データで見る不動産購入 【神奈川県 横須賀市】

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1、横須賀市の人口・世帯数

横須賀市は神奈川県の南東部、三浦半島の中心に位置する中核市です。幕末の黒船来航など歴史的に国防の要所だった横須賀市は軍港の街として栄え、現在でも米海軍や自衛隊の基地がおかれています。一方、中心となる横須賀駅からは、JR横須賀線で東京まで約80分と、都心で働く方のベッドタウンとしても発展してきました。

そんな横須賀市の人口は、約40万人、世帯数は約17万世帯。最近10年間の人口は5%減少、世帯数はほぼ横ばいとなっています。年間の転入出者数は約800人の転出超過となっています。

 

1-1.人口・世帯数(2018/12/末 現在)

人口 396,971人
世帯数 167,211世帯

 

1-2.人口・世帯数の推移

 

1-3.転入・転出(2018年中)

転入者数 14,875人
転出者数 15,682人

※出典:横須賀市ホームページ

 

2、横須賀市の不動産情報

 

2-1.土地の価格

土地の価格(地価)については、毎年1月1日を基準とした「公示地価」と7月1日を基準とした「基準地価」が発表されています。横須賀市における公示地価と基準地価の平均は以下の通りです。直近の平均地価としては、㎡あたり約13万円台後半で、最近10年間で18%ほど下落しています。

 

■公示地価、基準地価とは?

公示地価とは、地価公示法に基づき、国(国土交通省)が、毎年1月1日時点の土地価格を判定して、1㎡あたりの単価として公表するものです。基準地価とは、国土利用計画法に基づき、都道府県が毎年7月1日時点の土地価格を判定して、1㎡あたりの単価として公表するものです。

同年の価格を比較した場合、公示地価よりも基準地価の方が半年遅れで公表されるため、より直近の取引価格を反映していると見ることができます。なお公示地価、基準地価はともに一般の土地の取引価格の指標等として使われていますが、あくまで指標であり、実際の取引価格とは異なりますのでご注意ください。

 

横須賀市全体の地価平均(㎡あたり)

公示地価(2019年) 138,200円
基準地価(2018年) 135,836円

 

公示・基準地価の推移(平均/㎡)



横須賀市の中心はJR横須賀線の横須賀駅と、京急線の横須賀中央駅で、この2つの沿線の人気が高く、13~17万円/㎡程度が相場です。一方、駅から離れたエリアや、鉄道が乗り入れていない市の西側は、7~10万円/㎡程度とリーズナブルな価格となっています。

2-2.新設住宅着工戸数(2018年)

国土交通省が発表している新設住宅着工戸数について見てみましょう。横須賀市で2018年中に新築された建物は2,076戸でした。内訳としては、持ち家(注文住宅)が32%、貸家(賃貸住宅)が31%、分譲住宅が36%と、ほぼ1/3ずつとなっています。分譲住宅の内訳としては、一戸建が680戸、マンションが74戸と一戸建が大きく上回っています。横須賀市は注文住宅、分譲住宅がバランスよく供給されている一戸建中心のエリアだと言えそうです。

 

持ち家 665戸
貸家 639戸
給与住宅 18戸
分譲住宅 754戸

 

2-3.住宅着工戸数の推移

横須賀市の住宅着工数は最近8年間でマイナス5%となっています。内訳としては、注文住宅がマイナス8%、分譲住宅がマイナス22%、賃貸がプラス28%と、分譲住宅と注文住宅がマイナスとなっている分を賃貸がカバーする形となっています。分譲住宅は一戸建てが増加している一方、マンションが大幅に減少しており、マンションから一戸建てへのシフトが見られます。


分譲住宅の内訳

2011年 2018年
一戸建 567戸 680戸
共同住宅 403戸 74戸

※出典:国土交通省 住宅着工統計

 

2-3.横須賀市の不動産価格相場

横須賀市で販売されている新築マンションは3,000万円台後半~4,000万円台前半がボリュームゾーンで、㎡単価は60万円台が相場のようです。中古マンションは、築15年以内で平均2,728万円(42.2万円/㎡)、築15~25年で平均2,141万円(27.9万円/㎡)、築25年超で平均1,071万円(18.8万円/㎡)前後が相場です。

一戸建については、新築で平均3,225万円、中古は築15年以内で平均3,770万円、築25年以内で3,867万円、築25年超は1,750万円となっています。新築よりも中古の方が高いのは、土地面積が広いからで、新築が平均145㎡なのに対し、築15年以内の平均は184㎡、築25年以内の平均は292㎡となっています。

