不動産価格の上昇が続く昨今ですが、最近「不動産価格の二極化」という言葉がよく聞かれます。しかしそもそも二極化とは何なのか？本当に二極化しているのか？前回の関東・東北編に続き、今回は東海・関西エリアの「二極化」について考えてみたいと思います。
目次
1. 不動産価格の二極化とは
まず、不動産価格の「二極化」とは何なのかについて考えてみましょう。
1-1. 二極化とは「中間」が少なくなること
■二極化の一例
一般的に「二極化」とは、ある集合（集団）が、両極端な2つのグループに分かれていき、中間が減っていくことを意味します。例えば、あるクラスのテストの成績が80～100点の上位グループと、0～20点の下位グループに分かれて、40～60点の中間グループが少なくなったり、社会全体が富裕層と貧困層に分かれて、中間層が少なくなったりすることを指します。
1-2. 不動産価格における二極化とは
これを不動産価格に置き換えると、ある地域の価格が、高価格エリアと低価格エリアに分かれ、中間のエリアが減っていくという解釈になります。しかし、実際にはそのようなことは起こっておらず、高価格エリアと低価格エリアの間には「中価格帯」のエリアが存在しています。
では、不動産価格における二極化とは何を意味しているのでしょうか？
明確な定義があるわけではありませんが、不動産価格の「値動き」（＝上昇・下落）に関連して使われることが多いようです。つまり、不動産価格の二極化とは、価格が「上昇を続けるエリア」と「下落を続けるエリア」に分かれ、中間（＝横ばい）のエリアが減っているという現象を指して使われることが多いのです。
そこで今回は、最近10年間の基準地価の動きから、不動産価格は本当に二極化しているのかどうかを探ってみました。着目したのは地価の「上昇回数」（10年間で上昇した年が何回あったか）です。
※本コラムのデータは、2014～2013年の基準地価（住宅地）を元に作成しています。
※変動率は、前年または10年前と比較可能な基準地ごとの変動率を市区町村で平均したものです。
2. 不動産価格は本当に二極化しているのか（東海編）
それでは早速、東海圏（静岡・愛知・岐阜）の状況から見ていきましょう。
市区町村ごとの平均地価・平均変動率をもとに検証していきます。
2-1. 10年間の全体の値動き
まず前提となる東海圏全体の値動きです。前年と比べて地価が上昇した市区町村と下落した市区町村の数は以下の通りです。
東海圏では、2014～2019年まで上昇と下落が1：2くらいの割合で推移してきましたが、2020年はコロナの影響で一時的にほとんどの市区町村が下落。2021年以降は再び上昇数が増え、2023年はコロナ前を上回る数となっています。
2-2. 市区町村ごとの上昇回数と上昇率
次に、地価の上昇回数と変動率を見てみましょう。変動率は2014～2023年（10年間）での変動率となります。
グラフの通り、この10年間の上昇回数が0回（＝毎年下落または変動なし）の街の数と、9回（10年のうち9回上昇）の街の数が多くなっており、上昇回数が10回（毎年上昇）の街は少ないものの、上がる街と下がる街がはっきりと分かれる「二極化」に近い構造となっています。
※横軸は上昇回数。縦軸は市区町村数
2-3. 地価が上がり続けている街はどこなのか
次に、具体的にどの街が上昇を続けているのかを見てみましょう。東海圏で上昇回数が多い街は以下の通りです。
■東海圏で上昇回数が多い市区町村
※浜松市は2023年までの行政区に基づき記載しています
上表の通り、東海圏は名古屋を中心に愛知一強の状態で、10回上昇した街は名古屋市東区と、名古屋市と豊田市にアクセスのよい刈谷市のみとなっています。9回上昇まで含めると、名古屋市のほぼ全域と、周辺のベッドタウンが入ってきます。また静岡県では、浜松市中区と静岡市葵区がそれぞれ9回上昇。一方、岐阜県では最高でも愛知県との県境に位置する岐南町が6回上昇にとどまっており、エリアによる格差が鮮明になっています。
