さいたま市は埼玉県南東部に位置する政令指定都市で、全国で9 番目に人口の多い関東の中核都市です。さいたま市には10 の行政区がありますが、中でも県庁所在地である浦和区や、東北・上越新幹線、東北本線、京浜東北線、埼京線など多くの路線が乗り入れる大宮区、南区は東京に通勤する会社員のベッドタウンとして特に人気の高く、年少者（0-14 歳）の転入超過数は、8 年連続（2015～2022 年）で全国1 位。子育て世代の転入が続く街です。
目次
1.さいたま市の人口は7％増、世帯数は16％増
そんなさいたま市の人口は、約134 万人、世帯数は約63 万世帯。最近10 年間で、人口は約8 万5,000 人（約7％）増、世帯数は約9 万世帯（約16％）増となっています。年間の転入出者数は、転入が9,000 人ほど上回っています。
1-1.人口・世帯数（2023/1/1 現在）
| 人口 | 1,339,333 人 |
| 世帯数 | 631,465 世帯 |
1-2.人口・世帯数の推移
| 2014年 | 2015年 | 2016年 | 2017年 | 2018年 | 2019年 | 2020年 | 2021年 | 2022年 | 2023年 | |
| 人口 | 1,253,582 | 1,260,879 | 1,270,476 | 1,281,414 | 1,292,016 | 1,302,256 | 1,314,146 | 1,324,589 | 1,332,226 | 1,339,333 |
| 世帯数 | 543,186 | 551,170 | 560,075 | 570,042 | 580,221 | 590,645 | 602,397 | 613,242 | 622,491 | 631,465 |
※各年1 月1 日 現在（さいたま市ホームページ）
1-3.転入・転出（2022 年中）
| 転入者数 | 79,525 人 |
| 転出者数 | 70,243 人 |
※出典：さいたま市ホームページ
2.埼玉県さいたま市の不動産情報
2-1.土地の価格は、㎡あたり29～33 万円。10 年で約3 割の上昇
土地の価格（地価）については、毎年1 月1 日を基準とした「公示地価」と7 月1 日を基準とした「基準地価」が発表されています。さいたま市における公示地価と基準地価の平均は以下の通りです。直近の平均地価としては、㎡あたり29～33万円台後半で、最近10 年間は上昇基調が続き、10 年で28％の大幅上昇となっています（公示地価ベース）。
■公示地価、基準地価とは？
公示地価とは、地価公示法に基づき、国（国土交通省）が、毎年1月1日時点の土地価格を判定して、1㎡あたりの単価として公表するものです。基準地価とは、国土利用計画法に基づき、都道府県が毎年7月1日時点の土地価格を判定して、1㎡あたりの単価として公表するものです。
同年の価格を比較した場合、公示地価よりも基準地価の方が半年遅れで公表されるため、より直近の取引価格を反映していると見ることができます。なお公示地価、基準地価はともに一般の土地の取引価格の指標等として使われていますが、あくまで指標であり、実際の取引価格とは異なりますのでご注意ください。
さいたま市全体の地価平均（㎡あたり）
| 公示地価（2023 年） | 325,072 円 |
| 基準地価（2022 年） | 293,311 円 |
公示・基準地価の推移（平均/㎡）
| 2014年 | 2015年 | 2016年 | 2017年 | 2018年 | 2019年 | 2020年 | 2021年 | 2022年 | 2023年 | |
| 公示地価 | 253,080円 | 258,252円 | 258,486円 | 266,523円 | 274,785円 | 291,788円 | 306,301円 | 304,843円 | 310,525円 | 325,072円 |
| 基準地価 | 218,064円 | 222,858円 | 229,296円 | 256,202円 | 266,062円 | 278,678円 | 283,690円 | 284,152円 | 293,311円 | － |
