9月15日、令和8（2026）年の基準地価が発表されました。全国平均（全用途）は、前年と同じ+1.5％で5年連続の上昇となりました。今回は首都圏エリアの地価を駅ごとに集計し、人気の高い駅や最新の地価動向について解説します。

1. 全国平均（全用途）は住宅地・商業地とも5年連続の上昇

2026年基準地価の変動率は、全国平均（全用途）で前年と同じ1.5％の上昇となりました。上昇率を用途別に見ると、住宅地は前年と同じ1.0％、商業地は前年の2.8％をわずかに上回る2.9％となっています。

要因としては、都市部で住宅需要が引き続き堅調なことに加え、リゾート地などで別荘やコンドミニアムなどの需要が高まっていること。また商業地でも、旺盛なインバウンド需要やオフィス需要に支えられた上昇が続いています。

全体としては、引き続き上昇傾向が続いていることが確認されましたが、上昇幅は縮小する傾向にあり、地域によっては上昇の勢いが鈍化していることがうかがえます。

1-1. そもそも基準地価とは

基準地価とは、国土利用計画法に基づき、全国2万ヶ所以上の基準地の1㎡あたりの価格を、各都道府県知事が公表するもので、毎年7月1日時点の地価を9月に発表しています。1月1日時点の地価を公表する「公示地価」と同様、適正な地価形成を目的とし、土地取引の指標となる価格として活用されています。

1-2.三大都市圏は東京・大阪を中心に上昇。名古屋と地方四市は上昇幅が縮小

次に圏域別に直近1年間の地価動向を見てみましょう。

■2026年基準地価の変動率

（%）

	全用途平均		住宅地		商業地
	2025年	2026年	2025年	2026年	2025年	2026年
全国	1.5	1.5	1.0	1.0	2.8	2.9
三大都市圏	4.3	4.4	3.2	3.2	7.2	7.4
地方四市	5.3	4.1	4.1	2.9	7.3	6.0
その他地方圏	0.2	0.2	0.0	0.0	0.6	0.7

出典:国土交通省
※赤字＝上昇幅が拡大、青字＝上昇幅が縮小

三大都市圏（東京圏・名古屋圏・大阪圏）は、全用途平均で前年の4.3％から4.4％に上昇幅を拡大しています。用途別に見ると、住宅地が3.2％ → 3.2％と横ばい、商業地は7.2％ → 7.4％と上昇幅が拡大しています。ただし圏域別（全用途）に見ると、東京圏（5.3％→5.4％）と大阪圏（3.4％→3.6％）で上昇幅が拡大しているのに対して、名古屋圏（2.8％→2.7％）は上昇幅が縮小しています。
※「東京圏」は、東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県・茨城県の一部市区町村を対象としています。

1-3. 半年ごとの動きでは、ほとんどの地域・用途で年後半に上昇が鈍化

また2025～2026年の地価動向を前半・後半に分けて見ると、住宅地はすべての地域で後半の上昇幅が縮小しています。商業地も全国、三大都市圏、地方四市では上昇幅が縮小しています。これは昨年も見られた傾向で、地価上昇の勢いが少しずつ弱まっていることを示しており、この傾向が今後も続くのかどうかが注目されます。

■ 半年ごとの変動率推移

（%）

	住宅地		商業地
	前半	後半	前半	後半
全国	1.6	1.4	3.1	2.8
三大都市圏	2.1	1.9	4.3	3.8
地方四市	1.6	1.1	3.4	2.3
その他地方圏	0.8	0.7	1.2	1.4

出典：国土交通省
※地価公示（毎年１月１日時点実施）との共通地点での集計
前半：2025年7月1日～2026年1月1日の変動率
後半：2026年1月1日～2026年7月1日の変動率

1-4. 東京圏の住宅地は東京23区と流山市が上昇率上位を占める

東京圏（住宅地）の上昇率上位の地点を見ると、23区と流山市が上位を独占する結果となりました。

1位の品川区北品川は、JR大崎駅前の再開発の影響などで、前年比18.8％という大きな上昇となりました。また２位の港区芝浦も、JR高輪ゲートウェイ駅周辺の再開発により大きく上昇しています。

一方、３位、４位、７位には流山市の地点がランクインしています。いずれも東武アーバンパークラインの初石駅を最寄りとするエリアで、都心部と肩を並べる17～18％という高い上昇率となっています。

東京圏の上昇率トップ10はこうした都心の再開発エリアや商業エリアに隣接する住宅地と流山市だけとなっています。なお、神奈川県トップは、横浜市西区岡野２丁目の地点で10.1％の上昇、埼玉県トップは、戸田市本町２丁目の地点で7.9％の上昇となっています。

■住宅地の上昇率上位地点（東京圏）

順位	所在地	変動率
1	品川区北品川五丁目	18.8%
2	港区芝浦四丁目	18.7%
3	流山市東初石３丁目	18.7%
4	流山市若葉台	18.1%
5	港区西麻布三丁目	17.4%
6	港区六本木五丁目	17.3%
7	流山市東初石１丁目	17.0%
8	江東区有明一丁目	17.0%
9	台東区谷中三丁目	16.7%
9	豊島区高田三丁目	16.7%

