2021年基準地価（東海・関西編）。東海・関西エリアは都市部と近郊エリアで回復の兆し

令和3年（2021年）秋に全国の基準地価が発表されました。この1年あまり、コロナの影響で地価の下落が続いていましたが、今回の基準地価では、都市部を中心に回復の兆しが見えはじめ、市場はコロナ後を意識した値動きを織り込み始めています。東海・関西エリアの地価動向を詳しく見ていきましょう。

※「前年比」の算出について：2章以降の「前年比（％）」は、市区町村ごとの平均地価をベースに算出しています。基準地点ごとの前年比を平均した数値ではありませんのでご留意ください。

１、全国平均（全用途）は2年連続の下落となるも、都市部や近郊住宅地で回復の兆し

2021年の基準地価は、全国平均（全用途）で0.4％の下落となったものの、前年（▲0.6％）から下落幅が縮小し、コロナ後を見据えた回復の兆しが見えています。特に都心の希少性の高い住宅地や、アクセスのよい近郊の住宅地などで上昇地点が目立ちます。

1-1. そもそも基準地価とは

基準地価とは、都道府県地価調査とも言われ、国土利用計画法に基づき、全国2万ヶ所以上の基準値の標準価格を、不動産鑑定士が調査し公表するものです。毎年7月1日時点の価格を9月下旬に発表しています。公示地価と同様、正常な地価形成を目的とし、土地取引の指標となる価格として活用されています。

1-2.三大都市圏と地方四市は上昇。住宅地は回復傾向だが商業地はインバウンド再開まち

三大都市圏（東京圏・名古屋圏・大阪圏）は全用途平均で0.1％の上昇となり、前年の0.0％からやや回復しています。用途別に見ると住宅地が0.0％（前年▲0.3％）と回復傾向なのに対し、商業地では0.1％（前年0.7％）と上昇率が縮小しています。

また、地方四市（札幌・仙台・広島・福岡）でも、住宅地が4.2％（前年3.6％）と回復傾向なのに対し、商業地は4.6％（前年6.1％）と、上昇率が縮小しています。

このように今回の基準地価では、コロナ禍で大きく下落に転じた地価が、都市部の住宅地で回復傾向にあることが鮮明になりました。一方インバウンド期待で大きく上昇していた商業地では、依然として「インバウンド再開待ち」の状態が続いていることがわかります。その他の地方圏では、住宅地、商業地とも0.1％前後の下落となっており、緩やかな下落傾向が続いていることがうかがえます。

■2021年基準地価の変動率（前年比％）

※出典:国土交通省

1-3. 半年前と比較すると、住宅地、商業地とも回復傾向

2021年の地価指標としては、1月1日時点の「公示地価」が発表されていますので、上記の結果と合わせて、直近1年間の動きを見てみましょう。

■ 公示地価と基準地価の変動率推移（前年比％）

※出典：国土交通省

※公示地価は1月1日時点、基準地価は7月1日時点

上表の通り、約半年前の2021年1月時点では、まだ下落が続いていましたが、7月時点では、住宅地、商業地ともに回復傾向にあることがわかります。特に地方四市の回復は力強く、住宅地では前年の上昇率を上回っています（3.6％→4.2％）。

しかし、東海圏では名古屋市と周辺エリアで力強い回復が見られるものの、静岡県、岐阜県はほぼ横ばい。大阪符も大阪市、堺市の利便性の高いエリアの地価は、前年に引き続き微増傾向ですが、全体としては横ばいとなっています。

２、東海圏の基準地価上昇率トップ10は愛知県が独占

ここで、住宅購入に最も影響がある「住宅地」の地価について見ていきましょう。

まずは、東海圏（静岡・愛知・岐阜）、関西（大阪）の住宅地について解説します。

2-1. 東海圏の上昇エリアは全体の23%。回復が見られるのはほぼ愛知県のみ

東海圏を市町村（政令指定都市は区）別に見てみると、前年比で上昇・下落しているエリアは次の通りです。

上昇	36エリア（6）
下落	112エリア（145）
変化なし	6エリア（3）

※カッコ内は前年

上昇エリアが前年の6エリア（4％）から36エリア（23％）へと大きく伸び、下落エリアが前年の145エリア（94％）から112エリア（73％）と改善したものの、上昇36エリアのうち愛知県が33エリアを占めています。名古屋市を中心とした都市部では回復傾向が見られるものの、静岡県、岐阜県ではまだ下落傾向が継続しているようです。

ちなみに、東海圏で上昇率トップとなったのは、名古屋中心部に位置する「名古屋市中区錦1丁目324番1」で、上昇率は13.2％。前年の106万円/㎡から120万円/㎡と大きく上昇しています。

2-2. 上昇率トップ10は愛知県が独占。名古屋の中心部はV字回復

それでは、東海圏の上昇エリアと下落エリアのトップ10を見てみましょう。

※基準地価は市区町村ごとの住宅地の基準地価の平均で、㎡あたりの金額（円）です。（以下同様）

■2021年基準地価上昇率・下落率ランキング（東海圏）

東海圏の上昇エリアトップ10は、すべて愛知県が独占しています。1位の名古屋市中区は、多くの商業施設が軒を連ねる名古屋の中心地で、昨年（2020年）はコロナの影響で、基準地価が106万円/㎡から68万円/㎡（約▲36％）と大きく下落しましたが、今年は約10％の上昇となりV字回復の兆しを見せています。2位以下も名古屋の中心エリアが揃って上昇しており、都心部ではコロナショックの反動が見られます。しかし、東海圏で上昇しているのは、ほとんどが愛知県の主要都市で、静岡・岐阜で上昇しているのは、23位に静岡市葵区、32位に岐阜県岐南町、35位に浜松市中区の3エリアのみとなっています。

