3月22日、令和5年（2023年）の公示地価が発表されました。昨年2年ぶりの上昇となった公示地価は、さらに上昇を拡大し、都心から郊外へと広がりを見せています。今回は関東・東北エリアの地価動向を詳しく見ていきましょう。

１）全国平均（全用途）は住宅地・商業地とも2年連続で上昇が加速

2023年公示地価の変動率は、全国平均（全用途）で前年の0.6％から1.6％へと上昇幅を拡大しました。用途別に見ても、住宅地（0.5％ → 1.4％）、商業地（0.4％ → 1.8％）とも大きく上昇し、コロナ前への回復が鮮明になっています。

用途別に見ると、住宅地では低金利の継続、住宅取得支援施策による需要の下支え効果もあり、都市部や生活利便性に優れた郊外エリアの上昇が続いています。また商業地もコロナからの回復にともなう店舗需要、オフィス需要などに加え、観光・インバウンドへの期待感から、都市部を中心に大きく上昇しています。

1-1. そもそも公示地価とは

公示地価とは、地価公示法に基づき、全国2万ヶ所以上の基準値の標準価格を、不動産鑑定士が調査し公表するものです。毎年1月1日時点の価格を3月下旬に発表しています。都道府県地価（基準地価）と同様、適正な地価形成を目的とし、土地取引の指標となる価格として活用されています。

1-2.三大都市圏、地方四市とも上昇幅を拡大。地方四市では8％超の上昇に

次に圏域別に直近1年間の地価動向を見てみましょう。

2023年公示地価の変動率 （前年比％）

※出典:国土交通省

三大都市圏（東京圏・名古屋圏・大阪圏）は、全用途平均で前年の0.7％から2.1％に上昇幅を拡大しています。用途別に見ると、住宅地が0.5％ → 1.7％、商業地は0.7％ → 2.9％と商業地の回復が鮮明となっています。

また、地方四市（札幌・仙台・広島・福岡）でも、住宅地が5.8％ → 8.6％、商業地が5.7％ →8.1％と、三大都市圏を上回る上昇となっており、中心部の上昇にともない周辺の市町にも波及しています。

昨年2年ぶりにプラス転換した地価は、コロナの終息とともに回復が続いており、戻りが鈍かった商業地も本格的に回復基調に入ったと言えるでしょう。

1-3. 半年ごとの動きでは2022年後半に上昇が加速

また2022年の地価動向を前半・後半に分けて見ると、住宅地・商業地とも、前半よりも後半の上昇率が高く、上昇の勢いが加速していることがわかります。

公示地価の半年ごとの変動率推移（前年比％）

※出典：国土交通省

※前半：2022年1月1日～2022年7月1日の変動率　／　後半：2022年7月1日～2023年1月1日の変動率

また今年の特徴としては、上昇が都市中心部から周辺エリアに拡大していることが挙げられます。圏域ごとの上昇地点トップを見ると、首都圏は木更津市金田東（20.9％）、大阪圏は奈良市西大寺国見町（10.3％）、名古屋圏は名古屋市東区泉（18.2％）と、利便性のよい近郊～郊外が大きく上昇しています。

２）首都圏の公示地価ランキングは近郊エリアの上昇率が拡大

次に、住宅購入に最も影響がある「住宅地」の地価について詳しく見ていきましょう。

今回は首都圏（東京・神奈川・埼玉・千葉）、北関東（群馬・栃木・茨城）、東北（福島・宮城）の3エリアの住宅地について解説します。

※公示地価は市区町村ごとの住宅地の公示地価の平均で、㎡あたりの金額（円）です。

※「前年比（％）」は、市区町村ごとの住宅地の平均地価で算出しています。地点ごとの前年比を平均したものではありません。

2-1. 首都圏の上昇エリアは全体の72%。前年の63％から続伸

首都圏エリアを市町村（政令指定都市は区）別に見てみると、前年比で上昇・下落しているエリアは次の通りです。

首都圏では、上昇エリアが前年の150エリア（63％）から171エリア（72％）へと続伸し、下落エリアが前年の79エリア（33％）から53エリア（22％）へと縮小しました。

