データで見る不動産購入【東京都 町田市】

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町田市は東京都の南部に位置し、神奈川県に隣接する人口約42万人の市です。1960年代からベッドタウンとして発展してきた町田市には、小田急線・JR横浜線・東急田園都市線、京王相模原線の4線が乗り入れており、都心へのアクセスも良好で、神奈川県北部と南多摩地区の中心となる商業都市となっています。そんな町田市の不動産購入について見ていきましょう。

1、町田市の人口は東京市部で第2位。人口・世帯数ともに増加中

そんな町田市の人口は、東京の市部では八王子市に次ぎ2位となる約42万人、世帯数は19万世帯。最近10年間で、人口は約14,000人(約3%)の増加、世帯数は19,000世帯(約11%)の増加となっています。年間の転入出者数は年15,000〜16,000人前後で転入がやや上回っています。

1-1.人口・世帯数(2018/1/1 現在)    

人口 428,742人
世帯数 194,121世帯

 

1-2.人口・世帯数の推移

 

1-3.転入・転出(2017年中)

転入者数 16,166人
転出者数 15,323人

※出典:総務省統計局 住民基本台帳人口移動報告 平成29年(2017年)

 

2、町田市の不動産情報  2-1.土地の価格は㎡あたり22万円~24万円でほぼ横ばいに推移

土地の価格(地価)については、毎年1月1日を基準とした「公示地価」と7月1日を基準とした「基準地価」が発表されています。町田市における公示地価と基準地価の平均は以下の通りです。直近の平均地価としては、約22~24万円台/㎡となっており、最近10年間では、2013年まで下落した後、金融緩和の影響を受け2014年からやや上昇に転じましたが、その後はほぼ横ばいの推移となっています。なお、公示地価と基準地価で2万円ほど開きがありますが、後述する実際の流通価格を見ると、住宅地の価格は基準地価の方に近い21〜22万円前後と思われます。

■公示地価、基準地価とは?  公示地価とは、地価公示法に基づき、国(国土交通省)が、毎年1月1日時点の土地価格を判定して、1㎡あたりの単価として公表するものです。基準地価とは、国土利用計画法に基づき、都道府県が毎年7月1日時点の土地価格を判定して、1㎡あたりの単価として公表するものです。同年の価格を比較した場合、公示地価よりも基準地価の方が半年遅れで公表されるため、より直近の取引価格を反映していると見ることができます。なお公示地価、基準地価はともに一般の土地の取引価格の指標等として使われていますが、あくまで指標であり、実際の取引価格とは異なりますのでご注意ください。

町田市全体の地価平均(㎡あたり)

公示地価(2018年) 241,347円
基準地価(2018年) 222,296円

公示・基準地価の推移(平均/㎡)

 

マップでご覧いただけるように、小田急線、JR横浜線、東急田園都市線の各駅から徒歩圏には20万円台/㎡の地点もありますが、市の北部や少し駅から離れた場所には10万円台/㎡も多く、比較的検討しやすいエリアだと言えそうです。

 

2-2.新設住宅着工戸数は、分譲住宅が約半数を占める。分譲住宅では一戸建が約7割

国土交通省が発表している新設住宅着工戸数について見てみましょう。町田市で2017年中に新築された建物は2,658戸でした。内訳としては、分譲住宅(分譲マンション・分譲戸建)が約半数の1,271戸(48%)、貸家(賃貸住宅)が770戸(29%)、持ち家(注文住宅)が615戸(23%)となっています。また分譲住宅の内訳としては、一戸建873戸(69%)、マンション398戸(31%)となっており、一戸建の新築分譲が多く供給されているエリアです。

 

2-3.住宅着工戸数の推移は、注文住宅が26%減少。その他は大きな変化なし

町田市の最近7年間の住宅着工数は、全体でマイナス7%となっています。 2014年の消費税増税後に持ち家(注文住宅)の着工数が減少し、7年で26%減少しています。貸家と分譲住宅については、年ごとの変動はあるものの、それほど大きな増減がないため、町田市における着工数の減少は主に持ち家(注文住宅)の減少によるものと推測できます。

 

※出典:国土交通省 住宅着工統計

 

2-4.町田市の不動産価格相場。新築は4,000万円以上が相場。中古なら3,000万円台前半から購入可能

町田市で販売されている新築マンションは3,000万円台後半から5,000万円台までと、幅広い価格帯が供給されており、㎡単価は70万円台が相場のようです。中古マンションは、築15年以内で平均3,174万円(43.9万円/㎡)、築15~25年で平均3,110万円(40.2万円/㎡)、築25年超で平均2,229万円(26.6万円/㎡)前後が相場です。 一戸建については、新築で4,000万円台前半、中古は築15年以内で平均3,603万円、築25年以内で3,270万円となっています。一戸建てについては、古い物件ほど土地面積が広い傾向があります。一般的に、築年数が古くなるほど価格に占める土地の割合が大きくなる(建物の価値が低減していくため)ため、中古の一戸建てを購入する場合は土地面積と価格の関係をよく考慮するようにしましょう。 最後に土地の相場については、最寄駅から徒歩10分以内なら平均21.0万円/㎡、徒歩20分以内なら18.4万円/㎡です。徒歩20分を超えると平均13.9万円/㎡となっています。市の北部より南部の方が人気が高く、相場も高めになっています。

