米国によるイラン攻撃や、ホルムズ海峡の不安定化にともなう原油価格の高騰など、地政学リスクがより意識された2026年上半期。不動産の市況はどのように動いたのでしょうか。今回も前回に引き続き、首都圏の成約数、価格、在庫などの最新データから大きな市況の流れを探ってみましょう。

1. なぜ不動産市況を把握する必要があるのか

そもそも不動産の価格はどうやって決まるのでしょう？企業が売主となって販売する場合、土地・建物の仕入価格に造成費、建築／リノベーション工事費、広告宣伝費などを加えて算出しますが、それ以外に非常に重要な要素となるのが「市況」です。 では、市況とは何なのか？どのようにして決まっているのか？について解説します。

1-1. そもそも不動産市況とは？

前提として、不動産価格は「定価」というものがなく、その時々の需要と供給のバランスで価格が決まります。また不動産は1つとして同じものがないので、比較がしにくくいわゆる「相場」がつかみにくい商品です。 そうした価格の動きや相場をつかむためには、市場に流通している物件数（供給）や、実際に成約に至った物件数（需要）や価格等を数値的に把握していくことが重要です。こうしたデータを総合的に分析したものが不動産市況と言われるものです。

1-2. 不動産価格が変動する背景とマクロ指標

不動産価格は需要と供給のバランスで決まると申し上げましたが、その需要の背景にあるのが国内の経済状況です。簡単に言えば「景気がいい」時期には不動産の需要が高まり価格も上昇しますし、「景気が悪い」時期にはその逆となります。また、住宅購入には住宅ローン等の借入が伴うため、金利の動向は不動産価格に大きな影響を与えます。こうした株価や金利などの経済指標はマクロ指標とも呼ばれ、不動産価格に影響を与える重要なデータとなります。

1-3. 市況がわかると買い時がわかる？

常に変動する不動産市況を把握しておくことは、住宅購入検討者にとって非常に重要です。単に価格が安いか高いかではなく、今後どのように動いていくのか、自分にとって今は買うべきタイミングなのかどうかなどを俯瞰的に検討した上で購入判断できるからです。

本コラムでは、主に業界向けに公開されているデータを元に、一般の方にもできるだけわかりやすく不動産市況を解説していきます。

2. 2026年上半期の首都圏「新築マンション」市況

それではまず、首都圏の新築マンション市況を見てみましょう。

■首都圏の新築マンション市況（2026年上半期）

	1月	2月	3月	4月	5月	6月
発売戸数	628戸 (1.3%)	1,762戸 (36.8%)	1,425戸 (▲35.5%)	1,163戸 (15.6%)	1,447戸 (12.3%)	1,564戸 (▲4.7%)
販売価格	8,383万円 (14.2%)	11,025万円 (38.8%)	10,413万円 (▲0.7%)	8,736万円 (24.8%)	10,660万円 (13.5%)	10,137万円 (10.6%)
㎡単価	124.9万円 (11.9%)	162.5万円 (33.7%)	159.7万円 (0.5%)	130.6万円 (24.6%)	156.3万円 (11.4%)	153.0万円 (12.2%)

※カッコ内は前年同月比　※▲はマイナス

2-1. 首都圏新築マンションの発売戸数はほぼ横ばい。23区と埼玉県で減少

首都圏の2026年上半期（1～6月）の新築マンション発売戸数は7,989戸で、前年同期の8,053戸から0.8％の減少とほぼ横ばい、コロナ禍の2020年以来の低水準となりました。

エリア別に見ると、東京23区が2,964戸→2,684戸（▲9.4%）、東京都下が908戸→1,032戸（+13.7%）

神奈川県が1,874戸→2,132戸（+13.8%）、埼玉県が1,150戸→839戸（▲27.0%）、千葉県が1,157戸→1,302戸（+12.5%）と、23区と埼玉県で減少しています。

