建売住宅と注文住宅の価格はどう比較するべき？土地・建物の価格を分け、面積や住宅性能、設備などの条件を揃えて比較する方法を具体的に解説します。価格差の考え方や、それぞれのメリット・デメリットも紹介します。

1. 建売住宅vs注文住宅、価格が安いのはどっち？

建売住宅と注文住宅では、家づくりの進め方やコスト構造が異なります。まずは、価格にどのような違いがあるのか見ていきましょう。

1-1. 一般的には建売住宅の方が価格を抑えやすい

建売住宅は、不動産会社が仕入れた土地に建物を建てて、土地と建物をセットで販売する住宅です。一般的に、注文住宅と比べて価格を抑えやすいとされています。

その理由は、土地の一括仕入れ、複数棟の同時施工、資材の一括発注などにより、土地や建築コストが抑えやすいからです。

1-2. 注文住宅はオーダーメイドなのでコストがかかる

一方、注文住宅は、住む人一人ひとりの要望を聞きながら個別に設計を進めるため、建売住宅ほど資材などの一括仕入れによるコストダウンが効きにくく、設計や打ち合わせにもコストがかかります。

つまり、家づくりの進め方やコスト構造そのものが建売住宅とは異なるため、一般的には価格が高くなりやすいと言われています。

1-3. 建売住宅と注文住宅の価格を比較するのは意外に難しい

こうした背景から、「建売住宅＝安い、注文住宅＝高い」というイメージを持たれやすいのですが、実際には、それほど大きな差がないケースもあります。

また、立地や土地面積、建物の広さ、住宅性能、設備などの違いを考慮せず、単純に販売価格や坪単価だけを見て「どちらが高いか、安いか」を判断しても、あまり参考にはなりません。

そこで今回は、建売住宅と注文住宅の価格をどのように比べればよいのかを、5つのポイントから解説します。あわせて、それぞれのメリット・デメリットも紹介します。

2. 建売住宅と注文住宅、価格を比較するときの5つのポイント

建売住宅と注文住宅の価格を比較する際には、できるだけ「条件を揃える」ことが重要です。具体的な比較方法を5つのポイントから見ていきましょう。

2-1. 建売住宅は「土地価格」と「建物価格」に分けて比較する

建売住宅の販売価格は、土地と建物の合計ですので、それぞれの価格に分けると比較しやすくなります。不動産の取引では、土地には消費税がかからないため、価格に含まれる消費税から建物の価格を逆算することができます。

例えば、販売価格が5,000万円、消費税額が200万円（税率10％）なら

建物の価格＝200万円÷10％＝2,000万円（税込2,200万円）

土地の価格＝5,000万円－2,200万円＝2,800万円（非課税） というように、土地と建物の価格を分けることができます。あくまで目安ではありますが、土地と建物の価格内訳を把握する方法のひとつです。なお、広告に消費税額が書かれていない場合は、不動産会社に聞いてみましょう。

2-2. 注文住宅は「完成までの総額」で比べる

建売住宅も注文住宅も、それぞれ土地と建物の面積が異なるとそのまま比較することはできません。そこで土地は「土地価格÷土地面積」、建物は「建物価格÷延床面積（各階の床面積の合計）」で算出される1㎡あたりの単価で比較してみましょう。 なお、土地についてはエリアや駅からの距離などによって価格が変わるので、周辺で販売されている土地の㎡単価との比較も重要になります。

2-3. 土地・建物を「㎡単価」で比較する

建売住宅も注文住宅も、それぞれ土地と建物の面積が異なるとそのまま比較することはできません。そこで土地は「土地価格÷土地面積」、建物は「建物価格÷延床面積（各階の床面積の合計）」で算出される1㎡あたりの単価で比較してみましょう。

なお、土地についてはエリアや駅からの距離などによって価格が変わるので、周辺で販売されている土地の㎡単価との比較も重要になります。

2-4. 住宅性能・設備のグレードを揃える

建物については、断熱性や耐震性などの住宅性能や、キッチン・バスなどの設備によっても価格が変わります。そのため、できるだけグレードを揃えて比べたいところですが、建売住宅は仕様が決まっているので、注文住宅の仕様を建売住宅に揃えた場合の価格を見積もってもらうと比較しやすくなります。

2-5. 入居時に必要な追加費用まで含める

建売住宅は、基本的にすぐに入居できる状態で引き渡されますが、物件によってはカーテンレールや網戸、テレビアンテナなどに追加費用がかかることもあります。 注文住宅でも、こうした費用が見積もりに含まれているかどうかを確認し、入居時にかかる費用も含めた総額で比べるようにしましょう。

