2,300万円(46.6万円/㎡)前後が相場です。近年の新築マンションの価格高騰により、中古は割安感があるためマンション希望の方は新築と中古を並行して探してみるのがよいと思います。

一戸建については、新築で5,120万円、中古は築15年以内で平均5,294万円、築25年以内で4,868万円、築25年超で3,389万円となっており、マンションほど築年数による価格差はないようです。

最後に土地の相場については、最寄駅から徒歩10分以内なら平均45.5万円/㎡、徒歩20分以内なら34.0万円/㎡、徒歩20分を超えると27.7万円/㎡となっています。

 

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3、調布市の教育環境

 

調布市には、20校の公立小学校、8校の公立中学校、3校の公立高校、4校の私立高校があります。大学は国立の電気通信大学をはじめ、市内に4校のキャンパスがありますが、都心方面にも大学の多い多摩エリアにも通学しやすく教育環境は良好と言えるでしょう。未就学児については、幼稚園・保育園等あわせて約100施設があります。

 

3-1、幼稚園・保育園・学校の数

公立 私立
幼稚園・保育園・認定こども園等 8施設 91施設
小学校 20校 2校
中学校 8校 4校
高等学校 3校 4校
大学・短大 1校 3校

 

3-2、待機児童数(2021年4月現在)

 

待機児童数(国基準) 46人

 

調布市の待機児童数は、46人となっており、前年の149人から大幅に減少しています。市では毎年新園を開設するなど待機児童対策に力を入れていますが、転入者の増加による保育ニーズの高まりもあり、待機児童ゼロは達成できていません。空き状況などの詳細は市役所等に確認してみることをおすすめします。

 

 

4、東京都 調布市の不動産市場と住宅購入について

 

調布市は東京都のほぼ中央に位置し、世田谷区、三鷹市、府中市などと接する、多摩エリアでもっとも23区寄りの街です。市を横断する京王線を使えば、都心方面にも多摩方面にもアクセスしやすく、新宿までわずか15分、渋谷も30分以内で行くことができます。

中心となる調布駅は2012年の再開発にともない駅と線路が地下化され、それまで南北に分断されていた駅周辺の環境が一変しました。北口にはパルコ、西友などの商業施設をはじめ、「天神通り商店街」、「調布百店街」など、昔ながらの活気ある商店街が広がっています。また駅や線路の跡地には、2017年、「トリエ京王調布」が誕生しました。トリエ京王調布はA館(成城石井などの食品やアパレルの専門店街)、B館(ビックカメラ)、C館(イオンシネマ)という3つの建物で構成され、調布の新しいランドマークとしていつも多くの人で賑わっています。

こうした立地のよさと、再開発で生まれ変わった駅周辺の魅力により、2020年の乗降客数は、京王線内で新宿に次ぐ2位(約90,000人/日)、井の頭線を含めても新宿、渋谷、吉祥寺に次ぐ4位となっています。

■トリエ京王調布(A館)

出典:Wikipedia

 

このように、再開発や大型商業施設のオープンなどで、ますます便利になっている調布市ですが、その一方で、駅前の繁華街を抜けると落ち着いた住宅街が広がっており、由緒ある寺社や豊かな自然が多く残っているのも大きな魅力です。中でも国宝「釈迦如来倚像」を所蔵する深大寺は、調布のシンボルとして親しまれており、名物「深大寺そば」を目当てに市外からも多くの人が訪れます。

 

■深大寺の参道

また、都内唯一の植物公園「神代植物公園」や「野川公園」、市の南部を流れる多摩川周辺などは、子ども連れのファミリーに人気のスポットで休日には多くの人で賑わいます。

 

調布市での住まい探しは、まずエリアの検討からスタートしてみてはいかがでしょうか?

交通や買い物のアクセスを重視するなら、特急停車駅である調布駅の周辺エリアから探してみることをおすすめします。

一方、利便性は多少犠牲にしても、繁華街の騒々しさを避け、落ち着いた住環境を希望する方は、沿線の他の駅を探してみるとよいでしょう。京王線の駅は調布駅以外に7つあり、どの駅にも落ち着いた住宅街が広がっています。大型商業施設は少ないものの、駅前のスーパーやコンビニなどは充実していますので、日常の買い物に困ることはありません。むしろ利便性が少し落ちる分、価格もリーズナブルになりますので、あえて調布駅を外して検討してみるのもよいと思います。

また、バスや自転車が利用できる方は、あえて国道20号線(甲州街道)より北のエリアを狙ってみるのもよいかも知れません。自然が豊かで大きな公園もあり、三鷹や吉祥寺などの駅にアクセスできる物件もあります。

 

都心へのアクセスのよさと利便性の高さ、由緒ある名所旧跡や落ち着いた住環境がほどよく調和し、若い子育て世代から絶大な支持を受ける調布市。隣接する三鷹市、府中市、武蔵野市などとともに検討してみてはいかがでしょうか?

 

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