一方、下落エリア上位の顔ぶれは例年とあまり変わらず、愛知県の知多半島、静岡県の伊豆半島、岐阜県の山間部などがランキングされています。

2-3. 東海圏の都道府県別上昇率トップ5。静岡・岐阜の上昇エリアはわずか3つ

さらに、都道府県別に上昇率トップ5をピックアップすると以下のようになります。

愛知県は前年の▲0.8％から0.4％と上昇に転じ、名古屋市を中心に力強い回復の動きが見られます。静岡、岐阜も下落幅は縮小していますが、上昇エリアはごくわずかで、プラス転換にはまだ時間がかかりそうです。

３、関西（大阪）は人気エリアの上昇幅が拡大するも、全体としては横ばい傾向が続く

続いて、関西（大阪）の住宅地の動向を見てみましょう。

3-1. 関西は大阪市中心部と北摂地域を中心に26エリアで上昇

関西（大阪）エリアの上昇・下落の割合は以下の通りです。上昇エリアは前年の28エリア（39％）よりやや減少し26エリア（36％）となりましたが、下落エリアも前年の39エリア（54％）から34エリア（47％）に減少し、全体として地価の回復が進んでいるように見えます。

上昇	26エリア（28）
下落	34エリア（39）
変化なし	12エリア（5）

※カッコ内は前年

3-2. 関西（大阪）の上昇エリアトップ10は大阪市中心部と北摂地域がランクイン

次に関西エリア（住宅地）の上昇・下落率トップ10を見てみましょう。

上昇率上位の顔ぶれは前年とあまり変わらず、大阪市福島区、浪速区などが上位にランクインしています。6位の堺市北区を含め、いわゆる大阪の近郊エリアが上位を占めており、箕面市は2023年に予定されている北大阪急行の延伸にともない地価が上昇しています。

一方、下落率トップ10も前年とほぼ変わらず、南部の市町村と、京都に近い山間部がランクインしています。

このように、大阪は上昇・下落ともに、あまり顔ぶれに変化がない結果となりましたが、今回「下落・変化なし」から「上昇」に転じたエリアは、大阪市阿倍野区と高石市の２エリアのみ。一方「上昇」から「下落」に転じたエリアはなく、上がるエリアと下がるエリアが固定化しつつあると言えます。

４、アフターコロナを見据え、都市部では回復の兆し。エリア選びは慎重に検討しよう

東海・関西エリアの2021年基準地価の動向、いかがでしたでしょうか。

2020年はコロナ禍により、多くのエリアで大きく地価が下落しました。しかし今年の基準地価は、都市部の住宅地を中心に、やや回復の動きが見られました。今後住宅購入を検討する方はどのようなことに気をつけたらよいのでしょうか。

4-1. 希望エリアの値動きをこまめにチェックしタイミングを見極めよう

この記事を執筆している2021年12月現在、オミクロン株の懸念はあるものの、感染者数は落ち着いており、コロナは一旦終息に向かっているように見えます。今後、ワクチンの追加接種や治療薬の開発などによって、通常の生活を取り戻すことができれば、地価は再び上昇に向かうと思われます。インバウンドの再開にはまだ時間がかかりそうですが、名古屋、大阪は訪日客にも人気の高いエリアなので、再開の兆しが見えれば商業地の地価も再び上昇に向かうと思われます。

そのような背景のもと、これから住宅購入を検討する方は、購入するエリアとタイミングを慎重に見極めましょう。今回、地価が回復しているのは都市部と近郊エリアに限られていますが、コロナの終息とともに、周辺の郊外エリアにも上昇の波が広がっていく可能性があります。逆に言えばコロナの終息を前提に、上昇前の郊外エリアを狙ってみるにはおもしろいタイミングかも知れません。

希望エリアの値動きについてこまめに情報収集し、チャンスを逃さないよう心がけましょう。

4-2. 今後も金利は低水準が続き購入環境は良好。住宅ローン減税の改正に注意

住宅購入にもっとも大きな影響を与えるのは住宅ローン金利です。米国では量的緩和の縮小が決定し、来年には利上げの観測も出る中、日本ではまだ利上げの議論はされておらず、低金利が続く可能性が高いと思われます。また懸念されていた住宅ローン減税の縮小も、新築住宅についてはそれほど大きな影響はなさそうで、購入環境としては引き続き良好と言えるでしょう。

ただし、住宅ローン減税については控除率だけでなく、控除年数やローン残高の上限額なども変更されているため十分注意が必要です。特に上限額は住宅の性能によって、1,000～2,000万円もの差がつくようになったため、どのような住宅を購入するかで控除額が大きく変わります。必ず専門家のアドバイスを受けながら物件探しを進めるようにしましょう。

オミクロン株による第6波など、懸念材料がないわけではありませんが、不動産市場は確実にコロナ後を意識した動きに変わってきています。これから住宅購入を検討される方は、早め早めの情報収集を心がけましょう。

本記事のランキングに含まれないエリアの地価や相場情報などは、お近くの住宅情報館までお気軽におたずねください。