八王子市は、東京都の多摩地域南西部にあるベッドタウンで、東京都で唯一の中核市に指定されています。多摩ニュータウンに代表される大規模住宅団地、都心から移転した大学が数多く集まる学園都市、そして高尾山、陣馬山などの雄大な自然と、様々な顔をもつ多摩エリアを代表する都市です。

1.八王子市の人口は微減、世帯数は9％増

そんな八王子市の人口は、約56万人、世帯数は約28万世帯。最近10年間の人口は微減、世帯数は9％増となっています。年間の転入出者数は、転入が約3,000人上回っています。

1-1.人口・世帯数（2023/1/末 現在）

人口	561,503人
世帯数	279,301世帯

1-2.人口・世帯数の推移

	2014年	2015年	2016年	2017年	2018年	2019年	2020年	2021年	2022年	2023年
人口	563,203	562,029	562,530	562,984	562,728	562,073	562,140	561,365	561,394	561,503
世帯数	255,481	257,038	259,641	262,259	265,053	267,534	270,240	272,726	275,885	279,301

※各年1月末日 現在（八王子市ホームページ）

1-3.転入・転出（2022年中）

転入者数	24,125人
転出者数	20,964人

※出典：2022年人口移動報告（総務省）

2.東京都八王子市の不動産情報

2-1.土地の価格は、㎡あたり約15～16万円。最近10年間はほぼ横ばいから上昇に

土地の価格（地価）については、毎年1月1日を基準とした「公示地価」と7月1日を基準とした「基準地価」が発表されています。八王子市における公示地価と基準地価の平均は以下の通りです。直近の平均地価としては、㎡あたり約15～16万円で、最近10年間はほぼ横ばいで推移していましたが、コロナ明けの2022年ごろから若干の上昇が見られます。

■公示地価、基準地価とは？

公示地価とは、地価公示法に基づき、国（国土交通省）が、毎年1月1日時点の土地価格を判定して、1㎡あたりの単価として公表するものです。基準地価とは、国土利用計画法に基づき、都道府県が毎年7月1日時点の土地価格を判定して、1㎡あたりの単価として公表するものです。同年の価格を比較した場合、公示地価よりも基準地価の方が半年遅れで公表されるため、より直近の取引価格を反映していると見ることができます。なお公示地価、基準地価はともに一般の土地の取引価格の指標等として使われていますが、あくまで指標であり、実際の取引価格とは異なりますのでご注意ください。

八王子市全体の地価平均（㎡あたり）

公示地価（2023年）	156,559円
基準地価（2023年）	160,435円

公示・基準地価の推移（平均/㎡）

	2014年	2015年	2016年	2017年	2018年	2019年	2020年	2021年	2022年	2023年
公示 地価	153,310円	154,991円	153,330円	151,504円	152,553円	153,956円	155,841円	154,451円	154,409円	156,559円
基準 地価	154,965円	156,927円	158,374円	158,928円	160,220円	161,544円	159,993円	158,984円	160,435円	164,447円

マップでご覧いただけるように、八王子市にはJR中央線・横浜線・八高線と京王線が乗り入れています。中でも人気が高いのは、快速（京王線は特急）で新宿駅まで約40分で行くことができる中央線、京王線の八王子駅周辺で、20～30万円台/㎡となっています。また沿線の途中駅や横浜線、八高線、京王相模原線の沿線では概ね10万円台/㎡、駅から離れると10万円/㎡を切るエリアも存在します。エリアによって価格が大きく変わりますので注意しましょう。

2-2.新設住宅着工戸数は約3,400戸。賃貸住宅が約半分を占める

国土交通省が発表している新設住宅着工戸数について見てみましょう。八王子市で2022年中に新築された建物は3,413戸でした。内訳としては、持ち家（注文住宅）が19％、貸家（賃貸住宅）が46％、分譲住宅が35％と、賃貸住宅が約半数を占めます。分譲住宅の内訳としては、一戸建が867戸（73％）、マンションが319戸（27％）と、一戸建の比率が高くなっています。

