憧れのマイホームを検討しているとき、「中古マンションは買わないほうがいい」という情報を見かけて戸惑ったことはありませんか。費用を抑えて立地のよい家を手に入れられるのが中古物件の魅力ですが、見えない部分の劣化やトラブルなどに不安を感じる方もいるかもしれません。

本記事では、「中古マンションは買うな」と言われる理由と、失敗しないための見極め方を解説します。さらに、自分たちに合った住まいの形態を見つけるためのポイントも紹介します。理想のマイホームを探す際に、ぜひチェックしてみてください。

1.【結論】中古マンション＝買ってはいけない、ではありません

「中古マンションは買うな」という意見を耳にして、不安に感じる方もいるかもしれません。ただし、全ての物件に当てはまるわけではないので安心してください。

マンションの良し悪しは築年数だけでなく、管理状態や修繕履歴、購入後にかかる費用などによって大きく変わります。マンションは専有部分と共用部分から成り立つため、室内だけでなく建物全体の維持管理についても確認が必要です。

物件価格や内装のきれいさだけで判断せず、長期修繕計画や周辺環境なども含めて比較する視点が大切です。事前の確認をしっかりとおこなうことで、中古でも安心して暮らせるよい物件を見つけられます。次の章から、具体的な見極め方を詳しく解説します。

2.「中古マンションは買うな」と言われる5つの理由と見極め方

中古マンションには特有のリスクがあるものの、事前に対策を知っておけば失敗を防げます。希望に合う安全な住まいを選ぶうえで大切な、5つのポイントを解説します。

2-1.想定よりもコストがかかる場合がある

中古マンションは物件の購入費用に加えて、仲介手数料などの諸費用が新築よりも高くなる傾向があります。さらに、入居前に水まわりや内装の修繕、大規模なリノベーションが必要になるケースもあり、初期費用が予想以上に膨らむ場合もあります。

「物件価格が安いから」という理由だけで決めてしまうと、購入後の思わぬ出費に悩まされることも。後悔しないためには、物件価格だけで判断せず、リフォーム費用や諸費用を含めたトータルの取得コストで資金計画を立てることが必要です。

どのような工事が必要になるかを確認し、全体の予算をあらかじめ計算しておくことで、余裕を持った支払いが可能になります。

2-2.「管理状態」によって住み心地が大きく変わる

マンションの住環境や建物の寿命は、管理状態によって大きく変わります。適切に修繕やメンテナンスがされていないと、建物の安全性や資産価値に悪影響を及ぼしかねません。また、管理が行き届いていない物件は、住民同士のマナーが乱れやすくなり、近隣トラブルにつながるおそれもあります。

内見時には、ゴミ捨て場や駐輪場、エントランスなどの共用部分を細かくチェックし、日常的な清掃が行き届いているかを目視で確認しましょう。

くわえて、過去の管理組合の総会議事録を取り寄せ、現在マンション内でどのようなトラブルが起きているかを確認しておくと安心です。総会議事録などは不動産会社を通じて確認できるため、事前に相談してみてください。

2-3.築年数が経つと「修繕積立金」が値上がりしやすい

築年数が経過した中古マンションは、建物の経年劣化にともない、修繕積立金が段階的に値上げされるケースが一般的です。新築時の修繕積立金は低く設定されていることが多く、年数の経過とともに増額される傾向があります。

もし未納者が多いマンションの場合、不足分を補うために残りの住民の負担割合が増加するリスクも考えられます。

将来の大規模修繕に向け、資金が計画どおりに積み立てられているかを購入前に確認しておきたいところです。積立金の不足や滞納がないかを事前にチェックしておくことで、安心して長く暮らせる物件を見極められます。

2-4.水道管やエレベーターなど「見えない設備」の老朽化

マンションの資産価値を保つためには、12年から15年周期でおこなわれる大規模修繕が欠かせません。

築年数の経った物件では、目に見える内装だけでなく、壁の内部にある給排水管やガス管の劣化が進行している場合があります。共用部分のエレベーターや機械式駐車場の設備更新が迫り、まとまった修繕一時金（追加費用）が各家庭に請求される事態も考えられます。