2-2. 上昇率トップは2年連続で千葉県浦安市。近郊エリアがトップ10に

それでは、首都圏の上昇エリアと下落エリアのトップ10を見てみましょう。

2023年公示地価 上昇率・下落率ランキング（首都圏・住宅地）

上昇率では千葉県浦安市が2年連続のトップとなり、上昇率は前年の3.3％から9.7％へ大きく伸びています。また千葉県市川市・船橋市、埼玉県戸田市・川口市・蕨市といった、都心10～20キロ前後の近郊エリアが上位を占めていることが今回の特徴です。

東京23区でも、都心3区（千代田・中央・港）よりも、台東区、北区、中野区などの周辺部の上昇率が高くなっていることから、住宅需要が都心から郊外に向かっていることがうかがえます。

一方下落率では、例年神奈川県中西部の街が多くランクインしていましたが、今年のトップは千葉県銚子市。トップ10には、千葉県の内房・外房エリアや埼玉県の秩父エリアが増えています。

2-3. 首都圏の都道府県別 地価上昇率トップ5

さらに、都道府県別に上昇率トップ5をピックアップすると以下のようになります。

都道府県ごとに見ると、すべての都県で上昇幅を拡大しており、特に東京都と千葉県の上昇率が高くなっています。トップ10に入らなかった神奈川県は、都内からの移住者に人気が高まっている湘南エリアから茅ヶ崎、鎌倉、葉山の３市町がランクインしました。

都県ごとに見ても、都心部や政令指定都市ではなく、近郊エリアの上昇が大きいことがわかります。

３）北関東は回復傾向が見られるものの、上昇エリアは全体の17％にとどまる。

次に北関東エリア（茨城、栃木、群馬）の住宅地の動向を見てみましょう。

3-1. 北関東エリアの上昇エリアは14％から17％とわずかに改善

北関東エリアの上昇・下落の割合は以下の通りです。回復傾向は見られるものの、上昇しているのは一部の地域に限られ、全体の8割が下落となっています。

3-2. 北関東トップは2年連続で守谷市。上昇・下落とも顔ぶれはほぼ変わらず

次に北関東エリア（住宅地）の上昇・下落率トップ10を見てみましょう。

2023年公示地価 上昇率・下落率ランキング（北関東・住宅地）

北関東の上昇率トップは、2年連続で茨城県守谷市でした。2～3位にもつくばみらい市とつくば市がランクインし、つくばエクスプレス（TX）沿線でトップ３独占となっています。4位以下には、子育て支援で定評のある茨城県阿見町、鹿嶋市と隣接する工業地帯を有する神栖市、栃木県の県庁所在地である宇都宮市と、新幹線で都内に通える移住先として人気の小山市などがランクインしています。なお、群馬県は11位に高崎市、16位に太田市が入りますが、地価はほぼ横ばいといった状況です。

一方、下落率トップ10には、前年同様に栃木県、群馬県の町村部が多くランクインしています。

3-3. 北関東の都道府県別 上昇率トップ5

北関東エリアの都道府県別に上昇率トップ5をピックアップすると以下のようになります。

各県とも回復傾向ではあるものの、県全体で見ればマイナスが続いており、上昇エリアはごく一部であることがわかります。上昇エリアでも上昇率が3％を超えるのは守谷市とつくばみらい市だけで、他は0～1％台とほぼ横ばいといった状況です。北関東では、TX沿線と新幹線停車駅を除けば、依然として横ばい～下落傾向が続いていると言えるでしょう。

４）東北エリアは仙台近郊のベッドタウンで上昇が加速

最後に東北エリア（宮城県・福島県）の住宅地について見てみましょう。

4-1. 東北の上昇エリアは39％から46％に続伸。仙台周辺エリアが牽引

東北エリア（宮城県・福島県）の上昇・下落エリアは以下の通りです。東北エリアでは、上昇エリアが前年の39％から46%に増加しました。主な上昇エリアは仙台の近郊エリアで、上昇率は5～11％と非常に勢いのあるものになっています。