マップでご覧いただけるように、さいたま市は、10 の区によって構成されており、エリアによって地価水準が大きく変わりますので注意しましょう。区ごとの平均地価は以下の通りです。
■さいたま市 行政区ごとの平均地価
| 順位 | 行政区 | 平均地価（㎡当り） | 変動率 |
| 1位 | 大宮区 | 69万8,727円 | 3.66% |
| 2位 | 浦和区 | 48万7,343円 | 4.13% |
| 3位 | 中央区 | 33万4,571円 | 3.61% |
| 4位 | 南区 | 32万7,695円 | 3.70% |
| 5位 | 北区 | 19万1,011円 | 2.47% |
| 6位 | 緑区 | 18万8,142円 | 2.93% |
| 7位 | 桜区 | 16万7,500円 | 2.22% |
| 8位 | 見沼区 | 12万1,715円 | 1.26% |
| 9位 | 西区 | 10万8,790円 | 1.58% |
| 10位 | 岩槻区 | 9万7,655円 | 1.21% |
出典：2023 年公示地価（変動率は、各地点の変動率の平均）
2-2.新設住宅着工戸数は約1 万1,000 戸。分譲住宅が全体の約4 割超を占める
国土交通省が発表している新設住宅着工戸数について見てみましょう。 さいたま市で2022 年中に新築された建物は11,153 戸でした。内訳としては、持ち家（注文住宅）が21％、貸家（賃貸住宅）が37％、分譲住宅が42％と、分譲住宅の比率が高くなっています。分譲住宅の内訳としては、一戸建が3,457 戸（75％）、マンションが1,168 戸（25％）と、一戸建が多く供給されています。エリアにもよりますが、マンション、一戸建ともコンスタントに供給されており、選択肢は多いと言えるでしょう。
■さいたま市の新設住宅着工戸数（2022 年）
| 持ち家 | 2,287戸 |
| 貸家 | 4,173戸 |
| 給与住宅 | 25戸 |
| 分譲住宅 | 4,668戸 |
| 計 | 11,153戸 |
2-3.さいたま市の住宅着工数は10 年間でマイナス11％。
さいたま市の住宅着工数は最近10 年間でマイナス11％となっています。内訳としては、注文住宅がマイナス29％、分譲住宅がプラス3％、賃貸住宅がマイナス11%と、注文住宅が大きく減少しています。東京都内へのアクセスが良好なさいたま市は、もともと賃貸需要が高いエリアで、住み慣れた地域で購入を希望する方向けの分譲一戸建・マンションの供給が順調ですが、新築マンションは年々減少しており、一戸建の比率が高まっています。
さいたま市の新設着工戸数
| 2013年 | 2014年 | 2015年 | 2016年 | 2017年 | 2018年 | 2019年 | 2020年 | 2021年 | 2022年 | |
| 持ち家 | 3,241戸 | 2,626戸 | 2,556戸 | 2,558戸 | 2,304戸 | 2,478戸 | 2,554戸 | 2,260戸 | 2,691戸 | 2,287戸 |
| 貸家 | 4,681戸 | 4,693戸 | 5,977戸 | 6,180戸 | 6,158戸 | 5,943戸 | 4,511戸 | 4,385戸 | 4,408戸 | 4,173戸 |
| 給与住宅 | 62戸 | 17戸 | 56戸 | 57戸 | 3戸 | 17戸 | 19戸 | 23戸 | 45戸 | 25戸 |
| 分譲住宅 | 4,530戸 | 3,547戸 | 4,346戸 | 4,997戸 | 5,081戸 | 6,037戸 | 5,381戸 | 4,969戸 | 4,723戸 | 4,668戸 |
| 総計 | 12,514戸 | 10,883戸 | 12,935戸 | 13,792戸 | 13,546戸 | 14,475戸 | 12,465戸 | 11,637戸 | 11,867戸 | 11,153戸 |
※出典：国土交通省 住宅着工統計
2-4.埼玉県さいたま市の不動産価格。新築は4,000 万円台後半～6,000 万円台が相場
