物件探しを進めている中で「未公開物件」という言葉に出会った方も多いのではないでしょうか？しかし、Webでの物件探しが当たり前になった今、本当に未公開の物件なんてあるの？という疑問も浮かびます。 今回はわかりにくい未公開物件の正体について解説します。
目次
１.「未公開物件」ってホントにあるの？
まずネットに載らない未公開の物件が本当に存在するのか、その理由とともに知っておきましょう。
1-1. 一般に情報が公開されない「未公開物件」は存在する
結論から申し上げると、市場に流通している（売りに出ている）のに、情報が一般に公開されない物件は一定数存在します。一般的に、情報を広く公開した方が買い手を探しやすくなるので、本来「未公開」にする必要はないのですが、あえて公開範囲を限定している理由があるのです。
「未公開物件」という言葉は、本来「Webやチラシ、口頭などを含めて、一度も広告・紹介されていない物件」という意味ですが、慣例的に「情報サイトに掲載していない物件」、「会員限定で公開されている物件」などを指して使われるケースも多く、本来の意味とはズレが生じています。また、よく似た言葉に「”非”公開物件」がありますが、こちらも定義はあいまいで、未公開物件と同様の意味で使われることが多いようです。
1-2. 一般的な不動産情報流通の仕組み
ではなぜあえて「未公開物件」として販売活動をおこなうのか。その理由を知るために、まずは一般的な情報流通の仕組みを理解しておきましょう。
不動産の売買には必ず「売主」（通常は物件の所有者）がいます。多くの場合、新築物件は不動産会社が売主になり、中古物件は、個人が売主になります。そして、売主から売却の依頼を受けた不動産会社は、広く買い手を探すために、不動産会社間の情報ネットワーク（レインズ）や、SUUMOなどの不動産情報サイト、そして自社のホームページなどに掲載します。これが一般的な情報流通のルートです。
1-3. 情報公開が制限される「限定物件」が生まれる理由とそのパターン
上記のような通常のルートに乗らない物件（ここでは「限定物件」と呼びます）が、どのような経緯で生まれるのか見ていきましょう。ちなみに以下のような理由で情報公開が制限されることは不動産売買のルールに則った適法な行為ですので、念の為申し添えます。
①売主の意向により広く情報公開していない物件
売主が個人の場合、売りに出していることをご近所に知られたくない、居住中なので不特定多数の人が家を見に来たりするのは避けたい等の理由で、情報公開を控えることがあります。不動産会社は売主の意向に沿って、来店客だけに紹介したり、信用のある業者にだけ紹介したりします。
②不動産会社の意向により公開範囲を限定している物件
不動産会社が売却の依頼を受けたときには、広く買い手を探す義務が課せられますが、人気のあるエリアや、価格が相場よりも安いなど、買い手を見つけるのがそれほど難しくない物件の場合、公開範囲を限定することがあります。例えば、自社のサイトだけに公開し、SUUMOなどの情報サイトには公開しないといったケースです。民間の情報サイトに掲載するための費用は不動産会社が負担しますので、費用対効果を勘案しながら公開範囲を決めていくことになります。
③物件データ登録の期限が到来していない物件
次章で詳しく説明しますが、不動産会社が売却活動をする際には、不動産会社間の情報ネットワーク「REINS（レインズ）」に情報を登録する義務があります。しかし、その登録期限は、依頼を受けてから5～7日後となっており、その間は公開範囲が限られることになります。また、依頼の方法によっては、REINSへの登録義務がない場合もあります。
④法令等により、まだ公開できない物件
不動産の広告は法令により、広告開始のタイミングが決められており、新築物件であれば「建築確認（※）」の許可が下りた後、中古物件であれば売主から正式に書面で売却の依頼を受けた後でなければ、売り物件として広告することはできません。したがって、その前には、たとえ売却の意向があっても一般に公開することはできません。
※建築確認とは : 建物を建築する際、着工前に、建築計画が法令に適合している旨の確認を受けるための手続き。建築主が申請し、都道府県知事（または市区町村長）が任命した建築主事などが確認をおこなう。
ここまでをまとめると、未公開物件のパターンは主に以下の4つです。なお、こうしたパターンで情報の公開範囲を限定することは法令等に違法するものではありません。
①売主の意向で「積極的に情報公開していない」物件
②不動産会社の意向で「公開範囲を限定している」物件
③登録期限前、または準備中で「まだ公開されていない」物件
④法令等の制限により「まだ一般には広告できない」物件
こうした物件にうまく出会えるようになると、住まい探しの幅が広がり、条件に合う物件が見つかる確率が高まりますが、Webの検索ではなかなか見つけられないので、通常とは異なるアプローチが必要になります。
２.不動産会社しか見ることができない情報ネットワーク「REINS（レインズ）」とは
不動産会社間の情報ネットワーク「REINS（レインズ）」とはどういうものなのでしょうか。
2-1. REINS（レインズ）の概要と情報登録義務