3. 価格の差をどう評価するかは購入者の価値観しだい

建売住宅と注文住宅の価格を比較するときは、どちらが「高い・安い」だけでなく、その価格で何が得られ、何を諦めるのかという視点が大切です。

3-1. 建売住宅の価値はコスパとタイパ

建売住宅は、土地や資材の一括仕入れ、設計・施工の効率化などにより、価格を抑えやすいのが特徴です。また、土地探しや打ち合わせの手間が少なく、完成物件なら短期間で入居できます。 一方で、間取りや設備を自由に選ぶことは難しくなります。細かなこだわりよりも、標準的な住まいを、価格と手間を抑えて効率よく購入したいという人には、コスパ（費用対効果）・タイパ（時間対効果）の高い選択肢と言えるでしょう。

3-2. 注文住宅の価値は、設計の自由度と予算の柔軟性

注文住宅は、間取りや性能、設備などを自分たちの希望に合わせて決められるのが大きな特徴です。また、建物をコンパクトにして好立地を選ぶ、設備のグレードを抑えて住宅性能に予算を回すなど、お金をかける部分と抑える部分を柔軟に調整できるのも大きな利点です。

一方で、設計や打ち合わせには時間がかかり、希望を盛り込みすぎれば予算も膨らみます。家づくりの工程も楽しみながら、自分たちらしい住まいを実現したい人向きの選択肢です。

3-3. 「安い・高い」ではなく、価格差に納得できるかで考える

例えば、建売住宅が4,500万円、注文住宅が5,000万円なら、価格差は500万円です。しかし重要なのは、その500万円によって何が得られるかです。

自分たちらしい間取りやデザインを実現できるなら、その差額に価値を感じる人もいるでしょう。逆に、建売住宅がすでに希望条件を満たしているなら、追加費用をかける必要性は低くなります。価格差そのものではなく、その差額によって得られるもの・諦めるものに納得できるかで判断することが大切です。

4. 建売住宅と注文住宅のメリット・デメリット

建売住宅と注文住宅には、価格以外にもさまざまな違いがあります。それぞれのメリット・デメリットを整理してみましょう。

4-1. 建売住宅のメリット・デメリット

建売住宅のメリットは、価格が分かりやすく、購入から入居までがスムーズなことです。完成物件であれば、間取りや日当たり、設備などを実際に確認してから購入できるため、入居後のイメージもしやすいでしょう。また、土地と建物をまとめて購入できるため、資金計画や住宅ローンの手続きも比較的シンプルです。 一方で、間取りや設備、デザインなどは、多くの人に好まれる標準的なものが多く、自由に変更することはできません。また、建売住宅は購入ニーズの高いエリアに供給されるので、希望するタイミングで、条件に合う物件が販売されていないこともあります。

4-2. 注文住宅のメリット・デメリット

注文住宅は、間取りや設備、性能、デザインなどを、自分たちの希望や予算に合わせて決められる「設計の自由度の高さ」に加えて、土地選びから進められるのがメリットです。建売住宅が少ないエリアでも、新築戸建を検討することができます。

一方で、土地探しや住宅会社選び、設計の打ち合わせなどに時間と手間がかかります。また、設計や仕様変更によって最終的な金額が変わることがあるため、資金計画や住宅ローンの手続きが、建売住宅より少し複雑になることもあります。

関連記事「新築マンションの高騰で、戸建志向が高まる背景と3つの買い方」 （※リンクお願いいたします）

5. 価格だけでなく、自分たちの価値観に合った住まい選びを

ここまで、建売住宅と注文住宅の価格比較について見てきました。最後に、建売住宅と注文住宅を選ぶ際に大切にしたいポイントを解説します。

5-1. 限られた予算の中で「何を実現したいか」を整理しよう

建売住宅と注文住宅を比較するときは、立地や土地・建物の広さ、住宅性能、設備などの条件をできるだけ揃え、入居までにかかる総額で比べることが大切です。

そのうえで、立地を優先するのか、広さや間取りにこだわるのか、住宅性能や設備を充実させたいのかなど、限られた予算の中で何を実現したいのかを整理しておくことをおすすめします。

5-2. ライフスタイルや価値観に合った住まいを選ぼう

住まいを選ぶうえで、価格はとても大きな判断要素ですが、同時に、自分たちの理想の暮らしが実現できるかという視点も重要です。

単に「建売住宅は安い」「注文住宅は高い」と価格だけで評価するのではなく、それぞれの特徴や、価格差によって何が得られるのかをしっかり検討しましょう。

コスパやタイパに価値を感じる人もいれば、費用や時間をかけても間取りや性能にこだわりたい人もいます。自分たちのライフスタイルや価値観に照らして、納得できる住まいを選ぶことが何より大切です。

住宅情報館では、建売住宅、注文住宅、中古マンション、資金計画や住宅ローンまで、初めての住まい探しをワンストップでサポートします。ぜひお近くの店舗までお気軽にご相談ください。

執筆者プロフィール
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住宅・不動産ライター
四宮 雅樹（ビギニング株式会社）

不動産・建築業界で約11年の実務経験を積んだ後、不動産情報メディア運営会社で営業、事業開発、経営企画などに約13年間従事。
業界実務と不動産メディア運営の知見をもとに、住まい・不動産・注文住宅・リフォームなどの専門的なテーマを、読者にわかりやすく伝わるコラムとして執筆している。
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