さいたま市で販売されている新築マンションの販売価格は4,000 万円台後半～6,000 万円台と幅広く供給されており、㎡単価も65～85 万円台とエリアによって大きく変わります。中古マンションは、築15 年以内で平均5,455 万円（76.0 万円/㎡）、築15～25 年で平均4,937 万円（63.5 万円/㎡）、築25 年超で平均2,607 万円（39.5 万円/㎡）前後が相場で、築浅物件を中心に大きく値上がりしています。一戸建については、新築で4,312 万円、築15 年以内で平均4,391 万円、築15 年～25 年で5,029 万円、築25 年超で3,823 万円となっています。最後に土地の相場については、最寄駅から徒歩10 分以内なら平均42.5 万円/㎡、徒歩20 分以内なら37.9 万円/㎡、徒歩20 分超で平均17.5 万円/㎡となっています。前述の通り、さいたま市はエリア（区）によって相場が大きく変わりますので、平均価格だけでなく、希望エリアの相場情報を個別にあたってみることをおすすめします。
（1）中古マンション
| 販売価格（万円） | 専有面積（㎡） | ㎡単価（万円） | |||||
| 最大 | 最小 | 平均 | 最大 | 最小 | 平均 | 平均 | |
| 築15年以内 | 10,480万円 | 2,780万円 | 5,455万円 | 96㎡ | 33㎡ | 72㎡ | 76.0万円 |
| 築15～25年 | 9,780万円 | 2,100万円 | 4,937万円 | 116㎡ | 57㎡ | 77㎡ | 63.5万円 |
| 築25年 超 | 16,300万円 | 420万円 | 2,607万円 | 683㎡ | 16㎡ | 67㎡ | 39.5万円 |
（2）一戸建
| 販売価格（万円） | 土地面積（㎡） | 建物面積（㎡） | |||||||
| 最大 | 最小 | 平均 | 最大 | 最小 | 平均 | 最大 | 最小 | 平均 | |
| 新築 | 6,980万円 | 2,190万円 | 4,312万円 | 267㎡ | 46㎡ | 108㎡ | 127㎡ | 63㎡ | 103㎡ |
| 築15年以内 | 12,000万円 | 1,900万円 | 4,391万円 | 475㎡ | 47㎡ | 126㎡ | 205㎡ | 53㎡ | 103㎡ |
| 築15～25年 | 14,800万円 | 1,300万円 | 5,029万円 | 248㎡ | 61㎡ | 126㎡ | 218㎡ | 76㎡ | 113㎡ |
| 築25年 超 | 19,900万円 | 580万円 | 3,823万円 | 446㎡ | 35㎡ | 153㎡ | 436㎡ | 38㎡ | 121㎡ |
（3）土地
| 販売価格（万円） | 土地面積（㎡） | ㎡単価（万円） | |||||
| 最大 | 最小 | 平均 | 最大 | 最小 | 平均 | 平均 | |
| 徒歩10分以内 | 22,400万円 | 980万円 | 5,756万円 | 423㎡ | 51㎡ | 154㎡ | 42.5万円 |
| 徒歩10分～20分 | 28,800万円 | 800万円 | 5,369万円 | 564㎡ | 45㎡ | 156㎡ | 37.9万円 |
| 徒歩20分超・バス | 7,500万円 | 420万円 | 2,696万円 | 1,899㎡ | 72㎡ | 206㎡ | 17.6万円 |
※REINS（不動産流通標準情報システム） 2023 年8 月のデータをもとに集計
～ 埼玉県さいたま市の物件を見る ～
3. さいたま市は2 年連続で待機児童数ゼロを達成。学校が多く、都内への通勤も可能で教育環境は良好
さいたま市には、104 校の公立小学校、59 校の公立中学校、24 校の公立高校、9 校の私立高校があります。大学も国立埼玉大学をはじめ6 つのキャンパスがあり、近隣市、都内への通学もしやすいので、教育環境としては非常に恵まれています。未就学児については、幼稚園・保育園・認定こども園等あわせて440 の施設があります。
3-1.幼稚園・保育園・学校の数
| 公立 | 私立 | |
| 幼稚園・保育園・認定こども園等 | 60施設 | 380施設 |