■八王子市の新設住宅着工戸数（2022年）

持ち家	665戸
貸家	1,555戸
給与住宅	1戸
分譲住宅	1,192戸
計	3,413戸

2-3.八王子市の住宅着工数は10年間でマイナス15％。

八王子市の住宅着工数は最近10年間でマイナス15％となっています。内訳としては、注文住宅がマイナス31％、分譲住宅がマイナス31％、賃貸住宅がプラス20％と、賃貸以外はマイナスとなっており、特に新築マンションの供給が大きく減少しています。

八王子市の新設着工戸数

	2013年	2014年	2015年	2016年	2017年	2018年	2019年	2020年	2021年	2022年
持ち家	959戸	800戸	778戸	757戸	644戸	691戸	592戸	701戸	741戸	665戸
貸家	1,293戸	1,544戸	1,774戸	2,052戸	1,778戸	1,851戸	871戸	1,000戸	1,026戸	1,555戸
給与住宅	42戸	0戸	88戸	1戸	1戸	1戸	16戸	1戸	9戸	1戸
分譲住宅	1,724戸	1,435戸	1,742戸	1,484戸	1,429戸	1,806戸	1,503戸	1,415戸	912戸	1,192戸
総計	4,018戸	3,779戸	4,382戸	4,294戸	3,852戸	4,349戸	2,982戸	3,117戸	2,688戸	3,413戸

※出典：国土交通省 住宅着工統計

2-4.東京都八王子市の不動産価格。新築は4,000～5,000万円くらいが相場

八王子市で販売されている新築マンションは、4,000～5,000万円台がボリュームゾーンで、㎡単価は70～80万円台くらいが相場のようです。

中古マンションは、築15年以内で平均4,077万円（57.5万円/㎡）、築15～25年で平均3,330万円（44.4万円/㎡）、築25年超で平均1,578万円（27.4万円/㎡）前後となっています。都心部の価格上昇が郊外まで波及しており、マンションは新築、中古ともここ数年で大きく値上がりしています。

一戸建については、新築が3,914万円、中古は築15年以内で平均3,987万円、築25年以内で3,413万円、築25年超は3,000万円となっています。また、マンション・一戸建ともに流通している物件は十分ありますが、エリアによって価格が大きく変わるので個別に確認してみることをおすすめします。

最後に土地の相場については、最寄駅から徒歩10分以内で平均24.4万円/㎡、徒歩20分以内なら15.9万円/㎡、徒歩20分超で11.8万円/㎡となっています。

（1）中古マンション

	販売価格（万円）			専有面積（㎡）			㎡単価（万円）
	最大	最小	平均	最大	最小	平均	平均
築15年以内	6,480万円	1,510万円	4,077万円	140㎡	25㎡	74㎡	57.5万円
築15～25年	4,999万円	1,490万円	3,330万円	116㎡	31㎡	76㎡	44.4万円
築25年 超	4,480万円	245万円	1,578万円	123㎡	14㎡	56㎡	27.4万円

（2）一戸建

	販売価格（万円）			土地面積（㎡）			建物面積（㎡）
	最大	最小	平均	最大	最小	平均	最大	最小	平均
新築	6,490万円	2,080万円	3,914万円	277㎡	64㎡	134㎡	133㎡	58㎡	99㎡
築15年以内	12,800万円	1,890万円	3,987万円	283㎡	90㎡	156㎡	382㎡	64㎡	110㎡
築15～25年	11,900万円	1,499万円	3,413万円	414㎡	21㎡	159㎡	343㎡	65㎡	111㎡
築25年 超	13,800万円	480万円	3,000万円	644㎡	59㎡	182㎡	385㎡	55㎡	113㎡

（3）土地

	販売価格（万円）			土地面積（㎡）			㎡単価（万円）
	最大	最小	平均	最大	最小	平均	平均
徒歩10分以内	29,900万円	1,200万円	5,768万円	1,267㎡	80㎡	243㎡	24.4万円
徒歩10分～20分	28,314万円	450万円	3,505万円	5,200㎡	58㎡	380㎡	15.9万円
徒歩20分超・バス	24,800万円	190万円	3,005万円	26,143㎡	73㎡	805㎡	11.8万円

※REINS（不動産流通標準情報システム） 2023年10月のデータをもとに集計

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3.八王子市の待機児童数は17人。大学・短大など市内に25校あり教育環境は良好