出典：国土交通省

2. 首都圏の基準地価、駅別ランキング

次に住宅購入にもっとも影響がある「住宅地」の地価について詳しく見ていきましょう。今回は首都圏（東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県の全域。ただし島嶼部を除く）の地価変動率を駅別にランキングしてみました。

※基準地価は、住宅地の駅ごとの基準地価の平均で、㎡あたりの金額（円）です。
※集計対象は、駅から5km以内かつ前年との比較可能な地点です。
※「前年比（％）」は、駅ごとの平均地価で算出しています。地点ごとの前年比を平均したものではありません。

2-1. 首都圏で地価が上昇した駅は全体の84%

対象となる駅のうち、前年比で上昇・下落している割合は次の通りです。

上昇	818駅（84%）
下落	90駅（9%）
変化なし	63駅（7%）

首都圏では地価上昇が一部の人気駅に限らず、広い範囲に及んでいることがわかります。一方、地価が下落した駅は、全体の1割未満と少数にとどまっています。

2-2. 上昇率トップは大崎駅。トップ20は23区と流山市が独占

それでは、首都圏の上昇駅トップ20を見てみましょう。

■2026年基準地価 駅別上昇率トップ20（首都圏・住宅地）

出典：国土交通省より作成
※順位は変動率順（小数点第2位を四捨五入）

上表の通り、上昇率トップ20はすべて東京23区と流山市が占める結果となりました。

トップはJR山手線、埼京線、りんかい線などが乗り入れる大崎駅。2位はJR山手線・京浜東北線が乗り入れる田町駅でした。いずれも品川エリアの再開発によって、地価の上昇が進んでいると考えられます。3位以下にも都心部や湾岸エリアの比較的高価格な住宅地が並んでいます。

23区以外では、7位に東武アーバンパークラインの初石駅、20位につくばエクスプレスの流山セントラルパーク駅がランクインしています。いずれも子育て世帯に人気のエリアですが、これまで人気の高かった流山おおたかの森はランク外となり、隣駅の初石駅や各停駅のセントラルパーク駅の方が上昇率は高くなっています。

またトップ20のうち、㎡単価が100万円以下の駅は、流山市の2駅と南千住駅、菊川駅の4つしかなく、実際に住まいを購入する上では、手の届きにくいエリアが多くなっています。

なお、神奈川県トップは89位の相鉄本線 平沼橋駅（10.1％）、次点は144位の東急田園都市線と小田急江ノ島線が乗り入れる中央林間駅（8.3％）でした。埼玉県トップは222位のJR埼京線 戸田公園駅（6.7％）、次点は275位の同じく埼京線 戸田駅（5.9％）でした。 神奈川県では平沼橋駅が10.1％と2桁の上昇となったものの、それ以外は1桁台、埼玉県では2桁上昇した駅はありませんでした。

2-3. 上昇率ワーストは銚子駅。ワースト20は埼玉県の郊外部と千葉県東部

次に、首都圏の上昇率ワースト20を見てみましょう。

■2026年基準地価 駅別上昇率ワースト20（首都圏・住宅地）

出典：国土交通省より作成
※順位は変動率順（小数点第2位を四捨五入）

ワースト20は、すべて埼玉県の郊外部と千葉県東部～房総エリアの駅で占められています。

千葉県ではJR総武本線・成田線の沿線、JR内房線・外房線沿線、埼玉県では八王子と高崎を結ぶJR八高線や、群馬県境を走る秩父鉄道の沿線が下落しています。

これらのエリアは、都内への通勤圏の外側に位置する駅が多く、人口減少などを背景に住宅需要が弱いエリアも見られます。

なお、東京都のワーストはJR青梅線 奥多摩駅（0.0％）、神奈川県のワーストはJR御殿場線 山北駅（▲0.3％）となっています。

2-4. 首都圏の都県別 地価上昇率が高い駅トップ10

さらに、都県別に上昇率トップ10をピックアップすると以下のようになります。

■2026年基準地価 都県別・駅別上昇率トップ10（首都圏・住宅地）

出典：国土交通省より作成
※順位は変動率順（小数点第2位を四捨五入）

前述の通り、東京都は品川、高輪などの再開発エリアに加え、都心部や有明などの湾岸エリアがランクインしています。

東京都に次いで上昇率の高い千葉県では、つくばエクスプレスと東武アーバンパークラインの沿線が強く、流山市、松戸市を中心に、周辺の京成線沿線にも上昇が広がっています。

神奈川県は、横浜駅に隣接する相鉄本線の平沼橋駅がトップ。横浜市内からは上大岡駅、日吉本町駅、県央エリアからは、中央林間駅、大和駅、東林間駅、湘南エリアから鎌倉、江ノ島、片瀬山がランクインしています。