4-2. 上昇率上位は仙台近郊と郡山。トップの大和市は11％の上昇

東北エリア（住宅地）の上昇・下落率トップ10は以下の通りです。

2023年公示地価 上昇率・下落率ランキング（東北・住宅地）

東北エリア上昇率トップ10はすべて宮城県で、トップは2年連続の大和市でした。大和市と3位の富谷市、6位の利府町は、いずれも仙台市の北側に位置するベッドタウンで、前年から上昇幅を拡大しています。また、4位の名取市と8位の岩沼市は仙台市の南東側に隣接する街で、同じくベッドタウンとして人気の高い街です。また仙台市内でも、中心部の青葉区よりも、海に面した宮城野区や北部の泉区の上昇率が高くなっており、利便性の高い近郊エリアの需要が高まっていることがわかります。

一方、下落率トップ10の顔ぶれはほとんど変わらず、人口減少や高齢化が進む沿岸部や内陸部などがランクインしています。

4-3.都道府県別上昇率トップ5

東北エリアの県別上昇率トップ5を見てみましょう。

宮城県は、仙台近郊エリアを中心に大きく上昇しており、前年の2.8％から4.0％に上昇を加速しています。福島県では、東京に近く新幹線停車駅のある郡山市が前年の3.1％から4.0％、郡山の南に位置する須賀川市も前年の1.2％から1.5％に上げ幅を広げています。しかし上昇しているのは、県南部と中通り地域、また復興が進む浪江町などに限られ、震災の影響が残る沿岸部や会津地域では下落傾向が続いています。

５）都市部の地価は上昇を加速しつつ郊外へ。地方は二極化が進む

首都圏、北関東、東北エリアの2023年公示地価の動向、いかがでしたでしょうか。

ご覧いただいた通り、コロナの終息とともに都市部の地価は2年連続で力強い上昇が続いています。最後に、これから住宅購入を検討する方が気をつけたいポイントについて解説します。

5-1. 地価の上昇が中心部から郊外へ波及している

今年の公示地価には大きく2つの特徴があります。1つ目は上昇が中心部から郊外エリアに広がっていることです。首都圏では浦安市、市川市、戸田市、川口市など東京都に隣接するエリアの地価が大幅に上昇すると同時に、ランキングの常連だった川崎市や横浜市が順位を落とし、さらに外側の茅ヶ崎市、鎌倉市、葉山町など湘南エリアがランクインしました。こうした現象は、中心部の価格が高止まりしていることにより、住宅需要が近郊～郊外に向かっていることを示しています。

また、今年地価が上昇した直接的な要因はコロナの終息ですが、その背景には10年近く続く金融緩和（＝低金利）があります。昨年12月の政策変更で長期金利は上昇したものの、短期金利に連動する変動金利型の住宅ローンは0.5％前後という低水準を維持しています。そして4月に入って、日銀の新総裁が金融緩和を継続する方針を表明したことから、地価は引き続き上昇傾向が続く可能性が高く、さらに郊外へと波及する可能性が高いと考えられます。

今回上昇率が高かったエリア、またその周辺で物件探しを進める場合には、少し早めに動き出した方がよいかも知れません。

5-2. 上昇と下落のエリアが鮮明に。地価はますます「二極化」が進む

2つ目の特徴は地価の「二極化」です。上昇率トップの浦安市、守谷市、大和市が2年連続トップであることからもわかるように、地価が上昇するエリアは継続的に上昇する傾向があります。逆に下落するエリアも顔ぶれはほぼ毎年変わりません。

つまり上昇が郊外に広がるとは言っても、上昇するのは交通アクセスのよいターミナル駅や商業施設の多い利便性の高いエリア、子育て支援の充実した自治体、新線の開通や区画整理などで開発された新しい街などごく一部のエリアです。住宅購入時には、このエリアの見極めをしっかりおこなうことがとても大切で、将来の資産価値に大きく影響します。

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これから住宅を購入する方は、地価の動きやエリアの特性などに注意しながら、後悔のない物件選びを進めていきましょう。地域の相場を知る不動産会社など、プロのアドバイスを受けながら進めることをおすすめします。

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