八王子市には、69校の公立小学校、38校の公立中学校、9校の公立高校と10校の私立高校があります。そして1960年台から大学の移転が増加し、現在、市内には大学・短大・高専など25校があり、隣接する市町村を含め10万人以上の学生が学ぶ、国内有数の学園都市となっています。もちろん都心への通学も可能で、教育環境としてはとてもよいと言えるでしょう。未就学児については、幼稚園・保育園・認定こども園等あわせて約180の施設があります。

3-1.幼稚園・保育園・学校の数

	公立	私立
幼稚園・保育園・認定こども園等	17施設	164施設
小学校	69校	0校
中学校	38校	9校
高等学校	9校	10校
大学・短大	0校	25校

3-2. 待機児童数（2023年4月現在）

待機児童数（国基準）

17人

2023年4月の八王子市の待機児童数は、前年の12人から5人増加し17人でした。年齢別に見ると、1歳が11人、2歳が3人、3歳が2人、0歳が1人と、1歳時の待機児童がもっとも多くなっています。心配な方は市役所等に問い合わせてみるとよいでしょう。

4.東京都八王子市の住まい探しは、八王子駅を起点に3つの路線を比較・検討してみよう

八王子は多摩エリアで立川とともに人気の高い街で、ARUHIが発表した「本当に住みやすい街大賞2023」の関東ランキングで、西八王子駅が1位に選出されています。選出理由としては、最寄りの八王子IC付近にはロボットやAI技術を駆使した次世代型複合商業施設が2025年に開業予定、生活圏内の八王子駅南口には公園・図書館を有する施設が2026年度に開業予定であるなど、利便性の向上と今後の発展が期待できることなどが挙げられています。また、新築マンションが4,000万円台、新築戸建てが3,000万円台前半で購入可能な物件もあり、隣駅の八王子駅と比較しコストパフォーマンスが高いことも選出理由となっています。

八王子市は市域が広く、エリアによって様々な顔をもつ都市ですが、住宅購入を検討するとすれば市の南部になります。

中心となる八王子駅から、東西にJR中央線と京王線、南北にJR横浜線と八高線の4路線が走っており、新宿駅まで約40分、東京駅へも1時間弱でアクセスすることができます。また八王子駅には、駅直結のセレオ八王子をはじめ、八王子オクトーレ、ヨドバシカメラ、ビックカメラ、ドン・キホーテなど多くの商業施設や飲食店があり、生活利便性の高い街です。この都心へのアクセスの良さと、生活利便性の高さが八王子の大きな魅力となっています。

■八王子駅直結の商業施設「セレオ八王子」

出典：Wikipedia

そしてもうひとつの魅力は、自然環境のすばらしさでしょう。中でも代表的なのはやはり「高尾山」で、日本遺産やミシュランが選ぶ三つ星観光地に選ばれています。高尾山以外にも多摩エリアの低山は日帰り登山やハイキングに最適ですし、「多摩森林科学園」「平山城址公園」など公園も多くあり、少し足をのばせば八ヶ岳や清里までも１～2時間で行くことができます。

■平山城址公園からの風景

出典：Wikipedia

八王子市には1960年代に開発・整備された「多摩ニュータウン」と、平成初期に開発・整備された「八王子ニュータウン」という2つの大規模住宅団地があります。どちらも商業地と住宅地がバランスよく整備され、きれいな街並みで人気があるエリアです。

八王子市での住まい探しは、中心となる八王子駅を起点にJR中央線の西八王子駅～高尾駅、多摩ニュータウンエリアなら京王相模原線の南大沢駅、京王堀之内駅、八王子ニュータウンエリアなら、JR横浜線の八王子みなみの駅と、まずは3つのエリアに分けて検討してみてはいかがでしょうか。南大沢駅前には三井アウトレットパークなど商業施設も充実しています。また駅近の物件はどうしても価格が高めですので、ご予算を抑えたい方、車での移動が多い方はバス便の物件も検討してみるとよいでしょう。八王子はバスの発達した街で、主要駅のバス路線の数は多く、思ったほど不便を感じないと思います。

多摩エリアの中心都市であり自然も豊かな八王子、ぜひ情報収集を兼ねて現地を訪れてみてはいかがでしょうか。

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