最後に土地の相場については、最寄駅から徒歩10分以内なら平均12.8万円/㎡、徒歩20分以内なら6.0万円/㎡、徒歩20分超で8.8万円/㎡となっています。駅から離れた立地で価格が上がっているのは、海沿いの土地など、観光・商業用途の土地が含まれているからと思われます。

 

3、横須賀市の教育環境

横須賀市には、46校の公立小学校、23校の公立中学校、9校の公立高校、4校の私立高校があります(2018年5月現在)。大学は自衛隊幹部を養成する防衛大学校をはじめ5校がありますが、防衛大以外は衛生・保健系の学校であるため、神奈川県内、東京都内の大学に通学する人も多いようです。未就学児については、幼稚園・保育園・認定こども園等あわせて50の施設があります。

 

3-1.幼稚園・保育園・学校の数

公立 私立
幼稚園・保育園・認定こども園等 2施設 48施設
小学校 46校 1校
中学校 23校 2校
高等学校 9校 4校
大学・短大 2校 3校

 

3-2. 待機児童数(2019年4月現在)

 

待機児童数(国基準) 70人

出典:横須賀市ホームページ

 

横須賀市における、2019年4月現在の待機児童数は70人で、前年の37人から約2倍に増加しました。

市では2019年3月に「横須賀子ども未来プラン」を策定し、保育施設等の充実、幼保連携型認定こども園への移行推進、地域型小規模保育事業等の充実を図っていくとしています。

 

■横須賀子ども未来プラン(平成27年度~平成31年度)

https://www.city.yokosuka.kanagawa.jp/3405/kodomomiraipuran/h270331.html

 

4、横須賀市の不動産市場と住宅購入について

 

横須賀市は三浦半島の中心部に位置し、東側が東京湾、西側が相模湾に接しています。また、中央部は山や丘陵となっているため平地が少なく、ほとんどの市街地が海岸線沿いにあります。このように海と山に囲まれた横須賀市での住まい探しは市の西側、JR横須賀線と京急線が走っているエリアが中心になります。そしてその中でも中心となるのは、JR「横須賀駅」と京急横「横須賀中央駅」です。この2駅を起点に久里浜方面まで、沿線には一戸建を中心とした住宅地が形成されており、新築・中古ともに物件が流通しています。

通勤アクセスとしては、JR横須賀駅から品川まで快速で約70分、東京まで約80分です。京急横須賀中央駅からは、品川まで特急で約60分、都営浅草線直通電車に乗れば日本橋まで約80分で行くことができます。通勤時間としてはやや長めですが、始発電車に座ったまま乗り換えなしで都心まで行けるのは大きなメリットではないでしょうか。また、この2駅の周辺には、大型ショッピング施設や活気ある商店街などもあり、日常の買い物はほぼ駅前ですませられます。

 

横須賀市の都市計画マスタープラン「将来の都市構造図」によると、上記の2駅に京急線「汐入駅」と、県立大学駅を最寄とする「平成町」を加えた4エリアが、将来の都市拠点(中心市街地)と位置づけられています。横須賀市の住まい探しは、まずこの4エリアからスタートしてみるのがよいでしょう。もう少し広げて検討したい場合には、地方拠点(拠点市街地)に指定されている、京急線の「追浜駅」「田浦駅」「北久里浜駅」「浦賀駅」、JR「衣笠駅」、そして両線が乗り入れる「久里浜駅」などを予算や環境に合わせて検討してみるとよいと思います。

現在、横須賀市は人口の減少や高齢化が進み、地価も下落傾向が続いています。市ではこうした課題に対し「拠点ネットワーク型都市づくり」を目標に掲げ、各地に分散した住宅地や都市機能をコンパクトに集約していく都市づくりを進めています。今後は拠点エリアを中心に都市機能が集約されていきますので、資産価値を維持するという意味からも、拠点エリアでの購入をおすすめします。

 

海と山に囲まれ自然豊かで気候も温暖な横須賀市。軍港の街として他の地域にはない歴史と異国情緒のある雰囲気を持つ街でもあります。都心から少し離れてゆったりと暮らしたいファミリー層の方にはちょうどいい街ではないでしょうか。三浦半島の観光を兼ねて、ぜひ一度現地を訪れてみることをおすすめします。