見えない部分のトラブルを避けるためには、長期修繕計画や修繕履歴、今後の更新予定の確認を忘れないようにしましょう。築年数が古い場合は、給排水管の交換予定などが計画に組み込まれているかどうかもポイントです。計画どおりに修繕が実施されていない物件は避けるのが無難といえます。

書類は専門的な内容が多いため、信頼できる不動産会社に確認してもらうと安心です。

2-5.地震への強さや「住宅ローン控除」に注意が必要

1981年（昭和56年）5月31日以前に建築確認を受けた中古マンションは旧耐震基準で建てられており、大規模地震による倒壊リスクが懸念されます。耐震基準への適合状況によっては住宅ローン控除を利用できない場合や、一定の耐震基準を満たす証明が必要となる場合もあります（※）。

※最新の情報は国税庁の公式サイトでご確認ください。

安心して暮らすためには、建築確認日が1981年6月以降の新耐震基準であるかを確認しましょう。旧耐震基準の物件を検討する際は、耐震診断の実施有無や補強工事が完了しているかを事前に確認しておくと安心です。これらの情報は、不動産会社への問い合わせで得られることが多いです。

なお、ここまでに挙げた見極め方など、どのポイントにも共通するのは、不動産会社選びが重要である点です。耐震性への不安や管理費の滞納状況など、ネガティブな情報も正直に開示してくれる担当者を選んでください。

3.実はメリットもいっぱい！「中古を買ってよかった」理由

ネガティブな意見がある一方で、「中古マンションを買ってよかった」と感じている方も多くいます。中古ならではの魅力について、ここでは4つのポイントを解説します。

3-1.新築マンションよりも物件価格を抑えられる

中古マンションの大きな利点は、同等の立地や広さの新築マンションと比較して、数割程度安く購入できることです。物件価格が下がることで、住宅ローンの借入総額を減らすことができ、毎月の返済負担を軽くすることが可能です。

浮いた資金を教育費や老後資金に回したり、理想の住空間を作るためのリノベーション費用に充てたりできるのも魅力です。自分たちのライフプランに合わせたお金の使い方ができるため、家計のやりくりがしやすくなるほか、生活にゆとりが生まれるかもしれません。

費用を抑えながら希望の立地や広さで暮らしたい方は、ぜひ条件に合う物件を探してみてください。

3-2.日当たり・騒音・住民の雰囲気を「現物」で確認できる

未完成の新築マンションを予約・購入する際は、図面やモデルルームのみで判断しなければなりません。一方、中古マンションは完成した実物の建物内を確認できることが強みです。

実際の日当たりや風通し、窓からの眺望、外部からの騒音レベルなど、図面では読み取れないものを体感できます。家具の配置や生活動線も、実際の部屋を見ることで具体的にイメージしやすくなるでしょう。

さらに、すでに居住している近隣住民の雰囲気や、マンション内のコミュニティの質を事前に確認できるのも大きなメリットです。購入前に周辺環境や住環境を把握できるため、入居後のギャップを感じにくく、安心して新生活をスタートできます。

3-3.価格変動が落ち着き資産価値を維持しやすい

新築マンションは一度誰かが住むと、価格が大きく下落する特性があります。一方で、ある程度築年数が経つと価格下落がゆるやかになる場合があり、購入後の資産価値の減少幅を小さく抑えやすいのがメリットです。

物件の価値が安定している時期に購入すれば、将来的な値下がりのリスクを軽減できます。特に立地条件がよく、管理体制が優れている物件であれば、資産価値を保ちやすい場合があります。

将来の住み替えや売却を考えたときにも、購入価格と近い金額で売却できる可能性があります。将来のライフスタイルの変化にも対応できる家を選びつつ、資産も守りたいと考える方には、重要なポイントです。

3-4.リノベーションで「自分たちらしい間取りや内装」にできる

内装や設備の古さが気になる場合でも、リフォームによって住み心地を改善できます。建物の骨組み（躯体）だけを残し、内装や設備を全て刷新するフルリノベーションをおこなえば、こだわりの素材を使用したデザインなど、建売の新築では実現できない理想の空間を作ることも可能です。

