データで見る不動産購入 【埼玉県 さいたま市】

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さいたま市は埼玉県南東部に位置する政令指定都市で、全国で9番目に人口の多い関東の中核都市です。さいたま市には10の行政区がありますが、その中でも県庁所在地である浦和区や、東北・上越新幹線、東北本線、京浜東北線、埼京線など多くの路線が乗り入れる大宮区、南区は東京に通勤する会社員のベッドタウンとして特に人気の高いエリアです。そんなさいたま市の不動産購入について見ていきましょう。

 

1、さいたま市の人口は約130万人。人口、世帯数ともに右肩上がり

そんなさいたま市の人口は、約130万人、世帯数は約58万世帯。最近10年間で、人口は約8万人(約7%)、世帯数は7万世帯(約14%)の増加となっています。年間の転入出者数は年7万~8万人で転入が1万人ほど上回っています。

 

1-1. 人口・世帯数(2018/1/1 現在)

人口 1,292,016人
世帯数 580,221世帯

 

1-2. 人口・世帯数の推移

1-3. 転入・転出(2017年中)

転入者数 81,283人
転出者数 70,676人

※出典:さいたま市ホームページ

 

 

2、さいたま市の不動産情報  

 

2-1. さいたま市の平均地価は㎡あたり26〜27万円。ただしエリアにより大きな開きあり

土地の価格(地価)については、毎年1月1日を基準とした「公示地価」と7月1日を基準とした「基準地価」が発表されています。さいたま市における公示地価と基準地価の平均は以下の通りです。直近の平均地価としては、約26~27万円/㎡となっており、最近10年間は2013年まで緩やかに下落した後、金融緩和の影響等により上昇に転じています。

■公示地価、基準地価とは? 
公示地価とは、地価公示法に基づき、国(国土交通省)が、毎年1月1日時点の土地価格を判定して、1㎡あたりの単価として公表するものです。基準地価とは、国土利用計画法に基づき、都道府県が毎年7月1日時点の土地価格を判定して、1㎡あたりの単価として公表するものです。
 
同年の価格を比較した場合、公示地価よりも基準地価の方が半年遅れで公表されるため、より直近の取引価格を反映していると見ることができます。なお公示地価、基準地価はともに一般の土地の取引価格の指標等として使われていますが、あくまで指標であり、実際の取引価格とは異なりますのでご注意ください。

 

さいたま市全体の地価平均(㎡あたり)

公示地価(2018年) 274,785円
基準地価(2018年) 266,062円

 

公示・基準地価の推移(平均/㎡)

マップでご覧いただけるように、さいたま市は、区によって地価水準が大きく変わりますので注意しましょう。区ごとの平均地価は以下の通りです。

■さいたま市 行政区ごとの平均地価(2018年 基準地価)

行政区 地価(㎡) 地価(坪)
大宮区 638,133 2,109,530
浦和区 447,066 1,477,904
中央区 299,083 988,704
南区 273,214 903,187
北区 186,538 616,655
緑区 166,562 550,618
桜区 149,837 495,329
見沼区 140,857 465,643
西区 119,618 395,431
岩槻区 95,781 316,631

※1坪=約3.3057㎡

 

2-2. 新設住宅着工戸数は賃貸と戸建てが8割超。分譲戸建てが多く供給されるエリア

国土交通省が発表している新設住宅着工戸数について見てみましょう。さいたま市で2017年中に新築された建物は13,546戸でした。内訳としては、貸家(賃貸住宅)が6,158戸(45%)、分譲住宅(分譲マンション・分譲戸建)が5,081戸(38%)、持ち家(注文住宅)が2,304戸(17%)となっています。分譲住宅の内訳は、一戸建が3,318戸、マンションが1,747戸と分譲戸建が多く供給されていることが分かります。

 

2-3. 住宅着工戸数の推移。賃貸と分譲が増加し注文住宅は減少

さいたま市の最近7年間の住宅着工数は、全体でプラス24%となっています。内訳としては、賃貸が73%増、分譲が16%増、注文住宅が23%減となっています。東京都内へのアクセスが良好なさいたま市では、もともと賃貸需要が高い上に、相続税法の改正による影響もあり、2015年から賃貸住宅の着工数が大幅に伸びました。また、一次取得者(初めて住宅を購入する人)向けの分譲戸建、分譲マンションの供給が大幅に増加した一方、注文住宅は消費税増税前の駆け込み需要(2013年)をピークに減少しています。

※出典:国土交通省 住宅着工統計

 

2-4. さいたま市の不動産価格相場。新築はマンションより一戸建ての方がリーズナブル。

さいたま市で販売されている新築マンションは4,000万円台後半から5,000万円台前半、㎡単価は65~75万円くらいが相場のようです。中古マンションは、築15年以内で平均4,073万円(58.2万円/㎡)、築15~25年で平均2,830万円(41.4万円/㎡)、築25年超で平均1,779万円(28.4万円/㎡)前後が相場です。

一戸建については、新築で3,000万円台後半~4,000万円台、中古は築15年以内で平均3,873万円、築25年以内で3,353万円となっています。築25年を超す一戸建でも3,263万円とマンションほどの価格差はありません。

最後に土地の相場については、最寄駅から徒歩10分以内なら平均33.8万円/㎡、徒歩20分以内なら25.1万円/㎡です。徒歩20分を超えると平均15.5万円/㎡となっています。

前述の通り、さいたま市は区や沿線によって不動産価格に大きな開きがあるため、実際には希望エリアの不動産会社や不動産ポータルサイト等で相場を調べてみるのがよいでしょう。