| 小学校 | 104校 | 3校 |
| 中学校 | 59校 | 8校 |
| 高等学校 | 24校 | 9校 |
| 大学・短大 | 1校 | 5校 |
3-2. 待機児童数（2023 年4 月現在）
| 待機児童数（国基準） | 0人 |
さいたま市は2023 年4 月現在で待機児童ゼロを達成しています。4 年前には400 人近くまで増えましたが、施設の増設などにより2022 年から2 年連続でゼロを達成しています。
出典：さいたま市ホームページ
4.埼玉県さいたま市の住まい探しは、10 区の中からどのエリアを選ぶかがポイント
さいたま市での住宅購入は、まずどのエリアを中心に物件を探すかというところからはじめましょう。
さいたま市は、旧浦和市、大宮市、与野市、岩槻市が合併してできた市であるためかなり広く、またエリアによって街並みも価格も大きく変わります。その中でも中心となるのは、やはり浦和エリアと大宮エリアです。どちらも都心へのアクセス、生活利便性ともに申し分なく、大手メディアが発表する「住みたい街ランキング」等でも常に上位に入る人気のエリアです。
浦和エリアの中心駅である「浦和駅」には、京浜東北線、高崎線、宇都宮線、上野東京ライン、湘南新宿ラインなど多くの路線が乗り入れており、東京にも新宿にも30 分以内でアクセスできます。また駅周辺には伊勢丹、パルコ、アトレなど数多くの商業施設や飲食店があります。浦和エリアでの住まい探しは、この浦和駅を中心に、東北本線沿線では南浦和（南区）、北浦和、武蔵野線沿線では、武蔵浦和（南区）、東浦和（緑区）、中浦和、西浦和（桜区）あたりまで検討してみるとよいでしょう。
大宮エリアの中心駅である「大宮駅」は、関東の主要ターミナル駅のひとつで、東北・上越新幹線、京浜東北線、高崎線、宇都宮線、上野東京ライン、湘南新宿ライン、埼京線、川越線、東武線など非常に多くの路線が乗り入れているため、池袋、新宿、渋谷、東京、品川など都内の主要駅には乗り換えなしで30～40 分。浦和より少し時間はかかりますが、利便性という面では大宮の方が上かも知れません。そして浦和駅と同様、駅周辺にはecute 大宮、LUMINE、そごう、ビックカメラなどの商業施設や飲食店も充実しており、埼玉県一の繁華街となっています。そんな大宮エリアでの住まい探しは、大宮駅を中心に、さいたま新都心、北大宮、与野、北与野（中央区）あたりまで広げて検討してみるとよいと思います。
出典：さいたま市（大宮区）ホームページ
おおよそのエリアが決まったら、どのような物件を探すかということになりますが、さいたま市は戦後の高度成長期から人口が急激に増加し、多くの住宅が供給されてきため、新築はもちろん中古物件の流通も多く、選択肢が非常に多いエリアです。しかし逆に言えば、選択肢が多すぎて物件探しが難しい面もありますので、まずは、ご自身と家族の住まいに求めるものや優先順位を整理してみるとよいと思います。例えば、多少価格が高くても、都心への通勤・通学や都会的な雰囲気を重視するのか、適度に便利でありながら自然もあり、価格もリーズナブルなエリアを狙うのかなどを決めると、おのずとターゲットになるエリア（区）が決まってきます。
なお、さいたま市の不動産価格はここ数年大きく上昇しており、子育て世帯のニーズが郊外エリアにも広がっています。2022 年の年少者（0～14 歳）の区ごとの転入超過数は以下の通りです。もともと人口の多い大宮区がトップですが、2 位に緑区、3 位に見沼区といった郊外エリアがランクインしていることが注目されます。
■さいたま市の年少者転入超過数（人）
| 大宮区 | 437 |
| 緑区 | 301 |
| 見沼区 | 265 |
| 浦和区 | 223 |
| 岩槻区 | 130 |
| 西区 | 100 |
| 桜区 | 74 |
| 北区 | 11 |
| 南区 | -9 |
| 中央区 | -12 |
出典：2022 年人口移動報告（総務省）
浦和、大宮、与野などでは再開発も多く行われており、今後ますます発展が期待できるさいたま市。まずは、街の雰囲気や価格相場を知るためにも、一度地域の不動産会社にご相談してみてはいかがでしょうか。