2-2. 首都圏新築マンションの販売価格は約13％上昇

一方、販売価格は、前年同期と比べ、首都圏平均で8,958万円              →1億135万円（+13.1%）に上昇しました。 エリア別に見ると、東京23区が1億3,064万円→1億4,249万円（+9.1%）、東京都下が6,835万円→7,550万円（+10.5%）、神奈川県が6,957万円→8,346万円（+20.0%）、埼玉県が6,551万円→6,469万円（▲1.3%）、千葉県が5,738万円→8,997万円（+56.8%）と、埼玉県以外の都県では上昇傾向が続いています。2026年上半期は、首都圏の平均価格が初めて1億円を超え、特に千葉県では50％を超える大きな上昇となっています。

2-3. 首都圏新築マンションの㎡単価も全域で上昇

専有面積1㎡あたりの価格を示す「㎡単価」の推移も見てみましょう。

㎡単価の首都圏平均は135.0万円→151.4万円（+12.1%）に上昇しました。

エリア別に見ると、東京23区が201.5万円→222.6万円（+10.5%）、東京都下が111.8万円→111.8万円（0.0%）、神奈川県が103.9万円→123.4万円（+18.8%）、埼玉県が95.8万円→98.5万円（+2.8%）、千葉県が80.2万円→124.6万円（+55.4%）と全域で上昇しており、中でも千葉県が大幅な上昇となっています。

出典：首都圏 新築分譲マンション市場動向（株式会社不動産経済研究所）より抜粋・作成

このように、2026年上半期の新築マンション市場は、供給数が低水準を続ける一方で、販売価格は埼玉県でわずかに下落したものの、全体として上昇傾向が続いています。住宅ローン金利が上昇する中で、平均価格が1億円を超えるなど、購入環境はますます厳しさを増していると言えるでしょう。 こうした中で、新築マンション市場では、いわゆる「定借マンション（※）」が増加しています。不動産経済研究所のレポートによると、供給数は前年同期の634戸から886戸へと増加しており、年間では2,000戸を超える可能性も出てきています。

※定借マンションとは：マンションの敷地（土地）を、所有権ではなく、50～70年程度の定期借地権で利用する形態のマンションのこと。一般的な分譲マンションより価格を抑えやすいが、地代の支払いが必要となり、定期借地契約の満了時に、原則として建物を解体し、土地を所有者へ返還しなければならない。

3. 2026年上半期の首都圏「中古マンション」市況

次に中古マンションの市況を見ていきます。2026年上半期（1～6月）の首都圏全体の成約件数は、前年同期比で-0.2％。成約価格は+4.6％、成約㎡単価は+4.0％と、成約件数が前年割れとなり、価格上昇率も、前期の8～9％から大きく下がりました。価格上昇により購入者のニーズが戸建などにシフトしていること、金利上昇など購入環境が厳しくなっていることが背景にあると考えられます。

■首都圏の中古マンション市況（2026年上半期）

	1月	2月	3月	4月	5月	6月
成約件数	3,343件 (3.1%)	4,241件 (2.1%)	5,001件 (0.2%)	3,903件 (▲1.2%)	3,709件 (▲3.4%)	4,241件 (▲1.3%)
成約価格	5,493万円 (6.7%)	5,458万円 (9.5%)	5,521万円 (11.6%)	5,321万円 (5.4%)	5,067万円 (▲4.6%)	5,208万円 (0.0%)
成約㎡単価	87.0万円 (6.2%)	85.6万円 (8.2%)	86.3万円 (9.3%)	85.9万円 (5.9%)	80.8万円 (▲3.9%)	82.6万円 (▲0.8%)
在庫件数	44,776件 (▲1.5%)	45,112件 (▲0.2%)	44,728件 (1.8%)	45,215件 (2.7%)	45,804件 (3.4%)	45,995件 (3.5%)