(1)中古マンション

平均販売価格 平均専有面積 平均㎡単価
築15年以内 3,174万円 73.7㎡ 43.9万円
築15~25年 3,110万円 78.7㎡ 40.2万円
築25年 超 2,229万円 79.4㎡ 26.6万円

(2)一戸建

平均販売価格 平均土地面積 平均建物面積
新築 4,183万円 140.6㎡ 101.14㎡
築15年以内 3,603万円 229.1㎡ 106.43㎡
築15~25年 3,270万円 172.2㎡ 107.93㎡
築25年 超 3,413万円 184.8㎡ 121.40㎡

(3)土地

平均販売価格 平均土地面積 平均㎡単価
徒歩10分以内 3,577万円 194.7㎡ 21.0万円
徒歩10分~20分 3,095万円 191.1㎡ 18.4万円
徒歩20分超・バス 2,495万円 287.0㎡ 13.9万円

※東日本REINS 2018/9月のデータをもとに集計

 

3、町田市の教育環境。市内に一貫校や大学も多く、都内・多摩エリアへの通学も便利な環境

町田市には、42校の公立小学校、20校の公立中学校、7校の公立高校、5校の私立高校があります(2018年4月現在)。また、市内に8校もの大学があるのも町田市の特徴で、バブル期に都心部から多くの私立学校が町田市に移転したことが背景にあり、小田急線玉川学園駅周辺は、一貫校である玉川学園を中心とした文教地区で人気の高いエリアになっています。都内や多摩エリアへの通学もしやすく、教育環境は良いと言えるでしょう。未就学児については、幼稚園・保育園・認定こども園等あわせて120を超える施設があります。

※(参考)町田子育てサイト

 

3-1.幼稚園・保育園・学校の数

公立 私立
幼稚園・保育園・認定こども園等 5施設 121施設
小学校 42校 2校
中学校 20校 4校
高等学校 7校 5校
大学・短大 8校

 

3-2. 待機児童数(2018年4月1日)

待機児童数 151人

町田市における、2018年の待機児童数は151人で、前年より78人減少しました。これは2001年以降もっとも少ない人数となります。また、待機児童が多いのは1歳児(97人)、0歳児(27人)、2歳児の(24人)で、3〜5歳児の待機児童はほぼ解消しています。待機児童の多さは、共働きファミリーにとってちょっと気になるところですが、町田市によると、2019年4月に待機児童ゼロを目指し、今後も認可保育所等の整備、保育施設定員を増員、保育コンシェルジュによるきめ細やかな相談支援などを行っていくとのこと。来年の4月に待機児童が解消されることを期待したいですね。

■町田市 待機児童数の推移

 年度 2014年4月 2015年4月 2016年4月 2017年4月 2018年4月
待機児童数 203人 153人 182人 229人 151人
対前年度増減 ▲54人 ▲50人 29人 47人 ▲78人

※出典:町田市 子ども生活部 発表資料

 

4、町田市の不動産市場と住宅購入について

町田市は東京都の最南部(島嶼地域を除く)に位置し、神奈川県に大きく突き出した形で接しているため、どちらかというと東京都内よりも神奈川県相模原市、川崎市、横浜市などとのつながりの強いエリアです。町田市内には、小田急線、JR横浜線、東急田園都市線、京王相模原線が乗り入れており、町田駅からは都心にも横浜にも30~40分と非常に恵まれた立地にあります。 町田市の不動産探しは、町田駅を核とする市の南部が中心になるでしょう。小田急線とJR横浜線のクロスターミナル駅である町田駅には、小田急百貨店、マルイ、ルミネ、町田東急ツインズ、ビックカメラ、ドン・キホーテなどたくさんのショッピング施設やスーパーがあり、買い物はほぼ町田駅周辺で済ませることができます。この町田駅を起点として、小田急線であれば、玉川学園前駅、鶴川駅、JRであれば成瀬駅、東急田園都市線であればつくし野駅、すずかけ台駅、南町田駅、さらに広く検討するなら、隣接する相模原市(相模大野駅、相模原駅、橋本駅など)も合わせて検討してみるとよいでしょう。 ※出典:町田市ホームページ

町田市の「都市計画マスタープラン 将来のまちづくり構想」では、市全体を次の3つのゾーンに分けた上で、都市核、副次核という市内の核となるエリアを定めています。 ・ 第1ゾーン(町田駅周辺の中心市街地) ・ 第2ゾーン(一般住宅、住宅団地などの住宅市街地) ・ 第3ゾーン(水とみどりの広域拠点を中心としたみどり豊かな郊外部) ・ 都市核:町田駅周辺 ・ 副次核::鶴川・南町田・多摩境駅周辺 今後はこの核となるエリアを結ぶ市内交通網の整備なども予定されていますので、将来的にはこの都市核、副次核エリアを中心に開発・発展が進んでいくものと思われます。 利便性、資産性の観点からも、住宅購入はこのような将来性の高いエリアで検討することをおすすめします。

 

※出典:町田市都市計画マスタープラン

 

町田市は前述の通り、東京都心にも横浜にもアクセスがよく、休日には箱根にも1時間程度で行くことができる、とても便利な街ですが、不動産価格は比較的リーズナブルで、3,000万円台~4,000万円台で購入可能な物件も数多く流通しています。気になる方は一度不動産会社などでご相談してみてはいかがでしょうか。