東久留米市は東京都の多摩エリア東部に位置する市で、豊かな自然に囲まれたベッドタウンです。中心となる西武池袋線の東久留米駅からは、池袋まで約20分とアクセスも良好で、都心に通勤しながらゆったり落ち着いて暮らしたいファミリー層に人気の街です。

1.東久留米市の人口はほぼ横ばい、世帯数は8％増

そんな東久留米市の人口は、約11万6,000人、世帯数は約5万6,000世帯。最近10年間の人口はほぼ横ばい、世帯数は8％増となっています。また年間の転入出者数は、転入者が約400人上回っています。

 

1-1.人口・世帯数（2024/1/1 現在）

人口	116,512人
世帯数	56,510世帯

 

1-2.人口・世帯数の推移

	2015年	2016年	2017年	2018年	2019年	2020年	2021年	2022年	2023年	2024年
人口	116,494	117,128	116,867	116,830	116,896	116,916	117,007	117,091	116,839	116,512
世帯数	52,279	52,915	53,225	53,708	54,257	54,784	55,414	55,777	56,093	56,510

※各年 1月1日現在（東久留米市ホームページ）

 

1-3.転入・転出（2023年中）

転入者数	4,958人
転出者数	4,520人

※出典：2023年 住民基本台帳人口移動報告（総務省）

2.東京都東久留米市の不動産情報

 

2-1. 土地の価格は㎡あたり約22～23万円。緩やかな上昇傾向が続く

土地の価格（地価）については、毎年1月1日を基準とした「公示地価」と7月1日を基準とした「基準地価」が発表されています。東久留米市における公示地価と基準地価の平均は以下の通りです。直近の平均地価としては約22～23万円/㎡で、直近10年間は緩やかな上昇傾向が続いており、10年間で約9％の上昇となっています（基準地価ベース）。

 

■公示地価、基準地価とは？

公示地価とは、地価公示法に基づき、国（国土交通省）が、毎年1月1日時点の土地価格を判定して、1㎡あたりの単価として公表するものです。基準地価とは、国土利用計画法に基づき、都道府県が毎年7月1日時点の土地価格を判定して、1㎡あたりの単価として公表するものです。

同年の価格を比較した場合、公示地価よりも基準地価の方が半年遅れで公表されるため、より直近の取引価格を反映していると見ることができます。なお公示地価、基準地価はともに一般の土地の取引価格の指標等として使われていますが、あくまで指標であり、実際の取引価格とは異なりますのでご注意ください。

 

東久留米市全体の地価平均（㎡あたり）

公示地価（2024年）	233,592円
基準地価（2024年）	226,384円

 

公示・基準地価の推移（平均/㎡）

	2015年	2016年	2017年	2018年	2019年	2020年	2021年	2022年	2023年	2024年
公示 地価	220,727円	217,461円	218,592円	221,000円	223,370円	225,296円	223,000円	224,518円	228,037円	233,592円
基準 地価	212,461円	214,153円	216,538円	218,846円	221,153円	220,000円	219,384円	221,538円	226,384円	232,153円

 

 

マップでご覧いただけるように、東久留米市には、西武池袋線の東久留米駅と、隣接市のひばりヶ丘駅（西東京市）、清瀬駅（清瀬市）の3駅が最寄りとなり、いずれも徒歩圏であれば20～30万円/㎡前後、駅から離れたエリアでは17～20万円/㎡前後が相場となります。 また市の南部では西武新宿線の花小金井駅や小平駅を利用することも可能です。

 

2-2.新設住宅着工戸数は560戸。分譲住宅が半数以上を占める

国土交通省が発表している新設住宅着工戸数について見てみましょう。東久留米市で2023年中に着工された建物は560戸でした。内訳としては、持ち家（注文住宅）が27％、貸家（賃貸住宅）が22％、分譲住宅が51％と、分譲住宅が全体の半数以上を占めています。分譲住宅はすべて一戸建で、マンションは数年に１～2棟が供給されるかどうかというくらいです。東久留米市は分譲住宅と注文住宅を中心とした一戸建エリアだと言えそうです。

 

■東久留米市の新設住宅着工戸数（2023年）

 

2-3.東久留米市の住宅着工数は年500～700戸の水準で安定

東久留米市の住宅着工数は最近10年間で60％減となっています。内訳としては、注文住宅がマイナス34％、分譲住宅がマイナス62％、賃貸住宅がマイナス69％と、大きく減少しているように見えますが、これは下のグラフからも分かる通り、2014年の供給数が例外的に多かったためで、例年500～700戸台の水準で推移しています。

 

東久留米市の新設着工戸数

	2014年	2015年	2016年	2017年	2018年	2019年	2020年	2021年	2022年	2023年
持ち家	231戸	160戸	153戸	239戸	161戸	215戸	151戸	299戸	169戸	152戸
貸家	395戸	137戸	166戸	208戸	132戸	138戸	94戸	128戸	183戸	122戸
給与住宅	1戸	0戸	0戸	2戸	1戸	1戸	1戸	2戸	1戸	0戸
分譲住宅	756戸	253戸	291戸	505戸	369戸	399戸	402戸	346戸	266戸	286戸
総計	1,383戸	550戸	610戸	954戸	663戸	753戸	648戸	775戸	619戸	560戸

※出典：国土交通省 住宅着工統計

 

