データで見る不動産購入【神奈川県 小田原市】

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小田原市は山や海が近く、雄大な自然と温暖な気候に恵まれた歴史ある街です。市内には東海道新幹線をはじめ、JR東海道線、小田急線、伊豆箱根鉄道、箱根登山鉄道など多くの在来線も乗り入れており、住まいとしてはもちろん別荘地や観光地としても、とても人気があります。そんな小田原市の不動産購入について見ていきましょう。

 

1、小田原市の人口は約19万人でやや減少傾向。世帯数は微増

小田原市の人口は、約19万人、世帯数は約8万世帯。最近10年間で、人口は約6,500人(約3%)の減少、世帯数は3,300世帯(約4%)の増加となっています。年間の転入出者数は年7,000人前後で転出がやや上回っています。

 

1-1.人口・世帯数(2018/1/1 現在)

人口 192,116人
世帯数 80,685世帯

 

1-2.人口・世帯数の推移

 

1-3.転入・転出(2017年中)

転入者数 6,801人
転出者数 7,069人

※出典:総務省統計局 住民基本台帳人口移動報告 平成29年(2017年)

 

 

2、小田原市の不動産情報    

2-1.土地の価格は㎡あたり約13万円とリーズナブル。緩やかな下落傾向が継続

土地の価格(地価)については、毎年1月1日を基準とした「公示地価」と7月1日を基準とした「基準地価」が発表されています。小田原市における公示地価と基準地価の平均は以下の通りです。直近の平均地価としては、約13万円/㎡となっており、最近10年間は緩やかな下落傾向で、10年間で15%~20%下がっています。

■公示地価、基準地価とは?

公示地価とは、地価公示法に基づき、国(国土交通省)が、毎年1月1日時点の土地価格を判定して、1㎡あたりの単価として公表するものです。基準地価とは、国土利用計画法に基づき、都道府県が毎年7月1日時点の土地価格を判定して、1㎡あたりの単価として公表するものです。
同年の価格を比較した場合、公示地価よりも基準地価の方が半年遅れで公表されるため、より直近の取引価格を反映していると見ることができます。なお公示地価、基準地価はともに一般の土地の取引価格の指標等として使われていますが、あくまで指標であり、実際の取引価格とは異なりますのでご注意ください。

 

小田原市全体の地価平均(㎡あたり)

公示地価(2018年) 131,377円
基準地価(2018年) 130,303円

 

公示・基準地価の推移(平均/㎡)

マップでご覧いただけるように、小田原駅の周辺の商業地域を除けば、JR線、小田急線沿線の比較的駅に近いエリアでも10万円/㎡前後となっており、土地価格は非常にリーズナブルだと言えるでしょう。

 

2-2.新設住宅着工戸数は、注文住宅が4割を占める。建売よりも注文住宅メインのエリア

国土交通省が発表している新設住宅着工戸数について見てみましょう。小田原市で2017年中に新築された建物は1,324戸でした。内訳としては、持ち家(注文住宅)が530戸(40%)、貸家(賃貸住宅)が509戸(38%)、分譲住宅(分譲マンション・分譲戸建)が285戸(22%)、となっています。

首都圏近郊の住宅地が注文住宅から分譲戸建にシフトしていく中、小田原市はまだ注文住宅の比率が高いエリアと言えそうです。これは、他のエリアと比較して地価が安いことや、セカンドハウスとしての需要など、一般の住宅地とは異なる背景があるからだと思われます。

 

2-3.住宅着工戸数の推移。直近7年間では注文住宅が減少し賃貸が増加。総数では微減

小田原市の最近7年間の住宅着工数は、全体でマイナス6%となっています。内訳としては、注文住宅が15%減少、賃貸が14%増、分譲が1%増となっています。賃貸の着工数が増加している背景としては2016年に実施された相続税法の改正・施行が挙げられますが、新築の賃貸物件が増えたことにより、築古の物件に空室が増える結果となっています。

※出典:国土交通省 住宅着工統計

 

2-4.小田原市の不動産価格相場。新築なら3,000万円台、中古なら1,000万円台の物件も

小田原市で販売されている新築マンションは3,000万円台半ばから4,000万円台前半、㎡単価は45~50万円くらいが相場のようです。中古マンションは、築15年以内で平均2,674万円(37.2万円/㎡)、築15~25年で平均1,978万円(28.2万円/㎡)、築25年超で平均891万円(13.2万円/㎡)前後が相場です。

一戸建については、新築で2,000万円台後半~3,000万円台前半、中古は築15年以内で平均3,506万円、築25年以内で2,971万円となっています。築25年を超す一戸建でも2,726万円とそれほど価格差はありませんが、築年数が古くなるほど土地面積が広くなります。

最後に土地の相場については、最寄駅から徒歩10分以内なら平均10.4万円/㎡、徒歩20分以内なら9.7万円/㎡です。徒歩20分を超えると平均7.3万円/㎡となっています。