※カッコ内は前年同月比　※▲はマイナス

3-1. 首都圏中古マンションの成約件数は前年割れ

首都圏の中古マンション成約件数は、24,475件→24,438件（▲0.2%）と前年割れとなりました。特に直近の3ヶ月、4～6月の成約件数が3ヶ月連続で前年を下回っており、中古マンション市場の潮目が変わりつつある気配を感じさせます。 エリア別に見ると、東京都が13,363件→12,525件（▲6.3%）、神奈川県が5,712件→6,088件（+6.6%）、埼玉県が2,792件→2,998件（+7.4%）、千葉県が2,608件→2,827件（+8.4%）と、東京都だけが前年割れとなっていますが、その他の県も前年よりも上昇幅が縮小しています。

3-2. 首都圏中古マンションの成約価格はすべての都県で上昇

一方、成約価格（※）は、首都圏全域で上昇しています。

首都圏全体では5,107万円→5,345万円（+4.6%）、エリア別に見ると、東京都が6,596万円→7,044万円（+6.8%）、神奈川県が3,762万円→4,050万円（+7.6%）、埼玉県が2,867万円→3,089万円（+7.7%）、千葉県が2,810万円→2,978万円（+6.0%）と、すべての都県で6～7％前後の上昇となっています。

しかし、東京都と神奈川県では、成約価格が上半期後半に下落～横ばいに転じていることが注目されます。

※2026年上半期の月ごとの成約価格の平均

3-3. 首都圏中古マンションの成約㎡単価も東京・神奈川で伸びが鈍化

「成約㎡単価」（※）も同様に、首都圏全体で5～7％前後の上昇となっています。

首都圏全体では81.4万円→84.7万円（+4.0%）。エリア別に見ると、東京都が112.7万円→120.3万円（+6.8%）、神奈川県が56.9万円→61.3万円（+7.8%）、埼玉県が42.6万円→45.7万円（+7.2%）、千葉県が39.1万円→41.4万円（+5.8%）となっています。成約価格と同様に、㎡単価も東京都と神奈川県で、上昇が鈍化しています。

※2026年上半期の月ごとの成約㎡単価の平均

このように、全体としては依然として高値圏で推移している中古マンションですが、直近の2～3ヶ月では、東京と神奈川で価格上昇にブレーキがかかり始めています。

要因としては、ここ数年の価格上昇で、一般の方にはやや手の届きにくい水準になっていること、比較的リーズナブルな戸建に需要が流れていること、昨年12月に行われた日銀の利上げの影響などが考えられます。今年6月にも追加利上げが実施されており、下落傾向が今後も続いていくのか、それとも再び上昇基調に戻るのかが注目されます。

3-4. 首都圏中古マンションの在庫件数が東京で7.5％の増加

首都圏中古マンションの在庫件数（※）は、首都圏全体で44,564件→45,272件（+1.6%）とわずかに増加しています。コロナ明けから在庫の減少傾向が続いていましたが、3月以降、4ヶ月連続で増加していることは大いに注目されます。

エリア別に見ると、東京都が23,257件→24,990件（+7.5%）、神奈川県が11,476件→11,027件（▲3.9%）、埼玉県が5,520件→5,234件（▲5.2%）、千葉県が4,311件→4,021件（▲6.7%）と、東京都の在庫が大きく増えています。 在庫の増加は価格が下落する前兆とも言われますが、東京都では、2025年12月から在庫の増加傾向が続いており、中古マンション市場に大きな変化の兆しが見られます。

※2026年上半期の月ごとの在庫件数の平均

出典：東日本不動産流通機構「月例マーケットウオッチ（2026年6月度）」をもとに作成

4. 2026年上半期の首都圏「新築一戸建」市況。成約件数・価格ともに好調を維持

続いて、新築一戸建の市況を見てみましょう。2026年上半期の首都圏全体の成約件数は、前年比+16.6％と増加傾向を維持しており。成約価格も+4.5％上昇しています。

■首都圏の新築一戸建市況（2026年上半期）

	1月	2月	3月	4月	5月	6月
成約件数	1,380件 (26.6%)	1,755件 (16.1%)	1,653件 (10.9%)	1,461件 (23.2%)	1,592件 (19.7%)	1,405件 (6.2%)
成約価格	4,589万円 (5.3%)	4,595万円 (5.3%)	4,682万円 (3.8%)	4,662万円 (3.2%)	4,761万円 (4.8%)	4,758万円 (4.4%)
在庫件数	14,631件 (▲13.5%)	13,763件 (▲12.7%)	13,723件 (▲10.2%)	13,499件 (▲11.7%)	13,016件 (▲11.7%)	13,245件 (▲8.5%)