2-4.東京都東久留米市の不動産価格。築浅の中古マンションが大きく値上がり

東久留米市は新築マンションの供給がほとんどないので、マンションは中古を中心に探すことになります。

中古マンションの相場としては、築15年以内で平均4,780万円（69.5万円/㎡）、築15～25年で平均3,065万円（45.5万円/㎡）、築25年超で平均1,895万円（32.7万円/㎡）前後が相場です。都心部のマンション価格上昇で、築浅の中古マンションは大きく値上がりしています。

一戸建については、新築で4,555万円、中古は築15年以内で平均4,509万円、築25年以内で4,390万円、築25年超は2,677万円となっています。数年前は築浅で2,000万円台の物件も流通していましたが、現在では3,000～4,000万円台が中心となっています。

最後に土地の相場については、最寄駅から徒歩10分以内で平均34.5万円/㎡、徒歩20分以内なら27.5万円/㎡、徒歩20分超で23.5万円/㎡となっています。土地は公示地価などよりもやや高い水準で流通しているようです。

 

（1）中古マンション

	販売価格（万円）			専有面積（㎡）			㎡単価（万円）
	最大	最小	平均	最大	最小	平均	平均
築15年以内	4,780万円	4,780万円	4,780万円	69㎡	69㎡	69㎡	69.5万円
築15～25年	3,480万円	2,380万円	3,065万円	78㎡	60㎡	67㎡	45.5万円
築25年 超	4,780万円	650万円	1,895万円	79㎡	27㎡	58㎡	32.7万円

（2）一戸建

	販売価格（万円）			土地面積（㎡）			建物面積（㎡）
	最大	最小	平均	最大	最小	平均	最大	最小	平均
新築	6,980万円	2,980万円	4,555万円	151㎡	66㎡	106㎡	111㎡	53㎡	87㎡
築15年以内	6,980万円	2,480万円	4,509万円	296㎡	61㎡	121㎡	160㎡	79㎡	98㎡
築15～25年	10,480万円	2,330万円	4,390万円	347㎡	78㎡	149㎡	336㎡	75㎡	116㎡
築25年 超	6,750万円	590万円	2,677万円	251㎡	34㎡	108㎡	223㎡	37㎡	89㎡

（3）土地

	販売価格（万円）			土地面積（㎡）			㎡単価（万円）
	最大	最小	平均	最大	最小	平均	平均
徒歩10分以内	10,380万円	2,268万円	5,723万円	249㎡	78㎡	165㎡	34.5万円
徒歩10分～20分	17,650万円	298万円	3,887万円	432㎡	33㎡	134㎡	27.5万円
徒歩20分超・バス	6,200万円	850万円	2,785万円	322㎡	50㎡	119㎡	23.5万円

※REINS（不動産流通標準情報システム） 2024年11月のデータをもとに集計

3.東久留米市は待機児童ゼロを達成。都心にも多摩エリアにも通学しやすい

東久留米市には、12校の公立小学校、7校の公立中学校、2校の公立高校と1校の私立高校があります。市内に大学はありませんが、大学の多い多摩エリアにも近く、都心への通学も可能です。

 

3-1.幼稚園・保育園・学校の数

	公立	私立
幼稚園・保育園・認定こども園等	4施設	61施設
小学校	12校	1校
中学校	7校	1校
高等学校	2校	1校
大学・短大	0校	0校

 

3-2. 待機児童数（2024年4月現在）

 

待機児童数（国基準）

0人

 

東久留米市の待機児童数は、前年に引き続きゼロを達成しています。

4.東京都東久留米市の住まい探しは、近隣市も含め幅広く検討を進めよう

東久留米市は、都心から約25kmに位置する市で、市内にオフィスや工場などは少なく、23区への通勤率が33%という典型的なベッドタウンです。中心となる西武池袋線の東久留米駅から池袋までは快速で約20分。また、東京メトロ有楽町線や副都心線、東急東横線とも相互乗り入れしているため、渋谷、新宿、東京方面へも1時間以内でアクセスすることができます。その一方で、東久留米市は豊かな自然と湧き水の街としても知られ、都内で唯一「平成の名水百選」に選ばれた「落合川と南沢湧水群」や、「関東の富士見百景」に選定された「富士見テラス」は、市外からも多くの人が訪れる観光スポットとなっています。平日は都心で働き、週末は都会の喧騒を離れ、自然に囲まれた環境でゆったり子育てしたい。そんなファミリーにおすすめの街です。

■ 沢頭（さがしら）湧水 （南沢緑地保全地域内）

■富士見テラス（東久留米駅西口2階）から見る富士山

出典：東久留米市ホームページ

 

東久留米市での住まい探しは、まず沿線・駅選びから始めてみるとよいでしょう。市内にあるのは西武池袋線の東久留米駅だけですが、隣接するひばりヶ丘駅（西東京市）、清瀬駅（清瀬市）からも徒歩でアクセスできるエリアがあります。また市の南部では、西武新宿線の花小金井駅（小平市）、小平駅（小平市）も利用できますので、最初はあまりエリアを限定せずに、大まかに各沿線の特徴や相場をつかむところから初めてみましょう。

前述の通り、東久留米市は一戸建中心のエリアですので、マンションも並行して探したい方は、ひばりヶ丘駅など近隣のエリアも含めた広い範囲での検討が必要になります。西武池袋線・新宿線はもちろん、JR中央線沿線まで広げてみてもよいかも知れません。まずは、沿線・エリアをよく知る地域の不動産会社を訪ねて情報収集してみることをおすすめします。

都心へのアクセスがよく、自然が豊かで暮らしやすい東久留米市。価格も都内としては比較的リーズナブルで、土地を購入して注文住宅という選択も十分可能なエリアです。ぜひ一度現地を訪れてみてはいかがでしょうか。

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