埼玉県では、戸田公園駅、戸田駅、蕨駅、西川口駅、川口元郷駅など、東京都心へのアクセスに優れた県南部エリアと、新越谷駅、獨協大学前駅、谷塚駅など、東武スカイツリーライン沿線の利便性が高い駅が上位にランキングされました。

3. 2026年の地価動向から今後の住宅市場を占う

ここまで2026年の基準地価を、全国の動向から首都圏の駅別ランキングまで見てきました。

首都圏では8割以上の駅で地価が上昇するなど、依然として上昇傾向が続いています。

しかし、住宅価格の上昇や金利の上昇など、住宅市場を取り巻く環境は大きく変化しています。ここからは少し視点を広げて、現在の地価を動かしている要因と、これから住宅を購入する方がどのような点に注目すればよいのか考えてみましょう。

3-1.「インフレ」と「金利上昇」がせめぎ合う不動産市場

2026年の駅別ランキングを見ると、大崎、田町、麻布十番など、都心部の上昇が目立ちます。一方、郊外ではこれまで人気を集めてきたターミナル駅だけでなく、その隣駅や周辺駅にも高い上昇率が見られます。

この背景には、現在の不動産市場を取り巻く「インフレ」と「金利上昇」という2つの大きな流れがあると考えられます。

インフレの進行は、不動産価格を押し上げる要因となります。また、株価上昇などにより投資家の投資余力が高まると、不動産にも資金が向かいやすくなります。さらに、インフレに強いとされる現物資産への投資意欲が高まることも、不動産市場への資金流入につながります。こうした投資需要は、資産価値が高く今後の値上がりも期待できる都心部、特に価値向上が見込まれる再開発エリアなどに集まりやすくなります。今回、大崎や田町をはじめ、都心部や湾岸エリアの地価が大きく上昇した背景には、一般の住宅需要だけでなく、こうした投資マネーの存在もあると考えられます。

一方で、マイホームを購入する実需層にとっては少し状況が異なります。ここ数年、住宅価格の上昇に加えて、住宅ローン金利も上昇しています。物件価格と金利が同時に上がれば、購入者の負担が大きくなり、価格を下押しする要因となります。そのため、すでに価格が大きく上昇したターミナル駅や近郊の人気エリアでは、これまでのような勢いで価格が上がり続けることが難しくなり、比較的価格の安い隣駅や周辺駅へと住宅需要が広がっていると考えられます。

つまり現在の首都圏では、都心部の地価がインフレや投資マネーによって押し上げられる一方、実需中心の郊外エリアでは、価格と金利の上昇を受けて、より手の届きやすい周辺駅へ需要が広がるという、二つの動きが同時に進んでいると考えられます。

3-2. 今後も上昇するエリア、落ち着きを取り戻すエリア

では、こうした市場環境が続いた場合、今後の地価はどのように動いていくのでしょうか。

まず、引き続き上昇が見込まれるのは、価格が高くてもそれを支える強い需要がある都心エリアです。

東京都心部では、再開発による街の価値向上に加え、富裕層や投資家、海外からの資金など、住宅ローン金利の影響を比較的受けにくい需要があります。そのため、再開発が進むエリアや、インバウンド需要の高いエリアなどでは、さらに地価が上昇する可能性があります。

一方、郊外では人気エリアの周辺にある比較的価格の安い駅が注目されます。

今回のランキングで初石や流山セントラルパークが上位に入ったように、人気駅の住宅価格が上昇すると、購入者の需要は隣駅や周辺駅へ移ってくる可能性があります。その結果、これまで上昇が大きかったエリアでは地価上昇が落ち着いてくる可能性もあります。

また、今後も金利の上昇が続けば、特に住宅ローンを利用する実需層が中心となる郊外エリアでは、価格が上昇から横ばいに転じる可能性もあります。さらに、人口減少が進むエリアや、都心へのアクセスなどで相対的に不利なエリアでは、より厳しい状況になることも考えられます。

つまり、これからの地価は「都心か郊外か」という2つの軸だけではなく、再開発や投資需要によってさらに上昇する都心部、人気エリアからの需要を取り込んで上昇する周辺駅、価格上昇と金利上昇によって上昇が落ち着くエリア、そして人口減少などを背景に下落するエリアというように、多面的に見ていくことが重要になります。

これから住宅を購入する方は、希望エリアの価格が上がった・下がったというだけでなく、隣駅や周辺エリア、また街の将来性などにも目を向けながら、物件探しを進めていきましょう。

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執筆者プロフィール
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住宅・不動産ライター
四宮 雅樹（ビギニング株式会社）

不動産・建築業界で約11年の実務経験を積んだ後、不動産情報メディア運営会社で営業、事業開発、経営企画などに約13年間従事。
業界実務と不動産メディア運営の知見をもとに、住まい・不動産・注文住宅・リフォームなどの専門的なテーマを、読者にわかりやすく伝わるコラムとして執筆している。
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