※カッコ内は前年同月比　※▲はマイナス

4-1. 首都圏新築一戸建の成約件数は増加傾向が続く

首都圏全体の成約件数は、前年同期比で7,930件→9,246件（+16.6%）と昨年からの増加傾向を維持しています。

エリア別に見ると、東京都が2,046件→2,308件（+12.8%）、神奈川県が2,532件→3,053件（+20.6%）、埼玉県が2,064件→2,420件（+17.2%）、千葉県が1,288件→1,465件（+13.7%）と、全域で+10％超となり、特に神奈川県は20％を超える大きな伸びとなっています。

要因としては、マンション価格が高止まりとなっている中で、比較的リーズナブルな一戸建に、購入者のニーズがシフトしていることが考えられます。

4-2. 首都圏新築一戸建の成約価格は郊外で上昇

成約価格（※）は首都圏全体で4,475万円→4,675万円（+4.5%）と前期の+1.1％から上げ幅を拡大しました。

エリア別では、東京都が5,682万円→6,100万円（+7.4%）、神奈川県が4,548万円→4,700万円（+3.3%）、埼玉県が3,650万円→3,778万円（+3.5%）、千葉県が3,739万円→3,852万円（+3.0%）と、東京都の伸び率が高くなっています。

前述の通り、中古マンションの成約件数が減少に転じる中で、東京都ではマンションから戸建へ需要が移っている可能性があります。

※2026年上半期の月ごとの成約価格の平均

4-3. 首都圏新築一戸建の在庫は減少。足元ではやや回復の動きも

新築一戸建の在庫は、首都圏全体で15,415件→13,646件（▲11.5%）と減少しました。成約数の増加にともない、依然として品薄の状態が続いています。

エリア別では、東京都が3,906件→3,114件（▲20.3%）、神奈川県が5,017件→4,286件（▲14.6%）、埼玉県が4,082件→3,713件（▲9.0%）、千葉県が2,410件→2,532件（+5.1%）と、千葉県以外で減少しており、特に東京都は20％を超える減少となっています。

出典：東日本不動産流通機構「月例マーケットウオッチ（2026年6月度）」をもとに作成

5. 2026年上半期の首都圏「中古一戸建」市況。成約件数・価格ともに上昇

最後に首都圏の中古一戸建の市況をみていきます。新築一戸建の活況が、中古一戸建にも波及し、成約件数・価格ともに上昇しています。

■首都圏の中古一戸建市況（2026年上半期）

	1月	2月	3月	4月	5月	6月
成約件数	1,496件 (17.0%)	1,910件 (13.0%)	2,169件 (▲1.2%)	1,839件 (3.5%)	1,835件 (2.9%)	2,019件 (3.9%)
成約価格	4,056万円 (7.2%)	4,115万円 (5.0%)	4,101万円 (1.8%)	4,177万円 (9.8%)	4,215万円 (8.6%)	4,006万円 (1.8%)
在庫件数	23,539件 (0.4%)	23,685件 (▲0.1%)	23,301件 (▲1.0%)	23,231件 (▲1.4%)	23,087件 (▲1.7%)	22,893件 (▲1.9%)

※カッコ内は前年同月比　※▲はマイナス

5-1. 首都圏中古一戸建の成約件数は増加

首都圏全体の成約件数は、前年同期比で10,669件→11,268件（+5.6%）と増加傾向を維持しています。 エリア別に見ると、東京都が3,421件→3,419件（▲0.1%）、神奈川県が2,743件→2,955件（+7.7%）、埼玉県が2,336件→2,586件（+10.7%）、千葉県が2,169件→2,308件（+6.4%）と、東京都以外の県で増加しており、中でも埼玉県が高い伸びとなっています。