さらに上昇率で見ると、名古屋の強さが一層際立ちます。以下の通り、静岡県と岐阜県は、上昇回数の多いエリアでも、10年間で１～5％程度の上昇にとどまるのに対し、愛知県は名古屋市中心部で2倍を超える上昇となるなど、まさに二極化が進んでいると言えるでしょう。
■東海圏の地価10年上昇率上位の市区町村
なお上昇回数０回の街には、静岡県の山間部や伊豆半島、愛知県の知多半島、静岡県の山間部などが多くランキングされています。
以下のマップは、東海エリアの地価上昇回数をプロットしたもので色が濃いほど回数が多いことを示しています。
3. 不動産価格は本当に二極化しているのか（関西編）
続いて、関西（大阪府）の状況を見ていきましょう。
3-1. 10年間の全体値動き
大阪府全体の10年間の値動きは以下の通りです。
大阪府も2020～2021年にかけてコロナ禍による下落が見られますが、東海圏ほど極端ではなく、コロナ明けの2022年から急速に回復し上昇エリアが広がっています。
3-2. 市区町村ごとの上昇回数と上昇率
次に上昇回数と変動率を見てみましょう。
上昇回数０回と10回の数が両極端に多くなっており、やはりここでも二極化の傾向が見て取れます。また、上昇回数が3～4回の市区町村でも10年上昇率がプラスになっている地域が多いのが特徴的で、コロナ後に上昇エリアが拡大し、上昇幅も大きかったことが要因と考えられます。
3-3. 上昇回数の多い街はどこなのか
次に大阪府で上昇回数の多い街を見てみましょう。
■関西（大阪府）で10年上昇率上位の市区町村
| 大阪府 |
| 【上昇回数はすべて10回】 大阪市福島区（+35.6%） 大阪市北区（+32.3%） 大阪市天王寺区（+25.5%） 堺市北区（+24.6%） 大阪市浪速区（+24.5%） |
上昇回数10回の街で上昇率が高いのは、大阪の都心部に近い福島区、北区、天王寺区、浪速区です。4位には大阪市のベッドタウンである堺市北区がランクインおり、いずれも25～35％前後の高い上昇率となっています。
4. 不動産価格の二極化が続く中でのエリア選びのポイントとは？
4-1. 不動産価格の二極化は今後ますます拡大する可能性が高い
2013年に始まった金融緩和以降、不動産価格は上昇傾向が続いています。しかし平均地価が上昇する中でも、上昇エリアよりも下落エリアの方がはるかに多く、上がるエリアと下がるエリアがはっきり分かれてきており、最近よく耳にする「二極化」は確実に進んでいると言えます。
これは、人口減少や高齢化で街づくりが都心部に集約されつつある（コンパクトシティ化）ことや、共働きの増加や子育てのしやすさなどから、利便性の高い都市部に若い世代の人口が集中することなどが要因と見られ、二極化は今後ますます拡大していく可能性が高いと考えられます。
4-2. 二極化のもとでのエリア選びのポイント
今後も不動産価格の二極化が続くことを前提に、これから住まいを購入する方はどのようなことに気をつけたらよいのでしょうか。
1つ目は、当然ながら、継続して上昇が見込めるエリアを選ぶということです。具体的には都心部へのアクセスがよく、商業施設や医療施設などの充実したエリア、再開発などで新たに街が開発されたエリアなどが候補となります。逆に利便性が低く人口が減少しているエリアや、若年層が少なく高齢化が進んでいるエリアなどはできるだけ避けたほうが無難でしょう。
２つ目は、二極化の範囲を見極めるということです。データで見た通り、東海エリアでは名古屋市、関西エリアでは大阪市が地価上昇の中心ですが、同じ市内でも沿線・駅などによって価格が二極化しているケースもあります。逆に、市全体で見れば下落していても特定のエリアだけは上昇しているというケースもあり得ます。
これから住まいを購入する方は、こうしたエリアごとの値動きをしっかり確認するとともに、将来の価格動向も意識しながら物件を探すことが重要です。地域に詳しい不動産会社などと相談しながら、慎重にエリア選びを進めていきましょう。