小田原市はマンション、一戸建ともに中古物件の流通量が少ない上、立地による価格差も大きいため、平均値で見るよりも個別の物件情報をあたったほうが、より正確に相場が把握できます。下記のデータを目安に、不動産ポータルサイトや、地域の不動産会社で情報収集してみることをおすすめします。

 

(1)中古マンション

平均販売価格 平均専有面積 平均㎡単価
築15年以内 2,674万円 72.3㎡ 37.2万円
築15~25年 1,978万円 72.8㎡ 28.2万円
築25年 超 891万円 64.0㎡ 13.2万円

 

(2)一戸建

平均販売価格 平均土地面積 平均建物面積
新築 2,700万円 141.4㎡ 100.89㎡
築15年以内 3,506万円 158.5㎡ 118.34㎡
築15~25年 2,971万円 200.5㎡ 157.58㎡
築25年 超 2,726万円 253.7㎡ 129.89㎡

 

(3)土地

平均販売価格 平均土地面積 平均㎡単価
徒歩10分以内 1,712万円 184.6㎡ 10.4万円
徒歩10分~20分 2,038万円 222.3㎡ 9.7万円
徒歩20分超・バス 1,532万円 209.1㎡ 7.3万円

※東日本REINS 2018年7~9月のデータをもとに集計

 

 

3、小田原市の教育環境。小中校とも公立が中心。 大学は市内に3つのキャンパスあり

小田原市には、25校の公立小学校、11校の公立中学校、4校の公立高校、2校の私立高校があります(2018年10月現在)。大学については市内に3つのキャンパスがありますが、都心への通学は新幹線や特急を使わないとやや厳しいかもしれません。未就学児については、幼稚園・保育園・認定こども園等あわせて60近い施設があります。

 

3-1.幼稚園・保育園・学校の数

公立 私立
幼稚園・保育園・認定こども園等 12施設 47施設
小学校 25校
中学校 11校 1校
高等学校 4校 2校
大学・短大 3校

 

3-2. 待機児童数(2018年4月1日)

待機児童数 17人

出典:神奈川県 発表資料「保育所等利用待機児童数の状況について」

小田原市における、2018年の待機児童数は17人で、前年より7人減少しました。小田原市の資料によると、女性の就労ニーズの高まりにより、特に0~2才児の保育ニーズが増加しているため、保育施設の定員を増やすなどの対策を進めていくそうです。

 

4、小田原市の不動産市場と住宅購入について

小田原市の中心駅である小田原駅からは、新幹線で東京まで約40分、在来線でも新宿まで約1時間30分で行くことができます。在来線での通勤となるとやや厳しい面もありますが、小田急線沿線の駅近物件やJR東海道・湘南ライナーの停車駅の物件であれば通勤圏内と言えるでしょう。もちろん神奈川県央部から横浜あたりまでなら1時間前後で十分通勤が可能です。

小田原での住宅購入を考えることは、住まいを買うということと同時に、自分の働き方や人生の楽しみ方など、ライフスタイルを見直すよい機会でもあります。もともと海や山に近く、温暖で自然豊かな小田原は、通勤の問題さえクリアできればとても魅力的な街で、休日には箱根、熱海、伊豆など、日帰りで温泉を楽しめる立地です。自然豊かな街でゆったりと暮らし、仕事と趣味のバランスをとりながら人生を楽しみたい。そんなライフスタイルを志向する方にとっては、まさに休日が待ち遠しくなるような楽園になる可能性を持っているわけです。

最近では「働き方改革」の影響もあり、直行・直帰、フレックスタイム、リモートワークの導入など、働き方は大きく変化しています。むしろIT化の進んだ現在では、「毎日決まった時間に会社に行く」といった考え方自体が、すでにニーズに合わなくなっているのかもしれません。このような働き方の多様化によって、「通勤」そのものの自由度が上がっていけば、下記の通り、価格が都心の半分~1/3程度の小田原はとても魅力的な街だと思います。また、フリーランスや起業を目指している方にとっても、オフィスコストが安く、東京まで40分で行ける小田原は魅力的かも知れません。

 

■平均地価の比較(㎡あたり/円)

市区町村 地価平均
東京都 中野区 819,428
東京都 世田谷区 677,081
東京都 杉並区 653,743
東京都 立川市 643,428
東京都 北区 628,173
東京都 江東区 574,333
東京都 大田区 544,022
東京都 練馬区 435,408
東京都 足立区 388,693
東京都 葛飾区 359,137
東京都 町田市 222,296
神奈川県 川崎市 378,068
神奈川県 横浜市 393,371
神奈川県 小田原市 130,303

※出典:2018年 基準地価

 

毎月の住宅ローンの返済を気にしながら都心に住むよりも、小田原でリーズナブルに暮らしながら、余ったお金で海や温泉に行く。そんなライフスタイルを考えてみるのも楽しいですね。温暖で自然が豊かな街でスローライフを楽しみたい、でもあまり田舎には行きたくない。そんな方にぜひおすすめしたい街が小田原です。ご自身のライフスタイルとともに検討してみてはいかがでしょうか。