新築マンションを購入するよりも、安価な中古物件を購入してリノベーションをしたほうが、総額を安く抑えられるケースもあります。

ただし、建物の構造やマンション独自のルールにより、間取りや床材の変更などが制限される物件があるため、管理規約などを事前に確認しておくと良いでしょう。建築や設計の知識も持ち合わせている会社を選ぶと、計画がスムーズに進みます。

住宅情報館では、フルリフォームや部分リフォームに幅広く対応しており、ご予算に応じて最適なプランをご提案します。

4.わが家にぴったりなのは？「中古・リフォーム・注文住宅」を比較

ここまでは中古マンションを中心に解説してきましたが、実際の住まい選びでは「中古＋リフォーム」や「新築の注文住宅」も気になる選択肢のはず。

ここでは「中古マンション」「中古＋リフォーム」「新築・注文住宅」の3タイプ別に、向いているご家族の特徴をまとめました。暮らし方や優先したいポイントと照らし合わせながら、当てはまるタイプを探してみてください。

4-1.【中古マンション】立地重視＆毎月の支出を抑えたい家族

希望するエリアの立地条件や生活の利便性を重視し、駅に近い便利な場所で暮らしたい方には、中古マンションの購入が向いています。

新築マンションに比べて購入価格を抑えやすく、家そのものに資金をかけすぎずに済むのが魅力です。住居費を抑えた分、趣味や旅行など、暮らしの他の部分にお金をかけたい方に適しています。完成済みの実物や日当たり、管理状態を現地で確認してから購入したいと考える方にも、安心しやすい選択肢です。

リスクを理解したうえで、管理体制がよい優良な中古物件を選ぶことができれば、満足できる住まいになるでしょう。

4-2.【中古＋リフォーム】好みのインテリアや間取りにしたい家族

便利な駅近の立地に住みたいものの「内装や設備の古さを解消したい」「新築のようなきれいな空間で暮らしたい」と考える方には、中古マンションの購入とリフォームを組み合わせる選択が適しています。

既存の間取りにとらわれず、カフェ風のダイニングや大容量の収納、家事の負担を減らすランドリールームなど、希望のデザインを反映させたい方にぴったりです。

リノベーション済みの物件を購入する方法だけでなく、管理がよい中古物件を自身で購入し、好みの内装工事をおこなうことで、予算内で希望の住空間を作ることができます。年数の経った建物を、新築に劣らない魅力的な住まいに変えられるのが、中古リフォームのよさといえます。

4-3.【新築・注文住宅】足音を気にせず、最新耐震で暮らしたい家族

中古マンションの修繕積立金の値上げや管理費の負担が心配な場合には、新築注文住宅が選択肢のひとつです。一戸建てであれば、建物の状態や予算などの都合にあわせて、メンテナンスの時期や内容を調整しやすくなります。さらに、月々の駐車場代をかけずにマイカーを停められるのも利点です。

また、上下階の足音や生活音を気にせずにのびのびと子育てしたい場合にも、一戸建て住宅が適しています。庭を作ってガーデニングを楽しんだり、戸建てならではの暮らしを送ることができます。

その他、最新の耐震構造で安全な家に住みたいという希望を重視するなら、新築一戸建て住宅が最適といえるでしょう。住宅情報館では、全ての注文住宅で耐震等級3を取得しています。

5.家族の「これからの暮らし」に合わせた納得の住まい選びを

「中古マンションは買うな」という意見は、全ての人に当てはまるわけではありません。管理状態や修繕計画などをしっかり見極めることで、資産価値を保ちながらお得に購入できるよい物件と出会うことができます。

日当たりなどの環境を現物で確認できるのは中古ならではの魅力です。自分たちのライフスタイルや優先順位に合わせて、住まい選びを進めてみてください。

よい物件を選ぶには、専門的な知識を持ったプロにサポートしてもらうことをおススメします。物件探しやリフォームのほか、注文住宅のご相談まで、住まいのことなら住宅情報館へお気軽にお声がけください。

執筆者プロフィール
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不動産ライター
悠木 真紗美

建築学科を卒業後、ハウスメーカーで新築戸建て住宅の設計を担当。間取りのプランニングから、キッチンなどの設備・照明のコーディネート、収納計画まで幅広く経験している。
コラムでは、マイホーム建築で迷いやすいポイントをわかりやすく解説。家づくりの現場で得た知識に基づく執筆が強みである。
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