5-2. 首都圏中古一戸建の成約価格は全域で上昇

成約価格（※）は首都圏平均で3,893万円→4,112万円（+5.6%）と上昇しています。 エリア別に見ると、東京都が5,809万円→6,189万円（+6.6%）、神奈川県が3,852万円→4,158万円（+7.9%）、埼玉県が2,458万円→2,542万円（+3.4%）、千葉県が2,465万円→2,734万円（+10.9%）と、全域で上昇しています。前期は東京都だけが上昇していましたが、2026年に入り、価格上昇が首都圏全体に波及しつつあることがわかります。

※2026年上半期の月ごとの成約価格の平均

5-3. 首都圏中古一戸建の在庫件数は増加から横ばいに

中古一戸建の、首都圏全体の在庫件数（※）は、前期までの増加傾向から、23,509件→23,289件（▲0.9%）とほぼ横ばいに転じました。

エリア別にみると、東京都が6,130件→5,943件（▲3.1%）、神奈川県が6,213件→6,185件（▲0.5%）、埼玉県が5,847件→5,854件（+0.1%）、千葉県が5,319件→5,308件（▲0.2%）と、全域で増加から横ばいに転じており、中でも東京都の在庫の減少幅が大きくなっています。

これまで、中古マンションに集中していた需要が、新築戸建、中古戸建へと移りつつあることがうかがえます。

※2026年上半期の月ごとの在庫件数の平均

出典：東日本不動産流通機構「月例マーケットウオッチ（2026年6月度）」をもとに作成

6. 中古マンション市場の伸びが鈍化。一戸建への需要シフトに注目

2026年上半期の市況で注目したいのは、中古マンション市場の伸びの鈍化です。

前述の通り、中古マンションの成約件数は、4～6月の3ヶ月連続で前年割れとなりました。2025年は前年比平均30％を超える大幅な伸びとなっていた中古マンションの成約数は、2026年に入ってから、横ばい・減少に転じています。これは前年の伸びが大きかった反動と、2025年12月に行われた利上げの影響、そしてここ数年続いている価格上昇によるものと推測されます。

特に東京都では、23区の平均価格が1億円を超えるなど、一般の購入者にとっては、手の届きにくい水準まで上昇しており、需要が郊外の物件や一戸建へと移り始めていることを示唆しています。

これを裏づけるように、新築一戸建、中古一戸建の成約件数は伸びており、価格も上昇傾向となっています。まだ確かなことが言える段階ではありませんが、6月の利上げの影響が本格的に出てくる2026年の下半期には、さらに大きな変化となる可能性もあります。

また、購入環境の変化として注意したいのは住宅ローンの金利上昇です。6月の利上げにより、政策金利は約30年ぶりに1％台の大台に達しました。これにともない、変動金利は1.25～1.5％前後の水準まで上昇することが予想されます。また、前述の通り、固定金利も3％を超える水準まで上昇していますので、変動金利との差は約2％と大きく、今後の変動金利の上昇を見込んだとしても、一概に固定が有利とはいい切れません。このような金利上昇局面においては、入念な返済シミュレーションと、余裕をもった資金計画が重要になります。ご自身の収入やライフスタイルに合わせた住宅ローン選びを進めていきましょう。

このように、市場環境が大きく変化する中で、これから住まいを購入する方は、最新の経済指標や価格相場などを積極的に情報収集し、購入のタイミングや物件選びを進めていくことが大切です。

価格相場や金利の最新データ、今後の見通しなど、お近くの住宅情報館までお気軽にご相談ください。

執筆者プロフィール
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住宅・不動産ライター
四宮 雅樹（ビギニング株式会社）

不動産・建築業界で約11年の実務経験を積んだ後、不動産情報メディア運営会社で営業、事業開発、経営企画などに約13年間従事。
業界実務と不動産メディア運営の知見をもとに、住まい・不動産・注文住宅・リフォームなどの専門的なテーマを、読者にわかりやすく伝わるコラムとして執筆している。
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