REINS（Real Estate Information Network System）は、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営する、不動産会社間の情報ネットワークで、ほぼすべての不動産会社が利用しています。売却物件がREINSに登録されると、全国の不動産会社がその情報にアクセスすることができるので、広く買い手を探すことができます。
売主から売却の依頼を受けた不動産会社には、REINSへの情報登録が義務づけられますが、依頼（媒介契約という）の種類によってその内容は異なります。
■媒介契約の種類とREINSへの登録義務
| 媒介の種類 | 依頼先 | 自ら買主を探す | 登録義務 |
| 専属専任媒介 | 1社だけに依頼 | 不可 | あり（5日以内） |
| 専任媒介 | 1社だけに依頼 | 可 | あり（7日以内） |
| 一般媒介 | 複数社に依頼 | 可 | なし（任意） |
※登録義務があるにも関わらず、期限までに登録しない場合には法令違反となります。
2-2. 一般のユーザーがREINSの情報を閲覧することはできるの？
このように、REINSには市場に流通する物件の多くが網羅されているわけですが、残念ながら、一般の方が閲覧することはできません。したがって、REINSにしか公開されていない物件は、不動産会社を通して紹介してもらう必要があります。
３.Webに載らない「未公開物件」に出会うには？
では、このようなネットに載らない物件に出会うにはどうしたらよいのでしょうか。いつくかの方法をご紹介します。
3-1. 複数の不動産情報サイトで探す
前述のように、物件情報をどのサイトに公開するかは、不動産会社が決めることになりますので、ひとつのサイトで探すよりも、複数のサイトを横断的に探したほうが、出会える確率が高まります。「SUUMO」、「athome」、「LIFULL HOME’S」といったメジャーサイトで横断的に探してみましょう。
3-2. 不動産会社のホームページで探す
SUUMOなどの情報サイトに載らない物件が、不動産会社のホームページには載っているというケースはよくあります。なぜなら、自社のホームページなら広告費用がかからないからです。とは言え、すべての不動産会社のホームページをチェックすることは不可能ですので、希望エリアごとに2～3社程度を目安に探してみるとよいでしょう。
また不動産会社によっては、物件を閲覧するために「会員登録」が必要になることがあります。簡単なプロフィールや希望条件などを入力して登録すると、会員限定の物件も閲覧できます。また、日々更新される情報の中から、条件に合う新着物件だけをメールで知らせてくれる機能などもあります。積極的に探したい方は登録してみるとよいでしょう。
3-3. 不動産会社の営業マンから直接紹介してもらう
最後に、有効な方法のひとつが、不動産会社と直接コンタクトを取ることです。公開範囲を限定している物件はホームページなどを丹念にチェックすれば見つけられる可能性がありますが、売主の意向で公開していない物件や、レインズに登録前の物件、今後売り出される予定の物件などは、やはり営業マンから直接紹介してもらうのがスピーティで確実です。
不動産会社の営業マンはこうした水面下の情報を広く把握していますので、いち早く情報をキャッチしたい場合には、希望条件（エリア、予算、購入時期など）を伝えて、定期的にコミュニケーションしてみるとよいと思います。
不動産会社側から見ると、希望条件がはっきりしている人や、予算や資金計画が決まっている人ほど、物件を紹介しやすいものです。一度来店して、条件や予算をすり合わせておくと、新着情報が優先的に届く可能性が高まるかもしれません。
４、未公開物件を探す際の注意点とは
未公開物件は、言葉のニュアンスから「特別なもの」、「掘り出しもの」というイメージを抱きやすいので、内見や購入を進める際にはいくつかの注意点があります。
4-1. 未公開物件＝優良な物件という先入観に注意
「未公開」という響きと、自分だけに紹介してくれたという特別感から、物件の実力以上に高く評価してしまう恐れがあります。未公開とはいえ、1人だけに紹介しているわけではありませんので、「必ずしもいい物件とは限らない」という気持ちをもって、過大な期待や評価はしないように気をつけましょう。また、相場よりも極端に安い物件は、いわゆる訳アリ物件の可能性もあります。なぜ未公開なのか、なぜ安いのか、その理由をしっかり確認することが重要です。
4-2. 信頼できる不動産会社に任せる
不動産会社の営業マンから情報を入手したい場合には、信頼できる会社を選びましょう。会社によっては、広く公開されている物件をあえて限定物件として紹介したり、実際には売りに出ていない物件を紹介したりするケースもあるようです。地域で実績のある会社を選びましょう。
4-3. 売主に配慮する
売主の意向によって未公開となっている物件を紹介してもらう場合には、売主に対しての配慮を心がけましょう。他人にその情報を伝えたりすることは当然控えるべきですし、内見の時間や方法なども売主の意向に合わせることを意識しましょう。
「未公開物件」の正体、ご理解いただけましたでしょうか？
ネットでの物件探しが主流となった現在でも、一般に公開されていない物件は多くあります。なかなかいい物件に出会えないという方は、相場感の確認や条件のすり合わせを兼ねて、一度不動産会社を訪れてみてはいかがでしょうか。