 

(1)中古マンション

平均販売価格 平均専有面積 平均㎡単価
築15年以内 4,073万円 70.7㎡ 58.2万円
築15~25年 2,830万円 68.5㎡ 41.4万円
築25年 超 1,779万円 62.5㎡ 28.4万円

 

(2)一戸建

平均販売価格 平均土地面積 平均建物面積
新築 3,714万円 107.4㎡ 101.27㎡
築15年以内 3,873万円 128.2㎡ 108.10㎡
築15~25年 3,353万円 132.9㎡ 117.33㎡
築25年 超 3,263万円 176.4㎡ 119.76㎡

 

(3)土地

平均販売価格 平均土地面積 平均㎡単価
徒歩10分以内 5,523万円 174.2㎡ 33.8万円
徒歩10分~20分 3,781万円 163.7㎡ 25.1万円
徒歩20分超・バス 2,549万円 235.0㎡ 15.5万円

※東日本REINS 2018年10月のデータをもとに集計

 

 

3、さいたま市の教育環境。県内にも都内にも通学可能な恵まれた環境

さいたま市には、104校の公立小学校、58校の公立中学校、25校の公立高校、10校の私立高校があります(2018年10月現在)。大学も国立埼玉大学をはじめ、9つのキャンパスがあり、県内での選択肢も豊富ですが、都心への通学もしやすいので、教育環境としては非常に恵まれています。未就学児については、幼稚園・保育園・認定こども園等あわせて300を超える施設があります。

 

3-1. 幼稚園・保育園・学校の数

公立 私立
幼稚園・保育園・認定こども園等 62施設 254施設
小学校 104校 3校
中学校 58校 8校
高等学校 25校 10校
大学・短大 1校 8校

 

3-2. 待機児童数(2018年4月1日)

待機児童数 315人

出典:平成30年5月11日 さいたま市 のびのび安心子育て課 発表資料

さいたま市における、2018年の待機児童数は315人で、前年の0人よりも大幅に増加していますが、さいたま市の資料によると、主な要因は調査要領が改正され、育児休業中の方で復職意思のある方を待機児童数に含めることとなったこと、新規利用申込者数が、過去最多となる8,497人(前年度比507人増)となったこと等が挙げられています。

また、待機児童の約98%が3歳未満児であることから、今後も、認可保育所等の整備などによる保育の受け皿確保に取り組んでいくとのことです。

 

 

4、さいたま市の住宅購入は浦和、大宮を中心に自分に合ったエリア選びからはじめよう

さいたま市での住宅購入は、まずどのエリアを中心に物件を探すかというところからはじめましょう。

さいたま市は、旧浦和市、大宮市、与野市、岩槻市が合併してできた市であるためかなり広く、またエリアによって街並みも価格も大きく変わります。その中でも中心となるのは、やはり浦和エリアと大宮エリアです。どちらのエリアも都心へのアクセス、生活利便性ともに申し分なく、大手メディアが発表する「住みたい街ランキング」等でもトップ10に入る人気のエリアです。

浦和エリアの中心駅である「浦和駅」には、京浜東北線、高崎線、宇都宮線、上野東京ライン、湘南新宿ラインなど多くの路線が乗り入れており、東京にも新宿にも30分以内でアクセスできます。また駅周辺には伊勢丹、パルコ、アトレなど数多くの商業施設や飲食店があります。浦和エリアでの住まい探しは、この浦和駅を中心に、東北本線沿線では南浦和(南区)、北浦和、武蔵野線沿線では、武蔵浦和(南区)、東浦和(緑区)、中浦和、西浦和(桜区)あたりまで検討してみるとよいのではないでしょうか。

大宮エリアの中心駅である「大宮駅」は、関東の主要ターミナル駅のひとつで、東北・上越新幹線、京浜東北線、高崎線、宇都宮線、上野東京ライン、湘南新宿ライン、埼京線、川越線、東武線など非常に多くの路線が乗り入れているため、池袋、新宿、渋谷、東京、品川など都内の主要駅には乗り換えなしで30~40分。浦和より少し時間はかかりますが、利便性という面では大宮の方が上かも知れません。そして浦和駅と同様、駅周辺にはecute大宮、LUMINE、そごう、ビックカメラなどの商業施設や飲食店も充実しており、埼玉県一の繁華街と言っても過言ではありません。そんな大宮エリアでの住まい探しは、大宮駅を中心に、さいたま新都心、北大宮、与野、北与野(中央区)あたりまで広げて検討してみるとよいと思います。

おおよそのエリアが決まったら、どのような物件を探すかということになりますが、さいたま市は戦後の高度成長期から人口が急激に増加し、多くの住宅が供給されてきため、新築はもちろん中古物件の流通も多く、選択肢が非常に多いエリアです。しかし逆に言えば、選択肢が多すぎて物件探しが難しい面もありますので、まずは、ご自身と家族の住まいに求めるものや優先順位を整理してみるとよいと思います。例えば、多少価格が高くても、都心への通勤・通学や都会的な雰囲気を重視するのか、適度に便利でありながら自然もあり、価格もリーズナブルなエリアを狙うのかなどを決めると、おのずとターゲットになるエリア(区)が決まってきます。

浦和、大宮、与野などでは再開発も多く行われており、今後ますます発展が期待できるさいたま市。まずは、街の雰囲気や価格相場を知るためにも、一度地域の不動産会社を訪問してみてはいかがでしょうか?